Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Чулановой Галины Васильевны к жилищно-строительному кооперативу «Черемушки», обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный региональный банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании сделок недействительными, применения последствий их недействительности

по апелляционной жалобе представителя истца Чулановой Галины Васильевны Райх Ольги Петровны на решение Ленинского районного суда г. Томска от 31 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Шефер И.А., объяснения представителей Чулановой Г.В. Райх О.П., Загороднего С.А. поддержавших доводы жалобы, представителей ООО «Промрегионбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» Дроздовой Т.В., Сафьяновой М.Г., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Чуланова Г.В. обратилась в суд с иском к ЖСК «Черемушки», ООО «Промрегионбанк» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в котором просила признать недействительным договор об ипотеке № /__/ от 31.08.2015, заключенный между ЖСК «Черемушки» и ООО «Промрегионбанк», применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи № /__/ об ипотеке земельного участка по адресу: /__/; признать недействительным договор об ипотеке № /__/ от 27.07.2015, заключенный между ЖСК «Черемушки» и ООО «Промрегионбанк», применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи № /__/ об ипотеке земельного участка по адресу: /__/.

В обоснование заявленных требований указала, что является членом ЖСК «Черемушки», который ведет строительство жилого дома на земельном участке по адресу: /__/. Паевой взнос выплачен истцом полностью. На общем собрании членов ЖСК узнала, что многоквартирный дом и земельный участок, на котором строится дом, находятся в залоге (ипотеке) у ООО «Промрегионбанк». Залог возник на основании кредитного договора от 31.08.2015 № /__/, дополнительного соглашения от 31.03.2016 № 1, договора об ипотеке № /__/ от 31.08.2015, договора об ипотеке № /__/ от 27.07.2015, дополнительного соглашения от 27.07.2015 № 1. В соответствии с условиями договоров об ипотеке право залога распространяется на все здания, сооружения, помещения, находящиеся на земельном участке в настоящее время и которые будут построены на нем в будущем, то есть и на квартиру истца. Ипотекой земельного участка обеспечены кредитные обязательства ООО «Томскоблстрой» - организации, которая выполнила часть строительных работ по возведению жилого дома и впоследствии отказалась от дальнейшего строительства жилого дома, указав на незаинтересованность в строительстве данного объекта. ООО «Томскоблстрой» свои обязательства перед банком надлежащим образом не исполняет, имеет крупную задолженность, в связи с чем при обращении взыскания на заложенное имущество влечет за собой опасность утраты земельного участка и жилого дома кооперативом и гражданами, включая истца, вложившими в строительство свои денежные средства. Полагает, что вышеуказанные договоры об ипотеке являются недействительными сделками, поскольку являются крупными сделками и заключены без одобрения решения общего собрания членов ЖСК «Черемушки», которое не проводилось в нарушение требований закона. Помимо прочего, договоры об ипотеке нарушают права истца как члена кооператива, поскольку влекут утрату имущества истца - квартиры, за которую она полностью выплатила пай. Кроме того, лицо, подписавшее договоры об ипотеке от имени ЖСК «Черемушки» в качестве председателя правления ЖСК - Х., является заместителем директора ООО «Томскоблстрой», то есть имел личную заинтересованность в заключении указанных сделок.

Дело рассмотрено в отсутствие Чулановой Г.В., представителя ЖСК «Черемушки».

Представитель Чулановой Г.В. Райх О.П. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. Полагала, что ООО «Томскоблстрой» полученные от банка денежные средства на основании кредитных договоров использованы не только для строительства объекта недвижимости по адресу: /__/, но и для строительства иных объектов. В настоящее время многоквартирный дом по адресу: /__/, не достроен и не введен в эксплуатацию. Также считает, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку ей стало известно о заключении спорных договоров об ипотеке лишь на общем собрании 30.03.2017. Поскольку договоры об ипотеке являются крупными сделками в соответствии с бухгалтерской документацией ЖСК «Черемушки», для совершения такой сделки требуется решение общего собрания кооператива, которое проведено не было, истец о проведении общего собрания с такой повесткой дня не извещалась. Правление кооператива не вправе было одобрять подобные сделки, в связи с чем договоры об ипотеке являются ничтожными. В настоящее время в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору ООО «Томскоблстрой» ответчик ООО «Промрегионбанк» обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, в обеспечение которого заключены спорные договоры об ипотеке, и обращении взыскания на заложенное имущество, решение по делу не вынесено. Таким образом, в случае удовлетворения исковых требований банка истец может быть лишен своего права на квартиру в многоквартирном доме по адресу: /__/.

