Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Сочи от 18 июля 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) заключенного 23.09.2011 года между ответчиками договора купли-продажи нежилых помещений №1,3,4,5,6, назначение – нежилое, общей площадью 358,0 кв.м подвала №1, расположенных по адресу: <...>, применении последствия недействительности ничтожной сделки и признании права собственности истца на спорные нежилые помещения.

Впоследствии истец уточнил заявленные исковые требования, ссылаясь на то, что спорное недвижимое имущество с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «Силуэт-2004» передано ответчиком ФИО4 в залог ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года, в связи с чем истец в дополнение к ранее заявленным исковым требованиям заявил требования к ответчикам ФИО4, ПАО «Сбербанк России» и ООО «Силуэт-2004» о признании недействительными (ничтожными) договора ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года, заключенных между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России», и применении последствия недействительности данных ничтожных сделок.

В обоснование иска ФИО2 ссылается на то, что 23.03.2010 года ответчик ФИО3 приобрела по договору купли-продажи объект незавершенного строительства литер «Б», степень готовности – 9%, общей площадью застройки 391,6 кв.м, расположенный по адресу: <...>. Ее право на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРП 15.04.2010 года. Данный объект возводился на основании разрешения на строительство № <...> от 15.12.2009 года, выданного администрацией г. Сочи предыдущему пользователю земельного участка, которому разрешалось строительство двухэтажного с подвалом объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером <...> по <...>. Данное строение было расположено на земельном участке площадью 600 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером <...> с видом разрешённого использования – «размещение нежилого строения» по адресу: <...>, находящегося в закономерном пользовании ответчика ФИО3 до 01.01.2046 года на основании договора от 23.03.2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды №4900004988 от 16.01.2009 года. Ответчику ФИО3 на достройку объекта незавершенного строительства требовались денежные средства, и она обратилась за финансированием (инвестированием) данного строительства к истцу.

16.04.2010 года между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) с целью совместного строительства двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м по <...> с последующим закреплением за сторонами договора помещений, соответствующих вкладу сторон в инвестиционную деятельность.

Ответчик ФИО3 обязалась предоставить под строительство данного объекта принадлежащий ей объект незавершенного строительства и расположенный под ним земельный участок, градостроительную и строительную документацию для возведения объекта и оплатить 75% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора. Истец обязался оплатить 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора путем приобретения строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объекта к сетям, организовать работы по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта.

Согласно условиям договора все построенное в результате инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) имущество распределяется между сторонами следующим образом: в собственность истца передаются помещения подвала (цокольного этажа) объекта общей проектной площадью около 360 кв.м, площадь помещений которого уточняется по результатам технического учета законченного строительством объекта, а в собственность ответчика ФИО3 передаются все оставшиеся помещения объекта, что оформляется сторонами путем подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора в течение 10 дней со дня проведения органом технической инвентаризации обмеров площадей объекта. Инвестиционным договором предусмотрено, что ответчик ФИО3 была не вправе распоряжаться причитающимися истцу в соответствии с условиями договора площадями помещений подвала (цокольного этажа) объекта без его письменного согласия. Ответчик ФИО3 была обязана по окончании строительства объекта в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на объект в целом, после чего в течение 30 дней выделить и передать истцу причитающиеся ему помещения подвала (цокольного этажа) с последующей регистрацией прав истца на помещения подвала.

ФИО2 указал, что он принятые на себя по инвестиционному договору от 16.04.2010 года обязательства выполнил в полном объеме, произвел финансирование и организовал проведение строительно-монтажных и отделочных работ по достройке объекта недвижимости.

06.10.2010 года комиссией администрации г. Сочи в ходе обследования земельного участка по ул. Островского, 29 и возведенного на нем объекта капитального строительства были выявлены незначительные отступления от утверждённой проектной документации, что послужило основанием для предъявления в Центральный районный суд г. Сочи иска к застройщику ФИО3 о возложении обязанности привести объект строительства в соответствие с разрешением на строительство и проектной документацией. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 04.03.2011 года в удовлетворении иска администрации г.Сочи к ФИО3 было отказано. Данным решением суда были удовлетворены встречные исковые требования ФИО3 к администрации г. Сочи о сохранении нежилого строения, признании права собственности на строение и за ФИО3 было признано право собственности на возведенное истцом и ответчиком нежилое строение.

