Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, несовершеннолетним С.Я., С.А. и М.Р., ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилых помещений,

по апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних С.Я., С.А. и М.Р. на решение Губкинского городского суда Белгородской области от 10.04.2023.

Заслушав доклад судьи Фокина А.Н., объяснения представителя ответчиков ФИО4, представителя истца ФИО5, судебная коллегия

установила:

По договору купли-продажи от 04.02.2022 ФИО3, ФИО2 и её несовершеннолетние дети С.Я., С.А. и М.Р. приобрели в общую долевую собственность (по 1/5 доле каждый) у ФИО1 жилую комнату № площадью 11,7 кв.м (кадастровый номер №) и жилую комнату № площадью 11,8 кв.м (кадастровый номер №), находящиеся в доме <адрес>.

Общая стоимость объектов недвижимости составила 720 000 рублей (из них цена комнаты № – 320 000 рублей, цена комнаты № – 400 000 рублей), из которых 320 000 рублей покупатели уплатили продавцу при подписании договора. Оставшаяся сумма в размере 400 000 рублей подлежала уплате в срок до 15.05.2022.

11.02.2022 произведена государственная регистрация перехода к покупателям права долевой собственности на каждую из жилых комнат (по 1/5 доле).

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.02.2022 и возвратить вышеуказанные жилые комнаты в его собственность. В обоснование требований истец сослался на неисполнение ответчиками обязательства по оплате за приобретенное недвижимое имущество и существенное нарушение тем самым условий договора. Указал, что 400 000 рублей ему так и не были уплачены.

В суде первой инстанции представитель ответчиков, не оспаривая факт неуплаты истцу оставшихся 400 000 рублей, с иском не согласилась. Полагала, что истцом избран неверный способ защиты, что истец вправе требовать от ответчиков выплаты задолженности. Указала, что спорные комнаты являются единственным жильём для несовершеннолетних детей, что ФИО2 за свой счёт сделала в комнатах ремонт. Также указала, что истец злоупотребляет правом, что при заключении договора ФИО1 согласился получить оставшуюся часть оплаты от риелтора.

Решением Губкинского городского суда от 10.04.2023 иск ФИО1 удовлетворен в части - договор купли-продажи от 04.02.2022 между сторонами расторгнут в части жилой комнаты № площадью 11,8 кв.м (кадастровый номер №) с возвращением её в собственность истца. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе ответчики просят решение отменить в той части, в которой договор купли-продажи расторгнут, и принять по делу в этой части новое решение, отказав в удовлетворении иска. Частично излагают доводы, приводимые в суде первой инстанции. Выражают несогласие с выводом суда о наличии основания для расторжения договора купли-продажи. Настаивают на избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права. Считают, что неоплата по договору купли-продажи не является нарушением, влекущим право продавца требовать его расторжения и возврата имущества. Полагают, что истец может требовать лишь осуществления доплаты. Ссылаются на злоупотребление ФИО1 правом, на то, что при заключении договора он имел намерение получить оставшуюся часть оплаты от риелтора (ФИО6), что он способствовал образованию задолженности. Указывают, что 320 000 рублей были уплачены за две комнаты, а не за одну. Обращают внимание на то, что перед заключением спорного договора ими была продана своя комната, ранее приобретенная с использованием средств материнского капитала, что орган опеки и попечительства давал разрешение ФИО2 на продажу при условии приобретения детям другой комнаты. Указывают, что спорные комнаты являются единственным жильём для ответчиков и членов их семьи, что ФИО2 за свой счёт сделала в них ремонт, что рыночная стоимость комнат увеличилась. Также указывают, что в рамках принятия по делу мер к мирному урегулированию спора ФИО2 перечислила на счёт ФИО1 41 000 рублей, что оставшиеся 359 000 рублей она погасить не смогла из-за неодобрения банком кредита, что перечисленная сумма превышает половину от приходящихся на неё пропорционально 1/5 доли в цене товара 80 000 рублей.

В возражениях истец указывает на необоснованность апелляционной жалобы.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчиков ФИО4 жалобу поддержала.

Представитель истца ФИО5 просил жалобу отклонить.

Истец (извещен СМС-уведомлением при наличии соответствующего согласия и через представителя), ответчики (извещены заказными письмами, возвращёнными за истечением срока хранения в почтовом отделении, и посредством извещения представителя), представитель органа опеки и попечительства (извещен путем размещения информации на интернет-сайте суда и по электронной почте), будучи уведомленными надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав представленные доказательства, установив факты заключения сторонами 04.02.2022 договора купли-продажи жилых комнат № и №, поступления объектов недвижимости в общую собственность покупателей, суд первой инстанции, исходя из оплаты ответчиками стоимости первой комнаты и из недоказанности осуществления ими оплаты за вторую приобретенную комнату, применив положения ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий ответчиком в части жилой комнаты №.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, сделан в результате правильной оценки доказательств и не противоречит действующему законодательству.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, такой товар является проданным в кредит (п. 1). В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3).

В соответствии со ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1). Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2).

По условиям заключенного 04.02.2022 между ФИО1 и ответчиками договора купли-продажи цена комнаты № составила 320 000 рублей, цена комнаты № - 400 000 рублей, а общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости - 720 000 рублей.

Согласно п. 5.1.1 договора при его подписании покупатели уплатили продавцу 320 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 400 000 рублей подлежала уплате в срок до 15.05.2022.

Свои обязательства продавца истец исполнил, передав обе комнаты ответчикам. Государственная регистрация перехода к ним права собственности на объекты недвижимости произведена 11.02.2022.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В данном случае надлежащее исполнение ответчиками обязательств покупателя по договору должно заключаться в уплате им продавцу 320 000 рублей за комнату № и 400 000 рублей за комнату №, а всего 720 000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, поскольку продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и порождает у продавца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного покупателю имущества.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для случаев, когда покупатель недвижимости не произвел оплату имущества, разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Поскольку согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, то в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом, обязанность покупателей ответчики надлежащим образом не исполнили. Они не уплатили истцу 400 000 рублей, то есть сумму, составляющую более половины общей стоимости всех объектов недвижимости и соответствующую полной цене комнаты №.

Очевидно, что ФИО1, не получив как продавец причитающейся ему оплаты, в значительной степени лишился того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Исходя из изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора являются правильными.

Оснований не согласиться с выводом суда о том, что договор купли-продажи был заключен в отношении двух разных объектов недвижимости, и что передача 320 000 рублей при заключении договора являлась исполнением по оплате за комнату № 506, судебная коллегия не усматривает. Суд при этом правильно принял во внимание пояснения представителей сторон и содержание договора, а также учел, что комнаты являются самостоятельными и обособленными объектами недвижимости. В совокупности всё это позволяло разрешить требования истца в отношении каждой из проданных жилых комнат в отдельности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска в части и расторжении договора купли-продажи только в отношении комнаты № с возвратом таковой истцу.

Ссылки в жалобе на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи, на то, что неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости не является существенным нарушением договора, на недоказанность причинения истцу значительного ущерба, на избрание истцом неверного способа защиты, на право продавца требовать оплату по договору отклоняются, как противоречащие вышеуказанным правовым нормам и фактическим обстоятельствам дела.

Следует отметить, что в случае, если бы уплаченные 320 000 рублей подлежали учету в счет частичной оплаты за обе комнаты, и ненадлежащее ответчиками своих обязательств оценивалось применительно к обеим комнатам, как к единому объекту купли-продажи, это не изменило бы квалификации поведения ответчиков как существенного нарушения условий договора, порождающего основания для его расторжения в порядке ст. 450 ГК РФ.

Доводам ответчиков о злоупотребление ФИО1 правом, о том, что при заключении договора он якобы имел намерение получить оставшуюся часть оплаты от риелтора (ФИО6), суд дал надлежащую оценку.

По спорному договору являлись покупателями и взяли на себя обязательство оплатить полную стоимость каждого из объектов недвижимости именно ответчики. Освобождения их от данной обязанности полностью или в части с возложением таковой на иное лицо, в частности на ФИО6, договор не предусматривает.

Само по себе согласие кредитора, в том числе заранее выраженная готовность, на принятие исполнения за должника от третьего лица, что предусмотрено ст. 313 ГК РФ, не означает освобождения самого должника от этого обязательства.

Доказательств возникновения обязательства по оплате не у самих ответчиков, а у иного лица, а равно доказательств заключения между сторонами соглашения о переводе долга (форма которого должна соответствовать форме основного договора, п.п. 2 и 4 ст. 391 ГК РФ) суду представлено не было. Вопреки мнению ответчиков ни пояснения истца, ни его объяснения сотруднику полиции этого не подтверждают.

Использование при приобретение ранее находившегося в собственности ответчиков другого жилого помещения средств материнского капитала, факт покупки ими у истца объектов недвижимости в том числе в собственность несовершеннолетних, отсутствие у них иного недвижимого имущества, перечисление ФИО2 на счёт ФИО1 в рамках производства по делу 41 000 рублей в связи с принятием судом мер к примирению сторон, несение ФИО2 затрат на ремонт комнат в период фактического владения таковыми, возможное фактическое проживание в них иных лиц, предполагаемое увеличение рыночной стоимости недвижимости, не может влечь полного отказа в удовлетворении иска. Расторжению договора по установленным судом основаниям данные обстоятельства не препятствуют. Суд первой инстанции верно отклонил соответствующие ссылки ответчиков, дав им надлежащую оценку.

Суд правильно отметил, что ФИО2 и её несовершеннолетние дети зарегистрированы по месту жительства в комнате №, оставшейся в их собственности.

Таким образом, приводимые в апелляционной жалобе доводы несостоятельны и о неправильности судебного решения не свидетельствуют. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы, что в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не может быть произвольным, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Губкинского городского суда Белгородской области от 10.04.2023 по делу по иску ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>), несовершеннолетним С.Я., С.А. и М.Р., ФИО3 (<данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи жилых помещений оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.07.2023

Председательствующий

Судьи