Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кифель К.С. на решение Советского районного суда г. Тулы от 16 июня 2021 г. по гражданскому делу №2-665/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Екатерининские дворы» к Кифель Ксении Сергеевне о взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов, встречному иску Кифель К.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Екатерининские дворы» о признании договора аренды досрочно расторгнутым, признании не оказанными маркетинговые услуги по договору.

Заслушав доклад судьи Старцевой Т.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Екатерининские дворы» обратилось в суд с иском к Кифель К.С. о взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Екатерининские дворы» и Кифель К.С. заключен договор аренды № в отношении части нежилого помещения №1.7, нежилого помещения 1.20 общей площадью 65,8 кв.м, расположенных на первом этаже Многофункционального торгово-выставочного, административного здания по адресу: <адрес>, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, которое арендатор занимал сроком по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Арендная плата за указанное помещение состоит из постоянной части, переменной части и маркетингового платежа.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору, предусмотрено уменьшение постоянной части арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ до 40 150 рублей и предоставление отсрочки по ее уплате за ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем постоянная часть арендной платы ДД.ММ.ГГГГ г. подлежит уплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а за ДД.ММ.ГГГГ г. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Отсрочка не распространяется на уплату переменной части арендной платы и маркетингового платежа, которые выплачиваются в порядке, установленном договором.

Арендатором в нарушение вышеуказанных условий договора и дополнительного соглашения не оплачивалась арендная плата в сроки, предусмотренные договором и дополнительным соглашением. Арендодателем в адрес арендатора неоднократно направлялись претензии о необходимости погасить задолженность, которая ко времени подачи иска не погашена.

Просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 357337 рубля 90 коп., пени в размере 141720 рублей 02 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8190 рублей.

Кифель К.С. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Екатерининские дворы» о признании договора аренды досрочно расторгнутым, признании не оказанными маркетинговые услуги по договору. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ Кифель К.С. обратилась к арендодателю с заявлением о не взимании арендной платы в связи с периодом локдауна с ДД.ММ.ГГГГ. Однако в связи с тем, что общероссийский полный локдаун был до ДД.ММ.ГГГГ, не было возможности заработка. Сослалась на то, что маркетинговые услуги не могли оказываться в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ею (Кифель К.С.) подано заявление о прекращении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом уточнения исковых требований просила признать договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом от исполнения договора; признать не оказанными ООО «Екатерининские дворы» маркетинговые услуги в период с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Екатерининские дворы» по доверенности Басинских Е.Ю. в судебном заседании исковые первоначальные требования ООО «Екатерининские дворы» поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать за необоснованностью.

Ответчик (истец по встречному иску) Кифель К.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Кифель К.С. по доверенности Полунина Е.А. в судебном заседании исковые требования ООО «Екатерининские дворы» не признала частично, полагала, что договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, и арендная плата подлежит начислению только до указанной даты, просила снизить размер неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ, встречные исковые требования Кифель К.С. поддержала, просила удовлетворить.

Решением Советского районного суда г. Тулы от 16.06.2021 исковые требования ООО «Екатерининские дворы» к Кифель К.С. о взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов удовлетворены. С Кифель К.С. в пользу ООО «Екатерининские дворы» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 357337 рублей 90 коп. из которых: 24515 рублей 81 коп. - задолженность по уплате маркетингового платежа, 285422 рубля 58 коп. - задолженность по уплате постоянной части арендной платы, 47399 рублей 51 коп. - задолженность по уплате переменной части арендной платы; пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 141720 рублей 02 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 190 (рублей 58 коп., а всего 507 248 рублей 50 коп. В удовлетворении встречных исковых требований Кифель К.С. к ООО «Екатерининские дворы» о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ досрочно расторгнутым, признании не оказанными маркетинговые услуги по договору - отказано.

В апелляционной жалобе и дополнению к ней Кифель К.С. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, в части начисления задолженности по арендной плате и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ, а также снизить размер неустойки с учетом обстоятельств дела на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску) по доверенности Полунину Е.А., представителя истца (ответчика по встречному иску) по доверенности Басинских Е.Ю., судебная коллегия приходит к следующему.

Как предусмотрено статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункты 1 и 2 статьи 611 ГК РФ предусматривают, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Екатерининские дворы» и гражданкой Кифель К.С. заключен договор аренды № в отношении части нежилого помещения №1.7, нежилого помещения №1.20 общей площадью 65,8 кв.м, расположенных на первом этаже Многофункционального торгово-выставочного, административного здания по адресу: <адрес>.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что арендованное помещение арендатор занимал по ДД.ММ.ГГГГ включительно, передал по акту приему передачи от указанной даты.

Пунктом 3.1 договора аренды установлен срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.4.2 договора арендатор в течение всего срока аренды производит оплату арендной платы, которая состоит из постоянной части, переменной части и маркетингового платежа.

В соответствии с п.4.4 договора постоянная часть арендной платы выплачивается арендатором авансом не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Постоянная часть арендной платы за первый месяц срока аренды уплачивается в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Согласно п.4.2 договора переменная часть арендной платы оплачивается в течение 3-х рабочих дней с даты получения соответствующего счета от арендодателя.

В соответствии с п.4.5 договора маркетинговый платеж выплачивается авансом в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, а за первый месяц срока аренды уплачивается в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Согласно дополнительному соглашению от 28.04.2020 к договору, предусмотрено уменьшение постоянной части арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ до 40 150 рублей и предоставление отсрочки по ее уплате за ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем постоянная часть арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ г. подлежит уплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ г. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Отсрочка не распространяется на уплату переменной части арендной платы и маркетингового платежа, которые выплачиваются в порядке, установленном договором.

Согласно п.4.5 договора маркетинговый платеж составляет 2 171,40 рублей в месяц.

Судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто.

Однако арендатором в нарушение вышеуказанных условий договора и дополнительного соглашения к нему не оплачивалась арендная плата в сроки, предусмотренные договором и дополнительным соглашением, в связи с чем у него возникла задолженность перед истцом по арендной плате, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 357 337 рубля 90 коп., из которых: 24 515 рублей 81 коп. - задолженность по уплате маркетингового платежа, 285 422 рублей 58 коп. - задолженность по уплате постоянной части арендной платы, 47 399 рублей 51 коп. - задолженность по уплате переменной части арендной платы. Арендодателем в адрес арендатора неоднократно направлялись претензии о необходимости погасить задолженность, которая ко времени рассмотрения иска не погашена.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 8, 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622 ГК РФ, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что в нарушение принятых на себя договорных обязательств ответчик Кифель К.С. допустила образование задолженности по арендным платежам, в связи с чем взыскал с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 357337 рублей 90 коп. из которых: 24515 рублей 81 коп. - задолженность по уплате маркетингового платежа, 285422 рубля 58 коп. - задолженность по уплате постоянной части арендной платы, 47399 рублей 51 коп. - задолженность по уплате переменной части арендной платы.

С выводами суда первой инстанции соглашается суд апелляционной инстанции, признавая их соответствующими установленным обстоятельствам дела и нормам законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно не исключил из расчета арендной платы маркетинговый сбор. Данный вывод, с которым соглашается судебная коллегия, подробно мотивирован в обжалуемом решении. Так в соответствии с Указами Губернатора Тульской области №12 от 16.03.2020 (в редакции от 25.04.2020), № 41 от 30.04.2020 № 41 в целях снижения рисков распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Тульской области была временно приостановлена с 28.03.2020 по 11.05.2020 работа торговых, торгово-развлекательных центров и иных объектов розничной торговли; салонов красоты, парикмахерских, тату-салонов, косметических, СПА-салонов, массажных салонов, соляриев, бань, саун и иных объектов, в которых оказываются подобные услуги, предусматривающие непосредственное (личное) присутствие гражданина. Вместе с тем, в спорный период, заявленный истцом с ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Екатерининский дворы» несло расходы на оплату труда маркетологов, размещалась рекламная информация в социальных сетях, в том числе о деятельности Кифель К.С., оплачивалась аренда скульптуры «Укрощение блохи», расположенной на территории комплекса, в подтверждение чего истцом (ответчиком по встречному иску) представлены соответствующие документы.

Таким образом полагать, что маркетинговые услуги не оказывались, оснований не имеется; стоимость маркетинговых услуг определена сторонами при заключении договора. Утверждение Кифель К.С. о том, что в указанный период она не нуждалась в данных услугах, не освобождает ее от обязанности их уплаты по условиям договора аренды.

С учетом изложенного оснований не согласиться с решением суда в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 357337 рублей 90 коп., а также отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании не оказанными ООО «Екатерининские дворы» маркетинговых услуг в период с ДД.ММ.ГГГГ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Оценивая довод апелляционной жалобы о несогласии с постановленным по делу решении в части отказа в уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия исходя из положений названной нормы, разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", полагает, что в данном случае с учетом конкретных обстоятельств дела, свидетельствующих о возникновении у Кифель К.С. задолженности по причине сложной эпидемиологической обстановки, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Тульской области, что негативным образом сказалось на результатах осуществляемой ответчиком (истцом по встречному иску) предпринимательской деятельности и ее финансовом положении, размер взысканной неустойки не соразмерен последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание период просрочки исполнения обязательств, действия сторон договора, направленные на урегулирование спорных правоотношений, размер задолженности, обстоятельства ее образования, судебная коллегия приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки до 50000 руб., в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.

При этом размер подлежащих взысканию с Кифель К.С. в пользу ООО «Екатерининские дворы» судебных расходов по оплате государственной пошлины составит 7273 руб.

Разрешая встречные исковые требования о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым на основании письменного заявления арендатора с ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом Кифель К.С. от исполнения договора, суд первой инстанции установил, что по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена возможность его расторжения арендатором в одностороннем порядке, в то время как исходя из положений статьи 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора (на его расторжение в одностороннем порядке) должно быть прямо предусмотрено договором.

Договор аренды был заключен сторонами на период с ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора), по акту приема-передачи нежилые помещения арендодателю переданы Кифель К.С. ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В связи ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды и наличием задолженности по оплате арендных платежей 21.08.2020 арендодатель ограничил доступ Кифель К.С. в арендуемые помещения на основании п.5.1.1, п.7.5 договора аренды, предусматривающих право арендодателя приостанавливать доступ арендатору в арендованное помещение в связи с наличием задолженности последнего по уплате арендной платы.

Таким образом, препятствия в пользовании арендованным имуществом возникли у Кифель К.С. по зависящим от нее причинам, и могли быть устранены действиями последней по надлежащему исполнению договора аренды, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный период не подлежит исключению из начисления арендной платы, а также об отсутствии оснований считать договор аренды расторгнутым досрочно с ДД.ММ.ГГГГ.

Иные доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были проверены и учтены в процессе судебного разбирательства и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Тулы от 16 июня 2021 г. изменить: в части размера пени, взысканных с Кифель К.С. в пользу ООО «Екатерининские дворы», снизив сумму пени за период с ДД.ММ.ГГГГ с 141720 рублей 02 коп. до 50000 рублей, а также снизив судебные расходы по оплате государственной пошлины до 7273 рублей; общую взысканную сумму снизив с 507248 рублей 50 коп. до 414610 рублей 90 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Кифель К.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.10.2021.