Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации договора купли-продажи по апелляционной жалобе главы Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области на решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 04 марта 2015 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя третьего лица - главы Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области ФИО9, представителя ответчика администрации Балтайского муниципального района Саратовской области ФИО7, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи, заключенному <дата> между ним и сельскохозяйственной артелью «<данные изъяты>» (далее – СХА «<данные изъяты>») в лице конкурсного управляющего ФИО8, истец приобрел автогараж, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>. Условия договора сторонами исполнены. На основании определения арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2013 года по делу № сельскохозяйственная артель «<данные изъяты>» прекратила свою финансово-хозяйственную деятельность. Указанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию. В связи с изложенным с учетом уточненных требований истец просил зарегистрировать сделку по договору купли-продажи здания автогаража от <дата>, заключенному между СХА «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ФИО1

Решением Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 04 марта 2015 года с учетом определения об исправлении описки от 27 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены. Постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от <дата>, заключенного между СХА «<данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ФИО1, в отношении здания автогаража, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, инвентарный номер №.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле - глава Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области просит решение суда отменить. В доводах жалобы указывает, что судом в качестве ответчика привлечена администрация Балтайского муниципального района, тогда как автогараж расположен в границах Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области и именно последнее обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Однако к участию в деле Барнуковское муниципальное образование не было привлечено, как и не привлекались и иные заинтересованные лица (конкурсный управляющий СХА «<данные изъяты>» ФИО8, ОАО «<данные изъяты>», Управление Росреестра по Саратовской области). Договор купли-продажи от <дата> между ФИО1 и конкурсным управляющим СХА «<данные изъяты>» ФИО8 был заключен уже после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому регистрация данной сделки судом является незаконной.

Автор жалобы также указывает на противоречия в адресном ориентире спорного здания автогаража, указанных в представленных истцом документах и в постановлении администрации Сосновского округа Балтайского района от 08 июня 1999 года № 11 «О мерах по подготовке проведения Всероссийской переписи населения на территории округа» - <адрес>.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с непривлечением к участию в деле Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, чьи права затрагиваются постановленным решением, судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда 30 июня 2015 года вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ и о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - глава Барнуковского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области ФИО9 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель ответчика администрации Балтайского муниципального района Саратовской области ФИО7 также просила решение суда отменить, считая его незаконным, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

ФИО1 в заседание судебной коллегии также не явился, извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представил, о причинах неявки не сообщил.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, по правилам п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит безусловной отмене с принятием нового решения по существу заявленных требований.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 4 данного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 октября 2009 года СХА «<данные изъяты>», <адрес> признана несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2011 года конкурсным управляющим СХА «Сосновская» утвержден ФИО12. (л.д. 16-18).

<дата> между СХА «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания автогаража, общей площадью <данные изъяты> кв.м, инвентарный номер №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 8).

Как следует из уведомления Балтайского отдела Управления Росреестра по Саратовской области, представленного по запросу суда апелляционной инстанции, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правообладателе объекта недвижимого имущества – гаража, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 37).

В письмах администрации Балтайского муниципального района Саратовской области от <дата> и комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> отмечается, что объект недвижимости – гараж, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в реестре объектов муниципального имущества Балтайского муниципального района и государственного имущества Саратовской области не значится (л.д. 101-102).Из содержания искового заявления и пояснений, данных истцом в судебном заседании от <дата> в суде первой инстанции, усматривается, что истец в качестве причин невозможности зарегистрировать договор купли-продажи от <дата> в установленном законом порядке указывает прекращение продавцом СХА «<данные изъяты>» своей финансово-хозяйственной деятельности, а также на свои финансовые затруднения для подготовки технической документации (л.д. 3-4, оборот л.д. 40).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2013 года конкурсное производство в отношении СХА «<данные изъяты>», <адрес> завершено. На основании указанного определения <дата> в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности СХА «<данные изъяты>» в связи с ликвидацией (л.д. 19-20, 32-35).

Вместе с тем необходимо отметить, что договор купли-продажи здания автогаража от <дата> был заключен в период действия конкурсного производства в отношении СХА «<данные изъяты>».

Положениями Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ) регламентированы особенности продажи имущества должника в ходе процедуры конкурсного производства.

Согласно ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п. 1).

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (п. 2).

В силу норм п. 2 ст. 129 и ст. 130 Федерального закона № 127-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника.

В соответствии с п. 2.2 рассматриваемого договора купли-продажи от <дата> здание автогаража принадлежит продавцу СХА «<данные изъяты>» на основании инвентаризационной описи от <дата> (л.д. 8). Данное обстоятельство также подтверждается справкой Базарно-Карабулакского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от <дата> № и выпиской из инвентаризационной описи СХА «<данные изъяты>» от <дата> (л.д. 15, 30).

Таким образом, объект недвижимости – гараж, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вошло в конкурсную массу СХА «<данные изъяты>», а следовательно его отчуждение должно было осуществляться в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 127-ФЗ.

В ст. 139 Федерального закона № 127-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (п. 1).

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего закона, с учетом особенностей, установленных данной статьей (п. 3).

Пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

Имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5).

В силу положений п. 4-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Федерального закона № 127-ФЗ недвижимое имущество должника подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 447 ГК РФ, в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Исходя из данных технического паспорта, инвентаризационная стоимость гаража, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляла <данные изъяты> руб. Доказательств, подтверждающих, что на момент заключения спорной сделки балансовая стоимость указанного объекта недвижимости составляла менее <данные изъяты> руб. в материалах дела не имеется.

Таким образом, из системного анализа ст.ст. 110, 111, 130, 139 Федерального закона № 127-ФЗ следует, что указанное недвижимое имущество СХА «<данные изъяты>» подлежало продаже в рамках строго установленной законом процедуры, предусматривающей проведение нескольких последовательных этапов, в том числе посредством проведения торгов. Однако истцом в обоснование заявленных требований ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение такого порядка продажи недвижимого имущества. При этом, как усматривается из материалов дела, ФИО1 было известно о том, что в отношении СХА «<данные изъяты>» объявлено конкурсное производство, и данный факт им не оспаривался.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что поскольку процедура отчуждения спорного недвижимого имущества СХА «<данные изъяты>», предусмотренная нормами ст.ст. 110, 111, 130, 139 Федерального закона № 127-ФЗ при заключении <дата> договора купли-продажи автогаража общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> не была соблюдена, указанный договор является ничтожным, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца о государственной регистрации ничтожного договора купли-продажи от <дата> не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 04 марта 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> автогаража, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> отказать.

Председательствующий

Судьи