Представитель ответчика ООО «Промрегионбанк» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцом требований, пояснив, что при заключении договоров об ипотеке банку были представлены все документы по одобрению данных сделок со стороны ЖСК «Черемушки», на основании которых банк пришел к выводу о наличии правомочий Х. на заключение сделок, поскольку правление кооператива более чем на 50% состоит из членов ЖСК «Черемушки». По кредитному договору денежные средства предоставлялись для строительства объекта недвижимости по адресу: /__/, в подтверждение заинтересованности кооператива в выдаче кредита ООО «Томскоблстрой» заключены также договоры поручительства с двумя членами ЖСК «Черемушки», которые впоследствии были расторгнуты и взамен для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заключены оспариваемые истцом договоры об ипотеке. На момент начала строительства земельный участок имел разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем такой объект залога не был выгоден банку, впоследствии разрешенное использование было изменено. Все члены кооператива имели выгоду от заключения договоров об ипотеке, поскольку данные сделки послужили основанием для освобождения от поручительства двух членов кооператива, а также источником дальнейшего финансирования строительства объекта недвижимости по адресу: /__/, поскольку иного источника финансирования у ЖСК «Черемушки», а также иного обеспечения по кредитам не было. Кроме того, в Уставе ЖСК «Черемушки» отсутствует условие об обязательном одобрении сделок по предоставлению в залог имущества кооператива общим собранием членов кооператива, в связи с чем такую деятельность можно отнести к текущей, которая может осуществляться правлением ЖСК «Черемушки». Полагает, что истцом пропущен срок для обращения в суд для оспаривания данных сделок, поскольку члены кооператива знали и не могли не знать об ипотеке земельного участка с момента прекращения поручительства физических лиц — членов кооператива, а срок исковой давности о признании сделки недействительной составляет 1 год. Кроме того, полагает, что истец не вправе оспаривать договоры об ипотеке, поскольку их стороной непосредственно не является.

Обжалуемым решением на основании п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1, 3, 4 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 115, 116, п. 2, 3 ст. 118 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 5, 6, 8, 13 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Чулановой Г.В. к ЖСК «Черемушки», ООО «Промрегионбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» отказал.

В апелляционной жалобе представитель истца Чулановой Г.В. – Райх О.П. просит решение Ленинского районного суда г. Томска от 31.10.2017 отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование жалобы указывает, что ответчиком, вопреки требованиям закона, не представлено доказательств того, что ипотека земельного участка является сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Сделка является крупной, содержит требование об одобрении общим собранием. Отсутствие в Уставе ЖСК «Черемушки» указания на обязательное одобрение общим собранием не является признаком того, что сделка относится к текущей хозяйственной деятельности кооператива.

Договоры об ипотеке земельного участка не заключены для совершения текущих операций по приобретению обществом сырья и материалов, не являются систематическими, направленными на многократное использование в процессе деятельности ЖСК, не соответствуют виду деятельности кооператива по ЕГРЮЛ.

Считает, что на момент заключения спорных договоров истец обладала не менее одного процента голосов, поскольку количество голосов в кооперативе определяется количеством паев, а количество паев – количеством квартир (90). Количество голосов истца не может быть менее 1 пая из 90 возможных, что составляет 1,11% голосов из общего числа голосов.

Всего на момент заключения спорных договоров правом голоса обладали три человека, которые внесли паи: истец обладала 1 паем, помимо нее еще два человека (Чуланова Г.В., Загородний С.А.), каждый по 6 паев. Следовательно, согласно положениям ЖК РФ у истца было 33,33% голосов, в соответствии с Уставом ЖСК «Черемушки» у истца было 4,33% голосов.

Поскольку ни истец, ни Чуланова Г.В., ни Загородний С.А. не голосовали за принятие решения о заключении спорных сделок, не извещались о проведении собрания, не подписывали протокол о принятии такого решения, решение о заключении спорных сделок не было принято большинством голосов членов кооператива.

Решение правления ЖСК «Черемушки» от 25.07.2015 не может подменять решение общего собрания членов кооператива, поскольку о нем не извещались члены кооператива. Решение о заключении крупной сделки не содержит всех условий сделки, которые должны быть закреплены в нем.

Х. не имел права подписывать спорные договоры как председатель Правления ЖСК, поскольку он не являлся членом ЖСК и, соответственно, членом Правления ЖСК, так как не уплатил вступительный взнос. Протокол об избрании Х. председателем Правления ЖСК не имеет юридической силы.

Кредитные договоры и их выгодность (невыгодность), где ЖСК «Черемушки» не являлось стороной сделки, не были предметом рассмотрения по делу, не устанавливалась выгодность (невыгодность) спорных договоров об ипотеке. Судом не оценивалось, какие работы и на какие суммы при строительстве данного дома выполнены именно ООО «Томскоблстрой», какие средства ООО «Промрегионбанк» затрачены. Кредитный договор не был целевым, предоставлялся на общее пополнение оборотных средств ООО «Томскоблстрой». Банком не подтверждено как предоставление денежных средств для строительства дома по /__/ и их размер, так и целевое использование полученного транша, доказательств проверки целевого использования средств по целевому траншу.

