Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 октября 2018 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующей в интересах недееспособных ФИО3, ФИО4 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о включении права аренды земельного участка в наследственную массу, признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок и о признании права аренды,

по апелляционной жалобе администрации Тамбовского района Тамбовской области на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 4 июля 2018года,

Заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

02.05.2012 г. между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО5 был заключен договор аренды № 144 земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: ***, мкр.Новый, ***, сроком на 3 года, по ***.

10.07.2014г. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор переуступки права аренды данного земельного участка. 20.08.2014г. между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО6 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 02.05.2012г. №144.

14.02.2015г. ФИО6 умерла.

После смерти ФИО6 в наследство вступили ее дети: ФИО1, ФИО3, ФИО4. Приказом Управления социальной защиты семейной политики Тамбовской области от 02.09.2015 г. № 319-ФЗ установлена опека над ФИО3 и ФИО4, которые решениями судов признаны недееспособными. Опекуном назначена ФИО2

Постановлением нотариуса Знаменского района Тамбовской области ФИО7 от 10.03.2016г. ФИО1 отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на право аренды земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***, ***, ***(л.д.41). Нотариусом указано, что срок действия договора окончен 01.05.2015 г., следовательно, право аренды, о наследовании которого заявил наследник, отсутствует.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15.06.2016г. признано за ФИО1, ФИО3, ФИО4 в равных долях право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 42,0 кв.м., расположенный по адресу: ***, ***, ***.

ФИО1 и ФИО2, действующая в интересах недееспособных ФИО3 и ФИО4, обратились в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области, с учетом уточненных исковых требований просили включить в состав наследства ФИО6 право аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***, мкр.Новый, ***, о признании договора аренды №144 от 02.05.2012 г. земельного участка возобновленным на неопределенный срок, а также просили признать за ними право аренды на указанный земельный участок.

В обоснование исковых требований они указали, что при обращении в администрацию Тамбовского района Тамбовской области по вопросу предоставления в аренду вышеуказанного земельного участка был получен отказ.

Поскольку они, как наследники ФИО6 продолжают пользоваться спорным земельным участком, а со стороны арендодателя - администрации Тамбовского района Тамбовской области возражения отсутствуют, они считают, что договор возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 4 июля 2018 года исковые требования удовлетворены, судом постановлено:

Включить право аренды земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1000 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: ***, ***, ***, принадлежавшее ФИО6, умершей 14.02.2015 г., в состав наследства.

Признать договор аренды №144 от 02.05.2012 г. земельного участка с кадастровым номером *** возобновленным на неопределенный срок.

Признать право аренды земельного участка с кадастровым номером *** за ФИО1 и ФИО3, ФИО4.

В апелляционной жалобе представитель администрации Тамбовского района Тамбовской области ФИО8 просит отменить решение, принять по делу новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Считает, что судом допущено нарушение норм материального права, повлекшее принятие незаконного решения.

Указывает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** прекратил свое действие 01.05.2015 г.

Однако на момент смерти наследодателя договор аренды земельного участка не был прекращен, а потому права и обязанности по договору, принадлежащие умершему, еще могли быть включены в наследственную массу.

Таким образом, предъявляя требования о включении права аренды земельного участка в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО6, истцы фактически оспаривают отказ нотариуса Знаменского района ФИО7 в совершении нотариального действия. В то же время нотариус привлечена к участию в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Суд не дал правовой оценки тому факту, что нотариусом был выдан мотивированный отказ, отказ не был обжалован наследниками.

Указывает, что судом не были учтены нормы п. 2 ст. 617 ГК РФ «в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное", то есть права и обязанности могли перейти до 01.05.2015 года, но не более.

Автор жалобы полагает, что судом безосновательно продлевается срок договора аренды и указывается как «неопределенный». Само по себе фактическое пользование земельным участком основанием для его включения в состав наследства не является. В этой связи ссылается на Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 16 апреля 2013 г. по делу № 33-928.

Кроме того полагает, что требования о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, не может подлежать удовлетворению еще и потому, что Земельный кодекс Российской Федерации не содержит понятие «неопределенный срок действия аренды», в ст. 39.8 ЗК РФ содержится указание на конкретные сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Отмечает, что Договор аренды №144 от 02.05.2012 года не содержит условия о его автоматической пролонгации на неопределенный срок. Срок договора аренды определен сторонами в п. 2.1. - по 01.05.2015 года.

Истцы основывают исковые требования на положениях ч. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым: «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Однако в соответствии с п. 4.3.5 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее 3 месяцев до истечения договора аренды.

П.2 ст.621 ГК РФ не регламентирует отношения, связанные с наследованием, а направлен по своему содержанию на защиту прав арендаторов.

В соответствии с п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.Однако заключение договора аренды с собственниками объекта незавершенного строительства в данном случае возможно при прекращении договора аренды с предыдущим арендатором.

Таким образом, право истцов на заключение договора аренды на спорный земельный участок после прекращения договора аренды с предыдущим арендатором возможно во внесудебном порядке и не требовало защиты.

Удовлетворяя исковые требования истцов, им было предоставлено право аренды земельного участка в порядке наследования за пределами срока имевшегося договора аренды в обход административных процедур и без учёта действующих норм Земельного кодекса Российской Федерации о возможном сроке его заключения.

Считая решение суда законным и обоснованным, ФИО1 в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав объяснения истца ФИО1, опекуна истцов ФИО3 и ФИО4- ФИО2, представителя ответчика ФИО9, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Установлено, что ФИО6 арендовала у администрации Тамбовского района Тамбовской области земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1000 кв.м., предоставленный под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: ***, ***, ***, сроком на 3 года, по 01.05.2015 г. включительно.

14.02.2015 г. ФИО6 умерла. Истцы являются наследниками к имуществу умершей ФИО6, приняли наследство в сроки, установленные Законом.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что наследникам ФИО6, принявшим наследство, принадлежит все имевшееся на дату смерти ФИО6 имущество, в чем бы оно не заключалось и где бы не находилось со дня открытия наследства. Поскольку на дату смерти ФИО6 договор аренды земельного участка не утратил срок действия, к истцам перешло право аренды спорного земельного участка. После смерти ФИО6 наследники без возражений со стороны арендодателя, в том числе и после истечения срока договора аренды продолжили пользоваться земельным участком, вносят арендную плату, то есть продолжились фактические арендные отношения между органом местного самоуправления и наследниками. Ссылаясь на статью 621 Гражданского кодекса РФ, суд посчитал договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, при этом руководствуется следующим.

ФИО6 умерла 14.02.2015 г.

Договор аренды был заключен сроком по 01.05.2015 г. включительно. Условиями договора не предусмотрена пролонгация договора.

В соответствии с п.1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора(п.2 статьи 617 ГК РФ).

Таким образом, к истцам - наследникам ФИО6 могли перейти права арендатора земельного участка, но сроком только по 01.05.2017 г. включительно.

Согласно п.2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Выводы суда о применении к спорным правоотношениям п.2 ст.621 Гражданского кодекса не основаны на законе.

Конституционный Суд РФ в определении от 25.09.2014 г. за № 1840-О разъяснил, что п.2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ по своему содержанию направлен на защиту прав арендаторов и обеспечение стабильности гражданского оборота; отношений, связанных с наследованием, не регламентирует.

Срок договора аренды земельного участка истек 02.05.2015 г.(последний день- 01.05.2015 г.), то есть после смерти истца, и само по себе фактическое пользование истцами спорным земельным участком не может служить основанием для включения указанного земельного участка как объекта гражданских прав в наследственную массу после смерти наследодателя, поскольку противоречит требованиям п.2 ст. 1112 ГК РФ, ст. 1181 ГК РФ.

Статьей 39.8 Земельного кодекса РФ для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотрены конкретные сроки, на которые земельные участки могут быть предоставлены в аренду, в зависимости от целей предоставления земельных участков.

В связи с изложенным, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, не может быть продлен на неопределенный срок.

Поскольку истцам на основании решения Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15.06.2016 г. принадлежит право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью 42 кв.м., расположенный по адресу: ***, ***, ***, то в соответствии с п.п.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ, они имеют право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ***, ***, ***, за плату, без проведения торгов.

Установлено, что предоставлению в аренду либо продаже земельного участка истцам препятствует обременение спорного земельного участка- наличие в ЕГРН записи об аренде этого участка ФИО6

Исходя из смысла положений статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», запись об обременении земельного участка в виде аренды, погашается на основании заявления обоих сторон договора- арендатора и арендодателя. Ввиду смерти арендатора ФИО6, запись об обремении спорного земельного участка в соответствии со статьей 58 указанного Федерального закона может быть погашена на основании решения суда.

Таким образом, истцам было необходимо обратиться в суд с иском о погашении в ЕГРН записи *** от *** об аренде земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: ***, ***», ******.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Решение суда подлежит отмене на основании п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 4 июля 2018 года отменить, принять новое решение.

ФИО1, ФИО3, в интересах которого действует ФИО2, ФИО4, в интересах которого действует ФИО2 отказать в удовлетворении исковых требований к администрации Тамбовского района Тамбовской области о включении права аренды земельного участка в наследственную массу, о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок и о признании за ними права аренды.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи