Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 27 августа 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе Дитятева А.В. на решение Ленинского районного суда города Кирова от

11 июня 2015 года, которым отказано в иске Дитятева А.В. к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании государственной записи недействительной, взыскании денежных средств, предоставлении земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Дитятев А.В. обратился с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Кирова о признании недействительным договора аренды. В обоснование заявленных требований указал, что на основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Кирова от 30.01.2012 г. № 119-пзр ему по договору аренды № 65516 от 11.07.2013 г. был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для строительства объекта (<данные изъяты>), на срок до 29.01.2016 г. Согласно разделу 7 земельный участок не был обременен публичными сервитутами. Письмом администрации МО «Город Киров» от 19.02.2014 г. № 1352-03-01 до него было доведено, что распоряжением зам. главы администрации города Кирова от 08.11.2013 г. № 3239-зр утверждена документация по планировке территории улицы <данные изъяты> от ул. <данные изъяты> до <данные изъяты>, в соответствии с планировочными решениями которой земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориям общего пользования, а именно, входит в границы красных линий планируемой транспортной развязки. Постановлениями администрации города Кирова принято решение о резервировании вышеуказанного земельного участка для муниципальных нужд сроком на 7 лет в целях дальнейшего изъятия. Ему было указано, что место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предназначенных для строительства в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствует и предложено обратиться в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова для расторжения договора аренды земельного участка по согласию сторон. На его обращения от 30.05.2014 г., 24.11.2014 г. ответчик указал, что на предоставленном земельном участке размещена <данные изъяты>. Также было сообщено, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, датой освобождения земельного участка и прекращения начислений арендной платы считается дата подписания акта. Согласно акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатации сторон № № от 05.10.2007 г. владельцем <данные изъяты> является ФИО1. Таким образом, в нарушение раздела 7 договора аренды № 65516 от 11.07.2013 г. земельный участок был передан ему, обремененным правами третьих лиц. Кроме того, земельный участок включен в коридор красных линий проектируемой транспортной развязки улиц <данные изъяты>. Считает, что ему передан земельный участок, не пригодный для использования по назначению, определенному в п. 1.2 и 1.3. договора, он лишен права пользования указанным участком путем его фактического изъятия для муниципальных нужд. Поскольку на земельном участке изначально была расположена <данные изъяты>, принадлежащая другому лицу, и, учитывая положения раздела 7 договора аренды, вышеуказанный договор считается недействительным. Просил признать договор аренды земельного участка № 65516 от 11.07.2013 г. недействительным с 30.01.2012 г. и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Признать недействительной государственную запись в <данные изъяты> от 13.08.2013 г., обязать ответчика возвратить денежные средства в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., уплаченные по квитанциям за земельный участок с кадастровым номером №) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, обязать ответчика возвратить истцу понесенные расходы в размере <данные изъяты> руб. за проведение кадастровых работ в отношении вышеуказанного земельного участка, обязать ответчика предоставить истцу другой земельный участок, равноценный земельному участку с кадастровым номером №) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, не обремененный публичными сервитутами.

В судебном заседании истец настаивал на заявленных требованиях, указал, что требований о расторжении договора аренды в данном иске не заявляет.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Дитятев А.В. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и ошибочность вывод суда. Указал, что суд допустил нарушение материального закона, Оспариваемая сделка заключена до внесения изменений в ст. 168 ГК РФ, в связи с чем подлежит применению редакция ГК РФ от 2.07.2013 г., сделка является ничтожной, срок исковой давности по заявленному требованию составляет 3 года и не истек. Сделка совершена с нарушением закона, в нарушение ст. 611 ГК РФ арендатору передано имущество, не соответствующее условиям договора и назначению имущества, в нарушение ст. 613 ГК РФ арендатор не предупрежден о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Фактически участок обременен публичным сервитутом (на нем расположена <данные изъяты>), В связи с чем участок имеет значительные ограничения в его использовании и не пригоден для его использования в соответствии с указанным в договоре назначением (для размещения комплекса автосервиса и автомойки на большей его части), его характеристики не соответствуют условиям договора. О расположении на земельном участке трансформаторной подстанции не знал, в п. 7 договора указано, что публичных сервитутов на участке нет. О предстоящем изъятии земельного участка для муниципальных нужд, до заключения договора ответчик его не предупредил. Также указал, что при предоставлении земельного участка была нарушена процедура предоставления его в аренду. Постановление о предоставлении земельного участка было вынесено в отношении другого участка, до его формирования, т.е. земельный участок, как объект правоотношений не существовал. Ссылался на положения закона о предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Мамонова О.Н. настаивала на доводах апелляционной жалобы.

Представитель Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова Топорова С.Н. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителя истца Мамоновой О.Н., представителя ответчика Топоровой С.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.11.2006 года Дитятев А.В. обратился с заявлением к главе администрации г. Кирова о предоставлении земельного участка для строительства <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

27.02.2007 г. распоряжением администрации города Кирова был утвержден акт о выборе земельного участка №, местоположение - <адрес> в районе дома № №, площадь участка <данные изъяты> кв.м., для строительства объекта - <данные изъяты>.

В 2008 г. Дитятев А.В. заказал проект территориального землеустройства земельного участка № № в ООО «<данные изъяты>». Техническим заданием предусмотрена необходимость установления границ земельного участка, необходимого для размещения объекта в соответствии с актом о выборе земельного участка.

09.02.2009 года издано распоряжение заместителя главы администрации города Кирова о предварительном согласовании Дитятеву А.В. места размещения объекта (здания <данные изъяты>) на земельном участке № №) в районе <адрес>.

30.01.2012 г. распоряжением первого заместителя главы администрации города Кирова Дитятеву А.В. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № в аренду для строительства объекта (<данные изъяты>) по адресу: <адрес>.

24.07.2012 года между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова (арендодатель) и Дитятевым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает на основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Кирова от 30.01.2012 N №, а арендатор принимает в аренду с 30.01.2012 г. земельный участок и оплачивает арендную плату на оговоренных договором условиях. Земельный участок имеет кадастровый №). Характеристика земельного участка: местоположение: <адрес>; площадь - <данные изъяты> кв.м.; разрешенное использование - размещение объектов, предусмотренных в общественно-деловой зоне. Категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок предоставляется для строительства <данные изъяты>. Срок действия договора с 30.01.2012 г. по 29.01.2016 г., участок не обременен публичными сервитутами (п. 7 договора).

25.12.2012 г. Дитятев А.В. заключил с ООО «<данные изъяты>» договор на межевание земельного участка по адресу: <адрес>. Стоимость работ составила <данные изъяты> рублей.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.04.2013 года № № с кадастровым номером №), местоположение: г<адрес>; площадь - <данные изъяты> кв.м.; разрешенное использование - здание <данные изъяты>. Категория земель - земли населенных пунктов. Описание зоны: 1. Земельный участок частично входит в Зону: "граница охранной зоны воздушной линии электропередач ЛЭП - 10кВ фидер № 13 ПС 110/10кВ <данные изъяты>»", №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Сопроводительное письмо с приложением карты (плана) от 12.04.2011 № №. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о частях земельного участка, входящих в Зону: "граница охранной зоны воздушной линии электропередач ЛЭП - 10кВ фидер № 13 ПС 110/10кВ <данные изъяты>»", №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании сопроводительного письма с приложением карты (плана) от 12.04.2011 г. №. Земельный участок частично входит в Зону: "Граница охранной зоны воздушной линии электропередач ЛЭП-10кВ фидер № 8 ПС 110/10кВ <данные изъяты>№, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании сопроводительного письма с приложением карты (плана) от 31.03.2011 г. № 4300/151/11-719 В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о частях земельного участка, входящих в Зону: "Граница охранной зоны воздушной линии электропередач ЛЭП-10кВ фидер № 8ПС 110/10кВ <данные изъяты>№, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании сопроводительного письма с приложением карты (плана) от 31.03.2011 г. № 4300/151/11-719.

11.07.2013 года между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова (арендодатель) и Дитятевым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает на основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Кирова от 30.01.2012 г. № № (в редакции распоряжения заместителя главы администрации города Кирова от 17.06.2013 г. № №), а арендатор принимает в аренду с 30.01.2012 г. земельный участок и оплачивает арендную плату на оговоренных договором условиях. Земельный участок имеет кадастровый номер №). Характеристика земельного участка: местоположение: <адрес>; площадь : <данные изъяты> кв.м.; разрешенное использование: здание <данные изъяты>. Категория земель: земли населенных пунктов. 1.3. Данный участок предоставляется для строительства объекта (<данные изъяты>). Срок действия с 30.01.2012 г. по 29.01.2016 г. Согласно п. 7 договора участок не обременен публичными сервитутами.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, дата регистрации 13.08.2013 г., номер регистрации №.

11.07.2013 года по акту приема-передачи земельного участка арендатор Дитятев А.В. принял, а арендодатель Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова передал земельный участок с кадастровым № №) во временное владение и пользование. Земельный участок предоставлен в аренду с 30.01.2012 года для строительства объекта (<данные изъяты>). Арендатор осмотрел земельный участок и ознакомился с его границами. Земельный участок пригоден для использования в соответствии с целями его предоставления. Стороны претензий друг к другу не имеют (п.п. 1, 2, 3 акта приема-передачи земельного участка).

В соответствии с принципом диспозитивности, истец, действуя самостоятельно, по своему собственному усмотрению определяет предмет и основания иска.

Ссылаясь на нарушение своих прав и законных интересов, Дитятев А.В. при обращении в суд с настоящим иском избрал способ защиты в виде признания договора аренды недействительным и применения последствий недействительности данной сделки, как ничтожной.

В качестве основания истец привел положения ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора), согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка признается несоответствующей закону или иному правовому акту тогда, когда при ее совершении нарушено какое-либо конкретное требование, предусмотренное тем или иным актом.

Признавая сделку недействительной по данному основанию, суд должен указать, какая норма закона была нарушена при совершении сделки.

Дитятев А.В. считает, что сделка совершена с нарушением закона, в связи с чем является ничтожной и влечет применение последствий ее недействительности, а именно, в нарушение ст. 611 ГК РФ арендатору передано имущество, не соответствующее условиям договора и назначению имущества, а также в нарушение ст. 613 ГК РФ арендатор не был предупрежден о правах третьих лиц на арендуемее имущество.

Судебная коллегия находит доводы истца, основанными на неправильном толковании и применении материального закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в данной норме предусмотрена обязанность арендодателя, как стороны договора аренды - передать имущество в надлежащем состоянии. Последствия указанного нарушения установлены ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. При этом прямое указание на ничтожность такого договора в законе отсутствует.

Обосновывая свои требования со ссылкой на ст. 611 ГК РФ, истец считает, что участок не пригоден для использования в силу того, что по нему проходит линия электропередач, вдоль которой установлена охранная зона, а также размещена трансформаторная подстанция, принадлежащая частному лицу, что препятствует использованию земельного участка по назначению. Фактически истец ссылается на ненадлежащее исполнение арендодателем условий договора в части передачи предмета аренды. Однако это не указывает на то, что заключая сам договор, сторонами было допущено нарушение какой-либо нормы закона.

Из закона в данном случае следует, что подлежат применению последствия указанного нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

В обоснование требований истец также ссылался на то, что при заключении договора ответчик не предупредил его существующих ограничениях в пользовании земельным участком.

Однако в силу прямого указания в законе (ст. 623 ГК РФ) последствием неисполнения арендодателем обязанности - предупредить при заключении договора аренды арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), является право арендатора -требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Оснований для признания договора недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ при таких обстоятельствах у районного суда не имелось.

Ссылки истца в жалобе на то, что при заключении договора ответчик не предупредил его о предстоящем изъятии земельного участка, не состоятельны.

В своем иске Дитятев А.В. не указывал, какая в этой связи норма закона была нарушена ответчиком при заключении договора для признания его недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Районный суд таких оснований не усмотрел.

Требований о признании договора недействительным по иным основаниям, предусмотренным гражданским законом, истец не заявлял.

Кроме того, судебная коллегия считает, что иные доводы жалобы Дитятева А.В. не подлежат рассмотрению судом апелляционной инстанции. В силу ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Доводы жалобы истца о нарушении процедуры предоставления земельного участка не были приведены в качестве оснований иска Дитятева А.В. Связанные с этим обстоятельства не проверялись судом первой инстанции, не получили юридическую квалификацию и не могут быть проверены и оценены судом апелляционной инстанции в рамках требований, которые являлись предметом разбирательства суда первой инстанции.

Поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной по основаниям ст. 168 ГК РФ, суд правомерно не применил последствия недействительности данной сделки, о которых просил истец (о возврате уплаченных арендных платежей в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., возмещении расходов на межевание участка в размере <данные изъяты> руб. и замене арендованного имущества на аналогичное).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец не просил применить п. 1 ст. 612 ГК РФ по требованиям о замене арендованного имущества. Ссылки в жалобе на положения данной нормы не состоятельны, поскольку не соответствуют основаниям и требованиям иска, рассмотренным судом первой инстанции (о применении последствий недействительности ничтожной сделки). Требований, связанных с нарушением арендодателем обязанности - передать имущество в надлежащем состоянии по действительному договору, истцом не заявлялось.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что принятое судом решение по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Решение Ленинского районного суда Кировской области от 11 июня 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дитятева А.В. - без удовлетворения.

Руководствуясь 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда Кировской области от 11 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: