Гражданский кодекс часть 1

«Исковые требования Кочкина Ю.В. к администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области и администрации Вышневолоцкого района Тверской области о взыскании денежных средств в счет возмещения убытков, причиненных фактическим изъятием земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области в пользу Кочкина Ю.В. в счет возмещения убытков, причиненных фактическим изъятием земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> по направлению на северо-восток с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части требований Кочкина Ю.В. и в иске к администрации Вышневолоцкого района Тверской области отказать.

После выплаты указанных денежных средств прекратить право собственности Кочкина Ю.В. на земельные участки, расположенные по адресам: <адрес> по направлению на северо-восток с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №.

Данное решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права собственности Кочкина Ю.В. на указанные объекты недвижимости и регистрации права собственности на данные объекты недвижимости за муниципальным образованием «Коломенское сельское поселение» Вышневолоцкого района Тверской области.

В удовлетворении встречного искового заявления администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области к Кочкину Ю.В. о признании незаконными результатов межевания земельных участков, признании сведений о местоположении границ земельных участков недостоверными и исключении их из государственного кадастра недвижимости, признании отсутствующим права собственности отказать.

Взыскать с Кочкина Ю.В. в пользу администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области судебные расходы по оплате судебной землеустроительной эксперта проведенной ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации», в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Кочкина Ю.В. в пользу Общества с ограниченной ответственность «Актуальность» денежные средства по оплате услуг эксперта в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области в пользу Общества с ограниченной ответственность «Актуальность» денежные средства по оплате услуг эксперта в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Кочкина Ю.В. в бюджет муниципального образования «Город Вышний Волочек» государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.».

Судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кочкин Ю.В. обратился в суд с иском к администрации Вышневолоцкого района Тверской области и администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области, с учетом их изменения просил: устранить кадастровую ошибку в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес> и установить местоположение границ указанных земельных участков в соответствии с координатами характерных точек, по заключению эксперта ООО «ГеоЛайф»; взыскать с администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области компенсацию в счет возмещения убытков, причиненных фактическим изъятием земельных участков в размере <данные изъяты> рублей с прекращением его права собственности на указанные земельные участки.

Исковые требования обосновал обнаружением частичного занятия его земельных участков сельскохозяйственного назначения сельским кладбищем и неосуществлением органом местного самоуправления процедуры выкупа земельных участков.

Администрация Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области обратилась в суд со встречным иском об оспаривании результатов межевания земельных участков, принадлежащих Кочкину Ю.В., признании сведений о местоположении границ указанных земельных участков недостоверными и исключении их из государственного кадастра недвижимости; признании отсутствующим права собственности Кочкина Ю.В. на земельные участки.

Встречный иск обоснован нарушениями процедуры межевания и тем обстоятельством, что местоположение границ земельных участков установлено позднее, чем образовалось кладбище на территории Коломенского сельского поселения, и границы этих земельных участков не были согласованы с администрацией Вышневолоцкого района, как органом местного самоуправления, уполномоченным в период формирования земельных участков на управление и распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу по иску Кочкина Ю.В. в части требований об устранении кадастровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, а также от требований о взыскании стоимости земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и прекращении права собственности на данный земельный участок, в связи с отказом истца от заявленных требований и принятием его судом.

В суде первой инстанции Кочкин Ю.В. и его представитель Янглеева Н.В. поддержали исковые требования с учетом их изменения в судебном разбирательстве, возражая против иска администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района.

Представитель администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области и администрации Вышневолоцкого района Тверской области по доверенности Голубева Е.В. возражала против доводов иска Кочкина Ю.В., поддержала заявленные администрацией встречные требования.

Другие участники процесса явку своих представителей в суд не обеспечили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Кочкин Ю.В. полагает решение незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, удовлетворив его требования в полном объеме. Первично поданная жалоба доводов по существу решения и установленных судом обстоятельств не содержит.

В дополнении к апелляционной жалобе, представленном в суд апелляционной инстанции и принятом судебной коллегией, Кочкин Ю.В. выражает несогласие с решением суда в части определения суммы возмещения убытков и судебных расходов.

Апеллянт, ссылаясь на содержание представленного им в качестве доказательства Отчета № об оценке рыночной стоимости недвижимости, выполненный <данные изъяты>, указывает, что стоимость принадлежащих ему двух земельных участков составляет <данные изъяты> коп.

В жалобе апеллянт критикует выводы суда, принявшего в качестве доказательства заключение судебной экспертизы, о рыночной стоимости земельных участков, выполненное экспертом ФИО8

Ссылаясь на Федеральный Закон «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 3 и ФСО № 7, полагает, что заключение неправильно поименовано, не содержит сведений об эксперте, его образовании, специальности и стаже работы, занимаемой должности, отсутствует поручения руководителя организации о производстве экспертизы, эксперт не выезжал на место осмотра объектов недвижимости, не привел анализ рынка недвижимости, не вводил корректировку на местоположение объекта, использовал ненадлежащие аналоги, заключение эксперта и итоговые суммы содержат арифметические ошибки. Экспертом не принят во внимание представленный им предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ о продаже земельных участков.

Кроме того, указывает на неправильное распределение судом судебных расходов, полагает необоснованным взыскание с него расходов на проведение судебной экспертизы, поскольку им не заявлялось ходатайств о проведении экспертиз. Государственная пошлина взыскана с него без учета его материального положения.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы при отсутствии жалоб на решение суда иных лиц и в части отказа во встречном иске, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Кочкина Ю.В. и его представителя Янглеевой Н.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации Вышневолоцкого района Тверской области Громова Р.М., возражавшего против отмены и изменения решения суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения в виду следующего.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

Судом установлено, что Кочкину Ю.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по направлению на северо-восток, площадью <данные изъяты> кв.м., с ДД.ММ.ГГГГ, а также земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, является единым землепользованием и включает в себя два обособленных земельных участка: площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.

Указанные земельные участки относятся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по направлению на северо-восток, и с кадастровым номером №, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, граничат с <данные изъяты> Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области.

Земельные участки с кадастровыми номерами № образованы путем выдела из земель сельскохозяйственного назначения в счет доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>». Исходный земельный участок № в результате реорганизации совхоза «<данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ году был предоставлен в общую долевую собственность членов совхоза (пайщиков). Спорные земельные участки были образованы на основании землеустроительного дела ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленного <данные изъяты>».

Установив по результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы, выполненной экспертом ГУП «Тверское областное БТИ» ФИО10 наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами № на места захоронений, при том, что местоположение границ земельных участков при межевании определено неверно, земельные участки с кадастровыми номерами № изначально накладывались на значительную часть захоронений (кладбища), приняв во внимание фактическое превышение площади захоронений, указанной в Постановлении главы администрации Вышневолоцкого района Тверской области № от ДД.ММ.ГГГГ и в проекте перераспределения <данные изъяты>» - 2,0 га, суд на основании положений статей 11 и 16 Федерального закона от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», части 1 статьи 49, статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации принял решение об изъятии земельных участков у Кочкина Ю.В. и прекращении права собственности по требованию собственника, избравшего такой способ защиты своего права, что закону не противоречит и по существу решение суда в данной части участниками процесса не обжалуется и предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу статьи 327.1 ГПК РФ не является.

В соответствии с положениями п. 1 и 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии со ст. 57 Земельного кодекса РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; временным занятием земельных участков; ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Убытки возмещаются: землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи; собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Статья 281 ГК РФ содержит аналогичные положения, из которых следует, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимостьиных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из пояснений Кочкина Ю.В. и его представителя в суде первой и апелляционной инстанции, содержания жалобы усматривается спор о размере возмещения собственнику за фактическое изъятие земельных участков при прекращении права собственности.

В качестве доказательства рыночной стоимости принадлежащих земельных участков Кочкиным Ю.В. представлен суду отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка в составе трех участков от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП ФИО7 Экспертного агентства г<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость трех земельных участков, принадлежащих Кочкину Ю.В. с кадастровыми номерами №, расположенных по адресам: <адрес> по направлению на восток; <адрес> на северо-восток, с площадями <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства, составляет <данные изъяты> рублей, при этом указано, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Истцом, исходя из указанного отчета рассчитана стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, которую он просил взыскать с администрации Коломенского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области в размере <данные изъяты>.

В стадии судебного разбирательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная в отчете № стоимость земельных участков не может принять за текущую рыночную стоимость спорных земельных участков, поскольку с момента его составления прошло более двух лет, данным отчетом были оценены три земельных участка истца, один из которых не является предметом данного иска и не имеет смежной границы с сельским кладбищем, при этом истец берет за основу среднюю стоимость одной сотки земли, выведенную при оценке всех трех участков как единого землепользования, что свидетельствует о недостоверности полученной таким путем стоимости спорных земельных участков. При этом суд принял во внимание многократное превышение отраженной в Отчете стоимости земельных участков их кадастровой стоимости.

Исходя из данных обстоятельств, суд, в соответствии с положениями статьи 79 ГПК РФ в судебном заседании назначил судебную оценочную экспертизу при отсутствии возражений со стороны истца и его представителя.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда, не принявшего в качестве доказательства стоимости земельных участков Отчета №, учитывает при то обстоятельство, что в качестве объектов-аналогов оценщиком использовались земельные участки с наличием коммуникаций (водопровод, газ, электричество), проездов, расположенные вблизи населенных пунктов, в качестве дополнительной информации по каждому участку имелись сведения о местоположении: <адрес>, в отношении одного из участков указано на его деление на 25 участков по 15 соток (т. 1 л.д.24-25).

Таким образом, оценщиком использовались объекты-аналоги, находящиеся с объектом оценки в разных ценовых сегментах, что указывает на нарушение требований п.п. «б» п. 22 ФСО № 7.

По заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ФИО8 стоимость земельных участков, относящихся к предмету спора составила: земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №, - <данные изъяты> руб.

Признав данное заключение допустимым и достоверным доказательством, в соответствии с ним суд первой инстанции определил рыночную стоимость земельных участков.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы жалобы о нарушении требований федеральных стандартов оценки экспертом, поскольку указанное экспертное заключениесоответствует положениям статей 85 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Вопреки доводам жалобы заключение эксперта содержит сведения об оценщике, его специальности, стаже работы, образовании, членстве в саморегулируемой организации, что следует как из содержания заключения, так и из прилагаемых документов.

При этом наименование заключения не имеет существенного значения для оценки его в качестве допустимого доказательства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Исследовательская часть заключения эксперта содержит полные сведения об объектах оценки, их местоположение экспертом определено помимо воспроизведения положений публичной кадастровой карты, на географической карте.

То обстоятельство, что к заключению не приобщены фотографии земельных участков, не влияет на правильность выводов эксперта о рыночной стоимости, поскольку негативных факторов, влияющих на стоимость участков, экспертом не приведено.

На момент производства экспертизы эксперт располагал материалами дела, содержащими фотографии местности в электронном виде.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что согласно заключению ранее проведенной по делу землеустроительной экспертизы, при визуальном обследовании экспертом установлено, что земельные участки истца представляет собой поле, никаким образом не обозначены на местности (забор, изгородь, вспаханные либо засеянные земли и т.п.), в связи с чем эксперт не смог определить местоположение фактической границы на местности с необходимой точностью. Собственник земельных участков Кочкин Ю.В. не смог на местности указать точное местоположение фактических границ участков.

На основе представленных в материалы дела данных экспертом учтена удовлетворительная транспортная доступность и иные факторы.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, включающий изучение рынка, что отражено в заключении.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

С учетом предложений на рынке недвижимости по состоянию на дату экспертизы экспертом подобраны объекты-аналоги с подходящим видом использования, транспортной доступностью, соразмерные по площади, расположенные в том же сельском поселении, что и участки истца.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа (стр. 22-30 экспертного заключения).

Для сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога, в отношении которых в необходимом объеме представлены сведения, влияющие на цену, приведены данные о публичном источнике получения информации.

Судебная коллегия не усматривает оснований усомниться в правильности и достоверности объектов-аналогов, данных об их отклонении от ценового диапазона с объектами оценки не имеется.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельных участков, принято среднее значение интервала значений скидок, равное 23,1%.

Довод жалобы об арифметических ошибках в заключении эксперта, судебная коллегия полагает ошибочным, поскольку согласно п. 14 ФСО № 3 итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Данные требования стандарта оценки были выполнены экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки, что нельзя отнести к арифметической ошибке.

Поскольку экспертом использовался сравнительный метод при оценке рыночной стоимости, использовались объекты аналоги в открытом доступе предложений к продаже, оснований принимать к учету представленный истцом предварительный договор купли-продажи и коммерческое предложение организации без даты у эксперта не имелось.

Заявленное в заседании судебной коллегии ходатайство Кочкина Ю.В. о поручении проведения рецензирования заключения эксперта <данные изъяты>» судебной коллегией отклонено в связи с отсутствием предусмотренных статьей 87 ГПК РФ оснований проведения повторной и дополнительной экспертизы, а кроме того, поскольку целью рецензирования истцом указано по сути соответствие заключения эксперта процессуальным нормам, что относится к полномочиям суда.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и признает правильным вывод суда первой инстанции о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №, - <данные изъяты> рублей.

Доводы жалобы о необоснованном взыскании с истца расходов ответчика по производству судебной экспертизы и государственной пошлины, на положениях закона не основаны.

Установив, что ответчиком была произведена оплата землеустроительной экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей, необходимость ее проведения была связана с требованием истца об устранении кадастровой ошибки в местоположении границ принадлежащих ему земельных участков, от данного требования истец отказался ДД.ММ.ГГГГ после ознакомления с заключением экспертизы и производство по делу в данной части было прекращено, суд взыскал с истца расходы по ее проведению в пользу ответчика, а также расходы в пользу эксперта за оценочную экспертизу пропорционально размеру удовлетворенных требований. Что соответствует положениям статей 98,101 ГПК РФ.

Доказательств наличия оснований снижения государственной пошлины, предусмотренных статьей 333.22 НК РФ суду первой инстанции Кочкиным Ю.В. представлено не было, имущественные требования истцом не уменьшались.

Иные доводы апелляционной жалобы истца основаны на субъективной оценке фактических обстоятельств дела и неправильном толковании норм закона, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

Выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 02 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кочкина Ю.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Козлова Е.В.

Судьи Кулаков А.В.

Кустов А.В.