Впоследствии ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Сочинское отделение провело техническую инвентаризацию объекта, а ответчик ФИО3 в соответствии с условиями заключенного с истцом инвестиционного договора зарегистрировала 10.08.2011 года свое право собственности на весь объект в целом.

05.09.2011 года истец и ответчик ФИО3 составили акт о результатах реализации инвестиционного договора от 16.04.2010 года, которым стороны подтвердили факт завершения совместными усилиями работ по возведению объекта недвижимости, факт исполнения истцом обязанностей по оплате 25% стоимости всех фактических затрат, возникших при реализации данного инвестиционного договора.

Указанным актом стороны распределили результаты инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) следующим образом: в собственность истца были переданы помещения №1,3,4,5,6 общей площадью 358 кв.м подвала №1 (цокольного этажа) здания, при этом данное условие акта имело силу акта приема-передачи имущества; в собственность ответчика ФИО3 переданы все оставшиеся помещения здания. Стороны также обязались совместно предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, пакет документов, необходимый для регистрации имущественных прав сторон в отношении совместно созданного имущества.

23.09.2011 года ответчик ФИО3 для выдела причитающихся истцу помещений произвела раздел целого коммерческого делового центра на части путем прекращения права собственности на него и выдела нежилых помещений, в связи с чем была выделена часть коммерческого делового центра – нежилые помещения подвала №1 – здание литер «Б», «Б1», «Б2» №1,3,4,5,6 общей площадью 358 кв.м, на которую отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю был выдан кадастровый паспорт.

Однако после регистрации права собственности ответчика и выдела причитающихся истцу помещений подвала, ответчик ФИО3 стала уклоняться от заключения с истцом договора о передаче ему помещений и сдачи его на соответствующую регистрацию.

При этом с момента регистрации права собственности ответчика ФИО3 на коммерческий деловой центр истец фактически владел и пользовался предназначенными ему нежилыми помещениями подвала, нес бремя их содержания.

В настоящее время истцу стало известно, что ответчик ФИО3 в день принятия решения от 23.09.2011 года о прекращении права собственности на коммерческий деловой центр и выделе нежилых помещений, заключила договор купли-продажи от 23.09.2011 года с ответчиком ФИО4, по которому продала последней спорные нежилые помещения подвала. При этом фактической передачи указанного имущества ФИО4 не происходило, до настоящего времени помещения находятся в пользовании истца.

Кроме того, помещения были оценены сторонами договора в 900 000 рублей, тогда как в действительности их рыночная стоимость составляла более 50 миллионов рублей, то есть сделка является мнимой.

Более того, в настоящее время истцу стало известно, что спорное недвижимое имущество передано ответчиком ФИО4 в залог ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года с целью обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО «Силуэт-2004». При этом оценочная стоимость спорного имущества при заключении договора ипотеки составляла более 50000000 рублей.

Поскольку истец финансировал строительство коммерческого делового центра и организовал строительные работы по его возведению, то на основании инвестиционного договора от 16.04.2010 года, акта от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора и в силу норм действовавшего на тот момент законодательства он вместе с ответчиком ФИО3 приобрел право собственности на указанный объект, в связи с чем он вправе требовать признания недействительной заключенной между ответчиками ФИО3 и ФИО4 сделки купли-продажи от 23.09.2011 года, а также заключенных между ответчиками ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» договора ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года.

С учётом изложенного, истец просил признать недействительным (ничтожным) заключенный между ответчиками ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи от 23.09.2011 года спорных нежилых помещений, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО4; обязать зарегистрировать переход права собственности к истцу на спорные помещения, признав за ним право собственности на них; признать недействительными (ничтожными) заключенные между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему №1 от 22.04.2013 года; применить последствия их недействительности, погасив в ЕГРП запись регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, а также возникших на их основании записи регистрации ипотеки (залога) в пользу ПАО «Сбербанк России».

Ответчик ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения №8619 (Юго-Западный Банк) исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истцом избран неверный способ защиты своего права, поскольку он фактически просит истребовать имущество из чужого незаконного владения, тогда как в рассматриваемой ситуации он вправе требовать возмещения убытков, произведенных на строительство, но не признания права.

Основанием возникновения права собственности ФИО4 явилось заключение договора купли-продажи. Факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной в силу ничтожности. Истцом не доказано, что им были исполнены обязательства по инвестиционному договору и внесены денежные средства на финансирование строительства, также как не доказано, что он фактически пользовался спорным имуществом с сентября 2011 года. Из дела следует, что денежные средства в счет оплаты по оспариваемому договору купли-продажи были получены ФИО3 от ФИО4, что подтверждается указанием в договоре на то, что расчет по договору произведен полностью до его подписания и регистрацией права собственности ФИО4 на спорные помещения. Занижение стоимости имущества при его продаже по мнению ответчика, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной, договором установлено, что продавец оценивает имущество в 900 000 рублей и стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки предмета договора. Требования истца о признании недействительным спорного договора купли-продажи и признании недействительными договоров ипотеки не подлежат удовлетворению, так как банк является добросовестным залогодержателем, данные требования нарушают права банка как залогодержателя на преимущественное получение удовлетворения своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества. В рассматриваемом споре имеет место злоупотребление правом со стороны истца, который на протяжении пяти лет не проявлял интереса к спорному имуществу и лишь после заявления банком требований об обращении взыскания на залоговое имущество предъявил данный иск.

Представитель банка также ссылался на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истец должен был узнать о нарушении своих прав с 10.09.2011 г., то есть с предусмотренной инвестиционным договором даты неисполнения ФИО5 обязательств по договору.

Кроме того, ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения №8619 (Юго-Западный Банк) обратилось в суд со встречным иском к ФИО2 и ФИО3 о признании инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года незаключенным, ссылаясь на то, что истцом в материалы дела представлены три различающихся между собой экземпляра инвестиционного договора от 16.04.2010 г., подписанных разными лицами, при этом, подпись ФИО3 отличается от ее подписи на иных документах, имеющихся в материалах дела. Стороны по договору не заявляли каких-либо требований в защиту своих интересов более пяти лет, спорный инвестиционный договор составлен исключительно с целью противодействия банку в обращении взыскания на заложенное имущество. В инвестиционном договоре от 16.04.2010 года сторонами не согласован предмет договора, стороны не пришли к согласию о предмете договора. В договоре сторонами не согласована его цена договора, то есть не достигнуто соглашение по существенным условиям сделки.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования истца поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска банка отказать.

Представители ответчика ПАО «Сбербанк России» возражали против заявленных ФИО2 исковых требований, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика ФИО3 разрешение исковых требований ФИО2 оставил на усмотрение суда, против удовлетворения встречного иска ПАО «Сбербанк» возражал, пояснив, что ФИО3 действительно заключала с истцом инвестиционный договор от 16.04.2010 г.

Представитель ответчика ФИО4 оставил разрешение всех заявленных по делу исковых требований на усмотрение суда, пояснив, что ФИО4 спорными помещениями не управляла и не распоряжалась.

Представитель ответчика ООО «Силуэт-2004» оставил разрешение всех заявленных по делу исковых требований на усмотрение суда.

Ответчик ФИО4 в своем заявлении в суд от 15.07.2016 года указала, что возражений против иска ФИО2 она не имеет, так как он действительно являлся соинвестором по строительству торгового центра и ему должен быть передан цокольный этаж.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 18 июля 2016 года исковое заявление ФИО2 удовлетворено.

Дополнительным решением Центрального районного суда г. Сочи от 15 сентября 2016 года отказано в удовлетворении встречных исковых требований ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 и ФИО3 о признании инвестиционного договора незаключенным.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что ФИО2 без уважительных причин пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями. Ответчик ФИО3 не была надлежащим образом уведомлена о времени и месте слушания дела, а действующий от её имени представитель не имел соответствующих полномочий. В материалы дела истцом представлены различные редакции инвестиционного договора, что свидетельствует о его подложности. В инвестиционном договоре не указано существенное условие договора – его цена, в связи с чем он является недействительным. Судом не учтено, что банк является добросовестным залогодержателем спорного имущества. Вывод суда о том, что ФИО3 и ФИО4 не намеревались исполнять договор купли-продажи спорных помещений, не соответствует материалам дела. Признание договора купли-продажи недействительным не влечет признание недействительным договора ипотеки. Также судом не учтено, что требования ФИО2 направлены на исключение имущества от возможного обращения на него взыскания в пользу банка.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Силуэт-2004» ФИО6, ответчик ФИО3, истец ФИО2, ответчик ФИО4 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу банка – без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО7, просившего об отмене решения и принятии нового решения об удовлетворении иска банка, выслушав представителя ФИО2 – ФИО8 и представителя ФИО4 - ФИО9, просивших об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвестиционная деятельность предполагает вложение инвесторами в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным договором (контрактом), денежных средств, ценных бумаг, иного имущества (земельных участков, прав на них и т.п.) или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Согласно действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

В силу норм п. 1 ст. 1043 ГК РФ созданное в результате исполнения такого договора имущество (произведенная результате совместной деятельности продукция) признаётся общей долевой собственностью товарищей (участников договора о долевом строительстве) до момента раздела (распределения) результатов совместной деятельности между сторонами и закрепления за ними конкретных долей или площадей в созданном имуществе.

Статьёй 1048 ГК РФ предусмотрено, что прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Судом установлено, что 23.03.2010 года ответчик ФИО3 приобрела в собственность по договору купли-продажи объект незавершенного строительства литер «Б», степень готовности – 9%, общей площадью застройки 391,6 кв.м, расположенный по адресу: <...>, который возводился на месте ветхого здания конторы литер «А» до 1918 года постройки, общей площадью 140,6 кв.м на основании проектной документации «Коммерческий деловой центр» по <...>, градостроительного плана земельного участка №1579, составленного 30.11.2009 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, заключения по проектной документации объекта строительства «Коммерческий деловой центр» по <...>, а также разрешения на строительство № <...> от 15.12.2009 года, выданного администрацией г. Сочи предыдущему пользователю земельного участка и собственнику снесённого здания конторы, которому разрешалось строительство двухэтажного с подвалом объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером <...> по <...>.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 на окончание строительства здания делового центра требовались денежные средства, и она обратилась за финансированием (инвестированием) данного строительства к истцу.

В соответствии с условиями данного договора ответчик ФИО3 обязалась предоставить под строительство объекта принадлежащий ей объект незавершенного строительства и расположенный под ним арендованный земельный участок, градостроительную и строительную документацию для возведения объекта и оплатить 75% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора. Истец обязался оплатить 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора путем приобретения строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключению объекта к сетям, организовать работы по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта.

Согласно условиям договора все построенное в результате инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) имущество распределяется между сторонами следующим образом: в собственность истца передаются помещения подвала (цокольного этажа) объекта общей проектной площадью около 360 кв.м, площадь помещений которого уточняется по результатам технического учета законченного строительством объекта, а в собственность ответчика ФИО3 передаются все оставшиеся помещения объекта, что оформляется сторонами путем подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора в течение 10 дней со дня проведения технической инвентаризации обмеров площадей объекта. Договором было предусмотрено, что ответчик ФИО3 была не вправе распоряжаться причитающимися истцу в соответствии с условиями договора площадями помещений подвала (цокольного этажа) объекта без его письменного согласия. Ответчик ФИО3 была обязана по окончании строительства объекта в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на объект в целом, после чего в течение 30 дней выделить и передать истцу причитающиеся ему помещения подвала (цокольного этажа) с последующей регистрацией прав истца на помещения подвала.

Таким образом, стороны инвестиционного договора согласовали его предмет, условия участия, и взаимные права и обязанности сторон.

При этом ФИО3 не отрицает, что 16.04.2010 года она действительно заключила с истцом ФИО2 инвестиционный договор на указанных выше условиях.

Как следует из материалов дела, после окончания строительства объекта 05.09.2011 года между истцом и ответчиком ФИО3 был составлен акт о результатах реализации инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года, в котором стороны констатировали завершение совместными усилиями работ по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» литер «Б», «Б1», «Б2» площадью застройки 392 кв.м с помещениями общей площадью 1680 кв.м по <...>, а также факт исполнения истцом обязанностей по оплате 25% стоимости всех фактических затрат, возникших при реализации данного инвестиционного договора и по организации строительства объекта, приобретения за его счет строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты истцом подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объекта к сетям.

Согласно указанному акту во исполнение условий п.8 инвестиционного договора от 16.04.2010 года и в связи с завершением строительства объекта и проведением его технической инвентаризации указанным актом стороны распределили результаты инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) следующим образом: в собственность инвестора (истца) передаются помещения №1,3,4,5,6 общей площадью 358 кв.м подвала №1 (цокольного этажа) литер «Б1» объекта капитального строительства, указанного в п.1 настоящего акта. Данный пункт акта имеет силу акта приема-передачи имущества. В собственность застройщика (ответчика) передаются все оставшиеся помещения объекта капитального строительства. Стороны также обязались совместно предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, пакет документов, необходимый для регистрации имущественных прав сторон в отношении совместно созданного имущества.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 04.03.2011 года за ФИО3 было признано право собственности на возведенное истцом и ответчиком нежилое строение.

Как установлено судом, 30.04.2016 года истец обратился к ответчику ФИО3 с письмом о необходимости исполнения принятых ею обязательств по инвестиционному договору от 16.04.2010 года, которое было получено ответчиком 22.05.2016 года, но обязательства по оформлению на истца спорных помещений выполнены не были, ФИО3 от исполнения принятых на себя обязательств уклонилась.

Более того, из материалов дела усматривается, что в настоящее время собственником спорных помещений №1,3,4,5,6, назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №1 по адресу: <...> является ответчик ФИО4

Основанием возникновения права собственности ФИО4 на данные нежилые помещения послужил договор купли-продажи от 23.09.2011 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4

Однако поскольку истец профинансировал строительство коммерческого делового центра и организовал строительные работы по его возведению, то в силу нормы ч. 1 ст. 218 ГК РФ он вместе с ответчиком ФИО3 должен был приобрести право собственности на указанный объект.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору он вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Ответчику ФИО3 было достоверно известно, что истец выполнил взятые на себя обязательства по инвестиционному договору от 16.04.2010 года, профинансировал и организовал строительство коммерческого делового центра, и в соответствии с условиями данного договора истцу должны были быть переданы в собственность спорные нежилые помещения подвала данного здания, которые фактически ему были переданы по акту от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора.

Поскольку согласно п. 4 инвестиционного договора от 16.04.2010 года и п.3 акта от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора передача спорных помещений по акту от 05.09.2011 года имеет силу акта приема-передачи имущества, то спорные нежилые помещения подвала были переданы продавцом (ответчиком) покупателю (истцу), и после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе была ими распоряжаться, поскольку указанное имущество служило предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из инвестиционного договора от 16.04.2010 года (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи), а истец являлся его законным владельцем.

Отчуждение имущества в пользу ответчика ФИО4 при наличии у ответчика ФИО3 неисполненных обязательств по передаче данного имущества в собственность истца фактически лишило его права на созданное за его счет имущество.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между ответчиками ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи от 23.09.2011 года в силу требований ч. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Также судом правильно установлено, что вышеуказанный договор купли-продажи от 23.09.2011 года является недействительным по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимые сделки), поскольку в судебном заседании установлено, что, несмотря на регистрацию сделки и переход прав собственности к ответчику ФИО4, фактической передачи спорных нежилых помещений подвала от продавца ФИО3 к покупателю ФИО4 не было. Вышеуказанное недвижимое имущество находилось и находится во владении истца до настоящего времени. Данное обстоятельство не оспаривалось представителем ФИО4

Кроме того, одним из доказательств мнимости сделки купли-продажи от 23.09.2011 года является также указанная в оспариваемых договорах цена отчужденного недвижимого имущества. В ходе рассмотрения дела судом было достоверно установлено, что стоимость помещений, указанных в договоре купли-продажи от 23.09.2011 года в размере 900000 рублей была существенно занижена и не соответствовала её реальной рыночной стоимости.

Как следует из предоставленного в дело представителями ПАО «Сбербанк России» договора ипотеки от 15.11.2011 года оценочная стоимость спорных нежилых помещений составила 49657000 рублей.

Таким образом, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи цена недвижимости не соответствует реальной стоимости этого имущества, что является подтверждением того, что оспариваемая сделка совершалась лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как следует из материалов дела, между ФИО4 после перехода к ней права собственности на спорные помещения и ПАО «Сбербанк России» были заключены договор ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему №1 от 22.04.2013 года.

Согласно п.1.2 договора ипотеки предметом залога является принадлежащее ФИО4 спорное недвижимое имущество - помещения №1,3,4,5,6, назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №1 по адресу: <...>.

Согласно п.2.1 договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Силуэт-2004», возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии, заключенного между ООО «Силуэт-2004» и ОАО «Сбербанк России».

Поскольку судом установлено, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенная 23.09.2011 года между ФИО3 и ФИО4 недействительна (ничтожна), а ничтожные сделки не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, следовательно, заключенные между ответчиками ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему №1 от 22.04.2013 года являются недействительными (ничтожными) сделками в силу ст.168 ГК РФ.

Ссылка ПАО «Сбербанк России» о пропуске ФИО2 сроков исковой давности правомерно не принята судом в качестве основания для отказа его иске, поскольку об отчуждении спорных нежилых помещений истец узнал только в 2016 году, когда получил выписку из ЕГРП на спорные помещения, а, кроме того, спорное недвижимое имущество фактически ответчику не передавалось, поскольку с момента создания оно находилось в пользовании истца, в связи с чем срок исковой давности им не пропущен.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 и ФИО3 о признании инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года незаключенным суд первой инстанции верно исходил из того, что законных оснований для удовлетворения данных требований банка не имеется, так как инвестиционный договор заключен в соответствии с действовавшим на момент его заключения законодательством. На основании данного договора сторонами по делу за счет вложения денежных средств было осуществлено строительство спорного недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы представителя ПАО «Сбербанк России» о том, что ФИО2 без уважительных причин пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку в судебном заседании установлено, что с момента ввода недвижимого имущества в эксплуатацию и до подачи иска в суд ФИО2 пользовался и распоряжался спорным недвижимым имуществом, нес бремя его содержания. Фактически покупателю ФИО4 данное имущество не передавалось. Об отчуждении спорных нежилых помещений истец узнал только в 2016 году, когда получил выписку из ЕГРП на спорные помещения.

Доводы жалобы представителя банка о том, что ответчик ФИО3 не была надлежащим образом уведомлена о времени и месте слушания дела, а действующий от её имени представитель не имел соответствующих полномочий, необоснованны, т.к. от ФИО3 апелляционная жалоба на решение суда не поступала, а в деле имеются письменные возражения ФИО3 (л.д. 211, Том 2) относительно поданной банком апелляционной жалобы, в которых она указывает на наличие соответствующих полномочий представлять её интересы у ФИО10, а также на её надлежащее уведомление о времени и месте слушания дела.

Доводы жалобы представителя банка о том, что в материалы дела истцом представлены различные редакции инвестиционного договора, что свидетельствует о его подложности, не могут быть приняты во внимание, так как в ходе судебного заседания судом первой инстанции было установлено и подтверждено сторонами по инвестиционном договору, что до достижения между ФИО2 и ФИО3 итогового варианта инвестиционного договора между ними было заключено несколько предшествующих проектов данного договора, условия которого уточнялись в ходе переговоров, что не запрещено законом.

Доводы жалобы представителя банка о том, что в указанном инвестиционном договоре не указано существенное условие договора – его цена, в связи с чем он является недействительным, несостоятельны, так как в соответствии с условиями инвестиционного договора ответчик ФИО3 обязалась предоставить под строительство объекта принадлежащий ей объект незавершенного строительства и расположенный под ним арендованный земельный участок, градостроительную и строительную документацию для возведения объекта и оплатить 75% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора. Истец обязался оплатить 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора путем приобретения строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключению объекта к сетям, организовать работы по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта. Поскольку на момент заключения инвестиционного договора его стороны не могли предусмотреть итоговую стоимость строительства объекта, их вклады были определены в процентном соотношении от произведенных затрат на строительство, то есть условие о цене объекта достигнуто.

Доводы жалобы представителя банка о том, что банк является добросовестным залогодержателем спорного имущества, а также о том, что признание договора купли-продажи недействительным не влечет признание недействительным договора ипотеки, не основаны на действующем законодательстве, так как в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку сделка купли-продажи, на основании которой у ФИО4 возникло право собственности на спорные объекты недвижимого имущества, является недействительной, то все последующие сделки, совершенные ФИО4 в отношении данного имущества также являются недействительными.

Доводы жалобы представителя банка об отсутствии в деле доказательств того, что ФИО3 и ФИО4 не намеревались исполнять договор купли-продажи спорных помещений, не соответствует материалам дела, так как судом установлено, что с момента ввода объекта в эксплуатацию и до настоящего времени фактическим собственником помещений подвала является истец ФИО2 Согласно пояснениям представителя ответчика ФИО4, последняя спорными помещениями никогда не управляла и не распоряжалась.

Доводы жалобы представителя банка о том, что требования ФИО2 направлены на исключение имущества от возможного обращения на него взыскания в пользу банка, не подтверждены какими-либо доказательствами. Требования ФИО2 направлены на защиту своих интересов, вытекающих из заключенного с ФИО3 инвестиционного договора в связи с неисполнением ею своих обязательств.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи от 18 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: