Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ОАО «Сбербанк России» Сургутское отделение №5940, третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре Сургутский отдел о прекращении ипотеки, признании зарегистрированного обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, исключении записи об обременении права,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Сургутского городского суда от 16 апреля 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к ОАО «Сбербанк России» Сургутское отделение №5940, третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре Сургутский отдел о прекращении ипотеки, признании зарегистрированного обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, исключении записи об обременении права - отказать».

Заслушав доклад судьи Решетниковой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя тем, что 13.10.2014 года Сургутским городским судом вынесено решение по их исковому заявлению к ФИО3, третье лицо ОАО «Сбербанк России», которым удовлетворены требования о расторжении договора купли-продажи и о применении последствий расторжения договора. На основании решения суда были получены свидетельства на право собственности на квартиру. Однако, в свидетельстве указано ограничение – ипотека в силу закона. 16.12.2014 года истцы обратились с заявлением в Управление Росреестра по ХМАО-Югре Сургутский отдел о прекращении ограничения права, ипотеки в силу закона. 19.01.2015 года ими получен отказ в снятии обременения, так как ОАО «Сбербанк России» отказался предоставить заявление установленной формы о прекращении ипотеки.

Считают, что в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры с ФИО3, применением последствий расторжения данного договора прекращено и существующее ограничение права в виде ипотеки в силу закона.Истцы никаких обязательств перед Сбербанком не имеют, никаких договоров не заключали, за иных лиц не поручались, согласия на залог своего имущества не давали.

Просят признать прекращенным ограничение права в виде ипотеки в силу закона на объект недвижимости, признать зарегистрированное обременение (ипотеки в силу закона) отсутствующим на данный объект недвижимости, исключить запись об обременении права из ЕГРП на объект недвижимости.

Истец ФИО1 просила удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Истец ФИО2 в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истцов ФИО4 просил исковые требования доверителей удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Считает позицию ответчика не основанной на законе.

Представитель ответчика ФИО5 полагает исковые требования истцов не подлежащими удовлетворению по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по ХМАО-Югре в судебном заседании не присутствовали, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение суда отменить и принять новое решение по делу. Полагают, что судом неверно применена норма права п. 1 ст. 353 ГК РФ, поскольку в данном случае залогодателем ФИО3 не производилось отчуждение имущества. Квартира возвращена в собственность истцов на основании судебного решения, в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры. Указывают, что обременение квартиры в виде залога при возврате квартиры истцам прекратилось с прекращением обеспечиваемого залогом обязательства с момента вступления решения суда о расторжении названного договора купли-продажи и в настоящее время данное обременение является отсутствующим. Поскольку право собственности ФИО3 на квартиру прекращено в результате расторжения договора купли-продажи ввиду неисполнения обязательств по оплате, учитывая злоупотребление правом со стороны ФИО3, обеспечение обязательств залогом не может быть сохранено в силу п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО «Сбербанк России» просит решение оставить без изменения.

Представитель истца ФИО1 адвокат Чепелкина О.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Истец ФИО1 в письменном заявлении просила рассмотреть дело без ее участия, с участием ее представителя Чепелкиной О.В.

Истцы, представитель ответчика, третье лицо ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО –Югре, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 1 данного Закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно текста возражений на апелляционную жалобу ОАО «Сбербанк России», 15 апреля 2014 года между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России» заключен ипотечный кредитный договор <***>, на основании которого Банк предоставил ответчику целевой кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу : ХМАО-Югра, <...>. Кредит предоставлен на следующих условиях : размер кредита 4 500 000 руб., срок кредитования 240 месяцев, размер процентов - 12% годовых. Обеспечение кредита - залог приобретаемой квартиры, расположенной по адресу : ХМАО-Югра, <...>.

ФИО2, ФИО1 16 апреля 2014 года заключили с ФИО3 договор купли-продажи двухкомнатной <...> стоимость квартиры

5 000 000 руб., оплата стоимости квартиры производится покупателем в следующем порядке : 500 000 руб. из личных средств, 4 500 000 руб. – из кредитных средств, представленных покупателю ОАО «Сбербанк России» Сургутским отделением 5940 после подписания настоящего договора. Квартира приобретена с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», Сургутского отделения 5940, предоставленных покупателю по кредитному договору <***> от 15 апреля 2014 года в сумме 4 500 000 руб. под 12 % годовых на срок 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления.

Вступившим в законную силу решением Сургутсткого суда от 13 октября 2014 года удовлетворены исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, расторгнут договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный 16 апреля 2014 года между ФИО2, ФИО1 и ФИО3, прекращено право собственности ФИО3 на <...>. Зарегистрировано право общей долевой собственности истцов на квартиру, по . доле за каждым. Договор купли – продажи расторгнут в связи с неисполнением ФИО3 существенных условий договора в части оплаты стоимости квартиры (л.д.14-16).

На основании вышеуказанного решения суда истцам выданы свидетельства от 09 декабря 2014г. о государственной регистрации права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности за ФИО1 и на ? долю в праве общей долевой собственности за ФИО2

В указанных свидетельствах имеются сведения об обременении права в виде ипотеки в силу закона.( л.д.8,9).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ прекращение основного обязательства влечет собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

На основании п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в ред. от 6 декабря 2011 г.), если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса РФ. Залог прекращается в частности: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса РФ; в случае гибели заложенной вещи; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.

В силу п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что переход права собственности на спорную квартиру к истцам в результате расторжения договора купли-продажи не является основанием для прекращения залога ( ипотеки в силу закона).

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, из имеющихся в деле сведений следует, что ФИО3 отчуждение квартиры не производилось, спорная квартира возвращена в собственность истцов по решению суда о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем ФИО3 обязательств по оплате стоимости квартиры.

При заключении ипотечного кредитного договора и договора залога 15 апреля 2014г. ФИО3 собственником предмета залога - спорной квартиры не являлся. Заключать договор залога не имел права.

Договор купли-продажи заключен на следующий день, 16 апреля 2014 года, регистрация права собственности ФИО3 на квартиру произведена после заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что ОАО «Сбербанк России», оформляя ипотечный кредитный договор с ФИО3 несет риск неблагоприятных последствий от действий заемщика.

Выдавая ФИО3 деньги на руки по ипотечному кредитному договору ОАО «Сбербанк России» не удостоверилось в том, что расчет по договору купли-продажи произведен в полном объеме, поэтому значение имеет факт расторжения договора купли-продажи квартиры.

Учитывая то обстоятельство, что ФИО3 передал в залог не оплаченное в полном объеме по договору купли-продажи недвижимое имущество, договор купли-продажи расторгнут, в связи с чем в его действиях судебная коллегия усматривает злоупотребление правом.

Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав недопустимо в силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности ФИО3 на квартиру прекращено в результате расторжения договора купли-продажи по причине неисполнения обязательств по оплате.

Учитывая наличие в действиях ФИО3 злоупотребления правом, обеспечение его обязательств залогом не может быть сохранено в силу положений пункта 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылку ОАО «Сбербанк России» на правила статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку данная статья регулирует переход права собственности в случае возмездного или безвозмездного отчуждения предмета залога.

Таких обстоятельств по рассматриваемому спору не имеется.

Обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ОАО «Сбербанк России» не может быть сохранено при переходе права собственности на заложенную квартиру к истцам ФИО2 и ФИО1, так как истцы не имеют каких-либо обязательств перед ОАО «Сбербанк России», в договорных отношениях не состоят, поэтому ответственность за неисполнение обязательств ФИО3 перед кредитным учреждением нести не могут.

Зарегистрированное обременение нарушает право истцов как собственников недвижимого имущества по своему усмотрению распоряжаться принадлежащей им квартирой.

Судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно применены и не применены нормы права, подлежащие применению, что привело к вынесению незаконного решения.

В силу ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила :

Решение Сургутского городского суда от 16 апреля 2015 года отменить.

Вынести новое решение, которым исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить, признать прекращенным ограничение права в виде ипотеки в силу закона на объект недвижимости - <...>.

Признать зарегистрированное обременение (ипотеку) на <...> отсутствующим.

Исключить запись об обременении права из Единого Государственного реестра прав на <...>.

Взыскать с ОАО «Сбербанк России» в пользу ФИО1 300 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ОАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 300 руб. государственной пошлины.

Председательствующий Иванова И.Е.

Судьи Вороная Н.Л.

Решетникова О.В.