Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи долей в праве собственности,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 января 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что 20 мая 2015 года между нею (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи долей в нежилых зданиях, по условиям которого стороны договорились в срок до 1 июля 2015 года заключить основной договор купли-продажи в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности в следующих зданиях:

- здание, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 360 кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят).

- нежилое 1 этажное кирпичное здание-диспетчерская, нежилое, лит. Л, площадь 209,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят).

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. предварительного договора от 20.05.2015 общая стоимость долей в указанных зданиях составляла 2 500 000 рублей, из которых 1 250 000 рублей были переданы ФИО2 по расписке в день подписания предварительного договора, оставшаяся часть платежа в размере 1 250 000 рублей подлежала оплате в срок до 1 сентября 2015 года.

26 июня 2015 года между ФИО2 и нею заключен основной договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, в отношении перехода права собственности на доли 31 июля 2015 года произведена государственная регистрация. 7 августа 2015 года они с продавцом произвели окончательный расчет путем безналичного перечисления на счет ФИО2 денежных средств в размере 1 250 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером и справкой по вкладу продавца.

Кроме того, истец указала, что 20 мая 2015 года между нею (покупателем) и ФИО3 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи долей в нежилых зданиях, по условиям которого стороны договорились в срок до 1 июля 2015 года заключить основной договор купли-продажи в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности в следующих зданиях:

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 783,7 кв.м., инв. (номер изъят), лит. А, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят);

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 228,1 кв.м., инв. (номер изъят), лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят);

- здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 102 кв.м., инв. (номер изъят), лит. К, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят).

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. предварительного договора от 20.05.2015 общая стоимость долей в указанных зданиях составляла 2 500 000 рублей, из которых 1 250 000 рублей были переданы истцом ФИО3 по расписке в день подписания предварительного договора, оставшаяся часть платежа в размере 1 250 000 рублей подлежала оплате в срок до 1 сентября 2015 года.

26 июня 2015 года между ФИО3 и нею заключен основной договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, в отношении перехода права собственности на доли 31 июля 2015 года произведена государственная регистрация. 7 августа 2015 года они с продавцом произвели окончательный расчет путем безналичного перечисления на счет ФИО3 денежных средств в размере 1 250 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером и справкой по вкладу продавца.

Также истец указала, что 20 мая 2015 года между нею (покупателем) и ФИО4 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи долей в нежилых зданиях, по условиям которого стороны договорились в срок до 1 июля 2015 года заключить основной договор купли-продажи в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности в следующих зданиях:

- здание, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 360,6.кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят);

- нежилое 1-этажное кирпичное здание-диспетчерская, нежилое, лит. Л, площадь 209,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят);

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 228,1.кв.м., инв. (номер изъят), лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: (адрес изъят), кадастровый (или условный) номер: (номер изъят);

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. предварительного договора от 20.05.2015 общая стоимость долей в указанных зданиях составляла 3 000 000 рублей, из которых 1 500 000 рублей были переданы ФИО4 по расписке в день подписания предварительного договора, оставшаяся часть платежа в размере 1 500 000 рублей подлежала оплате в срок до 1 сентября 2015 года.

26 июня 2015 года между ФИО4 и нею заключен основной договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, в отношении перехода права собственности на доли 31 июля 2015 года произведена государственная регистрация. 7 августа 2015 года они с продавцом произвели окончательный расчет путем безналичного перечисления на счет ФИО4 денежных средств в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером и справкой по вкладу продавца.

Таким образом, в результате заключения указанных возмездных сделок купли-продажи ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м. литер К, инв.(номер изъят), кадастровый номер (номер изъят);

- нежилое 1-этажное здание, площадью 783,7 кв.м., инв. (номер изъят), литер А, кадастровый номер (номер изъят);

- нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м., инв. (номер изъят), литер Ч, кадастровый (номер изъят);

- нежилое 2-х этажное здание, площадью 360,6 кв.м., литер М, кадастровый номер (номер изъят);

- нежилое 1-этажное кирпичное здание-диспетчерская, площадью 209,7 кв.м., литер Л, кадастровый номер (номер изъят).

Право собственности на спорные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) за ФИО1

Истец указала, что ей стало известно, что ООО «Контроль инвестиций» обратилось с иском об обращении взыскания на вышеуказанные объекты недвижимости как на заложенное имущество, указав в обоснование заявленных требований на наличие права залога спорного имущества в связи с заключением между ФИО5 И ОАО «Сбербанк России» договоров ипотеки (номер изъят) от 22.09.2011, (номер изъят) от 15.03.2011, (номер изъят) от 27.03.2012 в отношении земельного участка, на котором расположено приобретенное истцом имущество. По указанным договорам ООО «Контроль инвестиций» приобрело права залогодержателя в результате правопреемства.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 10 марта 2017 года по делу (номер изъят) исковые требования ООО «Контроль инвестиций» удовлетворены в полном объеме, обращено взыскание на принадлежащее ей недвижимое имущество.

Согласно судебному решению приобретенные объекты недвижимости обременены ипотекой в силу закона с 2011 года, поскольку находились на заложенном земельном участке по адресу: (адрес изъят), кадастровый номер (номер изъят), площадью 39 928 кв.м. Данный земельный участок был заложен ФИО5 в 2011 году.

При заключении с ответчиками договоров купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество она не знала о наличии ипотеки в силу закона на приобретаемые объекты недвижимости.

О наличии залогового обязательства, предметом которого является приобретенное недвижимое имущество, ей стало известно лишь при получении решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 10 марта 2017 года по делу по иску ООО «Контроль инвестиций» об обращении взыскания на заложенное имущество.

20 июня 2018 года она вручила под роспись ФИО3, ФИО2 и ФИО4 письменные предложения расторгнуть договоры купли-продажи. Письмами ответчиков от 25 июня 2018 года в расторжении договоров ей отказано.

На основании изложенного ФИО1 просила суд расторгнуть заключенные ею с ФИО2, ФИО3, ФИО6 договоры купли-продажи 1/2 долей в праве общей долевой собственности в вышеуказанных зданиях.

Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 января 2019 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить данное судебное решение, принять новое решение по делу об удовлетворении заявленных ею исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает на ошибочность вывода суда о её недобросовестности как участника гражданских правоотношений, без приведения доводов и доказательств этому. По мнению истца, тот факт, что на дату заключения между нею и ответчиками оспариваемых договоров купли-продажи спорные объекты были обременены залогом не может свидетельствовать о её недобросовестности. Не может свидетельствовать об этом факт её осведомленности или неосведомленности о наличии права залога.

Кроме того, истец указывает, что суд не применил разъяснения Верховного Суда РФ о том, с какого времени право залога на объекты недвижимости возникает для третьих лиц. Так, следовало учесть, что на дату заключения договоров купли-продажи долей в объектах недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности залога ООО «Контроль инвестиций» не были зарегистрированы в ЕГРП. Необоснованным является указание суда на то, что она должна была проверить наличие права залога на земельный участок, на котором расположены здания, так как она не совершала каких-либо сделок с земельным участком, не знала его координат и кадастровых данных.

Истец обращает внимание судебной коллегии на то, что она не знала и не могла знать о том, что спорное недвижимое имущество обременено правами залога в пользу ООО «Контроль инвестиций» или ПАО Сбербанк, так как она не являлась стороной договора об ипотеке земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей здания, не знала и не могла знать о его заключении. При этом при заключении договоров купли-продажи ею и продавцами проводилась проверка наличия обременений в отношений продаваемых объектов, в ходе которой обременений установлено не было. При этом судом первой инстанции не учтено, что действующее законодательство допускает приобретение зданий, строений и сооружений без одновременного приобретения земельного участка.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается сведениями сайта «Почта России», распиской и отчетом об извщении с помощью СМС-сообщения. О причинах неявки сведений не представлено. Судебная коллегия рассмотрела дело согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Николаевой Т.В., пояснения представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО7, представителя третьего лица ООО «Контроль инвестиций» - ФИО8, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 1 ст. 451 ГК РФ закреплено при этом, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заключенных 26 июня 2015 года ФИО1 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество отдельно с ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО1 приобрела в собственность:

- Нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м. литер К, инв.(номер изъят), кадастровый номер (номер изъят).

- Нежилое 1-этажное здание, площадью 783,7кв.м., инв.(номер изъят), литер А, кадастровый номер (номер изъят).

- Нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м., инв.(номер изъят), литер Ч, кадастровый (номер изъят).

- Нежилое 2-х этажное здание, площадью 360,6 кв.м., литер М, кадастровый номер (номер изъят).

- Нежилое 1-этажное кирпичное здание- диспетчерская, площадь 209,7 кв.м., литер Л, кадастровый номер (номер изъят).

Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) за ФИО1, что подтверждается выписками из ЕГРПН.

В обоснование иска о расторжении договоров купли-продажи с ответчиками ФИО1 указывает на то, что ей стало известно, что указанное имущество до передачи ей в собственность было предметом залога в ООО «Контроль инвестиций», которое обратилось с иском об обращении на него взыскания, о чем она не была поставлена в известность продавцами.

Из материалов дела также следует, что решением Октябрьского районного суда города Иркутска от 25 февраля 2014 года в пользу ОАО «Сбербанк России» солидарно с ФИО9, ФИО5 взыскана задолженность по кредитным договорам (номера изъяты) в сумме 133 459 105,44 рубля; расходы по оплате государственной пошлины в размере 77 926,94 рубля в равных долях с каждого по 38 963,47 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество по договорам ипотеки (номера изъяты).

Согласно указанному решению суда между ОАО «Сбербанк России» и ФИО5 в обеспечение кредитных обязательств ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК» по договорам об открытии возобновляемой кредитной линии (номер изъят) от 15 марта 2011 года, (номер изъят) от 22 сентября 2011 года, (номер изъят) от 27 марта 2012 года заключены договоры ипотеки (номер изъят) от 15 марта 2011 года, (номер изъят) от 22 сентября 2011 года, (номер изъят) от 27 марта 2012 года, по которым ФИО5 предоставил ОАО «Сбербанк России» в залог принадлежащие на праве собственности нежилое помещение, расположенное на 1-3 этажах 3-этажного здания, общей площадью 914,6 кв.м., с кадастровым номером (номер изъят), нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 3-этажного здания, общей площадью 2533,40 кв.м., с кадастровым номером (номер изъят) (по техническому паспорту от 17 февраля 2010 года), с кадастровым номером (номер изъят) (по кадастровому паспорту от 29 февраля 2012 года), находящихся по адресу: (адрес изъят); земельный участок, площадью 39928 кв.м., кадастровый номер (номер изъят), расположенный по адресу: (адрес изъят) (л.д. 35-54 том 1). Пунктами 1.3 указанных договоров ипотеки установлено, что право залога распространяется также на иные объекты недвижимости, не указанные в пункте 1.2, но находящиеся или строящиеся на земельном участке, указанном в пункте 1.2 (б) договора.

16 мая 2013 года между ФИО5 и ФИО4 заключено соглашение о разделе имущества между супругами (определение долей в совместной собственности), по которому к моменту прекращения брачных отношений к совместно нажитому относится недвижимое имущество, в том числе спорные здания конторы, диспетчерской, профилактория, столярного цеха, автогаража, а также нежилое помещение площадью 2533,4 кв.м., нежилое помещение площадью 914,6 кв.м., земельный участок площадью 39928 кв.м.

В результате продажи ФИО5 спорных объектов недвижимости в 2013 году ФИО3 ФИО2 собственниками нежилого здания профилактория являлись ФИО4, ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания гаража – ФИО4, ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания столярного цеха – ФИО4, ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания конторы – ФИО4, ФИО2 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания диспетчерской – ФИО4, ФИО2 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой.

Определением Октябрьского районного суда города Иркутска от 12 мая 2015 года на основании договора уступки прав требования, заключенного 16 марта 2015 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Контроль инвестиций», произведена замена стороны ОАО «Сбербанк России» на правопреемника ООО «Контроль инвестиций».

26 июня 2015 года ФИО1 по договорам купли-продажи приобрела спорные объекты недвижимости.

ООО «Контроль инвестиций» в свою очередь обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное ФИО5 спорное имущество.

Решением Октябрьского районного суда города Иркутска от 19 января 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 апреля 2016 года, исковые требования ООО «Контроль инвестиций» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество оставлены без удовлетворения, встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворено.

Постановлением Президиума Иркутского областного суда от 30 января 2017 года (номер изъят), указанное решение было отменено, дело направленно на новое рассмотрение. Отменяя решение суда и удовлетворяя жалобу ООО «Контроль инвестиций», Президиум указал, что суды не проверили надлежащим образом недобросовестность аффилированных к должнику ФИО5 лиц - это родственники по линии его гражданской жены - ФИО10, ФИО3, а также ФИО1 и других, суды не учли правопреемство по залогу, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, наличие вступившего в силу судебного решения от 25.02.2014 года об обращении взыскания на земельный участок, который являлся предметом залога.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 10 марта 2017 г. по делу (номер изъят) исковые требования ООО «Контроль инвестиций» удовлетворены в полном объеме, обращено взыскание на принадлежащее истцу недвижимое имущество, ФИО1 в удовлетворении встречного иска о признании ипотеки прекращенной отказано. Отказывая в удовлетворении встречного иска суд указал об отсутствии добросовестности ФИО1 при приобретении спорных объектов недвижимости, которой при проявлении должной осмотрительности должно было быть известно о наличии залогового права в отношении приобретенных объектов недвижимости при наличии общедоступной информации в ЕГРПН.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

С учетом установленных вступившими в законную силу судебными постановлениями обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь положениями абзаца первого пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ФИО1 должна была знать о наличии ипотеки в силу закона при залоге земельного участка и единстве судьбы объектов недвижимости с ним, приобретаемых ею в собственность, согласилась принять такие объекты в собственность, в связи с чем, основания для удовлетворения иска о расторжения договоров купли-продажи данных объектов недвижимости отсутствуют.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и представленных доказательствах.

Все доводы апелляционной жалобы об отсутствии у суда правовых оснований для отказа в удовлетворении иска повторяют позицию истца в суде первой инстанции, основаны на иной оценке фактических обстоятельств дела, ином толковании норм материального права, были предметом судебного рассмотрения, судом дана им надлежащая правовая оценка.

Учитывая, что апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену судебного постановления, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 января 2019 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судья-председательствующий	Т.В. Николаева
Судьи	С.С. АмосовБ.А. Ринчинов