Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Спрыгиной О.Б. дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – Шумного ОС на решение Володарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости дома и земельного участка.

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости.

Иск мотивирован тем, что по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ года обнаружены недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, о которых продавец не сообщил истцу при приобретении дома, а именно: внутри жилого дома на наружных стенах и внутри помещений возникла плесень. Для предотвращения дальнейшего возникновения плесени в жилом доме необходимо выполнить строительные работы: устроить приточно-вытяжную вентиляцию, утеплить чердачное перекрытие крыши, выполнить вертикальную гидроизоляцию фундамента, выполнить монтажные работы по устройству «теплых полов». Согласно условиям договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли соглашение о цене земельного участка и жилого дома. Общая стоимость жилого дома и земельного участка установлена продавцом в размере 1 350 000 руб., из которых 1 000 000 руб. стоимость жилого дома и 350 000 руб. стоимость земельного участка, которые оплачены истцом в полном объеме. Поскольку на момент приобретения объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ имелись скрытые недостатки конструкций фундамента жилого дома, которые покупателем в ходе визуального осмотра жилого дома не могли быть обнаружены, и эти недостатки не были оговорены продавцом, истец просил взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 546 860 руб. 38 коп. в счет уменьшения покупной стоимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, ее представители ФИО4 и ФИО5 исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать.

Решением Володарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО3 ставит вопрос об отмене постановленного по делу решения суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

На заседание судебной коллегии ответчик ФИО2, надлежаще извещенная о судебном заседании не явилась, ее представитель ФИО4, согласно заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Учитывая надлежащее извещение сторон, в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав докладчика по делу, выслушав истца ФИО1, его представителя Шумного ОС, поддержавших доводы жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение Володарского районного суда Астраханской области от 01 августа 2017 года указанным требованиям не отвечает.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 1 350 000 рублей.

Согласно п. 9 договора продавец обязался передать указанный жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии как они есть на день подписания договора - в пригодном для проживания состоянии. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемого жилого дома, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора - наступают последствия, предусмотренные ст. ст. 475, 480 ГК РФ. Если недостатки в качестве являются скрытыми и продавец на момент заключения договора об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности.

Указанный договор был подписан сторонами и прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Обращаясь в суд с иском, истец просил уменьшить продажную цену недвижимого имущества в связи с наличием скрытых недостатков в жилом доме, обнаруженных после совершения сделки купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Судом по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Астраханская лаборатория судебной экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ№, причины возникновения плесени в жилом доме по адресу: <адрес>: 1) недостаточная тепловая изоляция наружных стен; 2) недостаточная тепловая изоляция перекрытия дома; 3) недостаточная тепловая изоляция пола жилого дома; 4) отсутствие фронтонных козырьков крыши; 5) отсутствие вентиляции в жилом доме; 6) отсутствие гидроизоляции пола; 7) не эффективно выполненная гидроизоляция фундамента; 8) некачественная заделка окон при их монтаже; 9) плохо организованный отвод атмосферных осадков от фундамента жилого дома: отсутствие части отмостки, несоблюдение уклона отмостки при её устройстве.

Недостаточная тепловая изоляция наружных стен, недостаточная тепловая изоляция перекрытия дома, недостаточная тепловая изоляция пола, отсутствие гидроизоляции пола, не эффективно выполненная гидроизоляция фундамента, плохая герметизация оконных блоков являются скрытыми недостатками; отсутствие вентиляции в жилом доме, отсутствие фронтонных козырьков крыши не являются скрытыми недостатками.

Для устранения причин возникновения плесени в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> необходимо выполнить следующие работы: выполнить гидроизоляцию пола и несущих стен, выполнить теплоизоляцию (утепление) пола в соответствие с проведенным техническим расчетом, выполнить теплоизоляцию (утепление) перекрытия в соответствии с проведенным теплотехническим расчетом, выполнить теплоизоляцию (утепление) наружных стен в соответствии с проведенным теплотехническим расчетом, выполнить скат от выступающей части фундамента, герметизация и утепление оконных проемов, устройство фронтонных козырьков крыши, выполнить отмостку здания с соблюдением необходимого уклона.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку фактически заявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ в суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, избранный им способ защиты должен привести к восстановлению нарушенного материального права или защите законного интереса истца.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 ГПК РФ, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Статьей 150 ГПК РФ определены задачи подготовки дела к судебному разбирательству и предусмотрен перечень подготовительных действий, которые надлежит совершить судье в этой стадии процесса.

Судья разъясняет сторонам их процессуальные права, опрашивает истца или его представителя по существу заявленных требований и предлагает, если это необходимо, представить дополнительные доказательства в определенный срок, опрашивает ответчика по обстоятельствам дела, выясняет, какие имеются возражения относительно иска и какими доказательствами эти возражения могут быть подтверждены.

Выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания.

В случае недостаточности доказательственной базы для вынесения законного и обоснованного решения суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела ( п.1 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п.2 ч2 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч.2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом первой инстанции не в полном объеме определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и не исследованы установленные судом юридически значимые обстоятельства дела, судебная коллегия предложила участникам процесса представить дополнительные доказательства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцом в обоснование заявленных требований предоставлено заключение эксперта ООО «Астраханская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам оценочно-строительного исследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на предмет определения рыночной стоимости дома с учетом скрытых недостатков.

Согласно заключению ООО «Астраханская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом данных заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в спорном жилом доме имеются следующие недостатки, которые носят скрытый характер: недостаточная тепловая изоляция наружных стен, недостаточная тепловая изоляция перекрытия дома, недостаточная тепловая изоляция пола, отсутствие гидроизоляции пола, некачественно выполненная гидроизоляция фундамента, плохая герметизация оконных блоков.

Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом скрытых недостатков, установленных при производстве комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, проведенной в рамках дела составляет 831667 рублей.

Судебная коллегия принимает заключение эксперта в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, содержит подробное описание исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Оснований не доверять выводам эксперта у судебной коллегии не имеется, эксперт, проводивший экспертизу имеет необходимую квалификацию, обстоятельства заинтересованности в исходе дела не установлены.

Доказательств, указывающих на недостоверность, противоречивость экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы не представлено, оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется.

Установив, что по договору купли-продажи ответчик передал истцу жилой дом с недостатками, которые не оговорены договором и являются скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре дома, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований об уменьшении покупной стоимости жилого дома.

Определяя размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в счет уменьшения покупной стоимости жилого дома, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома составила 1 000 000 руб., стоимость земельного участка - 350 000 руб.

Рыночная стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом скрытых недостатков в соответствии с заключением эксперта ООО «Астраханская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 831667 руб.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежные средства в счет уменьшения покупной цены жилого дома в размере 168 333 руб. (1000000 руб. – 831667 руб.).

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части уменьшения покупной стоимости жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Володарского районного суда Астраханской области от 01 августа 2017 года отменить в части, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить, снизив покупную стоимость жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 168333 (сто шестьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля в счет уменьшения покупной стоимости жилого дома.

В остальной части решение Володарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Шумного ОС – без удовлетворения.

Председательствующий: О.Б. Спрыгина

Судьи областного суда: И.Ю. Карпова

И.В. Егорова