Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 10 сентября 2019 года дело по апелляционной жалобе Навоян М.А. на заочное решение Фрунзенского районного суда г.Владимирской области от 13 июня 2019 года, которым с общества с ограниченной ответственностью «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания» в пользу Навоян М.А. взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 599 250 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 1 304 625 руб.

Исковые требования Навоян М.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, признании права на обращение с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Фирсовой И.В., объяснения представителя Навоян М.А. – Додоряна А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя третьего лица департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области - Носовой Е.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Навоян М.А., с учетом уточнения иска, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания» (далее - ООО «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания», застройщик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области) с требованиями о:

- признании права собственности на **** доли в незавершенном строительством жилом доме, ****;

- признании права на обращение в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет: незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ****, и **** доли в указанном незавершенном строительством жилом доме в виде **** квартиры, расположенной ****;

- взыскании с ООО «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания» неустойки за нарушение срока передачи объекта в сумме 2 599 250 руб., компенсации морального вреда 50 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя (л.д.2-11,88-97,202-205 т.1).

В обоснование иска указала, что на основании договора цессии **** к ней перешло право требования от ответчика передачи в собственность вышеуказанной **** квартиры по договору долевого участия в строительстве ****. По условиям договора долевого участия в строительства дом должен был быть введен в эксплуатацию до 11 мая 2014 года, однако до настоящего времени данное обязательство застройщиком не исполнено, квартира ей не передана. В связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства полагает, что за ней подлежит признанию право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, соответствующую объекту долевого строительства, право требования передачи которого она имеет. Учитывая, что правомочиями на подачу заявления о государственном кадастровом учете незавершенного строительством жилого дома она не обладает, право на обращение в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, с заявлением о постановке на такой учет подлежит признанию за ней в судебном порядке.

В судебном заседании Навоян М.А. и ее представитель - Маконин А.М. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что признание за истцом права на долю в объекте недвижимости предоставит истцу возможность понуждать застройщика к дальнейшему строительству.

Ответчик ООО «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания», извещавшийся судом по юридическому и фактическому адресам, в суд представителя не направил, сведений о причинах неявки суду не сообщил. Судебная корреспонденция, направлявшаяся по юридическому и фактическому адресам, возвратилась в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Представитель Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился. В письменном отзыве указал, что с заявлением о государственном учете объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права на объект, которые в данном случае осуществляются одновременно, может обратиться собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве. Ответчиком по заявленным истцом требованиям должно быть лицо, бездействие которого нарушает права истца, а не орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Полагал, что в данном случае Управление Росреестра не является надлежащим ответчиком. Кроме того, указал, что на государственный кадастровый учет могут быть поставлены объекты недвижимого имущества, но не доли в праве собственности на объект недвижимости (л.д. 51 – 55 т.2).

Представитель третьего лица - департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области - Носова Е.С. исковые требования Навоян М.А. в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа оставила на усмотрение суда. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю незавершенного строительством просила отказать. Указала, что до настоящего времени строительство многоквартирного дома не завершено, разрешение на его ввод не получено. Объект признан проблемным, а граждане, чьи денежные средства привлечены для его строительства, отнесены к числу пострадавших граждан («обманутых дольщиков»). В реестр граждан, пострадавших от действий застройщика по спорному многоквартирному дому, включено 7 человек. Истец с заявлением о включении в реестр «обманутых дольщиков» в департамент не обращалась. Оформление права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме возможно при условии государственной регистрации права на незавершенный строительством объект в целом, однако спорный объект на государственный кадастровый учет не поставлен. В целях завершения строительства многоквартирного дома экспертами ДОМ.РФ принято решение о выделении средств федерального бюджета. Реализация указанного проекта возможна с измененными параметрами объекта, в связи с чем принятие решения о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме может привести к ущемлению прав и законных интересов других участников долевого строительства.

Представители третьих лиц - управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира и администрации г.Владимира, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явились, отзыва на иск не представили.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Навоян М.А. просит отменить решение суда в части отказа в признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и признании за ней права на обращение с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет незавершенного строительством многоквартирного дома как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении данных требований. Ссылается на те же доводы, что и в суде первой инстанции. Указывает, что обстоятельства, послужившие основанием для отказа в иске в оспариваемой части (степень готовности объекта менее 80%; отсутствие индивидуально определенных характеристик объекта и его кадастрового учета; отсутствие спора относительно прав истца на квартиру после ввода дома в эксплуатацию; принятие Арбитражным судом Владимирской области заявление администрации г.Владимира о признании ООО «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания» банкротом), правового значения по делу не имеют. Выводы суда о том, что признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте может повлечь нарушение прав иных лиц, являются необоснованными.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области просит отказать Навоян М.А. в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истца – Додоряна А.С., представителя управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира и администрации г.Владимира - Носову Е.С. в отсутствие других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

Установлено, что **** между ООО «Р.К. Инвестиционная Славянская риэлторская компания» (застройщиком) и С. был заключен договор об участии в долевом строительстве ****, согласно которому застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом, ****, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства долю в объекте недвижимости в виде квартиры, а участник долевого строительства принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (л.д. 13-17 т.1).

В силу п. 1.2. предметом договора являлась **** квартира, расположенная ****.

Как следует из пунктов 2.1., 2.2. договора цена объекта долевого строительства определена в размере 4 625 000 руб., которая уплачена полностью до подписания договора.

Согласно п.4.1. договора срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен не позднее 3 октября 2013 года, срок передачи объекта дольщику – не позднее 11 мая 2014 года.

Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

В дальнейшем в отношении спорного объекта долевого строительства неоднократно заключались договоры уступки права требования: **** - между С. и Р.; **** - между Р. и Д.; **** - между Д. и Навоян М.А. (л.д.18-20,21-23, 24 – 26 т.1).

Все договоры уступки прав зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Таким образом, к Навоян М.А. перешли все права и обязанности, вытекающие из договора об участии в долевом строительстве ****.

Как следует из ответов управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира застройщику выдано разрешение на строительство ****, со сроком действия до 10 ноября 2018 года (л.д. 143-148 т.1).

До настоящего времени разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком не получено (л.д. 119, 120, 126 т.1).

Из представленных истцом технического плана и заключения специалиста ООО «****» № 19-137-И от 3 июня 2019 года следует, что объект незавершенного строительства расположен в пределах трех земельных участков, сведения о которых в ГКН носят временный характер. Степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ****, определена кадастровым инженером и составляет 60%. В объекте долевого участия завершены работы по устройству фундамента, стен, перегородок, полов и проемов. Отсутствует перекрытие последнего этажа; не выполнены работы по устройству крыши, не проведены отделочные работы, по внутреннему санитарно-техническому и электрическому устройству и прочие работы (л.д. 10 - 40, 77-96 т.2).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу ст.ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Навоян М.А. о признании за ней права собственности на **** доли в незавершенном строительством жилом доме в виде 3**** квартиры общей площадью ****, суд первой инстанции правильно применил вышеприведенные нормы материального права и разъяснения, содержащиеся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года).

По смыслу приведенных норм и разъяснений при разрешении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства судом должны учитываться не только исполнение истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве, но и передача ему объекта незавершенного строительства, степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Установлено, что до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не введен, ни сам незавершенный строительством жилой дом, ни объект долевого участия в строительстве, на который претендует истец, на кадастровый учет не поставлены.

Доказательств строительства жилого дома в соответствии с разрешением на строительство и соответствия незавершенного строительством объекта градостроительному плану земельного участка в материалах дела не имеется.

Судебная коллегия также отмечает, что из заключения специалиста ООО «****» № 19-137-И от 3 июня 2019 года следует, что объект незавершенного строительства расположен в пределах трех земельных участков с кадастровыми номерами ****, сведения о которых в ГКН носят временный характер.

При этом, из разрешения на строительство, выданного застройщику, усматривается, что строительство спорного многоквартирного дома должно было быть осуществлено на земельном участке с кадастровым номером **** (л.д.114 т.2).

Сведений о наличии у застройщика каких-либо прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами **** в материалах дела не имеется.

Кроме того, истец просит признать право собственности на долю на **** доли в незавершенном строительством жилом доме в виде **** квартиры, общей площадью ****. Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, выделить требуемую ею долю в натуре ( именно в виде **** квартиры, общей площадью ****) и каким-либо образом ее идентифицировать в настоящее время невозможно.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что оснований для признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте у суда не имелось, в связи с чем выводы суда об отказе в удовлетворении данных требований следует признать правильными.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 и пп. 1, 1.1. ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1); органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом (п. 1.1).

С учетом приведенных норм Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Навоян М.А. не является лицом, которому предоставлено право на обращение в орган кадастрового учета с заявлением о постановке незавершенного строительством жилого дома на государственный кадастровый учет.

Заявленное истцом в качестве ответчика по данному требованию Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области обоснованно признано судом ненадлежащим ответчиком по делу.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Фрунзенского районного суда г.Владимирской области от 13 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Навоян М.А. – без удовлетворения.

Председательствующий: А.Е.Бочкарёв

Судьи: И.В. Фирсова

Е.Е.Белогурова