Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в заседании от 11 марта 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Синара» о государственной регистрации перехода права собственности,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения истца Флирт А.Г., представителя третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

Флирт А.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Синара», в котором просила произвести регистрацию перехода права собственности к истцу на нежилое помещение, общей площадью 158,4 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований истица указала, <данные изъяты> года между ООО «Синара» и ООО «Финвестро» (первоначальный кредитор) заключен договор купли-продажи <данные изъяты><данные изъяты> в отношении нежилого помещения торгово-офисного назначения <данные изъяты>, расположенного в подвальном этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>. Нежилое помещение передано ответчиком первоначальному кредитору по передаточному акту от <данные изъяты>, а также подписан Акт приема-передачи объекта от <данные изъяты>. Первоначальный кредитор выполнил в полном объеме свои обязательства по договору купли-продажи, в том числе согласно п.4 договора ООО «Финвестро» произвело платеж в размере 3 000 000 руб. на расчетный счет ООО «Синара».

<данные изъяты> между ООО «Финвестро» и Флирт А.Г. (новый кредитор) заключен договор об уступке права (требования) по договору купли-продажи нежилого помещения <данные изъяты>, согласно которому «право требования перерегистрации в собственность» нежилого помещения было передано Флирт А.Г. Уступка права требования производилась с согласия должника, должник подтвердил, что личность кредитора не имеет существенного значения.

Первоначальный кредитор уведомил должника о заключении договора уступки права требования (уведомление №б/н от 17 октября 2017 года) и сообщил о необходимости присутствия 06 ноября 2017 года в 10 часов 00 минут в Раменском отделе филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области для подачи документов на регистрацию перехода права собственности в пользу Флирт А.Г. Однако представитель ответчика в назначенное время не явился. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, в связи с чем Флирт А.Г. обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание Флирт А.Г. не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Синара» в судебное заседание не явился, направил в суд письменное заявление о признании иска.

Решением суда иск удовлетворен.

Суд постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью 158,4 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> от ООО «Синара» к ФИО1.

Не согласившись с постановленным решением Раменского городского суда Московской области от 04.09.2019г., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - лица, не привлеченные к участию в деле (кредиторы ООО «Синара»), подали апелляционную жалобу, в которой просили решение суда отменить, в иске – отказать.

Указали, что спорное нежилое помещение отчуждено ООО «Синара» с целью сделать невозможным обращение взыскания по исполнительным производствам, возбужденным в отношении общества.

Протокольным определением от 26.02.2020г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (редакция закона, действующая на момент возникновения спорных правоотношений), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, фактическим обстоятельством, подлежащим доказыванию, по искам о государственной регистрации перехода права собственности на помещение по договорам купли-продажи, является уклонение продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между ООО «Синара» и ООО «Финвестро» (первоначальный кредитор) заключен договор купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении нежилого помещения торгово-офисного назначения <данные изъяты>, расположенного в подвальном этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>. Сторонами подписан Акт приема-передачи объекта от «<данные изъяты> Первоначальный кредитор выполнил в полном объеме свои обязательства по договору купли-продажи, в том числе согласно п.4 договора ООО «Финвестро» произвело платеж в размере 3 000 000 руб. на расчетный счет ООО «Синара».

При этом стороны не обращались в Управление Росреестра по Московской области и государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное имущество по договору продажи недвижимости не производилась.

По смыслу п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 389.1, ст. 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Соответственно, государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору цессии также не производилась.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Московской области от 21.02.2020г. на запрос судебной коллегии, с 19.11.2015г. собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> является ООО «Синара».

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 15.05.2017г. в отношении спорного нежилого помещения приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в рамках исполнительного производства <данные изъяты> от 25.04.2017г., возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом г.Москвы по делу №А40-237475/16-61-2133 от 20.03.2017г.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.02.2018г. в отношении спорного нежилого помещения приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в рамках исполнительного производства <данные изъяты> от 18.09.2017г., возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Басманным районным судом г.Москвы по делу №2-1570/17 от 15.07.2017г.

В адрес ООО «Синара» направлялись уведомления от Росреестра о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>: от 23.04.2018г. согласно выписки из постановления судебного пристава-исполнителя (от 11.04.2018 <данные изъяты>), от 27.04.2018г. согласно выписки из постановления судебного пристава-исполнителя (от 18.04.2018 <данные изъяты>), от 27.04.2018г. согласно выписки из постановления судебного пристава-исполнителя (от 20.04.2018 <данные изъяты>).

Кроме того, в материалы дела представлены выписки из ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, в которых указаны обременения в виде запрещения совершения сделок с имуществом (л.д. 163 – 215).

Как следует из материалов дела, с ООО «Синара» в пользу третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 судебными инстанциями были взысканы денежные средства.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.03.2018 в отношении ООО «Синара» возбуждено исполнительное производство <данные изъяты> пользу взыскателя ФИО3 на основании решения Балашихинского городского суда Московской области по делу №2-5530/2017, вступившему в законную силу 10.01.2018. Задолженность 307 500 руб. (л.д. 56-57).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.04.2018 в отношении ООО «Синара» возбуждено исполнительное производство <данные изъяты> в пользу взыскателя ФИО2 на основании решения Балашихинского городского суда Московской области по делу №2-5530/2017, вступившему в законную силу 10.01.2018. Задолженность 307 500 руб. (л.д. 59-61).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.03.2019 в отношении ООО «Синара» возбуждено исполнительное производство <данные изъяты> в пользу взыскателя ФИО4 на основании решения Раменского городского суда Московской области по делу №2-6737/2018 от 10.01.2019. Задолженность 2 939280, 17 руб. (л.д. 62-63).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.04.2019 в отношении ООО «Синара» возбуждено исполнительное производство <данные изъяты>-ИП в пользу взыскателя ФИО5 на основании решения Басманного районного суда г.Москвы по делу №2-4482/2017 от 22.03.2018. Задолженность 155 149, 69 руб. (л.д. 64-66).

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В п. 7 указанного постановления разъяснено, что в том случае, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, при заключении договора купли-продажи спорного объекта ООО «Синара» знало об имеющихся у общества неисполненных обязательствах перед кредиторами, однако произвело отчуждение.

При этом стороны по договору купли-продажи не обращались в Управление Росреестра по Московской области для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем. Также представленная в материалы дела копия платежного поручения о перечислении ООО «Финвестро» 3 000 000 руб. в пользу ООО «Синара» не свидетельствует о добросовестности продавца и бесспорном волеизъявлении сторон.

Учитывая, что право собственности по договору купли-продажи нежилого помещения от <данные изъяты> за ООО «Финвестро» не было зарегистрировано, а предметом заключенного с Флирт А.Г. договора цессии от <данные изъяты> является «право требования перерегистрации в собственность» от ООО «Синара», до настоящего времени собственником спорного нежилого помещения является ООО «Синара» и договор купли-продажи по отчуждению имущества заключен в период, когда у общества имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, было возбуждено исполнительное производство и приставом вынесено постановление о запрете регистрационных действий от 15.05.2017г., то оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда Московской области от 04 сентября 2019 года отменить.

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Синара» о государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> – отказать.

Председательствующий:

Судьи: