Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 3 декабря 2018 года гражданское дело по иску Деминой Светланы Николаевны к Степановой Зинаиде Владимировне, ООО «Альбион-2002» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения обязательств,

по апелляционной жалобе ООО «Альбион-2002» на решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Рыбачук Е.Ю.,

объяснения представителя истицы – Козинского А.В., представителя ответчика – Бирюковой С.А.,

УСТАНОВИЛА:

истица, обращаясь в суд, просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002», взыскать задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 630 435,48 рублей и пени в размере 55 824, 75 рублей.

Требования мотивированы тем, что ответчику Степановой З.В. принадлежало на праве собственности здание магазина «У Петровича» площадью 168,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты> Между ней и ООО «Альбион-2002» <данные изъяты> на срок до <данные изъяты> заключен договор аренды указанного нежилого помещения, который прошел государственную регистрацию в ЕГРН за <данные изъяты> от <данные изъяты>. На основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного со Степановой З.В., истица стала новым собственником здания, переход права собственности зарегистрирован <данные изъяты>. Истица полагает, что с <данные изъяты> к ней перешли все права по договору аренды. Соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, акт приема-передачи помещения не подписывался, в ЕГРН до настоящего времени имеется запись об аренде. Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств, у ООО «Альбион-2002» перед истицей образовалась задолженность.

Ответчик Степанова З.В. представила заявление о признании исковых требований.

Представитель ООО «Альбион-2002» в суд первой инстанции не явился.

Решением суда от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с приведённым решением суда первой инстанции, ООО «Альбион-2002» подал апелляционную жалобу на предмет его отмены, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на то, что он не был надлежащим образом извещён о дате и времени судебного заседания.

Согласно ст. 113 ГПК РФ судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения.

Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Аналогичное правило закреплено в п. 2 ст. 54 ГК РФ - местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Как следует из п. 3 ст. 54 ГК РФ, в Едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица.

Из материалов дела следует, что юридический адрес ООО ««Альбион-2002»: <данные изъяты>.

Согласно протоколу судебного заседания от <данные изъяты>, ввиду неявки ответчика слушание по делу было отложено на <данные изъяты>.

В материалах дела имеется текст телеграммы, в соответствии с которой ответчика извещали по фактическому адресу, указанному истцом в иске на <данные изъяты>, и ответ о том, что такого учреждения нет (л.д. 41,42).

Вместе с тем, в деле отсутствует текст телеграммы об извещении ответчика на <данные изъяты> и направлении её по юридическому адресу. Ответ почтовых органов о том, что по адресу: <данные изъяты>, такого учреждения, как ООО «Альбион – 2002» нет, не может быть принят как надлежащее извещение, поскольку не содержит даты и времени слушания дела (л.д. 43).

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с наличием предусмотренного ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ и разъяснениями, приведёнными в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", протокольным определением от <данные изъяты> перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции поддержал исковые требования и полагал, что поскольку запись в ЕГРН о регистрации договора аренды до сих пор не погашена, следовательно, имеются между сторонами отношения по договору аренды, и у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей.

Ответчик Степанова З.В. в суд апелляционной инстанции не явилась, обратилась с заявлением о рассмотрении дела в её отсутствие и признании исковых требований.

Представитель ООО «Альбион-2002» просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку <данные изъяты> между обществом и Степановой З.В. подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, и <данные изъяты> акт возврата помещения. Кроме того, <данные изъяты> ООО «Альбион-2002» обращалось в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (аренды) с помещения, однако Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения аренды. Впоследствии решением Арбитражного Суда Московской области от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> их действия признаны незаконными. Полагали, что в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекратились в дату подписания акта возврата помещения, а в соответствии с положениями ст. 452 и 433 ГК РФ момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не влияет на момент прекращения договорных отношений между сторонами. Между истцом и ООО «Альбион-2002» нет никаких правоотношений, поскольку переход права собственности на помещение произошел <данные изъяты>, т.е. после прекращения договора аренды <данные изъяты>.

Проверив материалы дела, изучив исковое заявление с приобщенными к нему документами, коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, ответчику Степановой З.В. принадлежало на праве собственности здание магазина «У Петровича» площадью 168,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты>

Между ней и ООО «Альбион-2002» <данные изъяты> на срок до <данные изъяты> заключен договор аренды нежилого помещения площадью 107,5 кв.м., который прошел государственную регистрацию в ЕГРН за <данные изъяты> от <данные изъяты>.

На основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного со Степановой З.В., истица стала новым собственником здания, переход права собственности зарегистрирован <данные изъяты>.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Исходя из изложенного, при прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

При прекращении арендных отношений юридически значимым обстоятельством является не момент, с которого арендатор перестал пользоваться арендованным имуществом, а момент его возврата, который подтверждается письменным документом.

Как следует из представленных в дело доказательств, <данные изъяты> между обществом и Степановой З.В. подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, и <данные изъяты> акт возврата помещения.

Согласно ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, договор аренды, заключенный между Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002» прекратил свое действие с <данные изъяты>.

Доказательства того, что арендатор фактически продолжал пользоваться нежилым помещением в спорный период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, истцом не представлены (отсутствуют акты обследования нежилого помещения и др.). Также в деле отсутствуют доказательства того, что ООО «Альбион-2002» не исполнило обязательств перед Степановой З.В.

Учитывая, что ответчик возвратил арендованное имущество, то истица не вправе требовать внесения арендной платы за указанный период времени.

Доводы представителя истца о том, что основанием для взыскания арендных платежей является непогашенная запись в ЕГРН о наличии такой аренды, основаны на неверном понимании норм материального права.

Согласно определению Конституционного суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года № 132-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство

государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Кроме того, <данные изъяты> ООО «Альбион-2002» обращалось в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (аренды) с помещения, однако Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения аренды. Впоследствии решением Арбитражного Суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты>, вступившим в законную силу <данные изъяты>, их действия признаны незаконными и на Управление Росреестра по <данные изъяты> возложена обязанность в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения обременения аренды на помещение по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с положениями ст. 407 и 452 ГК РФ момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не влияет на момент прекращения договорных отношений между сторонами.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что между истцом и ООО «Альбион-2002» нет никаких правоотношений, поскольку переход права собственности на помещение произошел к истице <данные изъяты>, т.е. после расторжения договора аренды и возврата нежилого помещения (<данные изъяты>).

На основании вышеизложенного, у истца отсутствуют установленные законом либо договором основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 630 435,48 рублей и пени в размере 55 824, 75 рублей.

Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды между Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002», поскольку он расторгнут на основании соглашения от <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить.

В удовлетворении иска Деминой Светлане Николаевне, предъявленного к Степановой Зинаиде Владимировне, ООО «Альбион-2002» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения обязательств отказать.

Председательствующий

Судьи