Гражданский кодекс часть 1

Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения представителя администрации г. Белгорода ФИО2, поддержавшей жалобу, ФИО1, полагавшего выводы решения правильными, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Белгорода обратилась в Свердловский районный суд г. Белгорода с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование иска указала, что на основании распоряжения администрации города Белгорода от 10.10.2016 № 1282 между администрацией города Белгорода и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №13 от 19.01.2017. Объект аренды - земельный участок площадью 5000,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для завершения строительства жилого дома, кадастровый номер №. Договор распространяет свое действие на отношения между сторонами, возникшие с 10.10.2016, и заключен сроком на 3 года до 10.10.2019. Истец надлежаще исполнил свои обязательства по договору и передал ответчику указанный земельный участок. Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора, срок освоения земельного участка 3 года до 10.10.2019. По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

Ответчик свои обязательства по договору аренды не исполнил. 12.11.2020 Свердловским районным судом г. Белгорода постановлено решение, которым объект незавершенного строительства, процентом готовности 31%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>., изъят ФИО1

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования городского округа «Город Белгород» задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 13 от 19.01.2017 за период с 11.10.2019 по 13.12.2020 в размере 1.051.310,88руб.; штраф по договору аренды земельного участка № 13 от 19.01.2017 в двойном размере в сумме 239.685,00руб.; сумму договорной неустойки (пени) по договору аренды земельного участка № 13 от 19.01.2017 за период с 11.10.2019 по 26.12.2020 в размере 199.801,60 руб.; неустойку (пеню) на сумму неоплаченного основного долга в размере 1.051.310,88 руб., исходя из ставки 0,1%, за каждый день просрочки, начиная с 27.12.2020 до момента фактического исполнения обязательства.

Возражая против иска, ответчик и его представитель указали на то, что требования истца не основаны на законе и условиях договора, а представленный расчет задолженности не верен.

Решением суда постановлено: исковые требования администрации г.Белгорода к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа «Город Белгород» задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 19.01.2017 №13 за период с 11.10.2019 по 13.12.2020 в размере 525656,48руб., штраф в размере 50000руб., неустойку за период с 11.10.2019 по 09.03.2021 в размере 50000руб., неустойку за период с 10.03.2021 по день фактического исполнения денежного обязательства по выплате арендных платежей, исходя из 0,1% за каждый день просрочки от неоплаченной суммы основного долга (на день вынесения решения от суммы в размере 525656,48руб.).

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г.Белгорода к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа «Город Белгород» государственную пошлину в размере 9456,56руб.

В апелляционной жалобе администрация г.Белгорода просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об удовлетворении иска в полном объеме. Приводит доводы о необоснованно неприменении судом первой инстанции повышающего коэффициента 2, предусмотренного п. 2.10 договора аренды. Полагает, что суд необоснованно снизил размер заявленной неустойки и штрафа, не дал оценки доводам истца о нарушении ответчиком условий договора.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражениям против них, по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, суд первой инстанции приходи к следующим выводам.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Судом первой инстанции установлено, что на основании распоряжения администрации города Белгорода от 10.10.2016 №1282 между администрацией города Белгорода и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 13 от 19.01.2017. Объект аренды - земельный участок площадью 5000,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с разрешенным видом использования - для завершения строительства жилого дома, кадастровый номер 31:16:0212002:27.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 данного договора, договор распространяет свое действие на отношения между сторонами, возникшие с 10.10.2016, и заключен сроком на 3 года до 10.10.2019. По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок. Срок освоения земельного участка 3 года до 10.10.2019.

Истец передал ответчику указанный земельный участок по акту от 10.10.2016.

В установленный договором строк ответчик не возвел объект в соответствии с условиями договора.

17.09.2020 администрация г. Белгорода обратилась с исковым заявлением к ФИО1 в Свердловский районный суд г. Белгорода об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, путем продажи с публичных торгов. Одновременно заявлено о принятии обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий, связанных с отчуждением и (или) переоформлением прав собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Определением Свердловского районного суда г. Белгорода от 17.09.2020 ходатайство о принятии мер по обеспечению иска удовлетворено. Решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 12.11.2020 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0212002:50, расположенный по адресу: <...>, изъят у ФИО1 т путем продажи с публичных торгов. Решение суда вступило в законную силу 14.12.2020.

Согласно п. 2.3 договора аренды от 19.01.2017, арендатор вносит арендную плату за период с 10.10.2016 по 10.10.2017 в размере 399 475 рублей, в течение 10 (десяти) банковских дней от даты подписания договора, согласно отчету независимого оценщика ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация».

Согласно п. 2.4 этого договора, арендная плата за очередной год вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 25 (двадцать пятого) числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства.

В соответствии с п. 2.6 договора, годовой размер арендной платы за использование земельного участка подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется.

Срок договора истек 10.10.2019, арендатор на арендованном земельном участке строительство жилого дома не завершил, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не передал.

За период с 11.10.2019 по 13.12.2020 (дата, предшествующая вступления решения суда от 12.11.2020 в законную силу, т.е. 14.12.2020) у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1051310,88 руб., которая ответчиком не оплачена.

Администрацией города Белгорода расчет арендной платы за квартал произведен по следующей формуле: АР=ГР/ДГ х Р, где: АР - размер арендной платы за использование земельного участка в квартал; ГР - годовой размер арендной платы, установленный Отчетом независимого оценщика №186-16 от 13.12.2016 об оценке рыночной стоимости, скорректированный с учетом уровня инфляции, с применением установленного п. 2.10 договора аренды повышающего коэффициента 2; ДГ - количество дней в году; Р - количество дней в периоде (квартале).

Согласно представленному истцом расчету с 11.10.2019 с учетом суммы инфляции в денежном эквиваленте размер арендной платы без повышающего коэффициента составлял 447184,71руб., а с коэффициентом 894369,43руб.

Проверяя доводы истца о том, что при расчете арендной платы, взыскиваемой с ответчика после истечения срока действия договора аренды, суд первой инстанции указал, что согласно п.2.10 договора аренды, если по истечении срока строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется повышающий коэффициент 2 в течение первого и второго годов превышения срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента 3 в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п.2.10 договора повышающий коэффициент 2 применяется при нарушении срока строительства, указанного в разрешении на строительство.

Сопоставляя указанное условие с иными условиями договора, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.10 договора не содержит условие о применении повышающего коэффициента при нарушении срока освоения земельного участка, указанного в п.2.2. договора.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия п. 2.10 договора без представления истцом доказательств срока строительства, указанного в разрешительной документации, не может быть применены при расчете арендной платы (повышающий коэффициент 2), и постановил приведенное выше решение, при вынесении которого судом применены положения ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия признает выводы суда первой инстанции правильными и при этом принимает во внимание, что ответчик с выводами суда первой инстанции согласился.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на необоснованное неприменение судом первой инстанции при расчете задолженности истца повышающего коэффициента 2, апеллянт не приводит обстоятельств, которые бы опровергали выводы решения относительно токования п. 2.10 договора аренды.

При толковании условий договора суд принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, сопоставил его с другими условиями и смыслом договора в целом, нарушений положений ст. 431 ГК РФ не допустил.

Толкование договора истцом является произвольным, не соответствующим его условиям и общему смыслу договора.

Так, если срок строительства жилого дома определяется сроком действия договора аренды, что срок действия договора аренды истек 10.10.2019. С указанного времени ответчик утратил право на продолжение строительства, исходя из положений ст. 222 ГК РФ. Таким образом, вменять ему в вину нарушение срока окончания строительства жилого дома после истечения договора аренды земельного участка оснований не имеется, что исключает применение в расчете аренных платежей повышающего коэффициента 2.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении судом первой инстанции к спорным правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ противоречат материалам дела, из которых видно, что ответчик указывал на несоразмерность заявленной судом неустойки последствиям нарушенного обязательства и просил суд о снижении штрафных санкций по правилам ст. 333 ГК РФ (л.д. 49).

Снижая размер штрафных санкций, суд первой инстанции привел в своем решении мотивы, по которым он приходит к выводу о таком снижении. Доказательств, опровергающих выводы решения о снижении штрафных санкций, истцом не представлено.

Вопреки доводам жалобы, суд при разрешении спора не допустил нарушений требований ст.ст. 12, 56 ГПК РФ и не предоставил какой-либо из сторон преимущества за счет другой стороны. Доводы апелляционной жалобы в этой части являются надуманными и не заслуживают внимания.

Решение соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ и подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 9 марта 2021 года по делу по иску администрации г. Белгорода к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Апелляционное определение изготовлено 30 июня 2021 года.

Председательствующий

Судьи

Определение06.07.2021