Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Жабина Дениса Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР» о признании договора купли-продажи заключенным, проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «СПЕКТР» к Жабину Денису Александровичу о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Спектр» на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 февраля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителей ООО «Спектр» Фурсова Дмитрия Борисовича, Шаталова Михаила Анатольевича и Корешковой Альбины Викторовны, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Жабина Д.А. – Герцен Татьяны Викторовны, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Жабин Д.А. обратился в суд с иском к ООО «Спектр» о признании договора купли-продажи заключенным, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, прекращении права собственности ответчика на эти объекты недвижимости, истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что 28.09.2018 г. между ним и ООО «СПЕКТР», был заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами по адресу: (адрес). Согласно п.1.1 данного договора продавец обязалась передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: земельный участок площадью 15 244 кв.м., кадастровый №, наружный газопровод к котельной протяжённостью 280 кв.м., кадастровый №, заводоуправление площадью 591,6 кв.м., кадастровый №, склад металлический площадью 441,6 кв.м., кадастровый №, накопитель стальной площадью 433,6 кв.м., кадастровый №, здание корпуса цеха стиральных машин площадью 2286,6 кв.м., кадастровый №, гараж для автомашин площадью 261,3 кв.м., кадастровый №, компрессорная, котельная площадью 262,8 кв.м., кадастровый №, склад готовой продукции площадью 255,9 кв.м., кадастровый №, цех стиральных машин площадью 2086,3 кв.м., кадастровый №.

Согласно п.2.3 договора расчёт должен был производиться следующим образом:

10 604 808,98 руб. - путём внесения на расчётный счёт продавца, открытый в ООО КБ «Агросоюз», в сумме, достаточной для погашения по договору от (дата) № №;

- 5 395 191,02 руб. - наличными денежными средствами путём внесения в кассу или путём перечисления на расчётный счёт продавца в срок до 15.12.2018 г.

Договор был подписан сторонами и передан для регистрации в Управление Росреестра по Оренбургской области. Условия договора он выполнил полностью. Однако ответчик отказывается передать ему имущество. Просил:

- признать договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами от 28.09.2018 г. заключенным;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости

- прекратить право собственности ООО «СПЕКТР» на указанные объекты недвижимости и истребовать их из незаконного владения ООО «СПЕКТР».

ООО «СПЕКТР» обратилось со встречным иском к Жабину Д.А. о расторжении указанного договора купли-продажи, указав, что свои обязательства по оплате покупатель выполнил не в полном объёме, уклоняется от приёмки объектов.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что договор не имеет силы передаточного акта отчуждаемого имущества, передаточный акт документов и объектов будет составлен в день полного расчёта. Следовательно, передача объектов обусловлена полной оплатой со стороны покупателя.

Договор купли-продажи был сдан сторонами в Управление Росреестра по Оренбургской области для государственной регистрации перехода права собственности. Однако государственная регистрация была приостановлена ввиду непредставления акта (актов) приёма-передачи объектов. В связи с этим в адрес покупателя было направлено письмо с требованием произвести окончательный расчёт и подписать акт приёма-передачи объектов, которое оставлено без удовлетворения. В связи с уклонением покупателя от оплаты и приёмки имущества в адрес покупателя было направлено требование (претензия) о расторжении договора. Просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами от 28.09.2018 г., заключенный между ООО «СПЕКТР» и Жабиным Д.А.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 февраля 2019 года иск Жабина Д.А. удовлетворен частично. Суд произвел государственную регистрацию перехода права собственности к нему на указанные выше объекты недвижимости, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

В удовлетворении встречного иска ООО «Спектр» о расторжении договора купли-продажи отказал.

На указанное решение суда представителем ООО «Спектр» подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание не явился ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 28.09.2018 г. между ООО «СПЕКТР» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: земельный участок площадью 15 244 кв.м., кадастровый №, наружный газопровод к котельной протяжённостью 280 кв.м., кадастровый №, заводоуправление площадью 591,6 кв.м., кадастровый №, склад металлический площадью 441,6 кв.м., кадастровый №, накопитель стальной площадью 433,6 кв.м., кадастровый №, здание корпуса цеха стиральных машин площадью 2286,6 кв.м., кадастровый №, гараж для автомашин площадью 261,3 кв.м., кадастровый №, компрессорная, котельная площадью 262,8 кв.м., кадастровый №, склад готовой продукции площадью 255,9 кв.м., кадастровый №, цех стиральных машин площадью 2086,3 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: (адрес).

Согласно пункту 2 договора купли-продажи по соглашению сторон указанное имущество продавец продал, а покупатель купил за 16 000 000 руб. Расчёт производится следующим образом:

- в срок до 01.10.2018 г. покупателем уплачивается продавцу 10 604 808,98 руб. за счёт собственных средств путём внесения на расчётный счёт Продавца, открытый в ООО КБ «Агросоюз», в сумме достаточной для погашения ипотеки по договору от (дата). № №;

- 5 395 191,02 руб. будет оплачиваться продавцу наличными денежными средствами путём внесения в кассу или путём перечисления на расчётный счёт продавца в срок до 15.12.2018 г.

Пунктом 3.7 договора купли-продажи предусмотрено, что настоящий договор не имеет силу передаточного акта отчуждаемого имущества, передаточный акт документов и отчуждаемых объектов будет составлен в день полного расчёта согласно п.2.3 настоящего договора.

Указанный договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.

Приходные кассовые ордера № 703899 от 26.09.2018 г., № 704293 от 28.09.2018 г., мемориальные ордера № 1232038, № 1232039, № 1232040, 1232041 и № 1232042 от 28.09.2018 г. свидетельствуют о том, что ФИО1 оплачено соответственно 625 000 руб., 4 808,98 руб., 8 323 841,40 руб., 1 206 785,47 руб., 598 004,70 руб., 119 002,61 руб., 57 174,79 руб. в счёт погашения ссудной задолженности ООО «Спектр» по кредитному договору № № от (дата)

Из справки от 28.09.2018 г. усматривается, что ООО КБ «Агросоюз» просит прекратить залог спорных объектов, принадлежащих на праве собственности ООО «СПЕКТР», и предоставленных в залог ООО КБ «Агросоюз» по ипотеке, а также погасить регистрационную запись об ипотеке в связи с полным исполнением обеспечиваемых ипотекой обязательств.

Таким образом, обязательство покупателя по внесению части цены в размере 10 604 808,98 рублей исполнено своевременно и в полном объеме путем погашения долга ООО «Спектр» по кредитному договору.

28.09.2018г. указанный выше договор купли-продажи был сдан в Управление Росреестра по Оренбургской области для регистрации перехода права собственности к ФИО1

08.10.2018г. государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием акта приема-передачи указанного выше имущества, а затем на основании заявлений директора ООО «Спектр» от 28.11.2018г. такая регистрация была прекращена.

Подаче заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество предшествовало направление продавцом покупателю уведомления от 21.11.2018г. о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на включение ФИО1 в текст договора купли-продажи условий, которые сторонами сделки в ходе устных договоренностей не обсуждались.

После получения указанного уведомления – 23.11.2018г. ФИО1 обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости, ссылаясь на отказ продавца от такой регистрации. При этом, как следует из материалов дела, 07.11.2018г. ФИО1 обращался к продавцу с письмом, в котором просил сообщить ему банковские реквизиты для перечисления оставшейся цены по договору купли-продажи. Данное письмо получено директором продавца ФИО2, о чем имеется ее подпись на копии этого письма. Реквизиты для перечисления оставшейся суммы по договору покупателю представлены не были. Кроме того, как следует из сообщения ООО КБ «Агросоюз», где раньше имелся счет ООО «Спектр», с 07.11.2018г. у указанного банка отозвана лицензия на осуществление банковских операций, в связи с чем прекращены операции по счетам.

Указанные обстоятельства имели место до наступления срока внесения второй части платежа по договору купли продажи – 15.12.2018г.

Как следует из материалов дела, 18.01.2019г. остаток суммы в счет уплаты цены по договору купли-продажи в размере 5 355 191, 02 рублей внесен ФИО1 в депозит нотариуса г. Оренбурга А. в счет оплаты долга по договору купли-продажи.

Отказывая ООО «Спектр» в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи, суд со ссылкой на положения ст. ст. 10, 450 ГК РФ, пришел к верному вывод об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку не установил существенного нарушения условий договора со стороны покупателя ФИО1, напротив, установив злоупотребление правом со стороны продавца, направившего покупателю уведомление о расторжении договора, а также отказавшегося в Управлении Росреестра от регистрации перехода права собственности на спорное имущество, не дождавшись наступления срока внесения очередной части выкупной цены, с уплатой которой договор связывал необходимость передачи имущества.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Так, в соответствии со ст. 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, покупатель предпринимал попытки перечислить оставшуюся часть выкупной цены продавцу, однако в нарушение условий договора продавец направил уведомление о расторжении договора до наступления даты очередного платежа, сославшись на включение в договор купли-продажи неоговоренных ранее условий.

Однако, как следует из текста договора купли-продажи, сданного для государственной регистрации в Управление Росреестра, он подписан обеими сторонами, в том числе продавцом без каких-либо оговорок или замечаний. Таким образом, оснований для направления уведомления о расторжении договора 21.11.2018 года по основаниям, указанным в нем, у продавца не имелось.

Обращение ФИО1 в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности было связано с получением указанного выше уведомления о расторжении договора и обращением директора продавца в Управление Росреестра с заявлением о прекращении такой регистрации.

Повторное требование о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на нарушение покупателем срока внесения второй части платежа по договору купли-продажи, а также отказ покупателя от принятия спорного имущества, датировано 20.12.2018г., когда спор о принудительной регистрации перехода права собственности и обязании передать спорное имущество уже находился на рассмотрении суда. Указанное требование приобщено к встречному иску о расторжении договора.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что, первоначально заявляя о расторжении договора купли-продажи в уведомлении от 21.11.2018г., продавец указывал иные основания для расторжения договора, которые в силу закона не могли являться таковыми.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что продавец своими действиями способствовал возникновению долга ФИО1, не сообщая банковские реквизиты для перечисления выкупной цены, а также необоснованно заявив о расторжении договора 21.11.2018г. до наступления срока внесения второй части платежа. К моменту принятия судом первой инстанции решения по делу обязанность покупателя по уплате цены была исполнена надлежащим образом – путем внесения денег на депозит нотариуса, что в силу положений ст. 327 ГК РФ считается надлежащим исполнением.

Так, в соответствии с п.п.4 п.1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

К моменту наступления даты последнего платежа по договору дело уже находилось в производстве суда, в рамках которого продавцом был заявлен встречный иск о расторжении договора, что явно свидетельствовало об отказе продавца от принятия исполнения.

Таким образом, установлено, что со стороны покупателя не было допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, напротив, такие условия договора покупателем к моменту принятия судом решения были исполнены, другие основания для расторжения договора условиями договора купли-продажи установлены не были.

Ссылка представителей ООО «Спектр» на неисполнение ФИО1 обязанности принять спорное имущество, является необоснованной. В подтверждение намерения продавца передать имущество покупателю представителями ООО «Спектр» представлено письмо, адресованное ФИО1, с предложением принять имущество в период со 02.12.2018г. по 04.12.2018г. ФИО1 в ходе рассмотрения дела категорически отрицал получение данного письма. Кроме того, как было указано ранее, ко 02.12.2018г. иск об истребовании у продавца спорного имущества уже находился в производстве суда, что не свидетельствует о желании добровольно передать спорное имущество, а также об отказе покупателя указанное имущество принять.

Установив, что продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности к ФИО1 на спорное имущество, поскольку требует расторжения договора, по его заявлению была прекращена регистрация, суд первой инстанции обоснованно, со ссылкой на положения ст. 551 ГК РФ, принял решение о такой государственной регистрации.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении иска об истребовании спорного имущества у ООО «Спектр», суд со ссылкой на положения ст. 301 ГК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении таких требований, указав, что право истребовать имущество принадлежит только собственнику, каковым ФИО1 ввиду отсутствия регистрации за ним права собственности на спорное имущество не является.

Судебная коллегия с указанным выводом суда не соглашается ввиду следующего.

При рассмотрении спора суд не связан правильностью правового обоснования требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Из искового заявления ФИО1 не следует, что, заявляя требование об истребовании спорного имущества из владения ООО «Спектр», он ссылался на ст. 301 ГК РФ. В ходе рассмотрения дела его представитель (как следует из протоколов судебных заседаний) также не ссылался на указанную норму права. Судом первой инстанции не выяснялось правовое обоснование требования об истребовании спорного имущества. Даже в том случае, если бы такая ссылка имела место, суд не связан основанием иска, указанным истцом, и самостоятельно должен был применить норму права, подлежащую применению к спорным правоотношениям.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель ФИО1 на вопрос судебной коллегии сообщила, что, заявляя требование об истребовании имущества, ФИО1 фактически просил обязать ООО «Спектр» передать ему спорное имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, учитывая, что ФИО1 фактически был заявлен иск об обязании продавца передать спорное имущество, он должен был быть удовлетворен со ссылкой на приведенные выше нормы права. В противном случае требование о государственной регистрации перехода права собственности не могло быть удовлетворено.

Учитывая изложенное, решение суда в части отказа ФИО1 в иске об истребовании у ООО «Спектр» спорного имущества подлежит отмене с вынесением нового – об обязании ООО «Спектр» передать ФИО1 указанное имущество.

Судом первой инстанции обоснованно отказано ФИО1 в иске в части признания договора купли-продажи заключенным и прекращении права собственности ООО «Спектр» на спорное имущество, поскольку его права восстановлены принятием решения о государственной регистрации перехода права собственности, при которой право собственности прежнего собственника прекращается, а также об обязании передать спорное имущество. В указанной части решение суда не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Спектр» сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств, основаны на неправильном понимании норм материального права и выводов суда не опровергают.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п.4 п.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13.02.2019г. отменить в части отказа ФИО1 в иске об истребовании имущества. Принять в этой части новое решение, которым обязать ООО «Спектр» передать ФИО1 следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью 15 244 кв.м., кадастровый №, наружный газопровод к котельной протяжённостью 280 кв.м., кадастровый №, заводоуправление площадью 591,6 кв.м., кадастровый №, склад металлический площадью 441,6 кв.м., кадастровый №, накопитель стальной площадью 433,6 кв.м., кадастровый №, здание корпуса цеха стиральных машин площадью 2286,6 кв.м., кадастровый №, гараж для автомашин площадью 261,3 кв.м., кадастровый №, компрессорная, котельная площадью 262,8 кв.м., кадастровый №, склад готовой продукции площадью 255,9 кв.м., кадастровый №, цех стиральных машин площадью 2086,3 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: (адрес).

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Спектр» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи