Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 18 июля 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа

по апелляционной жалобе ответчиков ФИО4, ФИО3

на решение Ингодинского районного суда г. Читы от 25 апреля 2017 года, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить полностью.

Расторгнуть заключенный 23 августа 2014 года между ФИО1 и ФИО4, ФИО2 договор найма жилого помещения с правом выкупа в отношении земельного участка с расположенным на нем двухэтажным деревянным домом общей площадью 91,4 кв.м. по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4, ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Процкой Т.В., судебная коллегия

установила:

Обращаясь в суд, представитель ФИО1 – ФИО5 ссылался на следующее. 23.08.2014 истец заключила с ответчиками договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого ответчики предоставили истцу в аренду принадлежащий им на праве собственности земельный участок и расположенный на нем двухэтажный деревянный дом общей площадью 91,4 кв.м по адресу: <адрес>. Срок аренды составил семь месяцев, размер арендной платы 18 000 рублей. По истечении срока аренды или в любой период действия договора истец обязалась выкупить имущество у ответчиков за 1 900 000 рублей, в счет выкупной цены ответчикам передан автомобиль NISSAN AVENIR TURBO (4WD) стоимостью 220 000 рублей. 09.03.2015 в результате пожара уничтожен второй этаж дома на общей площади 24 кв.м. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.04.2015 пожар произошел в результате неисправности отопительной печи; устройство и эксплуатация отопительной печи нарушают требования пожарной безопасности. Ввиду частичного уничтожения дома пожаром заключить договор купли-продажи не представляется возможным. Стороны не могли предвидеть, что в результате пожара будет уничтожен дом. Ответ на претензию о расторжении договора от ответчиков не последовал. Ссылаясь на пункт 1 статьи 451 ГК РФ, просил расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 23.08.2014, заключенный между ФИО4, ФИО2 с одной стороны и ФИО1 с другой (л.д. 3-4).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 73-75).

В апелляционной жалобе ответчики ФИО4, ФИО6 считают решение районного суда незаконным и необоснованным. Судом применен закон, не подлежащий применению, и не учтено, что причиной существенного изменения обстоятельств, на основании которой расторгнут договор, явилась вина ФИО1 в пожаре, в результате пожара дом практически полностью уничтожен. В момент возгорания в доме находился сын истца, топивший печь. Пожарно-техническим заключением от 02.04.2015 установлена вина ФИО1 в случившемся пожаре, то есть доказана причинно-следственная связь. По условиям договора аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности в доме, осуществлять текущий ремонт оборудования в доме. Для отопления дома был предусмотрен заводской котел, находившийся в гараже и имеющий наружный дымоход, котел соответствовал пожарно-техническим нормам. Однако истец заморозила котел в декабре 2014 года, после чего для отопления начала использовать неисправную печь внутри дома. Пунктами 2.4.1 и 2.4.2 Рекомендаций по предупреждению пожаров в домах с печным отоплением, утвержденных ФГУ ВНИИПО МЧС РФ, перед началом отопительного сезона печи должны быть проверены и отремонтированы; неисправные печи к эксплуатации не допускаются, тогда как, несмотря на явные признаки неисправности печи, истец начала ее эксплуатацию, что привело к возникновению пожара. В нарушение подпункта «а» пункта 84 Правил пожарного режима в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 №390, печь топил ребенок, находившийся дома один. Судом не приняты во внимание обстоятельства принятия дознавателем постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. При проведении осмотра места происшествия ничего не изымалось. Фототаблица к протоколу осмотра не отражает очаговых признаков пожара и характера распространения огня. Осмотр проводился формально. Динамическая стадия осмотра не проводилась. Замеры элементов отопительной печи, имеющих отношение к требованиям и нормам противопожарной безопасности, не проводились. При этом уже 18.03.2015 принято постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Постановления дознавателя дважды отменялись. Фотографии №№15, 20, 21, 22, 24, 25, 26 фототаблицы доказывают с очевидностью неисправность печи. По причине нахождения в командировке ответчик не смог представить телеграмму об уведомлении ФИО1 20.03.2015 о необходимости прибытия для заключения договора купли-продажи. Поскольку истец не явилась, ответчики полагали, что договор расторгнут в соответствии с пп. 2 п. 5.2 договора аренды жилого помещения с правом выкупа от 23.08.2014. Просят решение районного суда изменить в части причины расторжения договора аренды, указав, что договор расторгнут 24.03.2015 в соответствии с пп. 2 п. 5.2 договора аренды; просят исключить из текста решения любую информацию о невиновности в пожаре ФИО1 (л.д. 87-89).

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истицы ФИО1 – ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

ФИО4 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке по адресу: <адрес>, что подтверждается договором найма (аренды) жилого помещения от 23.08.2014, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27.10.2015 (л.д.5-7, 47-50).

23.08.2014 между ФИО7 и ФИО1 заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с расположенным на нем жилым двухэтажным деревянным домом общей площадью 91,4 кв.м., находящийся на праве собственности. Установлены ограничения в пользовании объектом: ипотека в силу закона (п.1.4). Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания). По истечении срока аренды либо в период действия настоящего договора арендатор обязан выкупить у арендодателя нанимаемое имущество по цене 1900 000 рублей. Стоимость объекта, указанная в п.1.6 изменению не подлежит. Отказ арендодателя и арендатора от заключения договора купли-продажи имущества по окончанию действия настоящего договора не допускается. Сумма в размере 50000 рублей выплачена 23.08.2014 в качестве аванса за арендные платежи. Сумма в размере 220000 рублей будет уплачена за счет передачи на имя арендодателя автомобиля марки NISSAN AVENIR TURBO (4WD), <Дата> года выпуска, кузов №, цвет <данные изъяты>, мощность двигателя кВт/л.с-<данные изъяты>, паспорт <данные изъяты>. Автомобиль должен быть передан арендодателю не позднее 27.09.2014 (п.1.5, 1.6). Арендатор обязан: надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать соответственно его назначению и техническим особенностям; соблюдать правила пользования жилым помещением, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности объекта и установленного в ней оборудования; содержать имущество в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта и установленного в ней сантехнического и иного оборудования (п.2.1). Арендодатель обязан передать арендатору объект и установленное оборудование и другое имущество в исправном состоянии в срок до 27.09.2014 (п.2.5). Арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование объектом. Арендная плата вносится 23 числа каждого месяца и составляет 18000 рублей. Арендная плата, фактически выплаченная нанимателем не входит в сумму сделки, указанную в п.1.6 (п.3, 6.1). Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использования его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны арендатору (п.4.1). Арендатор возмещает арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством (п.4.3). Договор заключен сроком на 7 месяцев, вступает в силу с момента его заключения (п.5.1) (л.д.5-7).

19.01.2017 ФИО1 направила ФИО4 претензию о расторжении договора и возмещении убытков, ссылаясь на то, что 09.03.2015 произошел пожар дома в связи с неправильной конструкцией печного отопления (дом не пригоден для проживания, был передан некачественный товар). Просила добровольно расторгнуть договор, возвратить уплаченные по договору в счет выкупа денежные средства, возместить убытки в течение 30 дней с момента направления настоящей претензии (л.д.8).

Постановлением дознавателя ТОНД по г.Чите от 15.05.2015 отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст.<данные изъяты> УК РФ, по основаниям п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, отсутствие состава преступления.

Из постановления следует, что в ходе проверки исключена причина возникновения пожара от неосторожного обращения с огнем детей, так как в момент возникновения пожара детей в дачном доме не находилось. В справке об обследовании от 02.04.2015, выполненной на основании договора между ФИО4 и экспертом по проведению пожарно-технических экспертиз и исследований (ФИО 1), следует, «очаговая зона пожара находится в северо-западной части крыши дома», «вторичным очагом горения явились выпавшие горящие доски обрешетки крыши чердачного помещения и потолочного перекрытия второго этажа». «Причиной возникновения пожара дачного жилого дома по адресу: <адрес> послужило возгорание деревянных конструкций в результате пиролиза от нагретой поверхности дымовой трубы отопительной печи». Также экспертом указываются нарушения требований нормативных документов по пожарной безопасности при устройстве и эксплуатации отопительной печи, а именно, «на наружной поверхности восточной, западной и южной стены печи имеются отслоения штукатурки, многочисленные трещины и разломы не только штукатурки, но и кирпичной кладки»; «разделка дымовой трубы (отступка от сгораемых конструкций крыши и потолочного перекрытия второго этажа - прим. эксперта) недостаточна»; «устройство для защиты атмосферных осадков на дымовой трубе отсутствует»; «искроуловитель, удовлетворяющий необходимым требованиям пожарной безопасности в дымовом канале трубы отопительной печи не установлен»; «недопустима эксплуатация (топка печи) без демонтажа из топки печи, находящейся в доме, отопительного котла системы водяного отопления, с обрезанными трубами прямой и обратной линий. Эксплуатация котла, встроенного в топку печи, без его прямого назначения, то есть для подогрева воды в системе отопления дома также недопустима». «Основными условиями, способствующими возникновению пожара в данном случае являются наличие горючей среды, способной выдерживать тлеющее и открытое пламенное горение – деревянных конструкций обрешетки кровли или деревянных конструкций чердачного помещения дачного дома по вышеуказанному адресу, перешедших в пирофорное состояние; наличие окислителя – кислорода воздуха, наличие источника воспламенения – нагретой поверхности металлической трубы, находящейся в доме отопительной печи».

Так вследствие недостаточного расстояния отступки печи произошел интенсивный разогрев горючих материалов потолочного перекрытия второго этажа дачного дома с последующим их воспламенением и распространением пожара по помещениям второго этажа дачного дома.

Исходя из вышеизложенного причиной поджара дачного дома, произошедшего 09.03.2015 по адресу: <адрес>, послужило нарушение требований пожарной безопасности при монтаже и эксплуатации отопительной печи (л.д.23-26).

Решением Ингодинского районного суда г.Читы от 22.05.2015 иск ФИО4 к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворен частично. Взыскано с ФИО1 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате за период с 23.01.2015 по 09.03.2015 в размере 26400 рублей, неустойка в размере 22152 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины 1656,56 рублей, всего 50208,56 рублей (л.д.45-46).

Решением установлено, что учитывая объем причиненных пожаром повреждений очевидна невозможность пользования домом без проведения восстановительного ремонта (л.д.46).

Решением Ингодинского районного суда г.Читы от 30.07.2015 по иску ФИО4 к <наименование организации> о взыскании страхового возмещения, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, по встречному иску <наименование организации> к ФИО4 о признании договора страхования недействительным, взыскании денежных средств, судебных расходов постановлено:

исковые требования ФИО4 удовлетворить частично;

взыскать с <наименование организации> в пользу ФИО4 страховое возмещение в сумме 1 010 082 руб. 36 коп., неустойку – 371 руб., компенсацию морального вреда – 3 000 руб., штраф – 506 726 руб. 68 коп., всего 1 520 180 руб. 04 коп.;

в удовлетворении остальной части иска ФИО4 отказать;

взыскать с общества с <наименование организации> в бюджет городского округа «Город Чита» государственную пошлину 13 552 руб. 27 коп.;

в удовлетворении встречных исковых требований <наименование организации> к ФИО4 о признании договора страхования недействительным, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27.10.2015 названное решение в части удовлетворения исковых требований ФИО4 и взыскания с <наименование организации> государственной пошлины изменено.

Взыскано с <наименование организации> в пользу ФИО4 страховое возмещение – 30 000 руб., неустойка – 371 руб., компенсация морального вреда – 3 000 руб., штраф – 16 685 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказано.

Взыскана с <наименование организации> в доход городского округа «Город Чита» государственная пошлина в размере 1 501 рубля.

В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба (ФИО 2) – без удовлетворения (л.д.47-50).

Апелляционным определением установлено, что общая сумма ущерба составила 1058082,36 рублей (стоимость повреждения дома 1010082,36 рублей + стоимость домашнего имущества 48000 рублей).

Обращаясь с иском в суд, истица ссылалась на невозможность заключения договора купли-продажи в связи частичным уничтожением дома пожаром.

Удовлетворяя требования истицы о расторжении договора найма, суд исходил из того, что существенно изменились обстоятельства.

С данными выводами судебная коллегия считает возможным согласиться, поскольку судом объективно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, по делу применены и истолкованы в соответствии с их содержанием нормы материального права (статьи 211, 425, 451, 610, 612, 624, 676, 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности»), регулирующие возникшие правоотношения, выводы суда в решении мотивированы, соответствуют доказательствам по делу, и оснований для признания их ошибочными, судебная коллегия не усматривает.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Согласно статье 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (статья 678 ГК РФ).

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункты 1, 2 статьи 681 ГК РФ).

При этом, в силу положений статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

В нарушение указанных обязанностей, собственник дома не обеспечил его необходимое содержание и своевременный ремонт, в результате чего предоставил дом для проживания другим лицам, не убедившись в том, что такое проживание будет безопасным для них не обеспечил возможность безопасного пользования ими печным отоплением в доме, тем самым не обеспечил как собственник жилого помещения соблюдение правил пожарной безопасности при его использовании.

Судебная коллегия соглашается с постановленным по делу решением суда, находит его законным и обоснованным.

Судом было установлено, что проживание в доме семьи ФИО1 после его повреждения огнем стало невозможно.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 в адрес ФИО4 направила претензию о расторжении договора найма с требованием о возврате уплаченных денежных средств. Ответа на указанное предложение ФИО4 не дал.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заключенный договор найма подлежит расторжению на основании статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

В апелляционной жалобе ответчики приводят доводы о вине ФИО1 в возникновении возгорания. Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, правильность которой не вызывает у апелляционной коллегии сомнений. Доказательств в подтверждение вины ФИО1, её семьи в возгорании дома в связи с ненадлежащим использованием жилого помещения не имеется.

Таким образом, оснований для исключения из текста решения информации о невиновности в пожаре ФИО1, о чем просили ответчики в апелляционной жалобе, не имеется.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что судом не приняты во внимание обстоятельства принятия дознавателем постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, судебная коллегия отклоняет, названное постановление вступило в законную силу, не оспорено ответчиками.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что по причине нахождения в командировке ответчик не смог представить телеграмму об уведомлении ФИО1 20.03.2015 о необходимости прибытия для заключения договора купли-продажи, поскольку истец не явилась, ответчики полагали, что договор аренды жилого помещения с правом выкупа от 23.08.2014 расторгнут в соответствии с пп. 2 п. 5.2 договора, не могут повлечь отмены решения, поскольку расторжение договора по указанному ответчиками основанию предусматривает передачу арендатором объекта и другого арендуемого имущества арендодателю с учетом п.4.4.1 договора, согласно которому арендодатель вправе не возвращать автомобиль NISSAN AVENIR TURBO (4WD), вместе с тем, уже 09.03.2015 объект, который указан в договоре, был значительно поврежден пожаром, следовательно, расторжение договора имеет иные основания.

В связи с чем, оснований для изменения решения суда в части причины расторжения договора аренды не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено, постановленное по делу решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ингодинского районного суда г. Читы от 25 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков ФИО4, ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий: Процкая Т.В.

Судьи: Чайкина Е.В.

Щапова И.А.