Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 30 сентября 2019 года, которым ей было отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении ипотеки жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителей истца адвоката Шалонина В.Н., действующего на основании ордера, ФИО3, действующего на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, возврате квартиры, расположенной по адресу: <адрес> собственность истца, прекращении ипотеки в отношении указанного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес> в городе <адрес>. Стоимость квартиры составила 1 820 000 рублей.

По условиям договора купли-продажи часть стоимости квартиры в сумме 433 026 рублей должна была быть перечислена Пенсионным Фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала, оставшаяся часть в размере 1 386 974 рубля оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 по кредитному договору, заключенному с ПАО «Сбербанк России».

Государственная регистрация перехода права собственности по договору и залога в силу закона осуществлены ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, предоставленные ответчику по кредитному договору в сумме 1 386 974 руб., поступили на лицевой счет истца ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, обязательство по оплате части стоимости квартиры за счет средств материнского (семейного) капитала ответчиком исполнены не были, денежные средства в сумме 433 026 рублей Пенсионным фондом истцу не перечислены, а перечислены по заявлению ответчика о распоряжении средствами материнского семейного капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору в ПАО «Сбербанк России».

Указывая, что ответчик категорически отказывается от исполнения принятых на себя обязательств по договору купли-продажи квартиры по оплате стоимости квартиры в размере 433 026 рублей, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 30 сентября 2019 года ФИО1 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционных жалобах представители истца ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенностей, просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив дело, выслушав объяснения представителей истца, определив о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и представителей 3-х лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи <адрес> в городе <адрес>.

Согласно пункта 2.1 договора стоимость Объекта составила 1 820 000 рублей.

Пунктом 2.2 стороны Договора установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости Объекта в сумме 433 026 рублей перечисляется Пенсионным Фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №№, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Кингисеппском районе Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ путем безналичного перечисления данной денежной суммы на счет Продавца; часть стоимости Объекта в размере 1386 974 рубля оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО «Сбербанк России» (пп. 2.2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора установлен порядок расчетов: передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объектов в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп. 2.3.1 Договора).

Согласно пункту 3.6 Договора передача Объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу банка.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор №, по которому ответчику были предоставлены заемные денежные средства в размере 1386974 рублей на приобретение квартиры по адресу: <адрес>.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на указанную квартиру возникла ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи и залога в силу закона осуществлены ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из лицевого счета истца, денежные средства, предоставленные ответчику по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 1 386 974 руб., поступили на лицевой счет ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, обязательство ответчика по оплате части стоимости приобретенной квартиры за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 433 026 рублей исполнено не было.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий путем погашения основного долга и уплаты процентов по кредитному договору на приобретение жилья в размере 433026 руб., приложив к заявлению справку ПАО «Сбербанк» о размере остатка основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ выписку из ЕГРН на приобретенную <адрес> в городе <адрес>, а также нотариально удостоверенное обязательство оформить приобретенное с использованием средств материнского капитала жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей.

Решением пенсионного органа от ДД.ММ.ГГГГ№ заявление ФИО2 удовлетворено, денежные средства материнского (семейного) капитала в размере 433026 руб. перечислены ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России» в соответствии с целевым назначением, указанным ФИО2 в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала и были зачтены банком в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в полном объеме ФИО1 направила в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ год, оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор и отказывая ФИО1 в удовлетворении требования о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что существенное нарушение договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, со стороны ответчика отсутствует, поскольку по условиям договора купли-продажи квартиры стоимость объекта недвижимости составляет 1 820 000 рублей, тогда как денежные средств в размере 1386974 рубля в счет оплаты жилого помещения продавцом получены. Каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба в результате неисполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи, истцом не представлено.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может, полагая, что он сделан с существенным нарушением норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда первой инстанции о том, что неполучение истицей денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд первой инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 1 820 000 руб.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить ФИО1 за квартиру 1 820 000 руб.

ФИО1 ссылалась на неуплату ей ответчиком 433 026 руб., суд первой инстанции наличие у ФИО2 задолженности по договору в названной сумме установил.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом первой инстанции при разрешении спора не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного решение суда нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленного ФИО1 требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в ее собственность.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Поскольку стоимость квартиры ответчиком была оплачена в размере 1386974 рубля, указанная денежная сумма в связи с расторжением договора купли-продажи подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2

Вместе с тем, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения требования ФИО1 о прекращении ипотеки спорной квартиры.

Согласно п.1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 42 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, переход права собственности на заложенное имущество – <адрес> в г. <адрес>, в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является ни одним из указанных случаев прекращения залога.

Исходя из смысла п.2 ст. 453 ГК РФ обязательства по договору прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о прекращении договора.

Учитывая, что имущество возвращено истице не в порядке изъятия из чужого незаконного владения (виндикации), а в результате расторжения договора купли-продажи, у судебной коллегии не имеется необходимых правовых оснований для отмены обременения квартиры в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, п.4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 30 сентября 2019 года отменить с принятием по делу нового решения.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Е,В..

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отчужденную ФИО1 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в собственность ФИО1, обязав ФИО2 передать во владение ФИО1 указанную квартиру в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1386974 руб.

В удовлетворении искового требования о прекращении ипотеки в отношении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> ФИО1, отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Улыбина Н.А.