Показания свидетеля Х. в части выгодности для ЖСК спорных договоров об ипотеке являются недопустимыми. Справка КС-3 и акт выполненных работ КС-2 являются недопустимыми доказательствами, поскольку представлены в виде незаверенных копий, предоставляются ООО «Томскоблстрой» в разные судебные процессы в разных редакциях.

Вывод суда о выгодности спорных договоров об ипотеке для ЖСК или лично для истца необоснован, сделан без исследования допустимых, относимых и достоверных доказательств, не являлся по существу предметом рассмотрения спора.

В отзыве на апелляционную жалобу председатель ЖСК «Черемушки» Щецко И.С. поддерживает доводы апелляционной жалобы.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель конкурсного управляющего ООО «Промрегионбанк» Дроздова Т.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие неявивишихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 23.12.2013 состоялось собрание участников ЖСК «Черемушки» в составе: Е., Е., Загороднего С.А., С., С., С., в ходе которого принято решение о создании ЖСК «Черемушки», утверждении устава, о месте нахождения кооператива, об избрании правления, председателя правления, ревизора. Данное обстоятельство подтверждается протоколом № 1 общего собрания учредителей ЖСК «Черемушки» от 23.12.2013.

Согласно п.1.1. Устава, ЖСК «Черемушки» создан как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей его членов в жилых и нежилых помещениях, а также управления имуществом в кооперативном доме в рамках действующего жилищного законодательства РФ.

Загородним С.А. (участник 1), Е. (участник 2) и ЖСК «Черемушки» (кооператив) в лице председателя правления Загороднего С.А. заключен договор № 3 паенакопления на строительство жилого дома по /__/, согласно которому в целях удовлетворения потребностей участников в жилье кооператив на основании своего Устава, объединяя паи участников, организует строительство пятиэтажного жилого дома по адресу: /__/, для участников и финансирует работы, связанные с этим строительством, а участники претендуют на приобретение в многоквартирном доме, возводимом кооперативом, жилой площади /__/ кв.м и соответствующей ей площади дома/земельного участка совместной собственности членов кооператива и вносят соответствующий этим площадям пай. Размер вступительного взноса, оплачиваемого участником при вступлении в кооператив, составляет 10 000 руб. Паевой взнос участников 1 и 2 определяется путем передачи 1/2 доли в собственность ЖСК «Черемушки» земельного участка стоимостью 6500000 руб., кадастровый номер /__/, расположенного по адресу: /__/, принадлежащего участникам на праве общей долевой собственности, а также произведенными затратами каждого из участников 1 и 2: на проект в размере 25% от общих затрат, на получение технических условий на данный земельный участок, на получение разрешительной документации, затратами на устройство свайного поля (пп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 договора паенакопления).

24.02.2015 зарегистрировано право собственности ЖСК «Черемушки» на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2017 № /__/.

К строительству многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, было привлечено ООО «Томскоблстрой», что сторонами не оспаривается.

21.05.2014 между ООО «Томскоблстрой» (заемщик) и ООО «Промрегионбанк» (кредитор) заключен кредитный договор № /__/, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику денежные средства в рамках кредитной линии, а заемщик приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств, при соблюдении, в том числе, следующего условия: кредит выдается частями («траншами», именуемыми совместно «кредитная линия») при условии, что совокупная сумма выданных «траншей» (в рамках настоящего договора) не может превышать 40 000 000 руб. («лимит выдачи»). Кредитная линия открывается по 21.05.2015 (включительно). Кредит предоставляется заемщику при соблюдении принципов срочности, платности, возвратности, обеспеченности. Кредит выдается на пополнение оборотных средств. Заемщик обязан предоставить в ООО «Промрегионбанк» в залог паи в жилом доме по строительному адресу: /__/, оформленные на членов ЖСК «Черемушки», подтвержденные документами об оплате в полном объеме, в объеме не менее 1 000 кв.м, а именно: в срок до 01.08.2014 в объеме не менее 300 кв.м, в срок до 01.09.2014 в объеме не менее 400 кв.м; в срок до 01.10.2014 в объеме не менее 300 кв.м. Обеспечением кредита, предоставленного в соответствии с настоящим договором, являются поручительства физических лиц (договор поручительства № /__/ от 21.05.2014, заключенный ООО «Промрегионбанк» и Е.; договор поручительства № /__/ от 21.05.2014, заключенный ООО Промрегионбанк» и Загородним С.А.), залог ТМЦ (договор о залоге № /__/ от 21.05.2014).

Надлежащее обеспечение обязательств заемщика по настоящему договору является существенным условием настоящего договора, из которого исходит кредитор, заключая настоящий договор. При этом поручители несут солидарную обязанность (ответственность) перед кредитором за ненадлежащее исполнение обязательств заемщиком по настоящему кредитному договору (п. 1.1, 1.2,1.5, 1.6, 3.3.21, 6.1 кредитного договора).

На основании дополнительного соглашения от 21.05.2015 № 5 к кредитному договору от 21.05.2014 ООО «Томскоблстрой» приняло на себя обязательство предоставить в ООО «Промрегионбанк» в срок до 20.07.2015 (включительно) зарегистрированный договор об ипотеке земельного участка, принадлежащего на праве собственности ЖСК «Черемушки» и расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

21.05.2015 на основании соглашений о расторжении договоров поручительства к кредитному договору от 21.05.2014 прекращены поручительства Загороднего С.А. и Е. по обязательствам ООО «Томскоблстрой» перед ООО «Промрегионбанк» по указанному кредитному обязательству.

Из протокола № 10 от 25.07.2015 следует, что в указанную дату состоялось собрание правления ЖСК «Черемушки», на котором членами правления в количестве 4 членов единогласно принято решение о заключении договора ипотеки земельного участка по адресу: /__/, ООО «Промрегионбанк» ответственным за оформление договора ипотеки назначен Х.

В соответствии с данным решением правления кооператива 27.07.2015 ЖСК «Черемушки» (залогодатель) и ООО «Промрегионбанк» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке № /__/, по условиям которого в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика ООО «Томскоблстрой» перед ООО «Промрегионбанк» по кредитному договору № /__/ от 21.05.2014, заключенному в г.Томске между ООО «Томскоблстрой» и ООО «Промрегионбанк», залогодатель обязуется передать в залог залогодержателю недвижимое имущество в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Предметом ипотеки по настоящему договору является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь /__/ кв.м, адрес объекта: /__/, кадастровый (условный) номер: /__/, который принадлежит ЖСК «Черемушки» на праве собственности (пп. 1.1, 2.1 договора об ипотеке).

Кроме того, 31.08.2015 ООО «Промрегионбанк» (кредитор) и ООО «Томскоблстрой» (заемщик) заключен кредитный договор № /__/, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику денежные средства (кредит) в рамках кредитной линии, а заемщик приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств, при соблюдении, в том числе, следующего условия: кредит выдается частями («траншами», именуемыми совместно «кредитная линия») при условии, что совокупная сумма выданных «траншей» (в рамках настоящего договора) не может превышать 15 000 000 руб. («лимит выдачи»). Кредитная линия открывается до 01.03.2016 (включительно). Кредит предоставляется заемщику при соблюдении принципов срочности, платности, возвратности, обеспеченности. Кредит выдается с целью пополнения оборотных средств – покупка материалов для выполнения работ по капитальному строительству многоквартирного одноподъездного (пятиэтажного) жилого дома по строительному адресу: /__/ (пп. 1.1, 1.2, 1.5, 1.6 кредитного договора).

Из пунктов 3.3.28, 3.3.29, 3.3.30, 6.1 кредитного договора от 31.08.2015 следует, что заемщик обязался в срок до 30.09.2015 предоставить свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, принадлежащий на праве собственности ЖСК «Черемушки», с разрешенным использованием «Среднеэтажная жилая застройка» либо «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка»); в срок до 30.10.2015 предоставить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /__/; не позднее 3-х рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /__/, надлежаще оформить и подписать с ЖСК «Черемушки» договор инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: /__/, и предоставить его в банк для оформления имущественных прав по данному договору в обеспечение обязательств по настоящему кредиту. Обеспечением кредита, предоставленного в соответствии с настоящим договором, является поручительство физического лица (договор поручительства № /__/ от 31.08.2015), залог (договор об ипотеке № /__/ от 31.08.2015). Надлежащее обеспечение обязательств заемщика по настоящему договору является существенным условием настоящего договора, из которого исходит кредитор, заключая настоящий договор.

В соответствии с договором об ипотеке № /__/ заключенным 31.08.2015 между ООО «Промрегионбанк» (залогодержатель) и ЖСК «Черемушки» (залогодатель), в обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО «Томскоблстрой» перед ООО «Промрегионбанк» по кредитному договору № /__/ от 31.08.2015, заключенному в г.Томске между ООО «Томскоблстрой» и ООО «Промрегионбанк», залогодатель обязуется передать в залог залогодержателю недвижимое имущество в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Предметом ипотеки по настоящему договору является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь /__/ кв.м, адрес объекта: /__/ кадастровый (условный) номер /__/, который принадлежит ЖСК «Черемушки» на праве собственности (пп. 1.1, 2.1 договора об ипотеке).

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о том, что заключение сделок от имени кооператива, в том числе договоров об ипотеке, правление было вправе одобрить или не одобрить.

Судебная коллегия согласиться с данными выводами не может.

В силу ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Жилищным кодексом Российской Федерации определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации; часть 1.1 статьи 110 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива, в том числе, являются: общее собрание членов жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

В силу ч. 1 ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления кооператива является общее собрание членов кооператива.

В силу ч. 2 ст. 116 ЖК РФ компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно разделу 5 Устава ЖСК «Черемушки» органами управления кооператива являются: 1. Общее собрание кооператива; 2. Правление жилищного кооператива и председатель правления кооператива. Высшим органом управления кооператива является общее собрание членов кооператива.

Согласно пункту 5.7 Устава к исключительной компетенции общего собрания членов ЖСК относятся вопросы: утверждение Устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение его новой редакции; утверждение внутренних документов, регулирующих деятельность органов кооператива; принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива; избрание и исключение членов правления кооператива, ревизора кооператива; исключение членов кооператива; рассмотрение отчетов о деятельности органов управления кооператива; сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении; утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской отчетности кооператива; определение порядка формирования фондов кооператива, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива (в случае формирования таковых).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Аналогичное положение содержится и в ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ.

Порядок использования общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Решения по вопросам, которые указаны в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации должны приниматься только общим собранием собственников многоквартирного дома.

В свою очередь п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к решениям, принимаемым квалифицированным большинством голосов, относит решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

При этом в силу пункта 3 части 2 указанной статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно жилищному законодательству за самостоятельным помещением в многоквартирном доме следует доля в праве собственности на земельный участок в силу закона. Так, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ одним из элементов общего имущества многоквартирного дома является земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Из анализа указанных норм следует, что к исключительной компетенции общего собрания относится решение вопросов: принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залог или передаче иных прав на имущество кооператива собственникам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании договоров об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/ ЖСК «Черемушки» заложено принадлежащее ему имущество, а именно земельный участок, что сторонами не оспаривается.

Сделки по передаче объектов общего имущества в залог, приравниваются к сделкам по отчуждению, поскольку при определенных обстоятельствах они могут вызвать отчуждение заложенного имущества.

Материалы дела содержат протокол № 10, из которого следует, что 25.07.2015 состоялось собрание правления ЖСК «Черемушки», на котором членами правления в количестве 4 человек: С., Загороднего С.А., Е., Х. единогласно принято решение заключить договор ипотеки земельного участка по адресу: /__/, с ООО «Промышленный региональный банк». Ответственным за оформление договора ипотеки назначен Х.

Проанализировав содержание протокола собрания правления ЖСК «Черемушки» от 25 июля 2015 года на соответствие нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что решения по вопросам, которые, в соответствии с ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации должны приниматься только общим собранием собственников многоквартирного дома, и по которым применяется способ подсчета голосов, исходя из доли в собственности, не принимались.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. В этом положении реализуется принцип добросовестности.

Согласно п. 90 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемые сделки произведены с нарушением требований закона, устанавливающего необходимость проведения общего собрания по вопросу о заключении договоров об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/, которые при определенных обстоятельствах могут вызвать отчуждение заложенного имущества кооператива, тем самым являются недействительными.

Кроме того, рассматривая доводы апеллянта относительно того, что договоры об ипотеки заключены в нарушение ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и то, что Х., не мог являться членом кооператива, соответственно, членом правления и председателем, судебная коллегия признает их обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции на дату заключения сделок) предусмотрено, что крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

В силу п. 3 ст. 46 указанного Закона решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника (п. 5 ст. 46 указанного Закона).

Таким образом, соблюдение требований названного Закона имеет правовое значение для рассмотрения требований о признании сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», не требуется соблюдения предусмотренного законом порядка одобрения крупных сделок в случаях, когда сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки в процессе такой деятельности лежит на ответчике. Под обычной хозяйственной деятельностью следует понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичным видом деятельности, сходных по размеру активов и объему оборота, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее. К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций.

Содержащиеся в настоящем постановлении разъяснения подлежат применению также при рассмотрении судами дел об оспаривании крупных сделок или сделок с заинтересованностью государственных и муниципальных унитарных предприятий, кооперативов, а также автономных учреждений и иных некоммерческих организаций, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа отношений (п. 13 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ).

То, что оспариваемые сделки об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/ согласно которым заложено принадлежащее ЖСК «Черемушки» имущество, а именно земельный участок являются для ЖСК крупными, сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривалось.

Однако в нарушение требований названных положений закона общее собрание ЖСК «Черемушки» по вопросу заключения договоров залога 27.07.2015 № /__/ и 31.08.2015 № /__/ не проводилось, что сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела также не оспаривалось. При этом разделом № 6 Устава, регламентирующим, в том числе компетенцию правления кооператива, одобрение правлением таких сделок, как залог (ипотек) имущества, не предусмотрено.

Кроме того, в силу абз.3 ч. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции вынесения решения) в решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения. Однако в данном протоколе не содержится сведений о выгодоприрбретателе, цене.

Помимо прочего, как установлено судом, заключено два договора об ипотеке, 27.07.2015 № /__/ и 31.08.2015 № /__/ Из протокола № 10 следует, что собрание правления постановляет заключить договор ипотеки земельного участка в единственном числе. Таким образом, помимо того, что в данном протоколе не указаны сведения о выгодоприрбретателе, цене, не указано, в обеспечение какого (чьего) обязательства передается имущество кооператива в залог.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отнесении оспариваемых сделок к текущей деятельности основаны на неправильном применении норм процессуального права и фактических обстоятельствах дела.

По смыслу положения п. 1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, положение об особом порядке совершения крупных сделок применяется не во всех случаях. Так, не требуется одобрение крупных сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности организации.

Как указано выше, в соответствии с п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», под обычной хозяйственной деятельностью следует понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичными видами деятельности. К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки по приобретению обществом сырья и материалов, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций.

Анализируя документы в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Промрегионбанк» и ООО «Томскоблстрой», выполняющее работы по строительству жилого дома по адресу: /__/, заключили кредитные договоры 21.05.2014 и 31.08.2015 в связи с необходимостью привлечения денежных средств именно для целей строительства вышеуказанного объекта недвижимости, указав, что доказательств обратного стороной истца в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия с данными выводами согласиться не может, поскольку бремя доказывания совершения оспариваемой сделки в процессе такой деятельности лежит на ответчике. Суд в нарушение указанного возложил бремя доказывания на истца.

В соответствии с договорами об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/, заключенными между ООО «Промрегионбанк» (залогодержатель) и ЖСК «Черемушки» (залогодатель), последний обеспечивает своим недвижимом имуществом кредитные обязательства ООО «Томскоблстрой» перед ООО «Промрегионбанк», взятые для пополнения оборотных средств общества, при этом один из которых нецелевой.

В ходе рассмотрения дела участниками процесса не оспаривалось, что ООО «Томскоблстрой» вело, в том числе в период заключения оспариваемых сделок, строительство ряда объектов, в том числе в г. Стрежевом, что подтверждается материалами дела: разрешением на строительство, проектной декларацией и др. В июне 2016 года ООО «Томскоблстрой» отказался от дальнейшего строительства жилого дома, указав, что объект обществу не интересен, его строительство останавливается, что подтверждается протоколом общего собрания членов ЖСК от 11.06.2016. Участники процесса также не оспаривали, что дом обществом не достроен. Согласно пояснениям стороны истца и позиции председателя ЖСК «Черемушки» Щецко И.С., изложенной в отзыве на апелляционную жалобу, строительство дома осуществлялось за счет разных средств, в том числе значительная часть работ выполнена Загородним С.А. и Е. хозспособом, с участием иных организаций, что подтверждается разрешением на строительство № /__/ от 25.10.2013, постановлением инспекции госстройнадзора Томской области № 123-15-ПСТ1 от 17.11.2015 о привлечении застройщика Загороднего С.А.

Однако ответчиком не представлено доказательств в подтверждение того, как предоставленные денежные средства по вышеуказанным кредитным договорам были использованы для строительства указанного дома, их размер, целевое использование средств по целевому траншу, а также, что денежные средства были израсходованы по кредитам ООО «Томскоблстрой» на текущую, хозяйственную деятельность именно ЖСК «Черемушки» и в каком объеме.

При этом имеющиеся в материалах дела справка о стоимости выполненных работ и затрат, акты о приемке выполненных работ, подписанные директором ООО «Томскоблстрой» С. и председателем ЖСК «Черемушки» (одновременно заместитель директора ООО «Томскоблстрой») Х., не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, поскольку представлены в копиях, незаверенных надлежащим образом.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа.

При указанных обстоятельствах, ответчиком в соответствии с требованиями п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» доказательств и убедительных доводов того, что договоры об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/ совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности, в материалы дела не представлено.

Само по себе то, что Устав ЖСК «Черемушки» не содержит указаний того, что к исключительной компетенции общего собрания участников относится, в том числе принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения кооперативом прямо или косвенно имущества, не говорит о том, что правление ЖСК вправе принимать решение о заключении (одобрении) крупной сделки, поскольку противоречит ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, и не говорит о том, что сделки совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Учитывая, что залог обеспечивал обязательства не кооператива, а ООО «Томскоблстрой», сделать вывод о том, что договоры об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/ заключены в процессе обычной хозяйственной деятельности кооператива, в отсутствие тому доказательств, нельзя.

При указанных обстоятельствах, и поскольку решений об одобрении оспариваемых крупных сделок общим собранием кооператива не принималось, то оспариваемые сделки являются недействительными, поскольку противоречит требованиям закона, определяющего необходимость принятия решения об одобрении крупных сделок.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что истец не обладает правом на обращение в суд с настоящим иском, поскольку не обладает нужным процентом от общего числа голосов, на основании п. 4 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции, не подлежащей применению к правоотношения возникшим, в момент заключения сделок.

Закон, действовавший в редакции на момент заключения спорных сделок 27.07.2015 и 31.08.2015, не предусматривал ограничения участников общества на оспаривание крупной сделки количеством принадлежащих ему голосов не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

В абзаце четвертом пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» разъяснено, что правом на предъявление подобного иска обладают как общество, так и его участники (акционеры).

Более того, судом неверно установлено, что Чулановой Г.В. принадлежит 0,98 % голосов от общего числа голосов кооператива.

Так, из анализа положений п.1 ст.117 ЖК РФ следует, что количество голосов определяется количеством членов ЖСК.

Согласно п. 5.4 Устава ЖСК «Черемушки» каждый пайщик имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Член кооператива, имеющий несколько паенакоплений в кооперативе, эквивалентных соответствующему числу жилых или нежилых помещений, обладает на общем собрании количеством голосов, равным принадлежащим ему паенакоплениям. Таким образом, количество голосов в кооперативе согласно Уставу определяется количеством паев (один пай – один голос), а количество паев приравнивается к количеству жилых или нежилых помещений в доме (один пай – одна квартира). Согласно разрешению на строительство, а также фактически в доме имеется 90 квартир (жилых помещений) и не имеется ни одного нежилого помещения, следовательно, количество паев и, соответственно голосов не может быть более 90 при оплате паев за все квартиры. Следовательно, количество голосов Чулановой Г.В. не может быть менее 1 пая из 90 возможных, а составляет 1,11% голосов из общего числа голосов, что более 1%. Кроме того, на момент заключения спорных договоров паями, а следовательно, голосами в ЖСК обладали: Е., - 6 паев, Загородний С.А. – 6 паев, Чуланова Г.В. – 1 пай, что подтверждается договорами паенакопления. Доказательств того, что иные лица выплачивали вступительный и паевой взносы на заключение спорных сделок материалы дела не содержат. Таким образом, на момент заключения спорных сделок у истца было 7,69% (100% : 13 паев).

В ст. 121 ЖК РФ указано, что гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В ст. 113 ЖК РФ указаны требования, предъявляемые к содержанию Устава жилищного кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему кодексу, другим федеральным законам положения.

Так, в Уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива (п.1).

Из анализа указанных норм следует, что лицо, не внесшее вступительный взнос, не может являться членом кооператива.

Аналогичное содержится в п. 7.2, 7.5, 7.6 Устава ЖСК «Черемушки», согласно которым граждане или юридические лица, желающие вступить в члены кооператива, подают заявление в письменной форме о приеме в члены кооператива в правление кооператива на имя председателя правления кооператива. Заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членом жилищного кооператива. Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива.

Вместе с тем материалы дела не содержат доказательств, что Х. вносил вступительные взносы в ЖСК «Черемушки». При этом ни сам Х., ни другие участники процесса в ходе рассмотрения дела не оспаривали, что Х. вступительные взносы в кооператив не вносил.

Однако, как следует из протокола № 5 общего собрания участников ЖСК «Черемушки» от 16.04.2014, Х. принят в члены ЖСК «Черемушки» на основании заявления о вступлении в члены кооператива от 15.04.2014, что прямо противоречит законодательству. Таким образом, доводы жалобы о том, что Х. не вносил взносы в кооператив и, соответственно, не мог являться членом кооператива, обоснованны, в то время как выводы суда о том, что каких-либо сведений относительно неуплаты вступительного взноса Х. при вступлении в члены кооператива в материалах дела не имеется, не основаны на материалах дела и фактических обстоятельствах.

Протоколом № 6 заседания правления кооператива «Черемушки» № 1 от 30.05.2014 Х. принят в состав правления кооператива, а на основании протокола № 7 собрания правления ЖСК «Черемушки» 06.06.2014 Х. назначен председателем правления кооператива.

В соответствии с частью 1 статьи 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Согласно части 1 статьи 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

С учетом положений указанных норм Х., не внесший вступительный и паевый взносы, не мог являться членом кооператива, соответственно, членом правления и председателем.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 90, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 09.12.1999 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», которые, исходя из аналогии права, подлежат применению и к спорным правоотношениям, в случаях, когда стороны, участвующие в рассматриваемом судом споре, ссылаются в обоснование своих требований или возражений по иску на решение общего собрания участников общества, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов (с нарушением компетенции этого органа, при отсутствии кворума и т.д.), суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона.

В ходе рассмотрения настоящего дела сторона истца ссылалась в обоснование своих требований, что протоколом № 5 общего собрания участников ЖСК «Черемушки» от 16.04.2014 Х. принят в члены ЖСК «Черемушки», протоколом № 6 заседания правления кооператива «Черемушки» № 1 от 30.05.2014 принят в состав правления кооператива, а на основании протокола № 7 собрания правления ЖСК «Черемушки» Х. назначен председателем правления кооператива.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что протоколы № 5,6,7 о принятии Х. в члены ЖСК «Черемушки», в состав правления кооператива и об избрании председателем правления ЖСК «Черемушки» соответственно не имеют юридической силы.

Кроме того, согласно п. 2.10 договоров об ипотеке № /__/ от 27.07.2015 и № /__/ от 31.08.2015 право залога распространяется на все здания, сооружения, помещения, находящиеся на данном земельном участке в настоящее время и которые будут построены в будущем на данном земельном участке.

Сторона истца в исковом заявлении, в объяснениях при рассмотрении настоящего дела, в апелляционной жалобе указывает на то, что ООО «Томскоблстрой» в июне 2016 году отказалось от строительства дома по /__/, что подтверждается протоколом общего собрания членов ЖСК от 11.06.2016. В настоящее время дом достраивается иной организацией за счет иных средств.

Договор залога (ипотеки) - это сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество - на земельный участок по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, на котором в настоящее время достраивается дом, то нельзя не согласиться, что оспариваемые сделки нарушают, в том числе и права и охраняемые законом интересы истца как члена ЖСК «Черемушки», поскольку могут повлечь за собой неблогоприятные последствия, в том числе возможностью отчуждения квартиры, за которую она полностью внесла денежные средства в размере ее стоимости, так как в силу п. 2.10 договоров об ипотеке № /__/ от 27.07.2015 и № /__/ от 31.08.2015 право залога распространяется на все здания, сооружения, помещения, находящиеся на данном земельном участке в настоящее время и которые будут построены в будущем на данном земельном участке.

При этом судебная коллегия приходит к вывод о том, что другая сторона сделки должна была знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, поскольку при рассмотрении настоящего дела представители ООО «Промрегионбанк» не оспаривали, а также указано в возражениях на апелляционную жалобу, что данные сделки являются крупными, то, соответственно, ООО «Промрегионбанк», действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, должен был установить несоблюдение порядка одобрения крупной сделки. В частности, ООО «Промрегионбанк» знал о том, что спорные сделки являлись крупными и требовали одобрения, это было для общества очевидно, поскольку ООО «Промрегионбанк» в ходе рассмотрения дела признавало, равно как все участники процесса, что сделки являлись крупными.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» указано, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее: наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки; нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), то есть факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что в ходе судебного разбирательства истцом доказаны обстоятельства, перечисленные в п. 3 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 16.05.2014 N 28, а именно: что спорные сделки об ипотеке № /__/ от 27.07.2015 и № /__/ от 31.08.2015 являются крупными, порядок одобрения сделки нарушен, совершение сделки может повлечь неблагоприятные последствия для истца, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделок недействительными постановлены с нарушением норм материального права без учета юридически значимых обстоятельств, в связи с чем решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Чулановой Г.В. о признании оспариваемых сделок недействительными.

Таким образом, при указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу ст. 173.1 ГК РФ сделки об ипотеке от 27.07.2015 № /__/ и от 31.08.2015 № /__/ совершены без соответствующего одобрения, что влечет их недействительность.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела участники процесса не оспаривали, что Х. являлся заместителем директора ООО «Томскоблстрой», тем самым судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Х. являлся одним из руководителей ООО «Томскоблстрой» и заинтересованность в заключении кредитных договоров для привлечения денежных средств имелась.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности для обращения в суд для оспаривания договоров об ипотеке, заключенных в 2015 году, не пропущен.

Судебная коллегия соглашается с тем, что истцом Чулановой Г.В. срок не пропущен, поскольку о совершении договоров стало известно ей 30.03.2017.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что договоры об ипотеке № /__/ от 27.07.2015 и № /__/ от 31.08.2015, заключенные между ЖСК «Черемушки» и ООО «Промрегионбанк», являются недействительными, то подлежат исключению из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записей № /__/ об ипотеке земельного участка по адресу: /__/, и № /__/ об ипотеке земельного участка по адресу: /__/.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении исковых требований Чулановой Галины Васильевны.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Томска от 31 октября 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Чулановой Галины Васильевны удовлетворить.

Признать недействительными договоры об ипотеке № /__/ от 27.07.2015 и № /__/ от 31.08.2015, заключенные между ЖСК «Черемушки» и ООО «Промрегионбанк».

Решение является основанием для исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записей № /__/ и № /__/ об ипотеке земельного участка по адресу: /__/.

Председательствующий

Судьи: