Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Салеевой В.В. рассмотрела в судебном заседании 03 июня 2015 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 марта 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании исполненными обязательства по предварительному договору и договору купли-продажи, об обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности, о прекращении права собственности, об исключении из акта о наложении ареста квартиры, об отмене запретов на совершение регистрационных действий, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Монте Модерно» к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании ничтожными предварительного договора, договора купли-продажи, договора уступки права требования, договора найма отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании заключенными предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 05.04.2013, договора купли-продажи от 27.11.2013 квартиры № <...> в доме № <...> по ул. <...> о признании исполненными обязательств по предварительному договору и договору купли-продажи, о признании права собственности на указанную квартиру. В ходе судебного разбирательства представителем истца ФИО4 исковые требования уточнены и дополнены требованиями о признании исполненными обязательств ФИО1 по предварительному договору и договору купли-продажи указанного жилого помещения, об обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности квартиры, о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, об исключении из акта о наложении ареста (описи имущества), составленного ОСП по ЦАО № 2 г. Омска УФССП по Омской области квартиры, об отмене запрета на совершение регистрационных действий, а также действий по исключению из госреестра в отношении указанного объекта недвижимого имущества.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Монте Модерно», в качестве т/лиц Управление Росреестра по Омской области, УФССП по Омской области, ОСП по ЦАО № 2 г. Омска УФССП по Омской области, ФИО3.

Представитель ООО «Монте Модерно» ФИО5 предъявил встречные исковые требования к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании ничтожными в силу мнимости и незаконности предварительного договора купли-продажи от 05.04.2013, договора купли-продажи от 27.11.2013, договора найма жилого помещения от 30.01.2013, договора уступки права требования по договору найма жилого помещения от 30.01.2013.

Истец в судебном заседании участия не принимала, просила рассмотреть в ее отсутствие. Ее представитель ФИО4 уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в ее отсутствие. В письменном отзыве на иск требования не признала.

Представитель соответчика ООО «Монте Модерно» ФИО6 с первоначальным иском не согласилась, встречный иск поддержала, пояснения предыдущего представителя ФИО5 поддержала.

Судебный пристав-исполнитель ОСП по ЦАО №2 г. Омска УФССП по Омской области ФИО7 суду пояснила, что с иском не согласна.

Представители т/лиц Управления Росреестра по Омской области, УФССП по Омской области, ответчики ФИО3, ФИО8 в судебное заседание не явились.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии у сторон намерения фактической передачи и получения имущества (квартиры), наличия у истца сведений о финансовых затруднениях ответчика. Причиной продажи квартиры явилась необходимость расчета ФИО2 за квартиру по <...>. Материалы дела не содержат каких-либо квитанций на оплату жилья, в связи с чем выводы суда о том, что квитанции оформлялись на ФИО2, являются необоснованными. В подтверждение отправки почтовой корреспонденции в адрес ФИО2 истцом представлены надлежащие доказательства (подлинники почтовых описей, уведомления о вручении). Ненадлежащее заполнение почтового уведомления не может свидетельствовать о том, что такой почтовый документ не был оправлен и получен лицом. Судом необоснованно отказано в допросе свидетеля <...> Ходатайство об истребовании доказательств о наличии технической возможности для регистрации договора купли-продажи без предварительной записи оставлено судом без удовлетворения. Истец не может нести ответственность за то, что в рамках исполнительного производства ФИО2 не упоминала о факте продажи квартиры. Вместе с тем факт исполнения договора купли-продажи подтверждается материалами исполнительного производства, а именно требованиями судебного пристава о предоставлении беспрепятственного доступа в квартиру в адрес ФИО9. Судом не дана оценка представленному стороной истца договору беспроцентного займа с <...> Судом не учтено, что истец в последующем не сможет приобрести аналогичное жилье на сумму <...> рублей. Полагает, что ею избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя ФИО1 ФИО4, поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО «Монте Модерно» ФИО5, согласившегося с решением суда, обсудив указанные доводы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1,2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст. 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 2 Федерального закона РФ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 61 совместного постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 № 10/22 не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности квартира № <...> в доме № <...> по ул. <...>, право зарегистрировано <...> (<...>).

Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 19.02.2014 с ФИО2 в пользу ООО «Монте Модерно» взысканы денежные средства в размере <...> руб.. При этом определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 20.02.2014 в обеспечение исполнения принятого решения был наложен арест на имущество ФИО2 в пределах суммы удовлетворенных требований.

В рамках исполнительных производств № <...>, возбужденных в отношении ФИО2 (предмет исполнения: наложение ареста на имущество, взыскание денежных средств) судебным приставом-исполнителем 20.03.2014 был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры, 26.08.2014 произведен арест квартиры (<...>).

В обоснование заявленных требований, в подтверждение возникновения права собственности на указанную квартиру истец представила предварительный договор купли-продажи от 05.04.2012 (<...>), дополнительные соглашения к нему (<...>), расписку от 03.04.2013 (<...>), акты приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 (<...>) и от 27.11.2013 (<...>), договор купли-продажи квартиры от 27.11.2013 (<...>), акт приема-передачи к нему (<...>).

Согласно указанным документам первоначально ФИО2 и ФИО1 05.04.2013 заключили предварительный договор купли-продажи квартира № <...> в доме № <...> по ул. <...>, в соответствии с которым стороны договорились заключить в срок до 10 мая 2014 года договор купли-продажи названного жилого помещения по цене <...> рублей. Оплата должна была производиться частями.

Указанный договор купли-продажи был заключен 27.11.2013, из которого следует, что расчет по договору произведен сторонами до подписания настоящего договора в полном объеме. В подтверждение оплаты представлены вышеуказанные расписка от 03.04.2013, акты приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 и от 27.11.2013.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 27.11.2013, согласно которому продавец ФИО2 передала покупателю ФИО1 комплект ключей от указанной квартиры, претензий к техническому состоянию квартиры на момент передачи друг к другу у сторон сделки не имеется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что у сторон отсутствовало намерение по исполнению договора купли-продажи и наступлению предусмотренных им последствий в виде перехода права собственности на квартиру от ФИО2 к ФИО9. Стороны были заинтересованы создать видимость заключения и исполнения сделки с целью укрытия квартиры от обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО2.

Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона не противоречит.

Как следует из письменного отзыва ФИО2 на исковое заявление, о возбуждении в отношении нее исполнительного производства и наложения ареста на квартиру она рассказала ФИО1. Знакомая ФИО1 ФИО4 предложила оформить на нее доверенность для того чтобы подать в суд иск о снятии ареста. Позже ответчик решила, что ей будет проще продать квартиру или передать ее для реализации службе судебных приставов, и с вырученной суммы оплатить долг перед ООО «Монте-Модерно», остальную часть отдать ФИО1. ФИО1 не согласилась с таким решением, ждать возврата денег отказалась <...>).

Согласно пояснениям истца, в суде первой инстанции квартира приобреталась ею для проживания ее матери.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что ни ФИО1, ни ее родственники до настоящего времени в квартиру не вселялись.

На момент заключения договора купли-продажи спорная квартира находилась во владении и пользовании нанимателя ФИО3 и членов его семьи на основании договора найма от 30.01.2013, заключенного с ФИО2 (<...>).

В день заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 также был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым ФИО2 уступила, а ФИО1 приняла права (требования) в полном объеме по договору найма жилого помещения от 30.01.2013, заключенному между ФИО2 и ФИО3 (<...>).

При этом судом установлено, что, несмотря на то, что договор найма был заключен ФИО2 до 01.05.2014, по истечении указанного срока 06.06.2014 ФИО3 и члены его семьи были зарегистрированы собственником ФИО2 в спорной квартире постоянно (<...>). Во встречном иске представитель ООО «Монте Модерно» указывает на то, что ФИО3 является супругом <...>, сотрудника (подчиненной) ФИО2. (<...>) Из объяснений ФИО3 в ходе исполнительного производства следует, что он совместно с супругой, двумя детьми проживает по ул. <...> также он редко проживает по ул. <...> совместно с детьми и иногда с женой. Доступа в квартиру не имеет, т.к. отдал ключи ФИО10 (<...>). В судебном заседании судебный пристав-исполнитель ФИО7 указала, что ФИО3 в спорной квартире практически не проживает <...>).

Наличие объективных препятствий по регистрации перехода права собственности на квартиру с 2013 года не установлено.

Оценивая доводы ФИО1 относительно того, что она неоднократно предпринимала попытки по извещению ответчика о регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что представленные копии почтовых уведомлений, с приложением описей в ценное письмо и копий уведомлений о вручении (<...>), бесспорно не подтверждают факт отправки и получения соответствующих писем ФИО2.

В данной связи доводы автора жалобы о том, что в подтверждение отправки почтовой корреспонденции в адрес ФИО2 истцом представлены надлежащие доказательства (подлинники почтовых описей, уведомления о вручении), являются несостоятельными.

Ссылка подателя жалобы на то, что ходатайство об истребовании доказательств о наличии технической возможности для регистрации договора купли-продажи без предварительной записи оставлено судом без удовлетворения, при том, что в целях проверки доводов истца о направлении ФИО2 извещений о регистрации прав на 14.01.2014, 11.02.2014, 21.04.2014, ранее соответствующие запросы были направлены в Управление Росреестра по Омской области, не может быть принята во внимание.

В ответах Управления Росреестра по Омской области на запросы суда от 20.02.2015 № <...> и от 05.03.2015 № <...> содержатся сведениям о том, что от ФИО1 заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру 14.01.2014. 11.02.2014, 21.04.2014 не поступали, сведения об указанном жилом помещении истцом не запрашивались. Талоны на предоставление документов на государственную регистрацию прав по данным сервиса предварительной записи Интернет-портала Росреестра ФИО9 и ФИО2 не оформляли. Прием документов в порядке «живой» очереди в подразделении по адресу: <...> не ведется с 01.04.2013 (<...>).

Учитывая указанные письменные ответы на запросы, у суда отсутствовали основания для допроса в качестве свидетеля бывшего сотрудника Управления Росреестра по Омской области <...> на предмет наличия факта устного обращения к нему истца по вопросу регистрации перехода права собственности. К доводам автора жалобы о том, что указанный свидетель сможет подтвердить, что ФИО9 действительно обращалась 21.04.2014 за консультацией, имелась возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности, судебная коллегия относится критически относится.

О формальном характере заключаемого договора купли-продажи свидетельствует также то обстоятельство, что в рамках исполнительного производства, а также при оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в Куйбышевском районном суде г. Омска ФИО2 на факт продажи спорной квартиры ФИО9 не ссылалась.

Наличие у истца ключей от квартиры, направления в данной связи в адрес ФИО9 судебным приставом-исполнителем требования о предоставлении беспрепятственного доступа в квартиру в январе 2015 (в период рассмотрения настоящего спора), само по себе не исключает правомерность выводов суда о создании сторонами видимости договорных отношений.

В подтверждение наличия денежных средств в сумме <...> рублей, истец ссылалась выписку по счету № <...>, согласно которой ФИО1 05.04.2013 сняла наличные денежные средства в сумме <...> рублей, а также на кредитный договор, заключенный между ОАО «Альфа-Банк» и ФИО8 (супруг ФИО1) № <...> от 27.11.2013 на сумму <...> рублей.

Вместе с тем указанные доказательства бесспорно не подтверждают передачу указанных денежных средств ФИО2 в счет оплате по предварительному договору.

Как следует из справки ОАО «Альфа-Банк», кредитного договора № <...> от 27.11.2013, ФИО8 был предоставлен бизнес-кредит, т.е. для предпринимательских целей, который был полностью погашен 26.06.2014 (<...>).

Доводы истца о том, что ФИО2 были переданы денежные средства в сумме <...> рублей, полученные по договору беспроцентного займа с ФИО11 (<...>), а полученные кредитные средства от ОАО «Альфа-Банк» пошли на погашение займа с указанным лицом, при отсутствии убедительных доказательств этому, не могут быть приняты во внимание.

Согласно выписке по счету следует, что сумма в размере <...> рублей выдана истцу частями по <...> рублей, «дата совершения операции – 03.04.2013», дата проводки «05.04.2013» (<...>). При этом в подтверждение факта передачи указанной суммы ФИО8 ФИО2 сторонами были оформлены два документа: расписка от 03.04.2013, а также акт приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 (<...>), что не позволяет определить, когда в действительности была передана указанная сумма. Установить, в связи с чем передача одной и той же суммы была оформлена двумя документами, имеющими разные даты, в ходе судебного разбирательства не представилось возможным

Из пояснений представителя истца в судебном заседании от 13.02.2015 следует, что денежные средства были сняты истцом со счета в банке 03 апреля и переданы ФИО2 05 апреля, что противоречит содержанию расписки от 03 апреля 2014 г.

В совокупности с вышеизложенным указанное обстоятельство также ставит по сомнение реальное намерение сторонами исполнить заключенный договор купли-продажи, в том числе его исполнение со стороны покупателя.

Доводы жалобы о том, что выводы суда об оформлении квитанции на оплату коммунальных услуг на ФИО2 не подтверждены каким-либо доказательствами, при том, что согласно сведениям ЕГРП собственником спорной квартиры является ФИО2, являются несостоятельными.

Утверждение подателя жалобы о том, что истец в последующем не сможет приобрести аналогичное жилье на сумму <...> рублей, с учетом предмета спора, установленных по делу обстоятельств, правового значения не имеют.

Согласно пояснениям судебного пристава-исполнителя, возражавшего против удовлетворения требований ФИО1, в ходе исполнительного производства до подачи в суд настоящего иска ФИО2 не заявляла об отчуждении спорной квартиры, в случае удовлетворения требований исполнить решение будет невозможно.

Отказывая в удовлетворении требований истца о снятии ареста с квартиры, суд правомерно исходил из того, что истец стороной исполнительного производства не является, убедительных доказательств того, что является собственником спорной квартиры, и принятыми в рамках исполнительного производства мерами принудительного исполнения ее права нарушены, не представила.

В указанной части апелляционная жалоба доводов не содержит.

При таком положении основания для удовлетворения иска ФИО1 у суда не имелось.

Решение в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспаривается.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст.67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: