Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Ситниковой Ю.А. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок,

на решение Черновского районного суда Забайкальского края от 22 февраля 2022 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Ситниковой Ю.А. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании договора аренды земельного участка недействительным в части и действующим на неопределенный срок - отказать.».

Заслушав доклад судьи Трифонова В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ситникова Ю.А. обратилась в суд с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент), просила признать заключенный ими 1 августа 2011 года договор аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок. В обоснование требования указала на предоставление ей по указанному договору в аренду для строительства индивидуального жилого дома земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. 16 февраля 2015 года ей выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия до 16 февраля 2025 года. В договор аренды земельного участка дважды внесены изменения, первоначальный срок действия до 1 мая 2014 года продлен по 30 апреля 2017 года, увеличен размер арендной платы. 10 января 2018 года зарегистрировано ее право собственности на объект незавершенного строительства - недостроенный, одноэтажный на бетонно-ленточном фундаменте индивидуальный жилой дом площадью 200 кв. м. по указанному адресу, кадастровый №. 14 февраля 2018 года стороны заключили договор аренды того же земельного участка сроком действия до 31 января 2021 года. Строительство жилого дома завершено по истечению срока действия договора аренды земельного участка. Оформить объект недвижимого имущества невозможно, в связи с тем, что истек срок аренды земельного участка. 20 сентября 2021 года она обратилась в Департамент с заявлением о продлении или заключении договора аренды земельного участка, в чем ей отказано. За все время использования земельного участка истец добросовестно исполняла обязанности арендатора, своевременно вносит арендную плату (л.д. 6-11).

К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования привлечен Ситников Г.В. (л.д.58-60).

Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д. 80-81).

Определением судьи Черновского районного суда города Читы от 4 мая 2022 года апелляционная жалоба истца Ситниковой Ю.А. возвращена как поданная за пределами срока обжалования при отсутствии ходатайства о его восстановлении (л.д. 84).

Определениями Черновского районного суда города Читы от 13 июля 2022 года Ситниковой Ю.А. восстановлен срок на подачу частной жалобы на указанное определение и срок на подачу апелляционной жалобы (л.д. 91-93, 114, 115).

Апелляционным определением Забайкальского краевого суда от 23 августа 2022 года определение судьи Черновского районного суда города Читы от 4 мая 2022 года отменено, апелляционная жалоба истца принята к производству суда апелляционной инстанции (л.д. 143-147).

В апелляционной жалобе Ситникова Ю.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее иска полностью. По ее мнению, суд не привлек в качестве третьего лица отдел разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита», выдавшего ей разрешение на строительство, действующее до 16 февраля 2025 года. Полагает, что судебным спором затронуты права данного уполномоченного органа. Кроме того, судом не обоснованы выводы о расторжении договора аренды 13 февраля 2011 года и невозможности его пролонгирования, поскольку в материалах дела имеются доказательства его продления на следующий день – 14 февраля 2018 года, о чем в силу юридической неосведомленности истец не заявила, путем уточнения исковых требований. Полагает, что в отношении земельного участка у нее сложились стабильные гражданские правоотношения, но в силу трудоемкости процесса постройки, необходимости затрат значительных финансовых средств объект не достроен. Только суд мог защитить ее права в отношении недостроенного объекта, учитывая вложенные истцом в строительство денежные средства и силы (л.д. 123-125).

Представитель Департамента Пальшина Е.Ф. заявила о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции без ее участия, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании части 1 статьи 327.1 того же кодекса, выслушав в судебном заседании поддержавшую ее Ситникову Ю.А., согласившегося с ней Ситникова Г.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по договору аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена от 1 августа 2011 года, прошедшего государственную регистрацию 6 марта 2012 года, Департамент предоставил Бузлуковой (после брака – Ситникова) Ю.А., земельный участок, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома, площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040905:7, по адресу: <адрес>, сроком действия до 1 мая 2014 года (л.д. 13-15).

Дополнительными соглашениями от 9 июня 2014 года, 22 августа 2016 года и 22 мая 2017 года стороны согласовали продление срока действия договора по 30 апреля 2017 года (л.д. 16, 43-45).

16 февраля 2015 года Ситниковой Ю.А. выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома, сроком действия до 16 февраля 2025 года (л.д. 25).

29 мая 2017 года Департамент письмом уведомил арендатора о продлении договора аренды земельного участка по окончании срока на неопределенный срок, до момента отказа от него любой из сторон, поэтому договор будет действовать до 1 мая 2018 года, после чего предложил заключить новый договор либо освободить земельный участок (л.д. 46).

9 января 2018 года произведена государственная регистрация права собственности Ситниковой Ю.А. на расположенный на указанном земельном участке жилой дом площадью 200 кв.м., по адресу: <адрес> как объект незавершенного строительства, степенью готовности 10% (л.д. 18).

13 февраля 2018 года стороны заключили соглашение о расторжении указанного договора аренды земельного участка, 23 мая 2018 года произведена государственная регистрация этого соглашения (л.д. 46).

14 февраля 2018 года те же стороны в отношении того же земельного участка заключили договор аренды, прошедший государственную регистрацию 29 мая 2018 года, с условиями о сроке действия по 31 января 2021 года, его прекращении по истечении срока, а также возможности продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства в случае, если по окончании действия договора его строительство не завершено. (л.д. 19-23, 47-50).

12 октября 2021 года Департамент письмом уведомил арендатора о прекращении 31 января 2021 года действия договора аренды земельного участка от 14 февраля 2018 года, в связи с чем предложил в трехмесячный срок внести оплату за фактическое пользование земельным участком с 1 февраля по 1 октября 2021 года 215 руб. 21 коп. и освободить занимаемый земельный участок (л.д. 35).

17 января 2022 года Ситникова Ю.А. обратилась в Департамент с заявлением о заключении договора аренды того же земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 66).

Отказывая в иске полностью, суд первой инстанции отклонил доводы истца о признании действующим первоначального договора аренды земельного участка, исходил из того, что этот договор прекратил свое действие 13 февраля 2018 года и возобновление (продление) недействующего договора невозможно и не предусмотрено законом. Кроме того, расторжение договора аренды инициировано сторонами, 14 февраля 2018 года ими заключен договор аренды сроком по 31 января 2021 года, тем самым истец использовала специальное право на заключение договора аренды земельного участка однократно для завершения строительства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы с такими выводами судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как разъяснено в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжает пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется правило, предусмотренное в пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возможность возобновления договора на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывается высшей судебной инстанцией с заключением соответствующего договора до изменения правового регулирования, последовавшего 1 марта 2015 года (определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 года № 88-8276/2022).

Соответственно, для применения положений гражданского законодательства о заключении договора на неопределенный срок необходимо установить, закончилось ли действие договора от 1 августа 2011 года к моменту заключения сторонами спора договора от 14 февраля 2018 года.

По правилам пунктов 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из фактических обстоятельств дела следует заключение сторонами 1 августа 2011 года договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства индивидуального жилого дома, расторгнутого по соглашению сторон 13 февраля 2018 года, с заключением на следующий день нового договора аренды сроком действия по 31 января 2021 года. По состоянию на 9 января 2018 года на земельном участке возведен жилой дом степенью готовности 10%, до истечения срока аренды земельного участка он в эксплуатацию не введен.

Таким образом, более чем за 10 лет пользования земельным участком арендатор жилой дом не построил, воспользовался своим правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства, заключив соглашение о расторжении договора от 1 августа 2011 года и новый договора аренды от 14 февраля 2018 года.

Учитывая, что сторонами указанных двух договоров аренды, как первоначального, так и последующего, определен конкретный срок, по его истечении действие договоров прекращено, в силу статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации законные основания считать, что первоначальный договор продлен, а тем более на неопределенный срок, отсутствуют.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2022 года № 88-15914/2022.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание.

Утверждение ее автора о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица органа, выдавшего истцу разрешение на строительство, следует признать несостоятельным, поскольку в суде первой инстанции такое ходатайство не заявлялось. Кроме того, никак не обосновано, как обжалуемое решение может повлиять на права и обязанности этого органа по отношению к одной из сторон спора, что является условием для участия в деле в таком качестве (часть 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)

Доводы апелляционной жалобы о продлении первоначального договора аренды путем заключения нового договора отклоняются как основанные на ошибочном толковании закона.

Довод апелляционной жалобы о не разъяснении судом первой инстанции истцу права на уточнение исковых требований противоречит материалам дела, содержащим такое разъяснение в определении о принятии иска, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении к рассмотрению в судебном заседании (л.д. 3-6).

При таком положении судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Черновского районного суда города Читы от 22 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано либо опротестовано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 27 сентября 2022 года