Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 - ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 20 ноября 2014 г. по делу по иску ФИО3 , ФИО4, ФИО5 , ФИО19 , ФИО18 , ФИО6 , ФИО20 , ФИО7 , ФИО8 , ФИО9, ФИО10 , ФИО11, ФИО12 , ФИО13, ФИО14 , ФИО15, ФИО16, ФИО17 к ООО «Новый город», ФИО1 о признании недействительным инвестиционного договора, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом.

Заслушав доклад судьи М.В. Дедюевой, объяснения представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, объяснения представителей истцов - М.П. Зиновьевой, Е.С. Кочетковой, объяснения истцов ФИО18, ФИО19, ФИО8, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истцы, являясь владельцами квартир № № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, обратились в суд к ООО «Новый город» с иском об устранении препятствий в пользовании помещениями подвала дома путем передачи собственникам жилых помещений в указанном доме ключей от дверей, расположенных на входах в подвал, обязании освободить данные помещения от складируемых строительных материалов в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу и взыскании расходов по уплате госпошлины, мотивируя тем, что подвале дома расположены общедомовые коммуникации (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, электрические сети и т.д.). Собственники квартир не имеют возможности владеть и пользоваться подвалом. ООО «Новый город» препятствует им в свободном доступе туда, закрыв двери в подвал на замки. Ключи от запорных устройств ответчик отказывается передать как собственникам жилых помещений, так и управляющей компании ООО УК «Мегаполис». Кроме того, в настоящее время в помещениях подвала ООО «Новый город» осуществляет складирование строительных материалов, то есть незаконно пользуется принадлежащим им недвижимым имуществом.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Костромской области, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации г. Костромы, ФИО1 был привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

В ходе рассмотрения дела истцы требования неоднократно уточняли, окончательно просили признать недействительным (ничтожным) инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Новый город» и ФИО1, обязать ООО «Новый город» устранить препятствия в пользовании помещениями подвала многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> путем передачи ключей от дверей, расположенных на входах в подвал, представителю собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме - ФИО14, обязать ООО «Новый город» и ФИО1 за свой счет снести перегородки из пеноблоков, возведенные в подвале указанного многоквартирного дома, и привести подвал в соответствие с разрешительно-проектной документацией, согласованной с администрацией г. Костромы в лице уполномоченных органов, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать с ООО «Новый город» и ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований дополнительно указали, что ООО «Новый город» и ФИО1 представили в подтверждение возражений против исковых требований заключенный между ними инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ по поводу нежилых помещений в цокольном этаже дома, которые будут созданы при строительстве и должны перейти в собственность ФИО1. Данный договор является ничтожной сделкой. На момент заключения инвестиционного договора в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией у ООО «Новый город» отсутствовало право на строительство объекта инвестиций - нежилого помещения в цокольном этаже, проектная документация предполагала строительство техподвала. Из представленной ответчиком изменённой проектной документации, датированной ..... годом, следует, что в подземной части многоквартирного жилого дома располагается цокольный этаж высотой 2,7 м. Данные изменения ни с кем не согласованы, обязательная государственная экспертиза в связи с увеличением количества этажей не проведена. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют нежилые помещения в цокольном этаже, а также отсутствуют сведения о наличии цокольного этажа. При таких обстоятельствах ООО «Новый город», заключая инвестиционный договор с ФИО1, распорядилось имуществом, право на которое не имело, и впоследствии данное право не возникло.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 20 ноября 2014 г. постановлено:

Признать недействительным инвестиционный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Новый город» и ФИО1 .

Обязать ООО «Новый город» устранить препятствия в пользовании помещениями подвала многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> путем передачи ключей от дверей, расположенных на входах в подвал, представителю собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме - ФИО14

Обязать ООО «Новый город» за счет собственных средств снести перегородки из пеноблоков, возведенные в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, привести подвал в соответствие с разрешительно-проектной документацией, согласованной с администрацией города Костромы в лице уполномоченных органов, в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении исковых требований к ФИО1 о сносе перегородок, возведенных в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, и приведении подвала в соответствие с разрешительно-проектной документацией, согласованной с администрацией города Костромы в лице уполномоченных органов, отказать.

Взыскать с ООО «Новый город» государственную пошлину в пользу ФИО3 , ФИО4 , ФИО5 , ФИО19 , ФИО18 , ФИО6, ФИО20 , ФИО7 ФИО8 , ФИО9 , ФИО10, ФИО11, ФИО12 , ФИО13 , ФИО14 , ФИО15 , ФИО16 , ФИО17 по <данные изъяты> руб. в пользу каждого.

Взыскать с ФИО1 пользу ФИО3 , ФИО4 , ФИО5 , ФИО19 , ФИО18, ФИО6 , ФИО20 , ФИО7 , ФИО8 , ФИО9 , ФИО10 , ФИО11, ФИО12 , ФИО13 , ФИО14 , ФИО15 , ФИО16 , ФИО17 по <данные изъяты> руб. в пользу каждого.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 просит решение суда полностью отменить и прекратить производство по делу. Указывает, что инвестиционный договор, заключенный между ФИО1 и ООО «Новый город» ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ предполагали инвестирование в строительство нежилых помещений в подвальном помещении многоквартирного жилого дома. Каким образом застройщик будет реализовывать свои права и обязанности по инвестиционному договору в плане составления проектной документации и проведения строительных работ, инвестор контролировать не должен. Итогом исполнения такого договора является выполнение обязательств, которые указаны в инвестиционном договоре по передаче объекта инвестирования. Данную обязанность ООО «Новый город» выполнило, а ФИО1 как инвестор, со своей стороны, исполнил обязанность по внесению оплаты по данному договору. Между сторонами договора претензий друг к другу не имеется. На момент заключения оспариваемого истцами инвестиционного договора прав собственности ни на одну квартиру в многоквартирном жилом доме зарегистрировано не было, соответственно, прав на общее имущество в многоквартирном жилом доме у участников долевого строительства, заключивших договоры на строительство квартир, также еще не возникло, соответственно, договор на инвестирование строительства нежилых помещений в подвале дома ООО «Новый город» имело право заключить. Договор не может быть признан недействительной сделкой только ввиду того, что проектная документация, вносившая изменения в изначальный проект, отсутствует в Управлении территориального планирования. Как показывает практика, в процессе строительства объектов недвижимого имущества проектная документация может неоднократно изменяться и внесение таких изменений не является нарушениями прав участников долевого строительства. Более того, данная проектная документация в силу требований п. 3 ч. 2 ст. 49 Гр.К РФ не должна проходить экспертизу, т.к. по строительным СНиПам 31-01-2003; 31-02-2003, указанным в возражениях на исковое заявление, направленном ООО «Новый город», в данном многоквартирном жилом доме подвальное помещение не считается надземным этажом. Кроме того, в ходе судебного разбирательства по итогам исследованных в судебном заседании материалов, пояснений эксперта следует, что нежилые помещения подвала, являющиеся предметом инвестиционного договора, могут являться отдельными объектами инвестирования, т.к. могут использоваться автономно и иметь самостоятельное функциональное назначение для использования под магазин, офис и т.п. Данный вывод можно сделать, т.к. в судебном заседании и по заключениям экспертизы выяснено, что были установлены перегородки из пеноблоков, при этом конструктивные элементы затронуты не были. Считает, что судом дана неверная оценка о необходимости оформления документально выполненной перепланировки. При этом самовольными данные перепланировки не признаны и инженерных коммуникаций в них нет. В соответствии с ч.4 п.17 ст. 51 ГР.К РФ выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и ( или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, на данные нежилые помещения имеются кадастровые паспорта, следовательно, они состоят на учете в государственном кадастре недвижимости. Нарушений прав собственников жилых помещений данного многоквартирного жилого дома не произведено, т.к. свободный доступ к коммуникациям дома имеется, что не оспорено жильцами и экспертами, а помещения подвала и должны предоставляться собственникам именно в той части, которая необходима для обслуживания коммуникационных сетей. Использование иных помещений, не предназначенных для обслуживания таких сетей, может быть реализовано застройщиком путем заключения инвестиционных договоров с последующей передачей их инвесторам, доказательств обратного или ссылок на действующее законодательство, свидетельствующих об обратном, в решении суда не приведено.

В отзыве относительно апелляционной жалобы истцы ФИО3, ФИО18, ФИО20, ФИО16, ФИО15, адвокат М.П. Зиновьева, действуя как представитель истцов ФИО5, ФИО19, ФИО8, ФИО10, ФИО9, Е.Д. Постольного, ФИО14, адвокат Е.С. Кочеткова, действуя как представитель истцов ФИО4. ФИО6, ФИО21, ФИО12, ФИО13, ФИО17, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 -ФИО2 - без удовлетворения.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Управление Росреестра по Костромской области решение суда полагает законным и обоснованным.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО2 в суде апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Представители истцов - адвокаты М.П. Зиновьева и Е.С. Кочеткова, истцы ФИО18, ФИО19, ФИО8 в суде апелляционной инстанции полагали апелляционную жалобу подлежащей отклонению.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы гражданского дела, проектную документацию, отзыв и возражения относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного решения, вынесенного в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Новый город» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, стр.2 (по Генеральному плану), которому после ввода в эксплуатацию присвоен адрес: <адрес>.

Истцы являются собственниками квартир в вышеуказанном многоквартирном доме, права на которые приобрели на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «Новый город», а именно, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО3, ФИО4, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО5, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО6, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО20, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО21, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО8, договора от ДД.ММ.ГГГГ - Е.Д. Постольный, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО12 и ФИО13, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО14, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО15 и ФИО16, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО17, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО19, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО18, договора от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО9 и ФИО10.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новый город» заключило инвестиционный договор № с ФИО1 и ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которыми инвестор ФИО1 принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, стр.2 (по Генеральному плану) путем инвестирования строительства объекта за счет собственных средств, а застройщик ООО «Новый город» по окончании строительства передает инвестору в цоколе дома нежилое помещение № общей площадью ... кв.м. и нежилое помещение № общей площадью ... кв.м.

Во исполнение условий инвестиционного договора № ООО «Новый город» передало ФИО1 нежилые ломещения № и № в вышеуказанном доме, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности ФИО1 на эти объекты недвижимости не зарегистрировано.

Разрешая спор, суд обоснованно посчитал, что подземная часть дома имеет функциональное назначение - техподполье. При этом суд правомерно учитывал сведения проектной документации, разработанной ООО «БЭСТ», по которой строительство цокольного этажа в доме не предусматривалось, предусматривалось строительство техподполья проектной высотой 1,8м. от пола до потолка. Верно принял суд во внимание и то, что разрешения на строительство и разрешение на ввод вышеуказанного дома в эксплуатацию составлены в соответствие с проектной документацией ООО «<данные изъяты>». Довод ответчиков о том, что жилой дом строился в соответствии с проектной документацией ЗАО «<данные изъяты>», предусматривающей строительство цокольного этажа в доме, правильно отклонены судом, т.к. изменений в проектной документации, изначально разработанной ООО «<данные изъяты>», на момент приемки дома в эксплуатацию произведено не было. С учетом того, что при приемке дома в эксплуатацию не было отмечено того, что вместо технического подполья в доме выстроен цокольный этаж, суд пришел к выводу, что обустройство цокольного этажа и нежилых помещений № и № в нем имело место после приемки дома в эксплуатацию. Доказательств того, что строительство цокольного этажа было выполнено до ввода дома в эксплуатацию и, соответственно, приемка дома в эксплуатацию произведена с нарушениями, ответчиками не представлено.

Поскольку в подземной части дома располагаются общие инженерные коммуникации дома с устройствами для их обслуживания, что ответчиками не оспаривается, суд правильно посчитал, что в связи с техническим характером использования подземное помещение оно предназначено для обслуживания более одной квартиры дома, подлежит включению в состав общих помещений дома на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома. При этом, отклоняя довод ответчиков о нахождении коммуникаций лишь в части техподполья, суд правомерно указал, что данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии необходимости использования всего техподполья для обслуживания дома, доказательств отсутствия такой необходимости ответчиками не приведено. Техподполье при расположении коммуникаций лишь в его части не утратило предназначения, свойственного всему подвалу как общедомовому имуществу - обслуживать инженерно-технические коммуникации дома.

При рассмотрении дела по существу судом первой инстанции дана верная оценка и возражению со стороны ответчика о том, что подземная часть дома выстроена не за счет средств дольщиков, а за счет средств инвестора - ответчика ФИО1 и что дольщики не производили оплату строительства подземной части дома отдельно от оплаты квартир. В этой связи суд правильно отметил, что данный довод не имеет правового значения для приобретения истцами права собственности на общее имущество дома, т.к. проанализировав законодательство, регулирующее правоотношения в связи с заявленными требованиями ( ст., ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, п.2 ст. 2, п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы по сути сводятся к тому, что внесением изменений в проектную декларацию и строительством цокольного этажа вместо технического подполья с помещениями №№ в подземной части дома, подлежащими передаче ФИО1 в силу инвестиционного договора права участников долевого строительства на общее имущество в многоквартирном жилом доме не нарушались. Между тем с этим согласиться нельзя, поскольку строительство и последующая передача ФИО1 помещений №№ и № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. соответственно уменьшают площадь мест общего пользования, которые будут принадлежать владельцам квартир дома на праве общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса, правильно признал недействительным инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Новый город» и ФИО1, указав, что передача в собственность инвестору нежилых помещений многоквартирного дома, являющихся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, т.к. такое условие не соответствует закону и нарушает права собственников расположенных в нем жилых помещений. Истцы при заключении договоров долевого участия, ознакомившись с проектной документацией, имели все основания полагать, что в общей долевой собственности владельцев квартир дома будет находится помещение подвала в целом, а не его часть.

Суд первой инстанции при разрешении спора на основании собранных по делу доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ., установил, что подземная часть многоквартирного дома по указанному адресу не соответствует разрешениям на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ., т.к. ответчик ООО «Новый город» увеличил объем помещений подвальной части здания с <данные изъяты> куб.м. до <данные изъяты> куб.м., увеличил высоту ( от пола до потолка) с 1,8м. до 3,0м., возвел перегородки из пеноблоков. Также судом было установлено, что ответчик ООО «Новый город» удерживает ключи от дверей, расположенных на входах в подвал, не передавая их собственникам жилых помещений дома.

Правомерно посчитав, что указанные нарушения подлежат устранению в силу ст. ст. 209, 304 Гражданского кодекса, суд первой инстанции принял обоснованное решение о возложении на ООО «Новый город» обязанности по передаче ключей, сносу перегородок, приведению подвала в соответствие с разрешительно-проектной документацией, согласованной с администрацией г. Костромы в лице уполномоченных органов с установлением срока для сноса перегородок и приведения подвала в соответствие в течение 30-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Имеющиеся в апелляционной жалобе возражения относительно возложения на ООО «Новый город» данных обязанностей не могут быть приняты как несостоятельные, основанные на утверждении о том, что собственники квартир дома вправе пользоваться лишь той подземной частью дома, где непосредственно расположены коммуникации, что в рассматриваемой ситуации является ошибочным.

Таким образом, решение суда, являясь законным и обоснованным, отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 20 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 - ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: