Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, взыскании убытков, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Чернянского районного суда Белгородской области от 26 апреля 2016 г.,

заслушав доклад судьи Безуха А.Н., объяснения ответчика ФИО2 поддержавшей доводы апелляционной жалобы; объяснения истца ФИО1, его представителя ФИО3 считающих решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

установила:

29.12.2014 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрел земельный участок площадью 5 000 кв.м. с жилым домом, общей стоимостью 90 000 рублей, расположенные по адресу: <адрес>. Перед заключением договора купли-продажи межевание земельного участка не проводилось.

ФИО1 обратился в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи, ссылаясь на то, что фактически бесспорная площадь земельного участка под дворовой территории составляет 500 кв.м., а с огородом 2865 кв.м., о чем ему стало известно при межевании земельного участка. Просил взыскать денежные средства, уплаченные по договору, а также убытки в виде: расходов понесенных за оформление договора и госпошлину по оформлению сделки в сумме 2 200 рублей; почтовых расходов по направлению досудебной претензии в размере 102 рубля 25 копеек; расходов понесенных по оплате установки счетчика учета электроэнергии, оплаченные ОАО «МРСК-Центра» в сумме 3507 рублей 40 копеек; расходов понесенных по договору подряда за выполнение кадастровых работ в сумме 2 020 рублей; расходов по приобретению кабеля для подключения электроэнергии в сумме 2000 рублей, а также возврат уплаченной при подаче заявления пошлины.

Решением суда требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ФИО2 просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении требований. В обоснование приводит доводы о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Выслушав стороны, проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, поступивших на неё возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя требования в части расторжения договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из существенного нарушения договора продавцом.

С данным выводом не может не согласиться судебная коллегия поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела, а также основан на нормах материального права.

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, предмет договора купли-продажи недвижимого имущества с указанием конкретных данных, позволяющих с достоверностью определить его как объект недвижимости, является существенным нарушением договора купли-продажи.

Исходя из общих норм закрепленных в ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Особенности купли-продажи земельных участков, закреплены в ЗК РФ, согласно пункту 3 статьи 37 которого, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как было указано ранее, по условиям договора истец приобрел у ответчика земельный участок площадью 5 000 кв.м.

В результате межевания, проведенного после заключения договора купли-продажи ООО «Терра», истцу стало известно, что фактическая площадь земельного участка под домовладением составляет 2 865 кв.м., что не оспаривалось стороной ответчика.

Исходя из фактической позиции стороны ответчика, последняя знала, о существенном различии площади земельного участка указанной в договоре с фактической, поскольку пояснила, что дополнительный участок выделялся в другом месте (домерок), где он находится ей неизвестно.

Как установлено судом, при заключении сделки, продавец показала покупателю спорный земельный участок со смежным земельным участком, <адрес>, сособственником которого она также являлась, однако продала за 15 дней до заключения рассматриваемой сделки.

Исходя из объяснений сторон, границы между указанными участками не были закреплены на местности.

Поэтому, при наличии у продавца свидетельства о праве на наследство по закону, в котором указана площадь участка 5 000 кв.м., истец не знал и не мог знать о существенном несоответствии площади приобретенного земельного участка указанной в договоре его фактической площади.

Кроме того, договор заключался в зимний период, что объективно исключает возможность установить принадлежность земельного участка к конкретному домовладению.

Довод апеллянта о том, что истец проживал в спорном доме до момента заключения договора и не мог не знать о фактической площади земельного участка, какими либо относимыми доказательствами не подтвержден.

Согласно пункту 6 договора купли-продажи, передача продавцом недвижимого имущества произошла в момент его подписания, а именно 29 декабря 2014 года.

Кроме того, исходя из содержания договора подряда на производство геодезических и кадастровых работ от 17 сентября 2015 года заключенного между ООО «Терра» и ФИО1, последним было поручено выполнение кадастровых работ на общую площадь 5 000 кв.м. по фактически указанным в натуре границам (л.д. 44). Это свидетельствует о том, что на момент заключения указанного договора, покупатель рассчитывал, что приобрел земельный участок указанной в договоре площадью.

Об этом свидетельствует также первоначальная претензия, датированная 04 октября 2015 года (л.д. 21).

Таким образом, в результате существенного различия в площади земельного участка, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что служит основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания убытков в силу вышеупомянутых норм, размер которых апеллянтом не оспаривался.

Не применяя срок исковой давности, о чем было заявлено стороной ответчика, суд первой инстанции обоснованно определил его начало с момента, когда истцу стало известно о нарушенном праве, а именно с момента проведения межевых работ относительно приобретенного земельного участка.

Довод апеллянта о том, что по договору купли-продажи истец передал ей только 60 000 рублей, а в договоре указано 90 000 поскольку это было необходимо покупателю для получения налогового вычета, противоречит фактическим обстоятельствам.

Исходя из пункта 4 договора, стоимость имущества определена в размере 90 000 рублей. Именно указанная сумма, была получена продавцом, что подтверждается собственноручной распиской составленной ответчиком (л.д. 20).

Указанный довод также опровергается справкой налогового органа от 21.06.2016, согласно которой, имущественный налоговый вычет ФИО1 в связи с приобретением недвижимого имущества за 2001-2015 годы не предоставлялся.

Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Чернянского районного суда Белгородской области от 26 апреля 2016 г. по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, взыскании убытков, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи