Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО «ИБС «Раше Проперти Дивелэпэс» - ФИО1, действующей на основании доверенности, на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 января 2017 года, которым частично были удовлетворены исковые требования ФИО2 к ПАО «ИБС «Раше Пропети Дивелэпэс» об уменьшении покупной цены объектов недвижимости, взыскании денежных средств, штрафа.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., возражения представителя ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила :

ФИО2 обратился в суд с иском к ПАО «ИБС «Раше Пропети Дивелэпэс», просил уменьшить покупную цену объектов недвижимости, приобретенных по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, на стоимость невыполненных строительно-монтажных работ в ходе строительства объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> кад. №, взыскать с ответчика денежную сумму соразмерного уменьшения покупной цены в размере 829 945,21 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

В обоснование заявляемых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком были заключены предварительные договоры № купли-продажи земельного участка и жилого дома. Согласно указанных договоров, между ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» и ФИО2 были установлены обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи жилого дома площадью <данные изъяты> и земельного участка площадью <данные изъяты> соток, расположенных в <адрес>, <адрес>.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора купли-продажи земельного участка, продавец обязался обеспечить на участке следующие инженерные коммуникации:

-сети электроснабжения (от внешних электрических распределительных сетей, из расчета 5 кВт установленной расчетной мощности на земельный участок в соответствии со СНиП);

-сети газоснабжения мощностью в соответствии со СНИиП;

- сети водоснабжения мощностью в соответствии со СНиП;

По условиям предварительных договоров, срок для заключения основного договора купли-продажи был определен в течение 1-го года с момента подписания предварительного договора. По вине ответчика строительство к указанному сроку завершено не было, основной договор в предусмотренный срок не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», как продавцом, и покупателем ФИО2 был заключен договор № купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> расположенного на нем дома с условным № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, <адрес>

Общая стоимость объектов недвижимости составила 4 561 200 руб., из которых истцом единовременно уплачено 2 637 655,23 руб. На оставшуюся сумму в размере 1 923 545 истцу предоставлен коммерческий кредит под 12% годовых на <данные изъяты> месяцев.

На момент подачи искового заявления в суд сумма задолженности составляет 449 700,79 руб.

В силу того, что договор купли-продажи объектов недвижимости является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома, обязательства продавца по завершению строительства не были выполнены в полном объеме, между истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение № от той же даты, что и договор купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязался обеспечить на земельном участке перечисленные коммуникации.

По настоящее время работы по обеспечению земельного участка и дома коммуникациями ответчиком не выполнены, ответчик заявляет, что все оставшиеся строительные работы истцы должны выполнить самостоятельно за свой счет.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами ООО «Агентство Консалтинга и оценки» была произведена оценка стоимости невыполненных ответчиком работ, которая составила 1.279.196 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении покупной стоимости объектов, данное требование ответчик проигнорировал.

Ссылаясь на положения ст. 309, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), положения ст.ст. 13, 15,18 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, в суд первой инстанции явился, на иске настаивал.

Представитель ответчика в суд не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10.01.2017 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Уменьшена покупная цена объектов недвижимости по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес> кад. № на 319 000 руб. С ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя взыскан штраф в размере 159 500 руб., государственная пошлина в размере 6 390 руб. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «ИБС Дивелэпэс» ФИО1, действующая на основании доверенности, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, указывая, что решение было принято судом с грубейшими нарушениями норм процессуального права, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не было рассмотрено встречное исковое заявление ответчика о взыскании сумм задолженности, процентов по договору, что привело к нарушению законных прав и интересов ответчика. Поскольку обязательства по полной оплате стоимости недвижимости не исполнены, то требования истца об уменьшении покупной стоимости недвижимости являются явным злоупотреблением правом. Ссылка истца на обязательства, вытекающие из предварительных договоров купли-продажи несостоятельна, поскольку в силу пункта 9.1 основного договора купли-продажи, заключением основного договора отменяются и становятся недействительными все ранее достигнутые сторонами соглашения по поводу предмета договора. Подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору купли-продажи не имеет юридической силы и как следствие этого не может порождать каких либо обязательств у сторон. Истец принял объекты недвижимости по передаточному акту без замечаний, претензий к качеству объекта не имел, доказательств наличия недостатков, возникших до передачи объектов недвижимости истец не представил. Оценка ООО «Агенство Консалтинга и Оценки» произведена в отношении работ, которые вообще не были предусмотрены дополнительным соглашением.

Проверив дело, выслушав объяснения представителя истца и определив о рассмотрении жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи земельного участка № и жилого дома №, предметом которых являлось определение сторонами необходимых существенных условий заключаемых в будущем договоров купли-продажи, соответственно, земельного участка и жилого дома, которые должны быть заключены в течение 1 года с момента подписания предварительных договоров.

В предусмотренный предварительными договорами № и № от ДД.ММ.ГГГГ срок основные договоры заключены не были.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № купли-продажи объектов недвижимости с рассрочкой платежа (договор купли-продажи земельного участка и дома на указанном земельном участке), по условиям которого ответчик обязуется продать, а истец - купить земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>. При этом часть стоимости объектов недвижимости в размере 2 637 655 рублей ( 706 775,13 руб. за земельный участок и 1 930 880 руб. за дом) была оплачена истцом, на оставшуюся часть в размере 1 923 544 руб. ( 515 427,87 руб. за земельный участок и 1 408 119,49 руб. за дом) продавцом покупателю предоставлен коммерческий кредит на <данные изъяты> месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял в собственность спорные земельный участок и расположенный на нем Дачный дом круглогодичного использования.

На основании вышеназванного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал право собственности на жилой дом и земельный участок.

Дополнительным соглашением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным истцом и ответчиком, было предусмотрено обязательство ответчика обеспечить на земельном участке по адресу: <адрес> инженерные коммуникации: сети электроснабжения от (внешних электрических распределительных сетей, из расчета от 5 кВт установленной расчетной мощности на земельный участок в соответствии со СНиП), сети газоснабжения мощностью в соответствии со СНиП, сети водоснабжения мощностью в соответствии со СНиП, сети водоотведения мощностью в соответствии со СНиП.

Согласно условиям названного дополнительного соглашения, точки подключения к вышеуказанным инженерным коммуникациям должны быть расположены внутри границ земельного участка.

По указанному дополнительному соглашению № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с подведенными вышеуказанными коммуникациями составляет 1 222 200 руб., т.е. осталась прежней, как это было предусмотрено договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из чего можно сделать вывод, что стоимость коммуникаций включена в покупную цену участка.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена в адрес ответчика досудебная претензия с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

В соответствии с положениями ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок (п.2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изложенные выше обстоятельства дела и приведенные нормы закона позволяют сделать вывод о том, что заключенным в день подписания между сторонами договора купли-продажи дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик принял на себя обязательства обеспечить наличие на продаваемом истцу земельном участке предусмотренных инженерных коммуникаций. По существу, между сторонами сложились отношения купли-продажи с условиями подряда, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу в собственность земельный участок и дачный дом, обеспечив наличие перечисленных в дополнительном соглашении № инженерных коммуникаций, расположенных внутри границ земельного участка.

Как предусмотрено ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Аналогичное правило предусмотрено п. 1,3 ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»: потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Как следует из материалов дела, отчета об оценке, заключений судебных экспертиз, перечисленные в дополнительном соглашении инженерные коммуникации на участке истца отсутствуют. Доказательств обратного стороной ответчика в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ – не представлено, а потому у истца имеются основания требовать уменьшения стоимости приобретенного в собственность земельного участка на стоимость невыполненных ответчиком работ.

Согласно представленного истцом в обоснование суммы иска отчета об оценке ООО «Агентство Консалтинга и оценки» рыночная стоимость строительно-монтажных работ, невыполненных ПАО «ИБС Дивелэпэс» в ходе строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> кад. № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 279 196 руб.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертами Бюро независимой оценки, перечисленные в дополнительном соглашении инженерные коммуникации на земельном участке истца отсутствуют, однако определить рыночную стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных дополнительным соглашением № к договору № купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, невыполненных ПАО «ИБС РАШЕ Пропети Дивелэпэс» не представляется возможным ввиду отсутствия проектно-технической документации.

Как следует из заключения судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов», рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес>. №, в текущем состоянии, при условии наличия в границах земельного участка подключенных коммуникаций, составляет 771 000 руб.; рыночная стоимость указанного земельного участка в текущем состоянии (без предусмотренных коммуникаций) составляет 452 000 руб.

Разрешая спор, суд руководствовался приведенными нормами закона и, дав оценку собранным по делу доказательствам, в том числе заключению специалиста и заключениям судебных экспертиз пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены приобретенных им объектов недвижимости.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с определенной судом суммой, на которую произведено уменьшение покупной цены земельного участка, полагая, что в данной части изложенные в апелляционной жалобе ответчика доводы относительно того, что оценка ООО «Агенство Консалтинга и Оценки» произведена, в том числе, и в отношении работ, не предусмотренных Дополнительным соглашением №, а потому, как и дополнительная судебная экспертиза, проведенная ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов», не может являться надлежащим доказательством размера требований истца – являются обоснованными.

Определяя данную сумму, суд принял за основу заключение экспертов ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов».

Между тем, указанным заключением при определении размера подлежащих удовлетворению материальных требований об уменьшении цены на сумму невыполненных работ руководствоваться нельзя, поскольку принцип, установленный ст.ст. 421, 424 ГК РФ предполагает передачу покупателю имущества по цене, определенной соглашением сторон. Оценка экспертом рыночной стоимости объектов, не имеет значения для рассмотрения заявляемых требований при достижении сторонами соглашения о цене продаваемых земельного участка и жилого дома.

При определении размера требований истца судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться Пояснениями оценщиков ООО «Агенство Консалтинга и Оценки» к ранее составленному ими Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором они произвели оценку только стоимости инженерных коммуникаций, не подведенных на земельный участок в соответствии с дополнительным соглашением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи объектов недвижимости с рассрочкой платежа, установив, что она составляет 487 690 рублей.

Указанный документ не является новым, поскольку в нем эксперты из установленной в Отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ общей стоимости невыполненных, по их мнению, на участке истца работ выделили лишь стоимость работ, проведение которых было предусмотрено дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Указанное пояснение является допустимым, достоверным, а потому подлежит принятию судебной коллегией.

С учетом изложенного, решение суда в части частичного удовлетворения требования ФИО2 об уменьшении покупной цены объектов недвижимости подлежит изменению, а покупная стоимость земельного участка должна быть уменьшена на сумму невыполненных работ в размере 487 690 рублей.

В связи с изменением решения суда в вышеуказанной части, подлежит изменению и размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца по основаниям, установленным ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» - до 243 845 руб., и расходов по оплате госпошлины - до 8 077 руб.

Доводы ответчика о том, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. истец принял объекты без замечаний и не обращался с претензиями относительно недостатков переданных объектов, не принимаются коллегией. При подписании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик признавал, что коммуникации на участке отсутствуют, обязался обеспечить их наличие, и поскольку условие договора о цене участка дополнительным соглашением оставлено прежним, что специально оговорено, поэтому стороны, в том числе и ответчик, исходили из того, что наличие перечисленных коммуникаций входит в цену договора.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 483 Гражданского кодекса Российской Федерации если продавец (ответчик) знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, которые предусматривают обязанность продавца известить о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, ассортименте, качестве, комплектности товара в определенный срок, и последствия невыполнения этого правила.

Согласно положениям п.п. 1, 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение не порождает никаких обязательств, поскольку не содержит условий об объемах, результате работ, их содержании, сроках выполнения, не принимается коллегией.

Истец, заключая с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение №, согласился с той редакций, которую ему предложил сам ответчик.

В силу ч.3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик при установлении обязательства, а далее, при его исполнении, обязан был действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы потребителя. В силу изложенного, и положений п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик при возникновении спора не вправе ссылаться на незаключенность договора по причине того, что сам не включил в текст дополнительного соглашения условия о сроке исполнения своего обязательства о строительстве инженерных коммуникаций. Кроме того, условие о сроке исполнения обязательства имело бы значение при рассмотрении требования о взыскании неустойки за нарушение срока выполнения работ. Такое требование предметом рассмотрения не является, поэтому удовлетворение иска об уменьшении покупной цены на сумму невыполненных работ, не исключается.

С учетом содержания дополнительного соглашения, предусматривающего какие именно инженерные коммуникации должны быть обеспечены ответчиком на земельном участке, каким требованиям коммуникации должны соответствовать, принимая во внимание положения ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о предмете (результате), объемах работ, качестве, сторонами было согласовано.

Довод апелляционной жалобы относительно отсутствия у истца права на предъявление иска об уменьшении покупной цены в связи с неисполнением им обязанности по полной оплате объектов недвижимости, не может быть признан состоятельным, поскольку истец, являясь собственником дома и земельного участка на основании договора купли-продажи, по которому ему предоставлена рассрочка платежа вплоть до ноября 2017 года, имеет право требовать от ответчика исполнения принятых им договорных обязательств.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального законодательства, связанного с нерассмотрением судом поданного ответчиком встречного иска о взыскании с ФИО2 задолженности по договору № купли-продажи объектов недвижимости с рассрочкой платежа, неустойки, также подлежат отклонению, поскольку определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в принятии встречного иска было отказано, что не лишает ответчика обращаться к истцу с указанными требованиями в порядке самостоятельного искового производства.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного спора, судом не допущено. В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 января 2017 года в части частичного удовлетворения требования ФИО2 к ПАО «ИБС «Раше Пропети Дивелэпэс» об уменьшении покупной цены объектов недвижимости, взыскании штрафа и государственной пошлины изменить, изложив его в следующей редакции: уменьшить покупную цену объектов недвижимости, приобретенных по договору № купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№, на сумму невыполненных работ в размере 487 690 (четыреста восемьдесят семь тысяч шестьсот девяносто) рублей.

Взыскать с ПАО «ИБС «Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу ФИО2 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 243 845 руб., государственную пошлину в размере 8 077 руб.

В остальной части решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 января 2017 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Л.