Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кривошеева Виктора Ивановича к Фесенко Андрею Николаевичу о государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционным жалобам Фесенко Андрея Николаевича и Фесенко Инны Анатольевны

на решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 24.01.2020

Заслушав доклад судьи Бредихиной В.Н., объяснения Фесенко А.Н., Фесенко И.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, Кривошеева В.И. и его представителя Притулина Н.Н., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Фесенко А.Н. (продавец) и Кривошеев В.И. (покупатель) заключили 04.12.2014 предварительный договор, по которому обязались до 30.01.2015 заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 132 кв.м, расположенного в здании <адрес>, отмеченное сторонами в техническом паспорте БТИ на объект незавершенного строительства, назначение нежилое. Инвентарный номер№ с кадастровым номером № Продаваемое помещение представляет собою одноэтажную часть здания с изолированным входом, проектной площадью 132 кв.м, двумя офисными помещениями, тремя подсобными и одной лестницы на антресольный этаж. Продаваемое помещение имеет частичную отделку: бетонированные полы, штукатурку на стенах, побелку на потолке. Произведена разводка электрики и отопления.

По согласованию сторон срок заключения основного договора неоднократно продлялся.

По состоянию на 20.02.2016 Фесенко А.Н. получил от Кривошеева В.И. деньги за продаваемое помещение в сумме 3 650 000,00 руб. (04.10.2014 -1 500 000,00 руб., 30.09.2015 – 400 000,00 руб., 28.12.2015 – 250 000,00 руб., 20.02.2016 – 1 500 000,00 руб.).

Дополнительным соглашением от 25.09.2018 стороны уточнили, что площадь продаваемого помещения составляет 111 кв.м, а его стоимость 6 010 000,00 руб.

Дополнительным соглашением от 29.03.2019 срок заключения основного договора установлен до 31.04.2019.

18.10.2019 Кривошеев В.И. направил Фесенко А.Н. требование о заключении основного договора, которое получено последним 21.10.2019 и оставлено без удовлетворения.

Дело инициировано иском Кривошеева В.И. Фесенко А.Н., о государственной регистрации перехода права собственности на часть нежилого помещения площадью 111 кв.м., стоимостью 6010000,00 руб., расположенного в здании <адрес> с кадастровым номером №. (с учетом уточненных в порядке статьи 39 ГПК РФ требований).

В судебном заседании Кривошеев В.И. и его представитель Притулин Н.Н. иск поддержали.

Ответчик Фесенко А.Н. и третье лицо Фесенко И.А. возражали против удовлетворения иска, полагая, что предварительный договор, заключенный 04.12.2014 имеет конечный срок 30.01.2015, который не связан со сроком ввода объекта в эксплуатацию и его государственной регистрацией, поэтому был заведомо неисполнимым. Помещение в здании имело вид незавершенного строительства с признаками черновой отделки, соглашением от 25.09.2018 фактически изменен предмет предварительного договора, снижена цена объекта. Помещение имеет в своем составе объекты инженерной инфраструктуры для всего здания (электрощитовые, водомерные узлы). По согласованию с залогодержателем Банком ТБК ПАО было принято совместное решение об изменении площади помещения со 132 кв.м до 111 кв.м, но в преобразованном помещении площадью 111 кв.м остаются узлы вводного водопровода и пожаротушения для всего здания. Истец в настоящий момент требует без дополнительных затрат получить отремонтированное помещение, пригодное для ведения хозяйственной деятельности.

Октябрьским районным судом г.Белгорода принято решение осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Фесенко Андрея Николаевича на нежилое помещение площадью 111 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес> к новому собственнику Кривошееву Виктору Ивановичу на основании договора купли-продажи от 04.12.2014. Обязать Кривошеева В.И. до подачи настоящего решения суда в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выплатить Фесенко А.Н. 2 360 000,00 руб.

Выражая несогласие с решением суда первой инстанции, ответчик и третье лицо в апелляционных жалобах ссылаются на допущенные судом при рассмотрении дела нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Просят решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16.06.2020 решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 24.01.2020 оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16.06.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В суде апелляционной инстанции Фесенко А.Н., Фесенко И.А., поддержали доводы апелляционных жалоб, Кривошеев В.И. и его представитель Притулин Н.Н., возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель третьего лица ПАО ТКБ операционный офис «Белгородский» в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно путем размещения информации на сайте Белгородского областного суда.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражениях на апелляционные жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.

Разрешая спор по существу и, удовлетворяя исковые требования, районный суд исходил из того, что заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимости, поименованный ими как предварительный, фактически является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и правила статьи 429 ГК РФ, предусматривающие обязанность сторон по предварительному договору заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, к такому договору не применяются. Установив, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества продавец уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд пришел к выводу об удовлетворении требований покупателя о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом судом установлено и следует из материалов дела, что 04.12.2014 Фесенко А.Н. (продавец) и Кривошеев В.И. (покупатель) заключили договор, поименованный предварительным, по которому стороны обязались в срок до 30.01.2015 заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 132 кв.м, расположенного в здании <адрес>.

Стороны, в связи с задержкой срока ввода в эксплуатацию объекта, неоднократно продляли срок заключения основного договора, составляя письменное дополнительное соглашение к договору.

По состоянию на 20.02.2016 Фесенко А.Н. получил от Кривошеева В.И. денежные средства за продаваемое помещение 3 650 000,00 руб. (04.10.2014 -1 500 000,00 руб., 30.09.2015 – 400 000,00 руб., 28.12.2015 – 250 000,00 руб., 20.02.2016 – 1 500 000,00 руб.).

Дополнительным соглашением от 29.03.2019 срок заключения основного договора установлен до 31.04.2019 в связи с задержкой сроков государственной регистрации объекта договора.

С учетом приведенных обстоятельств, подтверждённых имеющимися в деле доказательствами и дополнительно исследованными в суде апелляционной инстанции на основании представленных сторонами доказательств (является ли предмет предварительного договора индивидуально определенной вещью, которую возможно было идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора - 30.01.2015; соответствует ли спорный объект характеристикам помещения, приобретаемого истцом (по количеству офисных, подсобных помещений и их отделке) условиям предварительного договора; предусматривает ли предварительное соглашение возможность перехода права собственности независимо от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект; исполнены ли сторонами условия предварительного соглашения), судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда соглашается с решением суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В данном случае, исходя из общей стоимости отчуждаемого имущества, установленной сторонами сделки (6 010 000,00 руб.) и суммы выплаченных истцом денежных средств ответчику (3 650 000,00 руб.), с очевидностью усматривается, что приобретатель указанного в предварительном договоре купли-продажи имущества уплатил существенную часть стоимости имущества.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49).

Судебная коллегия считает, что в предварительном договоре от 04.12.2014 установлен предмет основного договора и условия, позволяющие его определить (стороны обязались до 30.01.2015 заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 132 кв.м, расположенного в здании <адрес>, отмеченное сторонами в техническом паспорте БТИ на объект незавершенного строительства, назначение нежилое. Инвентарный номер: № с кадастровым номером №. Продаваемое помещение представляет собою одноэтажную часть здания с изолированным входом, проектной площадью 132 кв.м, двумя офисными помещениями, тремя подсобными и одной лестницы на антресольный этаж. Продаваемое помещение имеет частичную отделку: бетонированные полы, штукатурку на стенах, побелку на потолке. Произведена разводка электрики и отопления).

Доводы ответчика и третьего лица о том, что заключенный сторонами договор не содержит существенных условий, не убедительны.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества.

При заключении договора стороны в соответствии с пунктом 1 договора отметили продаваемое нежилое помещение в техническом паспорте объекта незавершенного строительства от 17.05.2013, что позволяет определить его расположение в составе здания <адрес> (л.д. 12-13).

25.09.2018 при подписании дополнительного соглашения стороны договорились о том, что в связи с длительной задержкой заключения основного договора купли-продажи и пользования продавцом авансовыми средствами покупателя, а также уменьшением площади объекта договора со 132 кв.м до 111 кв.м цена продаваемого имущества составляет 6 010 000,00 руб.

Заключение дополнительных соглашений, изменение срока заключения основного договора, цены продаваемого помещения и его площади, не свидетельствует об изменении существенных условий договора, поскольку договором не предусмотрен запрет на его изменение по соглашению сторон.

Стороны в судебном заседании подтвердили, что предметом предварительного договора купли-продажи и настоящего спора фактически является одно и тоже помещение, расположенное на первом этаже трехэтажного здания, принадлежащего на праве собственности Фесенко А.Н. Однако ввиду изменения площади помещения, проведения в нем ремонта Фесенко полагают, что произошло изменение предмета договора. Площадь продаваемого помещения изменена в сторону уменьшения со 132 кв.м до 111 кв.м, ввиду выделения из него помещения в котором расположена инженерная инфраструктура, используемая для эксплуатации всего здания, что подтверждается кадастровым паспортом, сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости, и на это указывал ответчик в возражении на иск (л.д.43). Как следует из условий договора (п.5) площадь антресольного этажа не входила в площадь продаваемого объекта. Согласно кадастровому паспорту площадь помещения с кадастровым номером № составляла 142,2 кв.м, куда входила площадь спорного помещения, площадь антресоли, помещения с электрощитовыми, вводными водомерными узлами и лестница на антресольный этаж. Фесенко И.А. в апелляционной жалобе также ссылается на данные обстоятельства (л.д. 99). Затем в помещении с кадастровым номером № выделяются две самостоятельные части помещения с кадастровым номером № площадью 111.кв.м (спорный объект) и № площадью 31,2 кв.м (площадь антресоли, помещения с электрощитовыми, вводными водомерными узлами и лестница на антресольный этаж). Ненесущая перегородка, разделяющая продаваемое недвижимое имущество на два помещения, была демонтирована, местоположение объекта не менялось.

Что касается сделанного ответчиком ремонта в спорном помещении, а по предварительному договору купли-продажи помещение должно иметь частичную отделку, то данные обстоятельства также не свидетельствуют о том, что произошло изменение предмета договора. Следует отметить, что иной ремонт, нежели предусмотрен в договоре купли-продажи помещения, ответчик произвел самостоятельно, без ведома покупателя.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что кадастровые номера помещения не совпадают, поскольку первоначально паспорт БТИ был выдан на объект незавершенного строительства и договор заключался на объект незавершенного строительства. Затем был присвоен кадастровый номер после уточнения площади помещения. Полагает, что это разные помещения, поскольку изменилась площадь и статус помещения, произошла реконструкция помещения – изменена внутренняя планировка, убраны стены, и изменилась площадь, так же был объект незавершенного строительства, а стал – объект готовый для ведения бизнеса.

В решении суд первой инстанции сделал правильный вывод, что в силу пункта 9 заключенного сторонами договора ответчик должен передать истцу помещение после завершения строительства, поэтому считать, что в настоящее время это помещение не соответствует предмету заключенного сторонами договора, оснований не имеется.

Выполнение в нем отделочных работ (чистовой отделки) может являться лишь основанием для взыскания с истца неосновательного обогащения, но не основанием для отказа в иске, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о прекращении заключенного сторонами договора.

Судебная коллегия также считает, что произведенные ответчиком изменения не свидетельствуют о том, что предметом спора является иное помещение, а не обозначенное в предварительном договоре с учетом заключенных дополнительных соглашений, в которых по согласованию сторон изменялась площадь спорного помещения и его стоимость.

Ответчик, ссылаясь на то, что был вынужден подписывать дополнительные соглашения к договору, доказательств в обоснование данного довода в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил.

Напротив, считая, что срок заключения основного договора истек в 2015 году, ответчик получал в 2016 году от истца во исполнение условий договора денежные средства и расходовал их по своему усмотрению.

Таким образом, достоверно установлено, что предмет предварительного договора является индивидуально определенной вещью, которую возможно было идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора. При изложенных обстоятельствах, утверждение ответчика и третьего лица о том, что произошло изменение предмета договора, является необоснованным собственным суждением Фесенко А.Н. и И.А.

Оснований для иных выводов с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности на продаваемое помещение подтверждается досудебным требованием истца, которое получено ответчиком 21.10. 2019 (л.д. 26, 27).

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

По условиям предварительного договора купли – продажи помещения от 04.12.2014 и соглашений к нему стороны не определяли, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

Вместе с тем в судебном заседании ответчик и третье лицо подтвердили, что Фесенко А.Н. сдал помещение в аренду третьему лицу (<данные изъяты> л.д.47-49), а его непередача покупателю по мнению суда апелляционной инстанции является следствием злоупотребления своими обязанностями продавцом, вопреки требованиям статьи 10 ГК РФ в пункте 1 которой закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно абзацу 5 пункта 61 указанного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ, не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Из чего следует, что необходимость достижения покупателем владения недвижимым имуществом отпадает в случае, если последнее находится во временном владении у третьего лица на основании договора с продавцом, и доказывать факт ее передачи покупателю не требуется.

К тому же положение пункта 3 статьи 551 ГК РФ не содержит в качестве условия вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности указания на необходимость хотя бы частичного исполнения договора хотя бы одной из сторон.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о переходе к нему права собственности на нежилое помещение, и возложении на него обязанности выплатить ответчику оставшуюся стоимость помещения 2 360 000,00 руб. (цена помещения 6 010 000,00 руб. – полученные ответчиком 3 650 000,00 руб.).

Доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, несостоятельны, поскольку истцом 21.10.2019 было направлено требование о заключении основного договора, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ссылки ответчика на неприменение судом положений статьи 429 ГК РФ в том числе содержащиеся в пункте 6 статьи, его утверждения об истечении срока предварительного договора и доводы третьего лица Фесенко И.А. о ничтожности и прекращении заключенного сторонами договора, несостоятельны, поскольку предварительный договор правильно квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и правила о предварительном договоре к нему не применяются.

Нахождение здания, в котором расположено спорное помещение, в залоге у банка, а в самом помещении торговой организации и инженерных сетей, относящихся ко всему зданию, само по себе вопреки доводам стороны ответчика, не препятствует переходу права на это помещение к истцу.

Указание Фесенко И.А. на отсутствие ее согласия на заключение договора опровергается материалами дела (л.д. 25) и более того, требований о признании оспоримой сделки недействительной ею не заявлялось.

Аргументы заявителей апелляционных жалоб, по существу, сводятся к изложению своей оценки обстоятельств и доказательств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с указанной оценкой, основанному на собственной субъективной трактовке фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств и норм права, регулирующих спорные правоотношения, и в силу статьи 330 ГПК РФ не могут служить основанием для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не опровергают правильности выводов, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены состоявшегося по делу решения.

Вопреки утверждению в жалобе нарушений норм материального права судом не допущено, процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, также не имеется.

В связи с изложенным, нет оснований к удовлетворению жалоб и отмене решения, постановленного судом первой инстанции по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 24 января 2020 года по делу по иску Кривошеева Виктора Ивановича к Фесенко Андрею Николаевичу о государственной регистрации перехода права собственности оставить без изменения, апелляционные жалобы Фесенко Андрея Николаевича и Фесенко Инны Анатольевны – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Мотивированный текст изготовлен: 17.02.2021

Председательствующий

Судьи

Определение01.03.2021