Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, признании недействительными договора аренды и дополнительных соглашений к нему, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании задолженности по коммунальным платежам, взыскании стоимости косметического ремонта, по иску третьего лица ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о взыскании обеспечительного платежа

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 26 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Скоковой Д.И., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО4, поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, третьего лица ФИО3, полагавших решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия,

установила:

ФИО2 в качестве арендодателя и ИП Шубный В.Г. в качестве арендатора 23 ноября 2014 г. заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м. Согласно п. 2.1 договора он заключается на срок более 1 года. Размер арендной платы за пользование помещением включает в себя постоянную и переменную составляющую. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается в размере 10000 руб. в месяц (п. 5.1 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 16.12.2014.

В этот же день ФИО2 и ИП Шубный В.Г. заключили соглашение об обеспечительном платеже, согласно которому арендатор выплачивает арендодателю денежную сумму в размере 60000 руб. в момент подписания договора аренды. Обеспечительный платеж удерживается арендодателем на протяжении всего периода аренды без начисления процентов и выступает гарантией надлежащего исполнения обязательств арендатором.

30 июля 2015 г. между ФИО2, ИП ФИО3 и ИП ФИО1 заключено трехстороннее соглашение уступки прав на аренду нежилого помещения, по которому ИП Шубный В.Г. уступил ФИО1 права и обязанности по договору аренды помещения, заключенного между ним и ФИО2; 14 августа 2015 г. произведена его государственная регистрация.

30 июля 2015 г. ФИО2 и ИП ФИО1 подписан договор аренды указанного нежилого помещения на условиях, аналогичных условиям договора от 23 ноября 2014 г., и соглашение об обеспечительном платеже, размер которого составляет 60000 руб. Государственная регистрация договора аренды не производилась.

01 августа 2015 г. ФИО2 и ИП ФИО1 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменили размер арендной платы, установив постоянную составляющую арендной платы в сумме 30000 руб. в месяц.

Дело инициировано иском ФИО1 к ФИО2, в ктором с учетом изменения требований она просила расторгнуть с 30.11.2015 договор от 23.11.2014 аренды нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., с изменениями, внесенными трехсторонним соглашением уступки прав на аренду нежилого помещения от 30.07.2015, заключенный между нею и ФИО2; признать недействительным договор от 30.07.2015 аренды данного нежилого помещения, дополнительное соглашение №1 от 01.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2015 о внесении изменений в п. 2.1 договора о заключении его на срок 3 года, дополнительное соглашение от 01.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2015 о внесении изменений в п. 5.1 договора в части изменения суммы постоянной составляющей арендной платы и установления ее в размере 30000 руб., а также установления арендатору срока уплаты не позднее 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому; применить последствия недействительности сделки и обязать ФИО2 выплатить ей 60000 руб., полученные в качестве обеспечительного платежа.

ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО1 о взыскании с неё задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.11.2014 в сумме 217000 руб. за период с декабря 2015 года по 7 июля 2016 года; взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере 5922,54 руб.; взыскать денежную компенсацию в размере 200279 руб. для проведения косметического ремонта нежилого помещения, арендованного по договору аренды от 30.07.2015, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13405,51 руб.

Третье лицо Шубный В.Г. предъявил самостоятельные требования о взыскании с ФИО2 и ФИО1 обеспечительного платежа в размере 60000 руб. и 2000 руб. в возврат оплаченной государственной пошлины.

Решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 26 сентября 2016 г. исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворены частично. Расторгнут с 10.03.2016 договор от 23.11.2014 аренды нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., с изменениями, внесенными трехсторонним соглашением уступки прав на аренду нежилого помещения от 30.07.2015, заключенный между ФИО2 и ФИО1; признано недействительным дополнительное соглашение от 01.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2015 о внесении изменений в п. 5.1. договора в части изменения суммы постоянной составляющей арендной платы и установлении ее в сумме 30000 руб., а также установлении арендатору срока уплаты не позднее 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, заключенные между ФИО2 и ФИО1 в части указания на то, что это дополнительное соглашение к договору от 30.07.2015; с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 99300 руб. арендной платы за вычетом налога в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 226 НК РФ, 5338,86 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, а всего 104638,86 руб.; с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскано 31000 руб. В удовлетворении остальной части требований ФИО1, ФИО2 и ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении её иска.

Проверив материалы дела по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в апелляционной жалобе доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлен факт заключения ФИО2 и ИП ФИО3 договора аренды нежилого помещения от 23 ноября 2014 г., уступки ИП ФИО3 ИП ФИО1 прав и обязанностей арендатора по данному договору на основании трехстороннего соглашения между ними и ФИО2 от 30 июля 2015 г., а также факт передачи ИП ФИО1 нежилого помещения, что подтверждается актом приема-передачи от 30 июля 2015 г.

Согласно п. 8.3 договора аренды от 23 ноября 2014 г. арендатор вправе расторгнуть договор по своей инициативе при условии своевременного уведомления арендодателя в соответствии с п. 3.4.8 данного договора.

Пункт 3.4.8 договора предусматривает, что в случае досрочного расторжения договора по своей инициативе арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Исходя из положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, приведенных условий договора аренды, учитывая, что претензия, в которой ФИО1 фактически просила о расторжении договора, была направлена ею в адрес ФИО2, и с 09.12.2015 почтовое отправление ожидало адресата в месте вручения, суд пришел к верному выводу о расторжении договора аренды от 23 ноября 2014 г. с 10 марта 2016 г., то есть по истечении трехмесячного срока с момента направления письменного уведомления.

Доводов о необоснованности выводов суда в указанной части апелляционная жалоба ФИО1 не содержит.

В соответствии с условиями договора аренды от 23 ноября 2014 (п. 2.1) договор заключается на срок более 1 года.

Довод в апелляционной жалобе о том, что указанное условие договора аренды предусматривает его заключение сроком на один год, после чего договор подлежит государственной регистрации, а при её отсутствии после 23 ноября 2015 г. считается незаключенным, основан на неправильном толковании ФИО1 норм материального права.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды от 23 ноября 2014 прошел государственную регистрацию 16 декабря 2014 г., оснований считать его незаключенным не имеется.

Учитывая, что доказательств обратного ФИО1 не представлено, суд исходил из того, требования ч.1 ст.614 ГК РФ, предусматривающие обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом, за период с 1 декабря 2015 г. по 9 марта 2016 г. ею не выполнены.

При определении суммы задолженности ответчика по арендной плате суд исходил из размера арендных платежей, согласованного сторонами в дополнительном соглашении от 1 августа 2015 г. к договору аренды – 30000 руб. ежемесячно.

В апелляционной жалобе ФИО1 приводит доводы о том, что дополнительное соглашение от 1 августа 2015 г. заключено к договору аренды от 30 июля 2015 г., который не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, в связи с чем данное дополнительное соглашение не может быть применено к положениям договора аренды от 23 ноября 2014 г.

Данные доводы судебная коллегия признает несостоятельными.

Удовлетворяя требования ФИО2 о взыскании арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды от 23 ноября 2014 г., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что оно зарегистрировано в установленном законом порядке в период рассмотрения дела в суде – 14.06.2016 (т. 2, л.д. 41), с момента его подписания фактически исполнялось сторонами.

При разрешении требований истца по встречному иску о взыскании арендных платежей суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что такие правовые последствия дополнительного соглашения к договору аренды, как изменение арендной платы наступили. Стороны реально исполняли условия договора в части арендных платежей в сумме 30000 руб. в месяц, то есть в измененном дополнительном соглашении размере, что не оспаривалось ими в суде.

Данные обстоятельства подтверждаются совокупностью представленных и исследованных судом первой инстанции доказательств, оценка которым дана судом. Оснований для иной оценки представленных сторонами доказательств судебная коллегия не усматривает, а достоверность представленных доказательств не опровергнута.

Учитывая изложенное, а также те обстоятельства, что правоотношения сторон по аренде недвижимого имущества установлены договором от 23 ноября 2014 г., а также трехсторонним соглашением об уступке прав на аренду нежилого помещения от 30 июля 2015 г., судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что, заключив дополнительное соглашение от 1 августа 2015 г. стороны изменили условия договора аренды от 23 ноября 2014 г. о размере арендных платежей.

С учетом изложенного, исходя из положений ст.ст. 309, 310, 606, 610, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 617, п. 2 ст. 621, ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ФИО1 в пользу истца по встречному иску задолженности по договору аренды от 23 ноября 2014 г. за период с 1 декабря 2015 г. по 9 марта 2016 г. в размере 99300 руб.

23 ноября 2014 г. ФИО2 и ИП Шубный В.Г. заключили соглашение об обеспечительном платеже, в соответствии с которым арендатор выплачивает арендодателю денежную сумму в размере 60000 руб. в момент подписания договора аренды. О получении ФИО2 указанных денежных средств выдана расписка.

После уступки прав и обязанностей арендатора по данному договору аренды ИП ФИО1 на основании трехстороннего соглашения от 30 июля 2015 г. между ней и ФИО2 также заключено соглашение об обеспечительном платеже. В этот же день ФИО2 выдана расписка о получении от ИП ФИО6 60000 руб.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы обеспечительного платежа в размере 60000 руб., суд руководствовался положениями п. 6 соглашения об обеспечительном платеже от 30 июля 2015 г., согласно которому арендодатель вправе удержать всю сумму обеспечительного платежа в качестве неустойки по договору в случае если наниматель расторгнет договор до истечения его срока действия, уведомив об этом арендодателя, за исключением случая, когда арендатор заблаговременно уведомит об этом арендодателя.

Поскольку расторжение договора аренды произошло в одностороннем порядке ФИО1, которая не уведомила заблаговременно арендодателя, суд пришел к верному выводу об оставлении обеспечительного платежа у ФИО2

Кроме того, судебная коллегия учитывает положения п. 8.2 договора аренды от 23 ноября 2014 г., предусматривающего, что неоднократная задержка (2 и более раза) в оплате более чем на 10 календарных дней любой суммы, которую арендатор должен выплатить на основании данного договора, дает арендодателю право требовать его немедленного расторжения без возмещения обеспечительного авансового платежа.

Учитывая, что судом установлено неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей с 1 декабря 2015 г. по 9 марта 2016 г., оснований для взыскания в пользу ФИО1 обеспечительного платежа не имеется.

При таких обстоятельствах доводы в апелляционной жалобе о необоснованности вывода суда первой инстанции о безденежности расписки от 30.07.2015 о передаче ИП ФИО1 обеспечительного платежа в размере 60000 руб. ФИО2 не могут служить основанием для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении требований истца по первоначальному иску о взыскании с ФИО2 суммы обеспечительного платежа.

В части же удовлетворения требований о взыскании с неё в пользу ФИО3 обеспечительного платежа в размере 30000 руб. решение суда ФИО1 не оспаривается.

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 26 сентября 2016 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, признании недействительными договора аренды и дополнительных соглашений к нему, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании задолженности по коммунальным платежам, взыскании стоимости косметического ремонта, по иску третьего лица ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о взыскании обеспечительного платежа оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи