Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 25 июня 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым при заключении основного договора купли-продажи она обязалась приобрести, а ответчица продать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...>, <...> принадлежащие продавцу на праве собственности. По условиям предварительного договора истица и ответчица договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее <...> Стоимость объектов недвижимости оценили в 1 500 000 рублей. Оплата за недвижимость должна производиться по частям в форме наличного и безналичного расчета: первая часть денежных средств в размере 50 000 рублей при подписании договора в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на недвижимость; 800 000 рублей - после оформления сделки купли-продажи безналичным платежом (переводом) на лицевой счет ответчицы; оставшееся сумма выплачивается ответчице ежемесячно по 20 000 рублей наличными денежными средствами. Также согласно договору ответчица обязалась: предоставить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, снять себя и членов семьи с регистрационного учета с продаваемых объектов недвижимости. Таким образом, при заключении предварительного договора стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи. Истица надлежащим образом выполнила возложенные на нее обязательства для заключения основного договора купли-продажи, а именно, при подписании предварительного договора от 01.12.2017г. передала денежные средства в размере 50 000 рублей, получила разрешение на снятие денежных средств в размере 330 134 рубля, принадлежащих несовершеннолетнему < Ф.И.О. >5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается приказом Управления по делам семьи и детства администрации МО г.-к. Анапа от <...><...>. Кроме того, при заключении договора ответчица передала ей ключи от жилого дома и до настоящего времени истица владеет и пользуется жилым домом и земельным участком. <...> в адрес ответчицы было направлено посредством почтовой связи уведомление-претензия с приложением основного договора-купли продажи объектов недвижимости, а также с указанием даты и времени для их сдачи в МФЦ г.-к. Анапа для регистрации перехода права собственности. Однако в назначенное в уведомлении время ФИО2 в МФЦ г.-к. Анапа не явилась.

Обжалуемым решением Анапского районного суда Краснодарского края от 25 июня 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и норм процессуального права.

ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, выслушав пояснения представителя ФИО2 – ФИО3, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам жалобы.

На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Материалами дела на основании свидетельств о государственной регистрации права установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от <...> принадлежит на праве собственности жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 39 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, <...>, пер. Спортивный, 3 «а», а также 390/810 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 810 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером <...>, по указанному адресу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения двухстороннего договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В статье 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Из предварительного договора купли-продажи недвижимости от <...> следует, что продавец ФИО2 обязалась продать покупателю ФИО1 земельный участок с домом, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, пер. Спортивный, 3 «а» за 1 500 000 рублей, при этом расчет между сторонами производится в следующем порядке: при подписании данного договора покупатель производит оплату продавцу в размере 50 000 рублей наличными денежными средствами, после оформления сделки купли-продажи покупатель производит оплату в размере 800 000 рублей безналичным платежом (переводом) на лицевой счет продавца, оставшуюся сумму покупатель обязуется выплачивать продавцу ежемесячно по 20 000 рублей наличными (п.п. 3, 4 предварительного договора).

Пунктом 6 предварительного договора купли-продажи продавец обязалась предоставить нотариальное согласие супруга на продажу объектов недвижимости, предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, снять себя и членов семьи с регистрационного учета в отчуждаемом жилом доме.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора. При этом, основной договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре.

Судом первой инстанции верно отмечено, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 01.12.2017г. не содержит всех условий, позволяющих установить предмет и условия основного договора купли-продажи недвижимости, поскольку в предварительном договоре указано на продажу земельного участка с домом, однако ответчица является собственником жилого дома и доли земельного участка, при этом отсутствует нотариальное согласие супруга ответчицы на совершение сделки с недвижимостью, приобретенной в период брака, однако, истица в обоснование заявленных требований ссылается на уклонение ответчицы от заключения договора купли-продажи и просит суд обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

Кроме того, текст основного договора купли-продажи недвижимого имущества, подготовленного истицей, содержит сведения о приобретении недвижимости в общую долевую собственность несовершеннолетних детей истицы - < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >5, с использованием средств материнского капитала в соответствии с Федеральным законом от <...> № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что не было предусмотрено условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости между ФИО2 и ФИО1

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ч.ч. 4, 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от <...> было определено, что совершение сделки должно состояться не позднее <...> Между тем уведомление-претензию с предложением заключить основной договор, оформить сделку в регистрационном органе и текст основного договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО1 направила в адрес ФИО2 только <...>, что усматривается из описи вложения в письмо, квитанции об оплате почтового отправления и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Таким образом, до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены <...>, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание за необоснованностью, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, не опровергают содержащиеся в решении суда выводы, были исследованы судом первой инстанции, им дана верная оценка.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не могут служить поводом к отмене решения, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и оснований для признания результата оценки доказательств неправильным судебная коллегия по гражданским делам не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 25 июня 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: