Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО5 к ФИО3, межмуниципальному отделу по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4 о признании недействительными договора купли - продажи и применении последствий недействительности сделки

по апелляционным жалобам ФИО4 и ФИО3 на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. с возражениями на апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО5

Заслушав доклад судьи Диденко И.А., пояснения ФИО3, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО5 обратились в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи <...> доли нежилого здания литер Д, д по <...> от <...> и применении последствий недействительности сделки, переводе на них прав и обязанности по названному договору купли - продажи.

В обоснование исковых требований указано, что помещения в спорном здании являются кабинетами адвокатов. Адвокат ФИО4 занимала свой кабинет и приходила периодически работать, в том числе с <...> ФИО4 вынесла частично свои вещи без объяснения причин. На следующий день она вывезла мебель. Затем от ФИО3 и ФИО4 им известно, что последняя продала ФИО3 принадлежащие ей <...> доли нежилого здания литер «Д, д» по <...> и сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Они обратились в Межмуниципальный отдел по Ейскому и <...>м Управления Росреесра по Краснодарскому краю с просьбой предоставить регистрационное дело. В ходе ознакомления с ним стало известно, что <...>. на государственную регистрацию был сдан договор купли-продажи <...> доли нежилого здания, литер «Д, д», расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, заключенный между ответчиками и датированный <...>. По условиям договора ФИО4 продала ФИО3 спорную <...> долю. Сделка прошла государственную регистрацию лишь в 2018г. Истцы не были извещены о намерениях ФИО4 продать долю ни в 2015г., ни в 2018г., согласие на отчуждение доли сособственнику не давали, от своих намерений приобрести спорную долю нежилого здания не отказывались. Ответчики лишили их права преимущественной покупки. По этим основаниям считают, что заключенная сделка недействительна, совершена с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации и не <...>. так, из материалов регистрационного дела следует, что <...> их предыдущий сособственник - ФИО6 производила отчуждение принадлежащей ей <...> доли нежилого здания ФИО7 При этом ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО4, ФИО3 дали свое согласие в простой письменной форме на отчуждение данной доли нежилого здания ФИО6 Согласие было дано в простой письменной форме по той причине, что и сделка между ФИО6 и ФИО7 также была совершена в простой письменной форме. Супруг ФИО6 - ФИО8 также дал нотариальное согласие на отчуждение <...> доли, его согласие, как и заявления сособственников приобщены к материалам регистрационного дела. Однако согласия ФИО1, ФИО2, ФИО5 и ФИО6 на отчуждение <...> доли этого же помещения ФИО4 в материалах регистрационного дела нет, несмотря на то, что между сделками разница составляла 2 дня. Договор купли-продажи от <...> был сдан на регистрацию только <...>., то есть в момент вступления в силу и действия статьи 42 Федерального закона Российской Федерации № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости». То есть договор подлежал нотариальному удостоверению с обязательным нотариальным извещением всех сособственников о предстоящей сделке. Это требование договора не соблюдено. На момент совершения сделки ответчики состояли и состоят в зарегистрированных браках, однако согласие супругов ответчиков на сделку нет. С учетом изложенных обстоятельств договор купли-продажи <...> доли нежилого здания является недействительным. Срок исковой давности пропущен истцами по уважительной причине и подлежит восстановлению, так как сделка была совершена в «обход» сособственников, без надлежащего уведомлении о намерении произвести отчуждение спорной доли нежилого здания и о совершенной сделке стало известно только <...>

Обжалуемым решением Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. заявленные требования удовлетворены частично.

Суд постановил:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от <...>., заключенный между покупателем ФИО3 Ва. и продавцом ФИО4, о продаже <...> доли нежилого здания, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, литер «Д, д», расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны по сделке в первоначальное положение;

- в удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

На указанное решение суда ФИО4 и ФИО3 поданы апелляционные жалобы, в которых содержатся просьбы об изменении решения Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. в части, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований полностью.

В письменном возражении на апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО5 просят обжалуемое судебное постановление оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО3 поддерживала доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме. Считает решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. незаконным и необоснованным. Просила апелляционную жалобу удовлетворить, обжалуемое судебное постановление изменить, принять по делу новое решение.

Иные лица, участвующие в деле, в Краснодарский краевой суд не явились, о причинах неявки не сообщили, доказательств, подтверждающих уважительность таких причин, не представили, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что неявка указанных лиц не является препятствием к рассмотрению апелляционных жалоб по существу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на них, заслушав пояснения участника процесса, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 3-4 части 1, частей 2-3 статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права; нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Как установлено, судом при разрешении названного выше заявления было допущено такого характера неправильное применение норм материального и процессуального права, которое повлияло на исход дела.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил, прежде всего, из того, что заявленные требования обоснованны и подтверждаются материалами дела.

Такие выводы суда нельзя признать правильными.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19.12.2003г. «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как следует из материалов дела, на основании решения Ейского городского суда от 10.04.2007г., акта о завершенной перепланировке и переустройстве нежилого помещения от <...>., акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения от <...>., свидетельств о государственной регистрации права истцы являются собственниками <...> долей по <...> доли каждая нежилого здания, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номерам <...>, литер «Д, д», расположенного по адресу: <...> (<...>).

Собственниками остальных долей нежилого здания литер «Д, д» по <...> являются ФИО3 - <...> доли, ФИО4 - <...> доли и ФИО7 - <...> доли.

Как следует из оспариваемого договора купли-продажи от <...> ФИО4, продавец, продала покупателю ФИО3 принадлежащую ей <...> долю нежилого здания, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...> литер «Д, д», расположенного по адресу: <...> (<...>). Договор заключен в простой письменной форме.

Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о чем <...>. в ЕГРН была внесена запись <...> (л.д.<...>).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются основания для признания договора купли-продажи <...> доли нежилого помещения недействительным, так как сторонами не соблюдена нотариальная форма сделки.

Суд первой инстанции также ссылается на статью 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, вышеуказанная статья (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) регламентирует порядок отчуждения доли в праве собственности постороннему лицу, а именно: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Федеральным Законом № 391-ФЗ внесены изменения в указанную статью и с 29.12.2015г. введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями.

Согласно материалам дела, <...> то есть до внесения изменений в статью, ФИО4 заключила договор купли-продажи с ФИО3, у которой на тот момент уже имелись <...> доли в спорном помещении.

Таким образом, судом оставлено без должного внимания, что на дату заключения договора обязательного требования нотариального удостоверения сделок с долями не существовало.

К сделке применимы нормы права, действующие на дату ее заключения.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На дату заключения договора купли-продажи от <...>. требования норм права соблюдены, в связи с чем произведена ее регистрация в ЕГРН.

Федеральный Закон № 391-ФЗ, которым внесены изменения в статью 24 Закона регистрации от 29.12.2015г., вступивший в силу с 01.01.2017г. Закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О Государственной регистрации недвижимости» обратной силы не имеет, не распространяется на ранее возникшие правоотношения сторон уже заключивших сделки.

Судом также неверно истолковано разъяснение, содержащееся в Письме Минэкономразвития от <...><...>-ВА/<...> порядке осуществления с <...>. государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также предоставления сведений ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и ГКН на основании заявлений (запросов) и необходимых для этого документов, поступивших в территориальные органы Росреестра и филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" до <...> которым разъясняется порядок проведения с <...>. кадастрового учета и госрегистрации прав, предоставления сведений ЕГРП и ГКН на основании запросов, поступивших до указанной даты, то есть распространяются на документы, поступившие в Росреестр до <...>

Судебная коллегия полагает, что данное разъяснение не может распространяться на правоотношения по регистрации спорного договора в связи с тем, что договор купли-продажи поступил на регистрацию в 2018г.

При этом суд в обжалуемом судебном постановлении не обосновал, почему в данном случае не подлежит применению статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, а отдается приоритет письму Минэкономразвития, разъяснение которого носит рекомендательный, а не нормативный характер.

Кроме того, вывод суда о том, что при заключении договора купли-продажи между участниками общей долевой собственности необходимо обязательное уведомление других участников долевой собственности, основан на неправильном толковании норм права.

Действительно, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Однако поскольку ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи являлась участником долевой собственности (2/7 доли в спорном помещении), уведомление или согласие других участников долевой собственности при заключении сделки не требовалось.

Продавец вправе самостоятельно решать с кем из участников долевой собственности им будет заключена сделка о продаже доли, что гарантировано положениями о свободе договора.

Вывод суда о том, что договор - купли-продажи фактически заключен позднее даты указанной в договоре ничем не подтвержден и не основан на доказательствах и фактических обстоятельствах дела.

В материалах дела содержатся пояснения ФИО3 и ФИО4, согласно которым договор заключен именно <...>. и имущество передано <...>

В пункте 11 спорного договора указано, что «Во исполнение статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача доли нежилого здания производится в момент подписания договора и передачи документов на отчуждаемую недвижимость. Покупатель с состоянием доли нежилого здания ознакомлена, претензий не имеет. При подписании настоящего договора Продавец передала, а Покупатель приняла все документы на отчуждаемую долю нежилого здания. Обязанность Продавца передать долю нежилого здания считается исполненной. Настоящий договор является документом, не требующим составления передаточного акта.».

Таким образом, при заключении договора от <...> имущество было передано ФИО3, что подтверждается собственноручными подписями в договоре ФИО4 и ФИО3 и их пояснениями в судебном заседании.

С указанного момента, то есть с <...>. ФИО3 несла бремя содержания указанного имущества и пользовалась им совместно с ФИО4

Факт заключения спорного договора, позднее даты его заключения проведенная по делу экспертиза не подтвердила.

Никаких доказательств, опровергающих дату заключения договора и дату передачи имущества в материалах дела не имеется.

Более того, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обжалуемом решении судом первой инстанции не обосновано, какое право истцов он восстанавливает, признавая сделку недействительной и возращая стороны в первоначальное положение.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи от <...>., заключенный между покупателем ФИО3 и продавцом ФИО4, о продаже 1/7 доли нежилого здания, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, литер «Д, д», расположенного по адресу: <...> следует признать действительной сделкой.

Указанные выше обстоятельства имеют существенное значение для разрешения данного спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд этим обстоятельствам оценки не дал, они фактически не исследовались и не проверялись должным образом при разбирательстве дела.

При таких обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым обжалуемое решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. отменить, как неправильное, незаконное и необоснованное, и, исходя из установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1, ФИО2, ФИО5 исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19.06.2019г. отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО5 к ФИО3, межмуниципальному отделу по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4 о признании недействительными договора купли - продажи и применении последствий недействительности сделки.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи