Гражданский кодекс часть 1

дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о выселении из жилого помещения, устранении препятствий в пользовании земельным участком и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки состоявшейся, переходе права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании свидетельства о праве собственности недействительным.

Заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения истца ФИО1, ее представителя ФИО4, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 ФИО5, возражавшего против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Федько П.С., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 и ФИО3 о выселении из жилого дома по адресу: /__/; устранении препятствий в осуществлении права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка по данному адресу. В обоснование исковых требований указала, что по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 13.02.2006 она, действуя от имени собственника Ш., обязалась продать, а ФИО2 купить, 1/2 долю жилого дома по адресу: /__/ за /__/ рублей. Каким образом производилась оплата указанного имущества, ей не известно. В указанный в предварительном договоре срок (не позднее декабря 2007 года) основной договор не заключен, 20.06.2012 ее мать Ш. умерла, 14.01.2013 она приняла наследство после смерти матери и предложила ответчикам заключить договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка за /__/ рублей. Однако ФИО2 заключить договор на указанных условиях либо добровольно освободить дом и земельный участок отказалась.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просила признать состоявшейся сделку купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, совершенную 13.02.2006 ФИО2 и Ш.; прекратить право собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости; признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО1 на них; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты; признать право собственности ФИО2 на них. В обоснование указала, что в исполнение предварительного договора от 13.02.2006 она приняла объекты недвижимого имущества и в полном объеме оплатила их стоимость, что подтверждается передаточным актом от 14.02.2006. ФИО1 свои обязанности по договору выполнила частично, передала объект недвижимости с документами на него, однако необходимые для заключения договора купли-продажи документы своевременно не подготовила и не предоставила.

ФИО1 и ее представитель ФИО7 в судебном заседании иск поддержали, встречные исковые требования не признали, пояснив, что С-вы фактически проживают в спорном доме и пользуются земельным участком с 2003 года. По предварительному договору продавался только жилой дом, без земельного участка. По акту приема-передачи ответчикам передана техническая документация на дом и земельный участок, передача объекта купли-продажи не производилась. Истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 ФИО5 в судебном заседании иск ФИО1 не признал, встречный иск поддержал, пояснив, что ФИО2 стала собственником спорных объектов недвижимости с момента полной оплаты их стоимости. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО2 не является основанием для признания договора недействительным. Полагал, что переход права собственности на 1/2 долю жилого дома влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на дом. Считает, что ФИО6 не пропущен срок исковой давности по встречному иску, поскольку о нарушении своего права она узнала только после смерти Ш. и обращения ФИО1 с предложением заключить договор купли-продажи дома на других условиях.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО3, третьего лица ФИО8

Обжалуемым решением на основании ст. 1, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 165, ст.196, п. 1 ст. 200, п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235, ст. 272, 273, 304, 420, 421, п. 1 ст. 422, пп.1-3 ст. 429, ст. 432, 434, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 551, ст. 552, п. 1 ст. 556, ст. 1112, п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 60-62, 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск ФИО1 к Степановой Р.И., ФИО3 оставлен без удовлетворения; встречный иск ФИО2 к ФИО1 удовлетворен: сделка купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, совершенная 13.02.2006 Ш. и ФИО2, признана состоявшейся; за ФИО2 признано право на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок по адресу: /__/; свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок признаны недействительными; право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок прекращено.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, указав в обоснование, что вывод суда о заключении сторонами 13.02.2006 основного договора купли-продажи недвижимого имущества не основан на законе, так как в предварительном договоре не согласованы все существенные условия договора купли-продажи, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости на земельном участке. Кроме того, в договоре не указан земельный участок и его стоимость. Полагает, что земельный участок не мог быть продан в 2006 году, поскольку право Ш. на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок оформлено только 13.09.2010. Считает, что судом неправильно применены положения ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор о передаче земельного участка сторонами не заключался, стоимость участка не была определена, в связи с чем ФИО2 должно перейти право собственности на часть земельного участка, фактически занятую жилым домом и надворными постройками (/__/ кв.м), а не право собственности на весь земельный участок площадью 906 кв.м. Отмечает, что ФИО2 пропущен срок исковой давности, поскольку после истечения срока действия предварительного договора 31.12.2007 она своевременно не предприняла мер для защиты нарушенного права.

В силу ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО3, третьего лица ФИО8, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.

Как следует из материалов дела, 13.02.2006 ФИО1 (продавец), действующей на основании доверенности от 29.12.2004 от имени Ш., и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома с надворными постройками по адресу: /__/.

Несмотря на наименование указанного договора как «предварительный», в пп.1, 3 указанного договора стороны предусмотрели, что продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцу на праве собственности 1/2 долю жилого дома с надворными постройками; договор купли-продажи будет заключен не позднее декабря 2007 года, при этом 1/2 доля дома будет продана за /__/ рублей с учетом полученного залога в размере /__/ рублей, которые будут уплачены полностью продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи в размере /__/ рублей (л.д. 8, 74).

Аналогичный договор заключен ФИО2 с другим собственником 1/2 доли данного жилого дома М. (л.д. 64).

Согласно передаточным актам по предварительным договорам купли-продажи частей жилого дома от 14.02.2006 и от 10.05.2006 (л.д. 65, 67) ФИО1 и М. передали, а ФИО2 приняла правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, а также ключи от дома; покупатель оплатил продавцам стоимость 1/2 доли жилого дома с надворными постройками в полной сумме в соответствии с условиями предварительного договора; обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон претензий друг к другу по существу договора не имеется.

Основной договор при жизни продавца Ш. не заключен.

После смерти Ш. 20.06.2012 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, площадью /__/ кв.м, расположенные по адресу: /__/, оформлено в порядке наследования ее дочерью – истцом ФИО1

Принимая решение об отказе ФИО1 в иске об устранении препятствий в пользовании спорным недвижимым имуществом, выселении и удовлетворяя заявленные ФИО2 исковые требования о признании сделки купли-продажи состоявшейся и переходе права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами 13.02.2006 заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку предварительный договор предусмотрел обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, а продавца передать данное имущество, содержит все существенные условия основного договора, составлен в письменной форме, подписан сторонами и фактически его условия исполнены сторонами в день подписания. Кроме того, указанная сделка на момент разрешения спора никем не оспорена, незаключенной либо недействительной не признана, отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует о ничтожности (недействительности) данной сделки и невозможности ее государственной регистрации впоследствии.

Оснований не соглашаться с данными выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела и подтверждаются исследованными судом доказательствами.

Так, в силу п. 1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п.1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пп. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции установлено, что из буквального толкования п.1 предварительного договора от 13.02.2006 усматривается намерение сторон заключить сделку купли-продажи 1/2 доли жилого дома с надворными постройками по адресу: /__/. При этом суд верно принял во внимание поведение сторон, свидетельствующее о действительной их воле, а именно: наделение собственником спорного недвижимого имущества Ш. своей дочери ФИО1 полномочиями по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка и 1/2 доли жилого дома на основании доверенности от 29.12.2004, фактическую передачу указанного имущества ФИО2 в 2003 году, получение предварительной оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости в сумме /__/ рублей 02.09.2003 и окончательного расчета согласно передаточному акту 14.02.2006 (л.д. 67, 80-81), выдачу Ш. доверенностей от 14.02.2006 и 02.12.2008 ФИО2 и ФИО3 для оформления земельного участка в собственность в сроки по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что действительная воля сторон при подписании договора от 13.02.2006 была направлена на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, то есть заключение основного договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сторонами не согласованы все существенные условия договора, судебная коллегия признает несостоятельными.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оснований не соглашаться с выводом суда первой инстанции о согласовании сторонами договора от 13.02.2006 условия о его предмете у судебной коллегии не имеется, поскольку в п. 1 договора указан кадастровый (условный) номер отчуждаемого жилого дома – /__/, его адрес, площадь и иные технические характеристики.

Ссылка на отсутствие в договоре указания на стоимость земельного участка также не свидетельствует о его незаключенности, так как в силу п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент заключения сторонами договора от 13.02.2006 1/2 доля земельного участка по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, принадлежала Ш. на праве пожизненного наследуемого владения на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08.05.2002 реестр. № 2718 и постановления Мэра г.Томска от 05.03.2001 № 587 (л.д. 10).

В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из приведенных правовых норм следует, что право пожизненного наследуемого владения соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, к ФИО2 одновременно с приобретением права собственности на 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: /__/, по договору купли-продажи от 13.02.2006 в порядке правопреемства от прежнего собственника жилого дома Ш. перешло право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования.

Поскольку на момент совершения сделки купли-продажи Ш. земельный участок в собственность не оформлялся, то право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка также перешло к ФИО2 как субъекту права пожизненного наследуемого владения, на основании чего суд первой инстанции правильно пришел к выводу о прекращении права ФИО1 на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, признании свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок недействительными.

Указанные выводы суда согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.10.2012 № 18-КГ12-53.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не являлся предметом сделки купли-продажи и перешел в порядке наследования в собственность ФИО1, являются несостоятельными, так как основаны на неверном толковании норм материального права.

Ссылка в жалобе на пропуск ФИО2 срока исковой давности являлась предметом проверки суда первой инстанции и правильно не принята во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что о нарушении своего права ФИО2 стало известно только в 2012 году, когда ФИО1, узнавшая после смерти матери о кадастровой стоимости земельного участка, предложила заключить договор купли-продажи участка на новых условиях (с определением цены в размере /__/ рублей), от чего ФИО2 отказалась.

Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права судом применены верно, в связи с чем оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 22.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: