Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <Адрес...> к <ФИО>1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе представителя администрации <Адрес...> по доверенности <ФИО>7 на решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>,

Заслушав доклад судьи <ФИО>2 об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

? Администрация <Адрес...> обратилась в суд с иском к <ФИО>1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

? В обоснование заявленных требований истец указал, что между комитетом по управлению имуществом <Адрес...> и ТОО «Надежда», согласно Постановлению Главы Администрации <Адрес...> от <Дата ...><№...> заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от <Дата ...><№...> площадью 1657 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302008:74 расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного использования: «общественное питание/ресторан». Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации по <Дата ...>. Договором о передаче прав и обязанностей от <Дата ...> права и обязанности по договору аренды перешли от <ФИО>6 к <ФИО>1 (дата государственной регистрации <Дата ...> года<№...>). На данном земельном участке администрацией <Адрес...> выдано разрешение на строительство объектов Ресторан «<ФИО>2» от <Дата ...> № RU23309-7900 обшей площадью 4980 кв.м., количество этажей 7. Срок действия разрешения на строительство установлен до <Дата ...>. Согласно схеме обмера границ земельного участка, выполненной МУП <Адрес...> «Муниципальный институт генплана» в рамках площади земельного участка из состава земель неразграниченной муниципальной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302008 используемого <ФИО>1, без правоустанавливающих документов составляет 53,21 кв.м. Администрация <Адрес...> обратилась в Хостинский районный суд <Адрес...> с исковым заявлением к <ФИО>1, об освобождении самовольно занятого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 площадью 53,21 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>. Решением Хостинского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> по делу <№...> суд частично удовлетворил требования администрации <Адрес...>, обязав <ФИО>1, освободить самовольно занятый земельный участок площадью 53,21 кв.м., из состава земель неразграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала, граничащий с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенным по адресу: <Адрес...> путем демонтажа ограждения. Также <ФИО>1 допустил задолженность по арендным платежам за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 347 032, 60 руб., и пени 17 843, 90 руб.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор аренды от <Дата ...><№...> о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1657 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенный по адресу: <Адрес...> взыскать с ответчика в пользу администрации <Адрес...> сумму долга за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302008:74, площадью 1657 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> за период с <Дата ...> по <Дата ...> в размере 347 032,60 рублей и пени в размере 17 943, 90 рублей.

В судебном заседании в суде первой инстанции представитель ответчика <ФИО>1 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что во исполнение решения Хостинского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> по делу <№...> ранее устранил имевшиеся нарушения. Кроме того, на момент рассмотрения спора задолженность перед администрацией <Адрес...> погашена, переплата со стороны ответчика составляет 64 421, 38 руб. С учетом внесения новых платежей по договору аренды также отсутствует задолженность по арендной плате, переплата составляет 1 305, 73 руб., на <Дата ...>.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> в удовлетворении исковых требований администрации <Адрес...> к <ФИО>1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <Дата ...> решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от <Дата ...> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <Дата ...> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе представитель администрации <Адрес...> по доверенности <ФИО>7 просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требований удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, на неправильное применение норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации <Адрес...> по доверенности <ФИО>8 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились. Были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского суда. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, не находит оснований для отмены судебного постановления.?

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор, может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1 и 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ.

Указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между комитетом по управлению имуществом <Адрес...> и ТОО «Надежда», согласно Постановлению Главы Администрации <Адрес...> от <Дата ...><№...> заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от <Дата ...><№...> площадью 1657 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302008:74 расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного использования: «общественное питание/ресторан». Договором о передаче прав и обязанностей от <Дата ...> права и обязанности по договору аренды перешли от <ФИО>6 к <ФИО>1

<Дата ...> истец направил <ФИО>1 претензию <№...> с требованием устранить нарушения в части установки забора за пределами правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, так как согласно схеме обмера границ земельного участка, выполненного МУП <Адрес...> «Муниципальный институт генплана» в рамках площади земельного участка из состава земель неразграниченной муниципальной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302008 используемого <ФИО>1, без правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов.

Также, в направленной ответчику претензии от <Дата ...><№...> администрация <Адрес...> требует расторгнуть договор аренды в связи с занятием ответчиком земельного участка из состава земель неразграниченной муниципальной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302008 используемого <ФИО>1, без правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов. В указанной претензии администрация <Адрес...> также ссылается на схему обмера границ земельного участка, выполненного МУП <Адрес...> «Муниципальный институт генплана».

Согласно пояснениям представителя ответчика, последний своими силами незамедлительно после вынесения решения Хостинского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> устранил допущенные нарушения, а именно перенес ограждение в правомерные границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74.

В рамках рассматриваемого дела, судом назначалась землеустроительная экспертиза с постановкой перед экспертом следующих вопросов: 1. установить фактические границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, район Хостинский, <Адрес...>, в части спорной границы с землями неразграниченной муниципальной собственности, 2. Расположен ли забор, возведенный ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенном по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, район Хостинский, <Адрес...> в границах земель неразграниченной муниципальной собственности.

Из заключения эксперта <№...> от <Дата ...> следует, что согласно фрагменту публичной кадастровой карты и дежурному плану <Адрес...>, актуализированные сведения Росреестра на <Дата ...> - кадастровая граница земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, арендуемого <ФИО>1, в части спорной границы, располагается и участок граничит: с северо-востока: - с землями неразграниченной муниципальной собственности, расположенными в кадастровом квартале 23:49:0302008. Право на данные земли неразграниченной муниципальной собственности - не зарегистрировано. Границы земель неразграниченной муниципальной собственности, расположенных в кадастровом квартале 23:49:0302008 - не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и сведения не внесены в Едином государственном реестре недвижимости, сведения о характерных точках (с координатами по оси X и по оси Y) границ участка - отсутствуют.

Согласно СП (своду правил) 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (с Изменением <№...>) п.6.2.8 лицо, осуществляющее строительство, до начала любых работ должно оградить выделенную территорию строительной площадки, выделенные отдельные территории для размещения бытовых городков строителей, участки с опасными и вредными производственными факторами, участки с материальными ценностями строительной организации (при необходимости).

Выездом на место, осмотром, фотофиксацией и выполнением геодезической съемки фактических границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, район Хостинский, <Адрес...>, в части спорной границы с землями неразграниченной муниципальной собственности, установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302008:74 расположен на пересечении (на углу) улиц Учительская и Тургенева, на пересечении автомобильных дорог с пешеходной частью. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:74 расположена строительная площадка и ведутся строительные работы (на начальной стадии), согласно разрешению № RU23309-7900 от <Дата ...> на строительство объекта «Ресторан <ФИО>2», срок действия до <Дата ...>, выданному администрацией <Адрес...>. Нежилое здание ресторана «<ФИО>2», которое ранее находилось на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:74 - демонтировано и на его месте возводится новое строение. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302008:74, арендуемый <ФИО>1, по адресу: <Адрес...> - на местности огорожен забором, возведенным <ФИО>1, согласно требованиям пункта 6.2.8 СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (с Изменением <№...>). Забор (ограждение участка) Ответчика представляет собой - листы поликарбоната, закрепленные на металлических стойках, на въезде имеются ворота. С северо-восточной стороны земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 <ФИО>1 - часть забора длиной 33,6 м., установленного вдоль наружных границ земельного участка Ответчика, располагается автомобильная дорога с пешеходной частью и полосой озеленения по <Адрес...> земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 <ФИО>1 с северо-восточной стороны - находятся по смежеству с землями неразграниченной муниципальной собственности.

Для установления фактического местоположение спорного ограждения (забора), расположенного по границы земельного участка Ответчика, в части спорной границы при выезде на место и натурном обследовании <Дата ...>, были выполнены следующие работы: Геодезическая (горизонтальная) съемка ограждения (забора), установленного по фактическим границам исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в части спорной границы, произведена камеральная обработка данных полученных в ходе геодезических работ, с нанесением их на фрагмент дежурного плана <Адрес...>, в районе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, (актуализированные сведения на <Дата ...>), с использованием программного обеспечения AutoCAD 2007.

По ограждению (по забору) установлено местоположение фактических границ исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 ответчика <ФИО>1, в части спорной границы участка с землями неразграниченной муниципальной собственности, и произведено их сравнение с кадастровыми (правомерными) границами участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74.

Фактические границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, район Хостинский, <Адрес...>, в части спорной границы с землями неразграниченной муниципальной собственности, которые определяются установленным спорным ограждением (забором) - полностью - совпадают с кадастровыми (правомерными) границами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74, установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства и сведения о которых внесены в ЕГРН (единый государственный кадастр недвижимости).

В результате выполненной геодезической съемки <Дата ...> спорного забора (ограждения), установленного по границам исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Хостинскийрайон, <Адрес...>, в части спорной границы с землями неразграниченной муниципальной собственности, установлено следующее: спорный забор, возведенный <ФИО>1 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:74, расположенном по адресу: <Адрес...>, район Хостинский, <Адрес...> - не расположен в спорных границах земель неразграниченной муниципальной собственности.

Данное заключение судебная коллегия признает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ). Выводы экспертов основаны на материалах дела, мотивированы, не вызывают сомнений в их достоверности. При производстве исследования эксперты руководствовались нормативными правовыми документами, подлежащими применению при производстве подобного вида экспертизы.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ все вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований администрации <Адрес...>, поскольку оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением не имеется, так как задолженность по арендной плате на дату принятия искового заявления к производству суда фактически погашена. Также суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

Суд первой инстанции правильно не принял в качестве допустимого доказательства представленный администрацией <Адрес...> осмотра земельного участка от <Дата ...>, так как выводы, содержащиеся в Акте основаны на визуальном осмотре земельного участка с использованием сведений из Публичной кадастровой карты, что не является достаточным для определения местоположения границ земельного участка, кроме того указанный акт не соответствует выводам проведенной по делу экспертизы.

Из общедоступных сведений банка данных исполнительных производств следует, что исполнительное производство от <Дата ...> № ФС 029026390, на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, возбуждено в отношении <ФИО>1, по вопросу взыскания с ответчика госпошлины, а не для понуждения ответчика демонтировать ограждение, возведенное ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:74, как об этом указывает истец в исковом заявлении.

Судом установлено, что ответчик погасил задолженность по исполнительному производству в полном объеме.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением не имеется, так как задолженность по арендной плате на дату принятия искового заявления к производству суда фактически погашена. Также суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

Расторжение договора аренды причинит ответчику несоразмерный ущерб, несопоставимый с последствиями допущенной арендатором просрочки внесения арендных платежей, выражающийся в утрате возможности использования спорного земельного участка на законных основаниях (то есть при отсутствии соответствующего титула).

При этом судом учтено, что в силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций в виде пени.

Данные выводы нашли свое отражение в определении Верховного суда РФ от <Дата ...><№...>-ЭС-20-18616, в котором отмечено, что прекращение правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно Позиции ВАС РФ, пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <Дата ...><№...>, а так же практики рассмотрения аналогичных споров Кассационными судами общей юрисдикции, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумны срок.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик добровольно погасил задолженность по арендной плате и на момент рассмотрения дела судом, нарушения послужившие основанием для заявления требований о расторжении договора устранены, в связи с чем расторжение договора аренды в настоящее время причинит арендатору ущерб, несоизмеримый с просрочкой, допущенной им, последствия которой устранены арендатором посредством погашения обязательства ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации <Адрес...>.

Кроме того, действующее законодательство (статья 619 ГК РФ) устанавливает возможность арендодателя требовать расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение более двух раз подряд. В рассматриваемом случае, согласно пункту 2.3 Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от <Дата ...><№...>, арендная плата вносится ежеквартально равными платежами. Таким образом, в рассматриваемом случае, истец вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов.

Из претензии от <Дата ...><№...> следует, что <ФИО>1 была направлена претензия с требованием погасить задолженность, которая на <Дата ...> составляла 64343,70 руб.

Также в указанной претензии содержалось предостережение, что в случае неоплаты указанной претензии администрацией <Адрес...> договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что указанная претензия была направлена спустя месяц и двадцать пять дней после перехода на ответчика прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:74. Данное обстоятельство свидетельствует о несвоевременности направления претензии, так как согласно Закону и положению договора, указанный истцом в претензии период просрочки исполнения обязательства недостаточен для расторжения договора. Последующие же претензии содержали только указание на неподтвержденные в судебном заседании нарушения в части установки ограждения за пределами правомерных границ земельного участка и не содержали требования о взыскании задолженности по арендной плате. Более того, истец не предпринимал никаких действий, направленных на установление фактических границ арендованного земельного участка, постоянно ссылаясь на ранее составленный акт осмотра земельного участка.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что истец, обращаясь с настоящим иском в суд, не преследует цели защитить свои права, а желает, используя формальные основания, расторгнуть договор аренды с ответчиком.

Принимая во внимание полное погашение ответчиком задолженности по договору аренды, отсутствие указанных истцом нарушений в части установки ограждения за пределами правомерных границ арендуемого земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Также доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации <Адрес...> по доверенности <ФИО>7 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий <ФИО>9

Судьи <ФИО>2

<№...>