Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 декабря 2017 года апелляционную жалобу Алексо Т.П., Глумовой Т.В., Иванова О.А., Карповой И.А., Лаврентьевой Т.В., Маринич В.С., Мудуева М.С., Плескач А.В., Плескач Г.Н., Плескач Е.С., Плескач И.А., Плескач М.А., Спащанской А.Н., Спащанского Д.Н., Спирина В.Е., Таванчева С.А., Тереховой Н.А., Тревогиной О.Ю.

на решение Рузского районного суда Московской области от 09 августа 2017 года по делу по иску ТСЖ «Москворецкое», Алексо Т.П., Глумовой Т.В. Иванова О.А., Карповой И.А., Лаврентьевой Т.В., Маринич В.С., Мудуева М.С., Плескач А.В., Плескач Г.Н., Плескач Е.С., Плескач И.А., Плескач М.А., Спащанской А.Н. Спащанского Д.Н., Спирина В.Е., Таванчева С.А., Тереховой Н.А., Тревогиной О.Ю. к Байкову В.В. о признании права общей долевой собственности на котельные, истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязании не чинить препятствий в доступе к имуществу, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Воронко В.В.,

объяснения явившихся лиц,

У С Т А Н О В И Л А:

Истцы просят суд признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты> право общей долевой собственности на крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый №<данные изъяты>); истребовать из незаконного владения Байкова В.В. в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты> крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый <данные изъяты>); признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты> право общей долевой собственности на крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый №<данные изъяты>); истребовать из незаконного владения Байкова В.В. в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты> крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый №<данные изъяты>); признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, право общей долевой собственности на крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый №<данные изъяты>); истребовать из незаконного владения Байкова В.В. в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты> крышную котельную общей площадью 27 кв.м. (кадастровый №<данные изъяты>); обязать ответчика Байкова В.В. не препятствовать собственникам квартир в лице ТСЖ «Москворецкое» доступу в вышеуказанные крышные котельные; взыскать с ответчика в пользу истцов Алексо Т.П., Глумовой Т.В., Иванова О.А., Карповой И.А., Лаврентьевой Т.В., Маринич B.C., Плескач А.В., Плескач Г.Н., Плескач Е.С., Спащанской А.Н., Спащанского Д.Н., Спирина В.Е., Таванчева С.А., Тереховой Н.А., Тревогиной О.Ю. расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000р. в пользу каждого.

Истцы считают, что вышеуказанные крышные газовые котельные являются общим имуществом собственников соответствующих многоквартирных домов. Они не могут выступать самостоятельным объектом прав и не могут принадлежать кому-либо на праве индивидуальной собственности. Следовательно, договора соинвестирования от 18.01.2014 являются недействительными, а записи в ЕГРН, сделанные на их основании подлежащими отмене. Также истцы считают незаконным то обстоятельство, что еще с момента ввода домов в эксплуатацию и по настоящее время, Байков В.В. лишает собственников квартир в лице ТСЖ «Москворецкое» доступа в вышеуказанные крышные котельные, что лишает их возможности бесперебойно обеспечивать дома отоплением и горячей водой. Данные помещения заперты на замок, а ключи имеются только у Байкова В.В. и у его представителей.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст.289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с 4.1 ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; I плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в I данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их | досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Согласно пункту 1 Правил, состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 Правил, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения содержащиеся в государственном земельном кадастре.

По делу установлено, что на основании разрешения на строительство №RU 50515102-01/2013-08 ООО «Проксима-1» является застройщиком трехсекционного (переменной этажности) 7, 9, 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> На основании разрешения на строительство №RU 50515102-01/2012-012 ООО «Проксима-1» является застройщиком двухсекционного 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> На основании разрешения на строительство №RU 50515102-01/2012-011 ООО «Проксима-1» является застройщиком двухсекционного 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Согласно проектной декларации строительства многоэтажного жилого комплекса «Москворецкий» с объектами социальной и инженерной инфраструктуры по адресу: <данные изъяты> опубликованной в сети Интернет 20.12.2011 г. с внесенными изменениями, состав общего имущества в доме не включает в себя крышные газовые котельные.

18.01.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор) и ООО «Проксима-1» (застройщик) был заключен договор соинвестирования крышной котельной №2, мощностью 1.164 МВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося трехсекционного (переменной этажности) 7-10 этажного жилого дома №2 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект - крышная котельная №2).

Согласно п.1 договора соинвестирования, соинвестор принял инвестиционное участие в финансировании (в размере <данные изъяты> рублей) строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно — крышной котельной №2 на кровле жилого трехсекционного (переменной этажности) 7-10 этажного жилого дома №2 (по ГП) по строительному адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект - крышная котельная №2), предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома. Согласно п.2 договора, застройщик принял на себя обязательство с привлечением других лиц осуществить строительство инвестиционного объекта - крышной котельной №2, и после окончания строительства передать соинвестору инвестиционный объект - крышную котельную №2. Согласно п.5 договора, результатом инвестиционной деятельности соинвестора является получением им имущественных прав на 100% долю инвестиционного объекта - крышную котельную №2 с правом оформления ее (долю) в свою собственность после осуществления им (соинвестором) финансирования на условиях настоящего договора.

18.05.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор), ООО «Проксима-1» (застройщик) и ответчиком ФИО1 (новый соинвестор) заключено соглашение о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования крышной котельной №2, согласно которому соинвестор уступил в полном объеме свои права и обязанности по инвестиционному участию в финансировании строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно - крышной котельной №2 по строительному адресу: <данные изъяты> предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома, в объеме и на условиях, определенных в договоре соинвестирования, и последующего получения в собственность результата инвестиционной деятельности в объеме 100% в пользу нового соинвестора (п.1 соглашения). Согласно п.2 соглашения, новый соинвестор (ответчик ФИО1) принимает в полном объеме права и обязанности по договору соинвестирования и гарантирует застройщику выполнение предусмотренных договором соинвестирования, в том числе оплату инвестиционного взноса договора в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п.6 соглашения, застройщик, инвестор и новый соинвестор настоящим подтверждают, что на дату подписания настоящего соглашения о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования, инвестор внес инвестиционный взнос по договору соинвестирования в размере 0,00 рублей.

25.10.2014 г. между ООО «Проксима-1» (заемщик) и ответчиком ФИО1 (заимодавец) подписан акт зачета взаимных требований, согласно п. 1.3.2 которого инвестиционный взнос по договору соинвестирования крышной котельной №2, предназначенной для теплоснабжения строящегося жилого трехсекционного (переменной этажности) 7-10 этажного жилого дома №2 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> и соглашению к нему о замене лица в обязательстве от 18.05.2014 г. в размере <данные изъяты> рублей полностью оплачен займодавцем (ответчиком ФИО1). Инвестиционный объект - крышная котельная №2 по адресу: <данные изъяты> передана ответчику ФИО1 27.10.2016 г., что подтверждается актом приема-передачи. Право собственности ответчика на крышную газовую котельную зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также по делу установлено, что 18.01.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор) и ООО «Проксима-1» (застройщик) был заключен договор соинвестирования крышной газовой котельной мощностью 775 кВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося жилого 9-этажного дома корпуса №3 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект — крышная газовая котельная).

Согласно п.1 договора соинвестирования, соинвестор принял инвестиционное участие в финансировании (в размере <данные изъяты> рублей) строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно – крышной газовой котельной, на кровле 9-этажного дома №3 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект - крышная газовая котельная), предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома. Согласно п.2 договора, застройщик принял на себя обязательство с привлечением других лиц осуществить строительство инвестиционного объекта - крышной газовой котельной, и после окончания строительства передать соинвестору инвестиционный объект — крышную газовую котельную. Согласно п.5 договора, результатом инвестиционной деятельности соинвестора является получением им имущественных прав на 100% долю инвестиционного объекта - крышную газовую котельную с правом оформления ее (долю) в свою собственность после осуществления им (соинвестором) финансирования на условиях настоящего договора.

17.05.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор), ООО «Проксима-1» (застройщик) и ответчиком ФИО1 (новый соинвестор) заключено соглашение о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования крышной газовой котельной, согласно которому соинвестор уступил в полном I объеме свои права и обязанности по инвестиционному участию в финансировании строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно — крышной газовой котельной на кровле 9-этажного дома №3 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома, в объеме и на условиях, определенных в договоре соинвестирования, и последующего получения в собственность результата инвестиционной деятельности в объеме 100%) в пользу нового соинвестора (п.1 соглашения). Согласно п.2 соглашения, новый соинвестор (ответчик ФИО1) принимает в полном объеме права и обязанности по договору соинвестирования и гарантирует застройщику выполнение предусмотренных договором соинвестирования, в том числе оплату инвестиционного взноса договора в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п.6 соглашения, застройщик, инвестор и новый соинвестор настоящим подтверждают, что на дату подписания настоящего соглашения о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования, инвестор внес инвестиционный взнос по договору соинвестирования в размере 0,00 рублей.

25.10.2016 г. между ООО «Проксима-1» (заемщик) и ответчиком ФИО1 (заимодавец) подписан акт зачета взаимных требований, согласно п.1.3.2 которого инвестиционный взнос по договору соинвестирования крышной котельной №3 на кровле 9-этажного дома №3 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> и соглашению о замене лица в обязательстве от 17.05.2014 г. в размере 9 460 000,00 рублей полностью оплачен займодавцем (ответчиком ФИО1). Инвестиционный объект - крышная газовая котельная по адресу: <данные изъяты> передана ответчику ФИО1 27.10.2016 г., что подтверждается актом приема-передачи. Право собственности ответчика на крышную газовую котельную зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также установлено, что 18.01.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор) и ООО «Проксима-1» (застройщик) был заключен договор соинвестирования крышной газовой котельной мощностью 775 кВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося жилого 9-этажного дома корпуса №4 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект - крышная газовая котельная).

Согласно п.1 договора соинвестирования, соинвестор принял инвестиционное участие в финансировании (в размере <данные изъяты> рублей) строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно - крышной газовой котельной, на кровле 9-этажного дома №4 №4 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> (инвестиционный объект - крышная газовая котельная), предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома. Согласно п.2 договора, застройщик принял на себя обязательство с привлечением других лиц осуществить строительство инвестиционного объекта - крышной газовой котельной, и после окончания строительства передать соинвестору инвестиционный объект - крышную газовую котельную. Согласно п.5 договора, результатом инвестиционной деятельности соинвестора является получением им имущественных прав на 100% долю инвестиционного объекта - крышную газовую котельную с правом оформления ее (долю) в свою собственность после осуществления им (соинвестором) финансирования на условиях настоящего договора.

17.05.2014 г. между ООО «Рубеж-И» (соинвестор), ООО «Проксима-1» (застройщик) и ответчиком ФИО1 (новый соинвестор) заключено соглашение о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования крышной газовой котельной, согласно которому соинвестор уступил в полном объеме свои права и обязанности по инвестиционному участию в финансировании строительства сооружения вспомогательного использования, которое выполняет вспомогательную и обслуживающую функции, а именно - крышной газовой котельной на кровле 9-этажного дома №4 (по ГП) по адресу: <данные изъяты>, предназначенной исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения жилого дома, в объеме и на условиях, определенных в договоре соинвестирования, и последующего получения в собственность результата инвестиционной деятельности в объеме 100% в пользу нового соинвестора (п.1 соглашения). Согласно п.2 соглашения, новый соинвестор (ответчик ФИО1) принимает в полном объеме права и обязанности по договору соинвестирования и гарантирует застройщику выполнение предусмотренных договором соинвестирования, в том числе оплату инвестиционного взноса договора в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п.6 соглашения, застройщик, инвестор и новый соинвестор настоящим подтверждают, что на дату подписания настоящего соглашения о замене лица в обязательстве по договору соинвестирования, инвестор внес инвестиционный взнос по договору соинвестирования в размере 0,00 рублей.

25.10.2016 г. между ООО «Проксима-1» (заемщик) и ответчиком ФИО1 (заимодавец) подписан акт зачета взаимных требований, согласно п. 1.3.2 которого инвестиционный взнос по договору соинвестирования крышной котельной №3 на кровле 9-этажного дома №4 (по ГП) по адресу: <данные изъяты> и соглашению о замене лица в обязательстве от 17.05.2014 г. в размере <данные изъяты> рублей полностью оплачен займодавцем (ответчиком ФИО1). Инвестиционный объект - крышная газовая котельная по адресу: <данные изъяты> передана ответчику ФИО1 27.10.2016 г., что подтверждается актом приема-передачи. Право собственности ответчика на крышную газовую котельную зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В силу ст.1 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Положения ст.4 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.

По вышеуказанным договорам соинвестирования, ответчик ФИО1 (соинвестор) принял на себя обязательство произвести инвестирование денежных средств в строительство объектов недвижимости (крышных газовых котельных) с целью получения их в собственность, что не противоречит Федеральному закону от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в связи с чем, суд полагает, что крышные газовые котельные являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в 4.1 ст.36 ЖК РФ. Доказательств того, что на момент заключения договоров соинвестирования от 18.01.2014 г. крышные газовые котельные являлись общей собственностью собственников многоквартирных домов, суду не представлено. Истцы, в том числе и ТСЖ «Москворецкое» по состоянию на 18.01.2014 г. собственниками квартир не являлись. Спорные сооружения являлись самостоятельными объектами инвестирования и по актам приема-передачи были переданы в собственность ответчику ФИО1 Никто из истцов стороной договоров соинвестирования от 18.01.2014 г. либо заинтересованным яйцом, права которого затрагивались заключением договоров, не являлись, договора был заключены до возникновения у истцов права собственности на квартиры.

Суд, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая установленные обстоятельства по делу и правильно применив вышеуказанные нормы закона, отказал в удовлетворении иска, поскольку спорные крышные газовые котельные не являются помещениями, расположенными непосредственно в жилых домах, расположенных по адресу: <данные изъяты> не отвечают признакам общего имущества многоквартирного дома, не входят в состав имущества, перечисленного в статье 36 ЖК РФ и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Доказательств принадлежности крышных газовых котельных к общему имуществу собственников дома, включения несения затрат на их создание и содержание в стоимость договоров с дольщиками в материалах дела не имеется. Имеющиеся в материалах доказательства подтверждают, что именно ответчик ФИО1 понес все затраты на строительство спорных котельных.

Доводы, изложенные истцами в апелляционной жалобе, опровергаются выводами суда, с которыми судебная коллегия согласна.

Судом верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Рузского районного суда Московской области от 09 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи