Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе заместителя Анапского городского отдела УФССП Росси по Краснодарскому краю ФИО1 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, освобождении имущества от ареста. В обоснование заявленных исковых требований указал, что 17.12.2015 года между ним и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимости, расположенной <...> (административные здания литер А, литер Б, душевая литер В, и другие нежилые здания капитального и некапитального характера), расположенные на неприватизированных земельных участках по адресу: <...>. На момент заключения ответчик гарантировал, что продаваемые объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности, не проданы. Не заложены, не обременены. Также ответчик указал, что право собственности он приобрел на основании соглашения об отступном и для того, чтобы подготовить все документы для регистрации в ЕГРП ему необходимо время до 01.08.2016 года, а также указал, что ранее земельные участки принадлежали ответчику на праве аренды и для того, чтобы заключить соглашение о продлении договоров аренды, ему необходимо время. Пунктами 2.1, 3.1, 3.2 договора стоимость проданных объектов недвижимости составила <...> руб., оплата за объекты получена продавцом полностью наличными при подписании договора. Передача объектов недвижимости сторонами произведена при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи. В связи с чем, договор купли-продажи исполнен, деньги переданы, имущество принято покупателем, имуществом истец владеет с момента заключения договора купли-продажи. По условиям договора регистрация перехода прав собственности стороны договорились осуществить в срок до 01.08.2016 года. Однако в установленный срок ответчик не представил правоустанавливающие документы для регистрации перехода права собственности, уклоняется от государственной регистрации, ссылаясь на наличие у него финансовых проблем, долгов и отсутствие времени для подготовки правоустанавливающих документов. Кроме того 09.01.2016 года между истцом и ответчиком ФИО3, был заключен договор купли-продажи недостроенного здания гостиницы строительной готовностью 18% литер В по адресу: <...>, а также уступлены права и обязанности арендатора земельного участка, на котором расположена гостиница, а именно: участка с кадастровым номером <...>. На момент заключения договора купли-продажи объект недвижимости принадлежал ФИО3, договор аренды исполнен в полном объеме. Оплата по договору в размере 3 000 000 руб. за объект недвижимости и 1 000 000 руб. за право аренды земельного участка произведена покупателем продавцу в полном объеме, имущество передано при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи. При заключении договора купли-продажи ФИО3, обязывался переоформить право собственности в срок до 01.08.2016 года, так как до указанного времени он проходил срочную военную службу в рядах Российской Армии. Однако в последующем ответчик стал уклоняться от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Просил суд признать действительным договоры купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил заявленные исковые требования и просил суд признать действительными договор купли-продажи недвижимости от 17.12.2015 года, заключенный в отношении движимого и недвижимого имущества, расположенного по <...>; признать за истцом право собственности на указанное в договоре от 17.12.2015 года имущество <...>; признать действительным договор купли-продажи от 09.01.2016 года недостроенного здания гостиницы литер В по <...> и договор цессии (уступки прав) от года по договору аренды <...> в отношении земельного участка площадью 658 кв.м. с кадастровым номером <...>; признать за истцом право собственности на недостроенное здание гостиницы и право аренды на земельный участок <...>; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за истцом право собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договорам купли-продажи от 09.01.2016 года и от 17.12.2015 года и право аренды по договору цессии от 09.01.2016 года; освободить приобретенное по вышеуказанным договорам купли-продажи имущество от арестов, наложенных судебными приставами-исполнителями АГО УФССП по Краснодарскому краю, погасить соответствующие регистрационные записи; постановить, что решение суда является основанием для аннулирования сведений регистрационных записей <...>, погашения свидетельств о государственной регистрации права, основанием для аннулирования сведений регистрационной записи <...>, погашения свидетельств о государственной регистрации права, а также основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО5 поддержал заявленные исковые требования, просил суд их удовлетворить.

ФИО4 в судебном заседании согласился с заявленными исковыми требованиями.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО6 не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица ООО «Элита» ФИО7, являющаяся директором ООО «Элита», не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила иск удовлетворить.

Судебный пристав-исполнитель АГО УФССП по Краснодарскому краю ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Анапского городского суда от 25 октября 2016 года уточненное исковое заявление ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, освобождении имущества от ареста удовлетворено частично.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, заместитель Анапского городского отдела УФССП Росси по Краснодарскому краю ФИО1 просит решение Анапского городского суда от 25 октября 2016 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех материалов дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО3 принадлежит на праве собственности недостроенное здание гостиницы литер В с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 06.10.2011 года. В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что указанное здание гостиницы располагается на земельном участке площадью 658 кв.м. с кадастровым номером <...>, имеющем вид разрешенного использования - для размещения комплекса малых гостиниц, находящемся на праве аренды у ФИО3 согласно договору аренды земельного участка, заключенному с Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа, <...>, сроком действия до 29.04.2052 года. Право аренды зарегистрировано в ЕГРП 16.06.2003 года.

25.10.2011 года между ФИО4 и ФИО3, заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды <...>, по которому ФИО4 переуступил ФИО3 право аренды земельного участка площадью 658 кв.м. с КН 23:37:0101039:8, на котором расположено недостроенное здание гостиницы литер В <...>. Переход права аренды по переуступке зарегистрирован в ЕГРП 15.12.2011 года, что подтверждается записью о государственной регистрации прав <...>

09.01.2016 года ФИО3 и истец ФИО2, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ФИО3, продал ФИО2 недостроенное здание гостиницы литер В степенью готовности 18% площадью застройки 350 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенное <...>, расположенное на земельном участке площадью 658 кв.м. с КН <...>.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи была установлена цена продаваемого здания гостиницы 3 000 000 руб. Пунктами 4.1, 4.2 договора купли-продажи было предусмотрено, что объект недвижимости передается в день подписания договора купли-продажи без составления акта приема-передачи, обязательства сторон на дату подписания договора исполнены в полном объеме. Пунктом 7.5 договора купли-продажи от 09.01.2016 года предусмотрено, что регистрация перехода права собственности от ФИО3 на ФИО2 должна быть осуществлена до 01.08.2016 года.

В судебном заседании суда первой инстанции стороны не отрицали факт того, что договор купли-продажи недвижимости от 09.01.2016 года исполнен продавцом и покупателем в полном объеме, имущество фактически передано покупателю, расчет с продавцом произведен полностью. Однако регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество до настоящего времени не осуществлена.

По общим правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что совершенная 09.01.2016 года сделка купли-продажи недвижимого имущества (незавершенного строительством здания гостиницы литер В 18% готовности), рассоложенного по адресу: <...>, является действительной, так как по форме и содержанию соответствует правовым нормам, регулирующим порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости, имущество, являющееся предметом сделки, оплачено покупателем и передано покупателю продавцом, покупатель владеет и пользуется данным имуществом.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования истца в этой части.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как установлено судом, проданное по договору купли-продажи от 09.01.2016 года недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 658 кв.м. с кадастровым номером <...> находящемся у ФИО3 на праве аренды по договору <...>, заключенному с управлением имущественных отношений г. Анапа.

Между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен 09.01.2016 года договор цессии (уступки прав требования) по договору аренды земельного участка, который судом также признается действительным, потому как соответствует требованиям закона, в том числе ст. 552 ГК РФ.

Суд первой инстанции, доводы судебного пристава-исполнителя о том, что проданное по договору от 09.01.2016 года имущество арестовано в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ФИО3, взыскателем по которому является администрация муниципального образования г.-к. Анапа в лице управления имущественных отношений, правильно признаны несостоятельными, поскольку исполнительные производства были возбуждены судебным приставом 25.03.2016 года, а имущество реализовано 09.01.2016 года, то есть до возбуждения исполнительных производств и до наложения ареста на спорное имущество.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что арестованное в рамках исполнительного производства <...> недвижимое имущество (недостроенное здание гостиницы и право аренды земельного участка по <...>) подлежит освобождению от ареста ввиду того, что данным арестом нарушаются права и законные интересы собственника и арендатора данного имущества - истца по данному делу ФИО2

Кроме того, рассматривая требования истца о признании действительным договора купли-продажи недвижимости от 17.12.2015 года, заключенного в отношении недвижимого имущества, расположенного <...>, суд первой инстанции обоснованно их удовлетворил в части 3 объектов недвижимости: административные здания литер А, литер Б и душевая литер В.

Так, судом установлено, что 17.12.2015 года между ФИО4 и истцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: административных зданий литер А площадью 65,3 кв.м., литер Б площадью 97,6 кв.м.; душевой литер В площадью 84,4 кв.м.; нежилого капитального здания площадью застройки 31,2 кв.м.; нежилого капитального здания площадью застройки 32,4 кв.м.; некапитального строения (мост) площадью 28,39 кв.м.; некапитального строения (навес) площадью застройки 45,6 кв.м.; некапитального строения (туалет) площадью застройки 2,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В п. 1.1. договора купли-продажи указано, что данные объекты принадлежат ФИО4 на основании соглашения об отступном от 2.12.2015 года.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от 25.10.2016 года следует, что право собственности на капитальные строения литер А, литер В, литер Б <...> зарегистрировано за ООО «Элита» 20.10.2005 года.

Сторонами в материалы дела представлено соглашение от 02.12.2015 года об отступном, заключенное между ФИО4 и ООО «Элита», по которому ООО «Элита» в счет имеющегося перед ФИО4 долгом в размере 2 560 000 руб. по договорам беспроцентных займов передало ФИО4 все капитальные и некапитальные строения и сооружения, расположенные по адресу: <...>, в том числе строения литер А, Б, В.

02.12.2015 года между ФИО4 и ОО «Элита» подписан акт приема-передачи имущества, переданного ФИО4 по соглашению об отступном.

В судебном заседании ФИО4, и директор ООО «Элита» - ФИО7 подтвердили факт передачи указанного имущества в счет имевшейся задолженности, а также факт принятия ФИО4, данного имущества по соглашению.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Таким образом, п. 1 ст. 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.

Поскольку ст. 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что соглашение об отступном, заключенное 02.12.2015 года между ООО «Элита» и ФИО4, в отношении недвижимого имущества <...>, по своей природе, форме и содержанию является действительным, и порождает у ФИО4 права собственности на то имущество, которое указано в данном соглашении, в связи с чем в силу ст. 209 ГК РФ ФИО4, являясь собственником данного имущества, имел право им распоряжаться, в том числе путем заключения купли-продажи от 17.12.2015 года с ФИО2

Однако определяя объем возникновения права собственности у ФИО4 и объем переданного по договору купли-продажи от 17.12.2015 года имущества ФИО2, суд установил, что за ООО «Элита» в ЕГРП зарегистрировано право собственности только на 3 объекта недвижимости: административные здания литер А, литер Б и душевая литер В, соответственно ООО «Элита» как собственник могло распоряжаться только данным имуществом.

Вместе с тем, право собственности на иные капитальные строения, указанные в соглашении об отступном и в договоре купли-продажи от 17.12.2015 года (нежилое капитальное здание площадью застройки 31,2 кв.м.; нежилое капитальное здание площадью застройки 32,4 кв.м.) за ООО «Элита» зарегистрировано не было, иных доказательств наличия у Общества права собственности на данные строения суду не предоставлено, соответственно указанные строения не могли являться предметом сделки купли-продажи от 17.12.2015 года.

По указанным основаниям не могут являться предметом сделки купли-продажи некапитальные строения: мост площадью 28,39 кв.м.; навес площадью застройки 45,6 кв.м.; туалет площадью застройки 2,6 кв.м., так как право собственности ООО «Элита» на данные строения не подтверждено, кроме того не представлена техническая документация, подтверждающая наличия (существования) указанных строений на сегодняшний день.

В связи с переходом права собственности на данные объекты недвижимости к ФИО2, суд первой инстанции верно указал, что они подлежат освобождению от ареста, наложенного в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ООО «Элита».

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно отказал ФИО2 в части удовлетворения заявленных исковыхъ требований о возложении на управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности произвести действия, связанные с регистрацией возникновения права, прекращения права (ограничений, обременении), поскольку управление Росреестра по Краснодарскому краю ответчиком не является и соответственно возложение на него каких-либо обязанностей не основано на законе.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно частично удовлетворены заявленные ФИО2 исковые требования.

В связи с тем, что при подаче иска ФИО2 предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, принимая во внимание частичное удовлетворение заявленных требований, а также цены сделок купли-продажи от 17.12.2015 года и от 09.01.2016 года, руководствуясь ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, суд правильно взыскал государственную пошлину с ФИО3 в доход государства 27200 руб., а с ФИО2 - 21 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела и направлены на ошибочное толкование норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 октября 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу заместителя Анапского городского отдела УФССП Росси по Краснодарскому краю ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: