Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 21 апреля 2014 года дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Березниковского городского суда Пермского края от 28 января 2014 года, которым постановлено:

«Определить выкупную цену жилого помещения, изымаемого муниципальным образованием «Город Березники» в лице Администрации г. Березники Пермского края у ФИО1, ФИО2, С., находящегося у них на праве общей долевой собственности по адресу: ****, в сумме *** руб., которая включает в себя рыночную стоимость квартиры по состоянию на 16.12.2013 г. - *** руб., убытки, связанные с переездом - *** руб., расходы на поиск другого жилого помещения - *** руб., расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение - *** руб., расходы по переключению абонентского номера на другую абонентскую линию -*** руб.

Обязать муниципальное образование «Город Березники» в лице Администрации Г-Березники Пермского края выплатить ФИО1, ФИО2, С. выкупную цену жилого помещения в размере *** руб. в соответствии с принадлежащими им долями в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ****, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать с муниципального образования «Город Березники» в лице Администрации Пермского края в пользу ФИО1 расходы по оценке в *** руб., расходы на оказание консультационных услуг оценщиком в размере *** руб., расходы по оплате госпошлины в размере *** руб., в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.»

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения ФИО1 и ее представителя ФИО3, представителя Администрации г. Березники ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С., ФИО2 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Березники» в лице администрации г. Березники Пермского края, с учетом уточненных исковых требований, просили признать действия Администрации г. Березники незаконными в части определения размера выкупной стоимости жилого помещения по ул. **** без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и техническую часть дома, а также в части включения в выкупную стоимость заниженного размера убытков; просили определить выкупную цену квартиры в размере *** руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения, доли земельного участка, доли мест общего пользования - *** руб., убытки, связанные с переездом, - *** руб., с поиском другого жилого помещения - *** руб., с оформлением права собственности на другое жилое помещение -*** руб., с переключением абонентского номера на другую абонентскую линию - *** руб., взыскать с ответчика в пользу ФИО1 расходы по оценке в размере *** руб., расходы по оказанию консультационных услуг оценщиком в размере *** руб., расходы по оплате госпошлины в размере *** руб., в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционных жалобах просят ФИО1 и ФИО2, доводы жалоб аналогичного содержания и сводятся к следующему.

Суд не рассмотрел требование истцов о признании незаконными действий ответчика по установлению выкупной цены жилого помещения; судом неверно применена ст.32 ЖК РФ, по смыслу которой в выкупную стоимость жилого помещения подлежит включению доля земельного участка и общедомового имущества; принятый за основу судом оценочный отчет ООО «***», является недопустимым доказательством, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки: в нем не учтены количественные и качественные характеристики квартиры, отсутствует детальное ее описание, приведены фотографии, не относящиеся к предмету оценки, отчет подготовлен без осмотра квартиры и необходимых документов; неверно указано на отсутствие обременения земельного участка; объекты-аналоги не сходны по своим характеристикам, при этом корректировка не применена; проведенный анализ рынка недвижимости составлен в отношении Пермского края, а не г. Березники; не учтена категория земельного участка; отсутствуют ссылки на источники информации; дано неверное толкование норм жилищного и иного законодательства; указанная в отчете рыночная стоимость объект оценки не является наиболее вероятной ценой. На отчет ООО «***» ФИО1 подана жалоба в НП «***», в отношении оценщика Дисциплинарным комитетом запланировано проведение внеплановой проверки. При этом судом необоснованно был отклонен оценочный отчет ООО «***», отвечающим всем требованиям законодательства. Судом необоснованно не было учтено мнение органа опеки и попечительства, который поддержал исковые требования в полном объеме. Взыскание судом убытков в размере, предусмотренном Постановлением

Березниковской городской Думы №536 от 25.06.2013 года, является необоснованным. В решении суда выкупная цена определена на дату оценки 16.12.2013 года, при этом предусмотренная п.5 Решения Березниковской городской Думы №315 от 18.07.2007 года индексация не произведена. Судом неверно распределены судебные расходы, в пользу истцов следовало взыскать госпошлину в размере *** рублей.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ФИО1 было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела справки о заработной плате ФИО1, справки о коэффициенте роста цен Росстата на 17.03.2014 года №ВП-2.03-12-446, выданных истице после рассмотрения дела судом первой инстанции.

Обсудив указанное ходатайство, судебная коллегия определила в удовлетворении ходатайства отказать в силу ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ, поскольку истицей не представлено доказательств невозможности представления данных сведений до вынесения решения суда. Данные документы приняты судебной коллегией на обозрение.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность решения суда в пределах этих доводов (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2, несовершеннолетний С. являются собственниками на праве общей долевой собственности двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,8 кв.м., расположенной по адресу: г. ****. Истцам ФИО1, ФИО2, несовершеннолетнему С. принадлежит по 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру (л.д. 14, 15, 16 том № 1).

Общее имущество многоквартирного дома № ПО по ул. ****, а также придомовой земельный участок, расположенный под данным многоквартирным домом, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, в том числе истцам - пропорционально размеру общей площади занимаемых помещений.

На основании заключения межведомственной комиссии от 05.02.2013 г. № 2 жилой дом №** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу; дом и земельный участок по указанному адресу изъяты для муниципальных нужд на основании постановлений администрации г. Березники от 01.08.2013 г. № 1193 и 05.08.2013 г. № 1222.

По заказу администрации г. Березники ООО «***» в целях определения выкупной цены изымаемых у собственников жилых помещений проведена оценка, согласно которой рыночная стоимость жилого помещения истцов на 01.07.2013 года составляет *** рублей.

Истцы, не согласившись с результатом этой оценки, обратились в ООО «***» для определения рыночной стоимости квартиры и доли в праве на земельный участок. Из отчета ООО «***» от 13.01.2014 г. следует, что стоимость имущества - квартиры, доли в праве на земельный участок и доли помещений общего пользования по состоянию на 31.10.2013 г. составляет 1 617 918 рублей, (л.д. 84-183 т.2).

В связи с отсутствием соглашения между сторонами о выкупе жилого помещения, суд самостоятельно с учетом представленных в дело доказательств в соответствии с требованиями ст. 32 ЖК РФ назначил выкупную цену, исходя из рыночной стоимости квартиры - *** рублей. Мотивы, по которым суд пришел к указанному выводу, в решении приведены. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, а приведенные в апелляционной жалобе доводы находит не состоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. В силу ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Последствия несогласия с определением выкупной цены прописаны в ч. 9 ст. 32 ЖК РФ. Так в случае, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Из содержания приведенных выше норм права, а также ч. 5 ст. 32 ЖК РФ следует, что в случае изъятия земельного участка выкупная цена жилого помещения может быть определена либо по соглашению с собственником жилого помещения, либо может быть установлена решением суда в случае отсутствия соглашения о выкупной цене

Доводы апелляционной жалобы в целом сводятся к тому, что принятая судом за основу рыночная стоимость изымаемого жилого помещения - *** рублей не включает в себя стоимость долей истцов в праве на земельный участок, а также в общедомовом имуществе, что нарушает их права на соразмерное возмещение стоимости имущества в связи с его изъятием.

Судебная коллегия находит их необоснованными в связи со следующим. Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. ****, в спорных правоотношениях не является объектом самостоятельных прав и предметом самостоятельной гражданско-правовой сделки. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой следует понимать наиболее вероятную цену, по которой объект оценки в условиях свободной конкуренции, а также с учетом добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья ( участники в достаточной степени информированы о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства) может быть отчужден на открытом рынке недвижимости.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Таким образом, при изъятии жилого помещения ( а вместе с ним и доли в праве на земельный участок и на другое общедомовое имущество) истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и на общее имущество многоквартирного дома, не понеся за их приобретение каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы о неправильности выводов суда первой инстанции по этому вопросу, а также о неверном применении закона, судебная коллегия не принимает во внимание.

Доводы жалобы о неправильности оценки судом первой инстанции доказательств отмену решения не влекут.

По правилам ст. 67 ГПК РФ суд оценивает представленные доказательства в их совокупности. Из материалов дела следует, что при исследовании вопроса о рыночной стоимости изымаемого у истцов жилого помещения суд рассматривал заключения об оценке рыночной стоимости ООО «***» № ** от 13.01.2014 (рыночная стоимость *** рублей) представленное истцами, а также ООО «***» №** от 01.07.2013 (*** рублей) и ООО «***» № ** от 16.12.2013 ( *** рублей), представленные ответчиком. Анализ представленных сторонами доказательств судом первой инстанции произведен с достаточной полнотой.

Мотивы, по которым суд не принял во внимание представленный истцами отчет об оценке, а исходил из данных о рыночной стоимости жилого помещения согласно представленного ответчиком отчета об оценке (ООО «***» № ** от 16.12.2013), в решении приведены.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с результатом оценки доказательств, из которых исходил суд первой инстанции при постановке выводов по существу требований. Требования положений ст. ст. 59,60 и 67 ГПК РФ судом соблюдены.

Исходя из приведенного толкования положения ст.32 ЖК РФ, представленный истцом оценочный отчет судом обоснованно во внимание не принят, и взят за основу ООО «***» № ** от 16.12.2013, в котором выкупная цена жилого помещения определена с учетом права на долю в земельном участке и общедомовое имущество, что следует из содержания самого отчета (т.2, л.д. 34).

Доводы апелляционной жалобы о том, что отчет ООО «***» № ** от 16.12.2013 не соответствует требованиям, предъявляемым законом к отчету об оценке, не свидетельствует о наличии оснований к отмене решения суда. То обстоятельство, что оценка произведена без осмотра квартиры, безусловно не свидетельствует о неверном определении размера выкупной цены, с учетом того, что оценщиком за основу были взяты те же характеристики квартиры, что и в отчете «***» № ** от 13.01.2014: состояние квартиры - хорошее, пригодна для проживания, тип отделки - стандарт. Довод о том, что в оценочном отчете «***» № ** от 16.12.2013 имеются фотографии, которые не относятся к предмету оценки, не свидетельствует об ошибочности выводов оценщика, поскольку на них изображен лишь общий вид дома, изображение самого объекта оценки в оценочном отчете отсутствует, при этом п. 11 отчета предусматривает отсутствие у оценщика обязанности приводить фотоматериалы по объекту оценки. Доказательств того, что оценщиком использованы не равнозначные объекты-аналоги, в силу чего требовалась корректировка их стоимости, в материалах дела отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание оценочного отчета «***» № ** от 16.12.2013, бесспорно не свидетельствуют о неверном результате произведенной оценки, в связи с чем судебной коллегией отклонены.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истицей была подана жалоба на оценщика «***» в связи с произведенной им оценкой и составлением оценочного отчета № ** от 16.12.2013 года, не свидетельствует о недопустимости доказательства, положенного в основу решения суда, поскольку оценка доказательств по делу является исключительной прерогативой суда, кроме того, доказательств того, что «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» были приняты какие-либо решения по факту допущенных оценщиком нарушений при составлении оценочного отчета «***» № ** от 16.12.2013, истцами не представлено, признание жалобы на действий оценщика мотивированной об этом не свидетельствует.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание позицию органа опеки и попечительства относительно наличия оснований для удовлетворения исковых требований, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, поскольку суд при разрешении настоящего спора не связан позицией органа опеки и попечительства.

Довод апелляционной жалобы о несогласии с определением судом размера убытков, вызванных необходимостью смены места жительства, является несостоятельным, выводы суда в указанной части должным образом мотивированы и оснований для несогласия с ними судебная коллегия не усматривает, поскольку доказательств несения убытков в заявленном истцами размере суду не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что суду следовало произвести индексацию выкупной стоимости жилого помещения на день вынесения решения в соответствии с Решением Березниковской Городской Думы №315 от 18.07.2007 года, отмену решения суда не влечет, с учетом следующего.

В соответствии с п. 5 «Порядка выкупа изымаемых для муниципальных нужд жилых помещений», утвержденного Решением Березниковской Городской Думы №315 от 18.07.2007 года, рыночная стоимость жилого помещения определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости (оценочной стоимости) жилого помещения. Рыночная стоимость жилого помещения, установленная отчетом об оценке, подлежит индексации на первый день каждого месяца, следующего за месяцем проведения оценки. Индексация рыночной стоимости жилого помещения - умножение рыночной стоимости жилого помещения на коэффициент роста цен на аналогичное жилье на вторичном рынке города.

Оценочная стоимость жилого помещения с учетом примененного коэффициента является рыночной стоимостью жилого помещения на дату заключения соглашения и подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

Сведения о коээфициенте роста цен на аналогичные жилые помещения в материалы дела истцами не представлены, что исключает возможность расчета с учетом индексов. Между тем, истцы сохраняют право на обращение в суд за взысканием разницы стоимости выкупной цены без учета и с учетом инфляции.

Судебная коллегия также отмечает, что представленные ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции сведения в справке Росстата на 17.03.2014 года №ВП-2.03-12-446 не свидетельствуют об их относимости к росту инфляции на жилые помещения.

Довод апелляционной жалобы о неправильном распределении судом расходов по госпошлине не влекут необходимость отмены решения суда, поскольку суд исходил из уплаты истцами госпошлины как по требованиям неимущественного характера, которые уплачиваются всеми заявителями в общем размере *** рублей, т.е. каждым из по *** рублей.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, ошибочное толкование норм материального и процессуального права, в связи с чем судебная коллегия не принимает их во внимание.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 на решение Березниковского городского суда Пермского края от 28 января 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: