Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Макаровой С.А. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 30 октября 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УО «Альфа Плюс» и конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» ФИО2 о признании договоров управления многоквартирными домами недействительными в силу их ничтожности - отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УО «Альфа Плюс» и конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» ФИО2 о признании договоров управления многоквартирными домами недействительными.

В его обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда Пензенской области в отношении ТСЖ «Дубрава» введена процедура банкротства, конкурсным управляющим утвержден П.В.И.ДД.ММ.ГГГГ собранием кредиторов приняты следующие решения: разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключить договоры управления МКД №, № по <адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс» в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления. ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Пензенской области П.В.И. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава», конкурсным управляющим утвержден ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «УО «Альфа Плюс» подписаны договоры управления многоквартирным домом № и домом № по <адрес>.

Данные договоры полагает недействительными. Так, конкурсный управляющий не имел полномочий на заключение оспариваемых договоров в рамках норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и главы 39 ГК РФ, ЖК РФ.

Текущая деятельность ТСЖ «Дубрава» прекращена не была. Решение собственниками помещений многоквартирных домов по вопросу управления МКД ООО «УО «Альфа Плюс» не принято, дважды не состоялись в связи с отсутствием необходимого количества голосов. В связи с чем в силу положений ЖК РФ конкурсный управляющий обязан был уведомить о сложившейся ситуации органы местного самоуправления, чтобы последний согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном законодательством РФ, провел открытый конкурс по отбору управляющей организации. Учитывая, что ФИО2 не имел законных оснований заключать от имени ТСЖ «Дубрава» оспариваемые договоры, ТСЖ «Дубрава» его не одобряло, соответственно, оспариваемые договоры не порождают для ТСЖ «Дубрава» каких-либо гражданских прав и обязанностей.

Также оспариваемые договоры не содержат все установленные п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия, к каким помимо прочих отнесены условия о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Согласно п. 2.4. оспариваемых договоров перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД приведен в Приложении 3 к настоящему договору». Приложение № 3 отсутствует. Однако, в дело представлено Приложение № 1 «Перечень услуг и работ, выполняемых по содержанию и ремонту общего имущества МКД».

В нарушение положений Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 в Приложении № 1 между сторонами согласован расширенный перечень оказания услуг (п.п.1-4, 7-10 раздела «Придомовая территория) в отсутствие одобрения со стороны собственников МКД - общее собрание собственников по этому вопросу не проводилось.

В нарушение положений подп. 2 п. 21 и п.п.. 22-23 Постановления Правительства РФ №290 от 03.04.2013 в Приложении № 1 отсутствуют обязательные услуги и работы в части надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, в части надлежащего содержания и ремонта лифта в МКД, в части работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.

Кроме того, согласно п. 2.3. оспариваемых договоров «перечень и качество коммунальных услуг, предоставляемых ТСЖ, приведен в Приложении № 2 к настоящему договору». Между тем в Приложении № 2 к оспариваемым договорам указаны перечень и качество коммунальных услуг (отопление и горячая вода, холодная вода и водоотведение, электроэнергия). Собственники МКД согласно этому перечню лишены возможности получать коммунальные услуги, указанные в п.п. 5,7 Постановления.

В силу п.6.2. оспариваемых договоров «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

Между тем, постановлением администрации г.Пензы №277 от 18.03.2014 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда г.Пензы, которым ООО «УО «Альфа Плюс» должна была руководствоваться в отсутствие решения собственников МКД и установить минимальный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако, в нарушение требований законодательства, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанные в квитанциях ООО «УО «Альфа Плюс» значительно превышают установленный постановлением администрации г.Пензы №277 от 18.03.2014.

Согласно п.6.6. договоров «вознаграждение управляющей организации за управление МКД определяется в размере, установленном общим собранием для ТСЖ». Общее собрание не проводилось, размер вознаграждения не определен.

В соответствии с п.6.7. договоров «решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, определяемого исходя из показаний на горячее, холодное водоснабжение и электроснабжение, принимается общим собранием собственников».

В оспариваемых договорах должен отражаться, но не отражен порядок снятия показаний приборов, участия в этой процедуре собственников помещений.

Контроль ТСЖ за деятельностью управляющей организации осуществляется в следующих формах: представление по итогам технических осмотров МКД управляющей организацией Правлению ТСЖ информации о состоянии переданного в управление жилищного фонда; ежегодный отчет о выполненных работах представляется в течение третьего месяца, следующего за отчетным периодом, ревизионной комиссии и правлению ТСЖ (п.п.7.1.1. и 7.1.3. оспариваемых договоров). Тем самым лишая собственников МКД осуществлять предоставленное ЖК РФ право на контроль за управляющей организацией.

Кроме того, ч.5 ст.162 ЖК РФ установлена императивная норма о сроках заключения договоров МКД на срок не менее одного года и не более пяти лет, а в случае, указанном ч.5 ст.161 ЖК РФ, на срок не менее одного года и не более трех лет. В нарушение указанных норм закона оспариваемые договоры заключены на неопределенный срок.

Кроме того, условия оспариваемых договоров являются кабальными для собственников МКД (перечень коммунальных услуг значительно урезан; перечень услуг работ не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ №290 от 03.04.2013); размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер вознаграждения не определены; порядок распределения объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, определяемого исходя из показаний на горячее, холодное водоснабжение и электроснабжение не определен; контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления).

До настоящего времени ООО «УО «Альфа Плюс» не исполняет свои обязательства по оспариваемым договорам.

Истец является представителем ТСЖ «Дубрава», и, соответственно, представляет интересы собственников МКД, права и законные интересы которых существенно нарушены заключением оспариваемых договоров. Также она является собственником квартиры <адрес> С момента регистрации ТСЖ «Дубрава» она являлась его членом. До введения процедуры банкротства ТСЖ «Дубрава» осуществляла обслуживание МКД № по <адрес>.

Волеизъявление собственников МКД № по <адрес> было однозначным – создать на базе данных домов новое ТСЖ «Дубрава Плюс», что и было сделано в установленном законом порядке. Однако, игнорируя интересы собственников, в том числе и истца, не принимая во внимание наличие нового ТСЖ «Дубрава Плюс», конкурсный управляющий в одностороннем порядке, без учета мнения собственников, заключил договор с управляющей компанией.

Просила признать недействительными договоры №б/н от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирными домами № по <адрес>, заключенные между товариществом собственников жилья и управляющей организацией.

Впоследствии ФИО1 изменила исковые требования и просила суд признать договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией №б/н от ДД.ММ.ГГГГ (на МКД № по <адрес>), заключенный между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2, и договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией №б/н от ДД.ММ.ГГГГ (на МКД № по <адрес>), заключенный между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2, недействительными в силу их ничтожности и применить к ним последствия недействительности ничтожной сделки.

Железнодорожный районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Так же указывает, что судом не дана правовая оценка доводов истца о том, что оспариваемые договоры не содержат существенных условий, являющихся обязательными для договоров данного вида. Вывод суда об отсутствии полномочий общего собрания ТСЖ с даты введения конкурсного производства является ошибочным. Суд неверно сослался на отсутствие доказательств оказания коммунальных услуг иными организациями, кроме ООО «УО Альфа Плюс», тогда как в деле имеются копии всех хозяйственных договоров ТСЖ «Дубрава Плюс», которые необоснованно отвергнуты судом как подписанные ненадлежащим лицом. Также на момент вынесения решения суда ТСЖ «Дубрава Плюс» ликвидировано не было. Не согласна также с критическим отношением суда к её доводам об отсутствии выполнения каких-либо работ со стороны ООО «УО Альфа Плюс».

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о месте и времени его извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно положений ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствие со ст. 166 п.1. сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

На основании ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2).

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (п.2.1).

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года (п.5).

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником квартиры <адрес>, а также являлась председателем правленияТСЖ «Дубрава».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20 февраля 2017 года товарищество собственников жилья «Дубрава» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим ТСЖ «Дубрава» утвержден П.В.И. Срок конкурсного производства в отношении должника продлен.

Решением собрания кредиторов ТСЖ «Дубрава» от ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов 92,975% от присутствующих на собрании принято решение по повестке дня: разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключать договора управления МКД № по <адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс» в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления.

Определением Арбитражного суда от 28 февраля 2018 года П.В.И. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Во исполнение указанного решения собрания кредиторов ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключило договоры управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <адрес> с ООО «УО «Альфа Плюс», оспариваемые в настоящее время ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Управлением принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области, сведения о МКД внесены в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УО «Альфа Плюс» на основании заключенного между ТСЖ «Дубрава» и ООО «УО «Альфа Плюс» договора управления МКД.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 договоры на управление МКД № по <адрес> расторгнуты.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области, сведения о МКД исключены из перечня многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УО «Альфа Плюс» в связи с поступившей информацией о расторжении договоров управления МКД. Данное решение вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что полномочия к заключению оспариваемых договоров управления многоквартирным домом у конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава» ФИО2 имелись, основания к признанию их недействительными в силу ничтожности, кабальности отсутствуют.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

В силу пп.1 п.1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

В соответствие с п.2 ст. 126 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2018 года по делу №А49-8476/2016, принятого по жалобе представителя собственников должника (правления ТСЖ «Дубрава») Е.О.В. на действия конкурсного управляющего П.В.И. и признании недействительным решения собрания кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ «Дубрава» установлено, что решение принято по вопросу, отнесенному к полномочиям собрания кредиторов, собрание правомочно. Жалоба оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, суд обоснованно указал, что заключая оспариваемые договоры управления с ООО «УО Альфа Плюс», конкурсный управляющий действовал в соответствии с принятым решением собранием кредиторов должника от ДД.ММ.ГГГГ в пределах своих полномочий.

В соответствии с п.3.1. Устава ТСЖ «Дубрава» товарищество в праве заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД.

Согласно п. 14.3. Устава ТСЖ «Дубрава» в обязанности правления товариществом входит управление МКД или заключение договоров на управление ими.

Поскольку в силу п.2 ст. 126 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве) полномочия правления ТСЖ «Дубрава» прекращены, в соответствии с ФЗ «О состоятельности (банкротстве)» (п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве) функции органов управления осуществляет конкурсный управляющий, соответственно он имеет право на заключение таких договоров.

Для заключения такого договора не требуется принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, поскольку способ управления многоквартирным домом при этом не изменяется (управление товариществом собственников жилья). Выбор управляющей организации не относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений МКД.

Плата за управление многоквартирным домом определена в соответствии с ранее установленными условиями.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемые договоры не содержат существенных условий, являющихся обязательными для договоров данного вида обоснованно отвергнуты судом как не содержащие оснований к признанию договоров управления недействительными в силу их ничтожности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и в части отсутствия оснований для выводов о кабальности оспариваемых сделок (п.3 ст. 179 ГК РФ), поскольку предусмотренные законом обстоятельства, свидетельствующие о кабальности сделок ФИО1 не приведены и не доказаны..

Не свидетельствует о незаконности решения ссылка автора жалобы на ошибочность вывода суда об отсутствии доказательств оказания коммунальных услуг иными организациями, кроме ООО «УО Альфа Плюс» при наличии в деле копии хозяйственных договоров ТСЖ «Дубрава Плюс». Так, решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 24 июля 2018 года по делу по административному иску Госжилстройтехинспекции Пензенской области к ТСЖ «Дубрава Плюс» о ликвидации ТСЖ установлено, что при создании ТСЖ «Дубрава плюс» допущены грубые нарушения закона. При этом не являются юридически значимыми для существа спора о признании договоров управления МКД недействительными те обстоятельства, когда из ЕГРЮЛ было исключено ТСЖ «Дубрава плюс», а также кто фактически оказывал услуги по управлению МКД в период действия оспариваемых договоров управления с ООО «УО Альфа Плюс», выполняла ли «УО Альфа Плюс» обязательства по оспариваемым договорам.

Помимо этого, оснований к удовлетворению иска в части признания договора управления многоквартирным домом № по <адрес> не имеется также в связи с тем, что собственником помещения в данном многоквартирном доме ФИО1 не является, в связи с чем данный договор не затрагивает её права и охраняемые законом интересы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

С учетом приведенных обстоятельств оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 30 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи