Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО2 на решение Киреевского районного суда Тульской области от 15 июня 2015 года по делу по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО4 о внесении изменений в договор купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Крыловой Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО7 обратились в суд с иском к ФИО4 о внесении изменений в договор купли-продажи 2/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный с ФИО4, изложив п.3 договора в следующей редакции: «указанные 2/5 доли в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру, назначение: объекты жилого комплекса, общей площадью 55,3 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, Советский район, <адрес> проданы за <...>, из которых <...> «Продавец» получил от «Покупателей» полностью до подписания настоящего договора из личных средств, оставшуюся сумму «Покупатели» обязуются оплатить «Продавцу» за указанную квартиру не позднее 15 сентября 2014 года, за счет кредитных средств Открытого акционерного Общества «Сбербанк России» в лице Тульского отделения № Сбербанка России ОАО, полученных Покупателями по кредитному договору № от 2 сентября 2014 года, заключенному с ФИО3 и ФИО1 в городе Туле, на срок 180 месяцев, с процентной ставкой 13,25 процента годовых».

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили договор купли-продажи 2/5 долей (по 1/5 доле каждому) на вышеуказанную квартиру с ФИО4 за <...>, из которых <...> продавец получил от покупателей до подписания договора из личных средств, а оставшуюся сумму они обязались оплатить за счет средств, полученных по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России» в лице отделения №. Впоследствии договоренность по поводу стоимости приобретаемой доли квартиры между сторонами изменилась, фактически составила <...> 11.09.2014 г. Управлением Росреестра по Тульской области был зарегистрирован переход права на недвижимость на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В силу юридической неграмотности, невнимательности и неосмотрительности стоимость в договоре купли-продажи, за которую продавец продает покупателям недвижимость, не была изменена, вместе с тем расписками от 29.07.2014 года и от 15.09.2014 года подтверждается, что ФИО4 получила от ФИО7 по вышеуказанному договору купли-продажи денежную сумму в размере <...> и <...> Причем <...> были предоставлены им по кредитному договору № от 02.09.2014 г., заключенному с ОАО «Сбербанк России». Ссылались на то, что ФИО1, являясь собственником государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, 26.09.2014 г. обратилась в УПФ РФ (ГУ) по г.Туле с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья. Решением УПФ РФ (ГУ) по г.Туле № от 24.10.2014 г. ей было отказано в удовлетворении указанного заявления, так как в заявлении указано направление использования средств материнского (семейного) капитала, не предусмотренное законодательством, оценочная стоимость приобретаемого жилого помещения в договоре купли-продажи не соответствует сумме кредитных средств, направленных на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, они не имеют возможности воспользоваться правом на распоряжение средствами материнского капитала для погашения суммы денежных средств, предоставленных по кредитному договору.

Истцы ФИО8 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались. В материалах дела имеются заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что ФИО7 лично подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4, осознавая суть сделки. Недвижимое имущество по договору истцам было предано. При сдаче документов на регистрацию в Управление Росреестра по Тульской области присутствовали все участники сделки – ФИО4, В-вы Н.В и О.В., как и при выдаче документов после проведения государственной регистрации.

Ответчик ФИО4, будучи извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, признав в полном объеме исковые требования.

Ранее ФИО4, в судебном заседании, признавая исковые требования, ссылалась на то, что о получении от ФИО7 денежных средств в сумме <...> и <...> ею были написаны расписки, но в какой период времени ею были написаны расписки, пояснить не смогла. Указала, что полученные от истцов <...>, ею были им возвращены, но когда именно, пояснить не смогла. 11.09.2014 г. Управлением Росреестра по Тульской области был зарегистрирован переход права на недвижимость на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ При регистрации перехода права собственности она подтвердила стоимость продаваемого имущества, определенную договором в общем размере <...>, также подтвердила факт получения ею от ФИО7 денежных средств по договору купли-продажи в сумме <...>

Третье лицо Управление Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г.Туле участие представителя в суде не обеспечило. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя УПФ РФ.

Ранее представитель третьего лица Управления Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г.Туле по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила разрешить заявленные требования на усмотрение суда. Также пояснила, что в сложившейся ситуации Управлением Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г.Туле права и законные интересы ФИО8 никак нарушены не были и нарушений действующего законодательства не допущено. Изучив представленные ФИО1 документы, Управлением Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г.Туле было принято решение № от 24.10.2014 г., которым ей было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области, привлеченное к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалось.

Из пояснений представителя третьего лица Управления Росреестра по Тульской области по доверенности ФИО6, данных ранее в судебном заседании, усматривается, что последняя просит разрешить требования на усмотрение суда. Также указала, что договор купли-продажи от 08.09.2014 г. считается заключенным с момента подписания договора сторонами. Поданное в Управление Росреестра по Тульской области для регистрации дополнительное соглашение от 22.12.2014 г. о внесении изменений в указанный договор, изменяющее цену, является заключенным с момент подписания дополнительного соглашения сторонами. Названные документы не подлежат государственной регистрации. В договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. Исходя из положений действующего законодательства – ст.424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случае и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Статья 555 ГК РФ не предусматривает случаев изменения цены договора купли-продажи недвижимости после его заключения. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает таких случаев и условий, соглашение сторон об изменении цены ничтожно.

Третье лицо ОАО «Сбербанк России», привлеченное к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалось. В материалах дела имеется ходатайство с просьбой рассмотреть данное дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Киреевского районного суда Тульской области от 15 июня 2015 года ФИО3, ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с постановленным решением, ФИО1 и ее представителем по доверенности ФИО2 подана апелляционная жалоба с просьбой о его отмене. Податели жалобы ссылались на то, что в силу норм действующего законодательства при волеизъявлении сторон на изменение условий договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке лишены возможности соблюдения формы договора и тем самым лишены возможности реализовать свое право на зачет материнского капитала в счет погашения части кредитных средств, взятых в ОАО «Сбербанк России».

Проверив законность и обоснованность судебного постановления в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав объяснения представителя ФИО3 по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец (ФИО4) продал в собственность покупателей (ФИО7) принадлежащие ему на праве собственности 2/5 доли в праве общей долевой собственности (по 1/5 доле каждому) на квартиру общей площадью 55,3 кв.м., расположенную по адресу: г.Тула, <адрес>., за <...> руб., из которых <...> продавец получил от покупателей полностью до подписания настоящего договора из личных средств, а оставшуюся сумму покупатели обязались оплатить продавцу не позднее 15.09.2014 г. за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» в лице отделения №, полученных покупателями по кредитному договору № от 02.09.2014 г., заключенному с ФИО7 (п.п.1,2,3 договора).

П.4 договора предусматривал, что указанная квартира будет находиться в залоге у ОАО «Сбербанк России» в лице Тульского отделения № Сбербанка России ОАО с момента государственной регистрации права собственности покупателей, и до момента прекращения обязательств покупателей по вышеуказанному кредитному договору. Залогодержателем будет являться вышеуказанный банк.

Также сторонами в договоре была предусмотрена передача документов и ключей на предмет договора, до подписания договора. Договор является одновременно актом приема-передачи (п.7 Договора). Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания (п.8)

С учетом анализа вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд пришел к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договор оформлен в письменной форме, подписан сторонами. Стороны в судебном заседании подтвердили факт его заключения на добровольной основе, собственноручно подписав и, исполнив по нему обязательства по передачи предмета договора и денежной суммы в размере ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривая при этом общую стоимость продаваемого имущества, - <...>

Право собственности ФИО7 по 1/5 доле в праве на каждого на квартиру, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, <адрес>, зарегистрировано в регистрационном органе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2014 г. № и №.

Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предъявлено для государственной регистрации 22.12.2014 года, в чем им было отказано.

Обращаясь в суд с иском, ФИО7 ссылались на то, что по причине такого отказа они лишены возможности воспользоваться материнским капиталом, для погашения суммы денежных средств, предоставленных по кредитному договору.

В подтверждение доводов об изменении условий по стоимости недвижимого имущества, о внесении которых в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ просят истцы, в том числе и в части получения ФИО4 от них из личных средств <...>, представлены расписки о получении ФИО4 от ФИО7 по договору купли-продажи денежных сумм в размере <...> и <...>

С учетом установленных обстоятельств, суд обратил внимание на то, что текст дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в Управление Росреестра по Тульской области, содержит сведения о получении ФИО4 от ФИО7 до подписания договора именно <...> из личных средств последних, то есть той суммы, которая изначально устанавливалась договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

При обращении ФИО1 в Управление Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г.Туле с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала вышеуказанное дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предоставлялось, а потому не являлось предметом исследования при рассмотрении заявления о распоряжении средствами материнского капитала, не учитывалось при вынесении решения по заявлению. Более того, на момент подачи указанного заявления – 26.09.2014 г. дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не существовало, поскольку оно было составлено 22.12.2014 г.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе ФИО3, ФИО1 в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Закона). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3 ст. 2 Закона).

Исходя из этих норм права и положений ст. ст. 558, 450, 452 ГК РФ, стороны имеют юридическую возможность изменить договор, условия которого ими еще не исполнены, но, поскольку исполнение договора купли-продажи подтверждается записью о регистрации права собственности на объекты недвижимости, то обстоятельства, вытекающие из сделки, прекращены исполнением в порядке ч. 1 ст. 408 ГК РФ (надлежащее исполнение прекращает обязательство).

Исполнение сторонами условий договора прекращает его действие и после выполнения обязательств, что следует из содержания договора купли-продажи, истцам нельзя в порядке регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним ставить вопрос об изменении уже исполненного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ посредством регистрации дополнительного к нему соглашения от 22.12.2014 г.

С момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, его передачи и регистрации права собственности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается исполненным, а обязательства сторон - прекращенными. В этом случае заключение сторонами в дальнейшем дополнительного соглашения не относится к уже исполненному и прошедшему государственную регистрацию договору.

Заключенное сторонами дополнительное соглашение об увеличение цены уже приобретенного новым собственником имущества относится к урегулированию новых правоотношений.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Следовательно, в рассматриваемом случае речь идет о государственной регистрации права признания и подтверждения государством прекращения у продавца и возникновения у покупателя прав на недвижимое имущество, а не об условиях договора.

При этом судебная коллегия исходит из того, что до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности 11.09.2014 г. на объект недвижимости, ФИО7 был заключен кредитный договор № от 02.09.2014 года на сумму ДД.ММ.ГГГГ с указанием на приобретение объекта недвижимости: 2/5 доли в праве на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, <адрес>, в том числе <...> – на цели приобретения объекта недвижимости, <...> - на цели оплаты иных неотделимых улучшений объекта недвижимости. Договор - основание приобретения объекта недвижимости - предварительный договор купли продажи б/н от 29.07.2014 г. (п.11 кредитного договора).

Тем самым сторонами, при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон, договор купли-продажи был заключен истцами добровольно, что также ими было подтверждено, в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на предмет договора.

Поэтому судом правомерно было отказано истцам в удовлетворении требований о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и в части получения ФИО4 от ФИО3 и О.В из личных средств последних <...>

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не подтверждают наличия оснований к отмене постановленного судом решения, по существу выражают несогласие истца с оценкой обстоятельств дела, надлежащим образом исследованных судом и оцененных с учетом правил ст. 67 ГПК РФ, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Само по себе несогласие авторов жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Киреевского районного суда Тульской области от 15 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и представителя ФИО3 по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи