Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 ноября 2018 года апелляционную жалобу ТСН «Никольско-Трубецкое» на решение Балашихинского городского суда Московской области от 01 августа 2018 года по гражданскому делу по иску ТСН «Никольско-Трубецкое» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, пени,

заслушав доклад судьи Асташкиной О. Г.,

объяснения представителя ТСН «Никольско-Трубецкое» – ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3,

УСТАНОВИЛА:

Истец ТСН «Никольско-Трубецкое» обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, пени, указывая на то, что с 01.11.2015 должник по квартире № 67, расположенной по адресу: <данные изъяты>ФИО1 не оплачивает коммунальные платежи и платежи за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. <данные изъяты><данные изъяты> была передана должнику ФИО1 в одностороннем порядке застройщиком, руководствуясь ч. 6 ст. 8 ФЗ от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ <данные изъяты> обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В данном случае иным документом о передаче объекта долевого строительства является односторонний акт, который был составлен с соблюдением всех норм права. За период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, за должником числится сумма долга 145943 руб. 43 коп., включая пени, в размере 7517 руб. 81 коп. <данные изъяты> мировым судьей судебного участка <данные изъяты> Балашихинского судебного района <данные изъяты> было вынесено определение об отказе в принятии заявления о выдаче судебного приказа, в связи с наличием спора.

Истец ТСН «Никольско-Трубецкое» просит суд взыскать с ответчика ФИО1, в их пользу, образовавшуюся задолженность по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 138425 руб. 62 коп.; пени, в размере 7517 руб. 81 коп. и судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 4118 руб. 87 коп.

В судебное заседание представитель истца ТСН «Никольско-Трубецкое» по доверенности ФИО4 явилась, исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что застройщиком в адрес ФИО1 было направлено уведомление об окончании строительства и необходимости её явки для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. ФИО1 на подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства не явилась, в связи с чем 01.11.2015 застройщиком был составлен односторонний акт. Односторонний акт в адрес ФИО1 не направлялся, поскольку законом не предусмотрено направление одностороннего акта. Объект долевого строительства-квартира считается переданным с момента составления одностороннего акта и с этого же время производится начисления коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. За получением ключей ФИО1 не является.

Ответчик ФИО1 в судебное заседания не явилась, её представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал и пояснил, что в августе 2015 года ФИО1 получила от застройщика уведомление об окончании строительства и необходимости явки для подписания акта приема-передачи квартиры. ФИО1 явилась для подписания акта приема-передачи квартиры. Однако, в ходе осмотра квартиры были обнаружены множественные дефекты (недостатки), о чем был составлен акт. После составления акта по выявленным дефектам, ФИО1 стала ожидать их устранения застройщиком. До настоящего времени дефекты в квартире застройщиком не устранены. Повторного уведомления о готовности передать квартиру застройщик ФИО1 не направлял. Односторонний акт приема-передачи квартиры ФИО1 не получала, ключи от входной двери в квартиру ФИО1 не выдавались. С учетом того, что застройщиком квартира ФИО1 не передавалась все начисления по квартире являются незаконными.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 01 августа 2018 года в удовлетворении иска ТСН «Никольско-Трубецкое» отказано.

В апелляционной жалобе ТСН «Никольско-Трубецкое» просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, приняв по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В силу ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает: у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5) и у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п. 6).

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако при толковании данной нормы следует исходить из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента подписания акта приема-передачи квартиры, у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате за жилое помещение и оплате коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 2-4 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

В соответствии со ст. 155 ч. 14 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

В силу ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как следует из материалов дела, 30.07.2008 между ООО «Римэка» и ФИО1 был заключен договор № БЛ/05-085 о финансировании строительства (внесении инвестиционного взноса) жилого комплекса, по адресу: микрорайон 22А вблизи села Никольско-Трубецкое (в районе <данные изъяты>, по условиям которого в соответствии с настоящим договором соинвестор обязуется принять участие в инвестиционной программе компании по строительству жилого комплекса по адресу: микрорайон 22А вблизи села Никольско-Трубецкое (в районе <данные изъяты>, в результате чего, при условии полного и своевременного исполнения соинвестором своих обязательств по договору, соинвестор приобретает права требования на оформление в собственность квартиры, расположенной в корпусе <данные изъяты>, на 7-ом этаже, 2-х комнатная, общей проектной площадью 65,57 кв.м. (в сторону поля) в объекте, в порядке, в сроки и на условиях, установленных настоящим договором (л.д. 177-181).

<данные изъяты> ООО «Римэка» получено разрешение на ввод объекта (жилой дом-корпус <данные изъяты> с гаражом-автостоянкой на 161 машину), по адресу: <данные изъяты>, мкр. 22А, в эксплуатацию (л.д. 62-67). Указанному объекту присвоен адрес: <данные изъяты> (л.д. 61).

Истцом ТСН «Никольско-Трубецкое», на правах управляющей организации заключены договоры с поставщиками жилищно-коммунальных и иных услуг (л.д. 68-176).

ТСН «Никольско-Трубецкое» является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица (л.д. 15), имеет Устав (л.д. 27-40).

<данные изъяты>ФИО1 направлено уведомление о подписании акта приема-передачи от <данные изъяты> (л.д. 219-221), которое было получено ФИО1<данные изъяты> (сайт почта России).

17.10.2015составлен акт осмотра <данные изъяты> по перечню дефектов с фотоматериалом (л.д. 193-204).

<данные изъяты> ООО «Римэка» составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, по адресу: <данные изъяты> (л.д. 182).

Согласно лицевого счета по <данные изъяты>, представленного ТСН «Никольско-Трубецкое» следует, что за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, по <данные изъяты>, образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в размере 138425 руб. 62 коп. (л.д. 6-8).

Определением И.о. мирового судьи судебного участка <данные изъяты> Балашихинского судебного района <данные изъяты> мировым судьей судебного участка <данные изъяты> Балашихинского судебного района <данные изъяты> от <данные изъяты>, отказано ТСН «Никольско-Трубецкое» в принятии заявления о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг с должника ФИО1 Разъяснено взыскателю о возможности обратиться в суд с соответствующим требованием в порядке искового производства с соблюдением требований ст. ст. 131-132 ГПК РФ (л.д. 189).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по несению платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть возложена на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома), после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию жилое помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, однако доказательств, подтверждающих передачу ответчику квартиры до даты регистрации права собственности ответчиком, стороной истца ТСН «Никольско-Трубецкое», суду, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлено, квартира до настоящего времени ответчику в фактическое владение и пользование не передана, до настоящего времени ею не получены ключи от квартиры.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и устроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствие со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Как следует из пункта 25 указанного Обзора Верховного Суда Российской Федерации, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

В одностороннем порядке в связи с уклонением участника от принятия квартиры, застройщик передал в собственность участнику долевого строительства вышеуказанное жилое помещение, о чем свидетельствует односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от <данные изъяты> (л.д.182).

Судебной коллегией усматривается, что уведомление о подписании акта приема-передачи от <данные изъяты> было направлено <данные изъяты>, о чем свидетельствует опись ценного письма с датой штемпеля (л.д.219).

Таким образом, судебная коллегия полагает, что уведомление следует считать доставленным, принимая во внимание, что ответчик выполнил свои обязательства по извещению участника о готовности объекта, путем направления уведомления по тому адресу, который был указан в договоре самим участником.

Исходя из того, что застройщиком передан объект долевого строительства по одностороннему акту и уклонением ФИО1 от принятия объекта долевого строительства, она обязана нести бремя содержания квартиры, в том числе оплачивать коммунальные платежи, платежи за содержание и ремонт общего имущества, платежи за капитальный ремонт.

Согласно условий п.1.1 договора управления многоквартирным домом от <данные изъяты> после передачи жилых помещений собственникам по актам приема-передачи или односторонним актам, они оплачивают расходы по коммунальным услугам, обслуживанию общедомового имущества и капитальному ремонту ТСН «Никольско-Трубецкое».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, подлежат взысканию с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 4118 руб. 87 коп.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, ввиду неустановленных фактических и юридически значимых обстоятельств по делу, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Исковые требования ТСН «Никольско-Трубецкое» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, пени – удовлетворить.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ТСН «Никольско-Трубецкое» образовавшуюся задолженность по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> и пени в размере 145 943 руб. 43 коп.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ТСН «Никольско-Трубецкое» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4118 руб. 87 коп.

Председательствующий

Судьи