Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александрова Д.М., Баташева Д.Н., Крауса А.А. к ООО "Особняк", Мункоеву Ч.Б. о признании права на доли в праве общей собственности,

по апелляционным жалобам представителей истцов – Максимова Е.В., Будаевой Э.Б.-Ж.

на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 10 августа 2020 года, которым постановлено:

Исковое заявление Александрова Д.М., Баташева Д.Н., Крауса А.А. к ООО "Особняк", Мункоеву Ч.Б. о признании права общей собственности на жилой дом и земельный участок оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Матвеевой Н.А., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционных жалоб, выслушав участников судебного разбирательства, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, истец Александров Д.М. просит признать за ним право собственности на блок жилого дома № ..., общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <...> и право общей долевой собственности на <...> долю земельного участка, общей площадью <...>, с кадастровым номером ... истец Баташев Д.Н. просит признать право собственности на блок жилого дома № ..., общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <...> и право общей долевой собственности на ... долю земельного участка, общей площадью ...., с кадастровым номером ...; истец Краус А.А. просит признать за ним право собственности на блок жилого дома № ... общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <...> и право общей долевой собственности на <...> долю земельного участка, общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ...

В обоснование заявленных требований указали, что .... между ООО «Особняк», Мункоевым Ч.Б. (застройщик) и Баташевым Д.Н., заключен предварительный договор, ... между застройщиком и Александровым Д.М., .... между застройщиком и Краус А.А., в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок с использованием финансирования покупателя и силами ООО «Особняк» осуществить строительство жилых помещений – блоков (со строительными номерами ...) по адресу: <...> на земельном участке, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер .... Истцами в соответствии с условиями указанных предварительных договоров в счет исполнения обязательств переданы застройщику в день подписания предварительного договора: .... 5500000 руб. Баташевым Д.Н., .... 5700000 руб. Александровым Д.М., .... 6500000 руб. Краус А.А.

Жилые помещения переданы истцам для проведения отделочных работ с передачей ответственности за сохранность, в настоящий момент находятся в их фактическом владении и пользовании. При заключении предварительного договора стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости помещения истцы выполнили, жилые помещения ответчиком переданы истцам, которые несут расходы, связанные с их содержанием, заключенные предварительные договоры содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. На основании ст.ст. 12, 130, 218, 219, 309, 310 ГК РФ просят иск удовлетворить.

Определением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по РБ и конкурсный управляющий ПАО БайкалБанк - ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Определением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ принято изменение предмета иска, истцы просят: признать за Александровым Д.М. 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...> и право общей долевой собственности на <...> долю земельного участка, общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ...; признать за истцом Баташевым Д.Н. <...> долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...> и право общей долевой собственности на <...> долю земельного участка, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... признать за истцом Краус А.А. ? долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...> и право общей долевой собственности на ? долю земельного участка, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ...

В судебное заседание истцы Александров Д.М., Баташев Д.Н., Краус А.А., ответчик Мункоев Ч.Б. не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов Будаева Э.Б.-Ж. заявленные исковые требования поддержала в полном объёме.

В судебном заседании представитель истца Краус А.А. – Максимов Е.В. исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что Краус А.А. заключил договор по результатам которого ему в собственность должно быть передано жилое помещение в жилом доме блокированной застройки, то есть договор участия в долевом строительстве, а не договор купли-продажи имущества, уже созданного к дате заключения предварительного договора.

В судебном заседании представитель ООО «Особняк» и ответчика Мункоева Ч.Б. по доверенности Морозов А.В. не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что ... г. между ООО «Особняк», Мункоевым Ч. Б. и Баташевым Д. Н. заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого Мункоев Ч.Б. обязался с использованием финансирования покупателя и силами ООО «Особняк» осуществить строительство (создание) жилых помещений - блоков по адресу: <...>, на земельном участке, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер: ....... аналогичный договор был заключен с Александровым Д. М., а ... с Краус А.А. Денежные средства покупателями по указанным договорам были уплачены в полном объеме. Обязательства Мункоева Ч.Б. и ООО «Особняк» по строительству жилых помещений фактически были исполнены. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего «БайкалБанк» (ПАО) Игумнова Т.Н. в судебном заседании пояснила, что во исполнение условий кредитного договора Банк выполнил свои обязательства и предоставил заемщику кредит на сумму 99,999,040 руб. ... в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Мункоевым Ч.Б. был заключен договор № ... об ипотеке (залоге недвижимости), (в редакции дополнительных соглашений <...>.), согласно п. 1.3 которого в ипотеку передан: земельный участок (категория земель - под индивидуальное строительство), площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <...>. Кадастровый №: ... Право залога распространяется на находящиеся (возведенные, возводимые) па вышеуказанном земельном участке здания/сооружения. Право собственности за Мункоевым Ч.Б. зарегистрировано ... Предварительные договоры купли-продажи между Истцами и Мункоевым Ч.Б. были заключены после возникновения ипотеки Банка и после того как Жилой дом уже был построен. На .... ни с одним истцом договор заключен не был с учетом заключения эксперта, соответственно, деньги на строительство данного объекта недвижимости истцами не передавались.

Третье лицо Управление Росреестра по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

Представитель истца Краус А.А. по доверенности - Максимов Е.В. в поданной апелляционной жалобе выражает несогласие с вынесенным решением указывая, что предметом предварительного договора является строительство (создание) жилого помещения, а не жилого дома, а застройщиком является ООО «Особняк». Согласно ... указанного предварительного договора создаваемое жилое помещение находится в жилом доме блокированной застройки находящегося в стадии строительства. Строительство осуществляется ООО «Особняк». Денежные средства 6 500 000 рублей, подлежащие оплате по договору были переданы Мункоеву Ч.Б. в день заключения договора, о чем составлена расписка.

Так как жилое помещение, переданное в собственность Краус А.А,, не поставлено Мункоевым Ч.Б, на кадастровый учет, сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, а в ЕГРН имеются сведения только о жилом доме, истец лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на жилое помещение в жилом доме.

Жилой дом, принадлежащий Мункоеву Ч.Б., в настоящий момент является жилым домом блокированной застройки, на основании п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ, что подтверждается Актом экспертного заключения от ... года.

С выводом суда первой инстанции о том, что право собственности на спорное жилое помещение не может быть признано за истцами на основании заключенных между сторонами предварительных договоров, поскольку договор не является договором долевого участия в строительстве, не согласны по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения решения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В данном случае Краус А.А. заключил договор, по результатам исполнения которого ему в собственность должно быть передано жилое помещение в жилом доме блокированной застройки, то есть, договор участия в долевом строительстве, а не договор купли-продажи имущества, уже созданного к дате заключения предварительного договора, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые Федеральным законом №214-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено, что истцы, в том числе, Краус А.А., свои договорные денежные обязательства исполнили полностью и надлежащим образом.

В предварительном договоре от ... года содержаться существенные условия договора купли-продажи, указано наименование и количество недвижимости, а также сведения позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Краус А.А.

По результатам проведенной экспертизы предварительного договора от ... года и передаточного акта, экспертом, проводившим экспертизу, не опровергнут факт заключения предварительного договора и передаточного акта, в указанную в них дату.

С выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания полагать, что внесенные истцами денежные средства были потрачены на строительство здания с кадастровым номером ... а строительство указанного здания осуществлялось на кредитные денежные средства, предоставленные третьим лицом, ПАО «БайкалБанк» также не согласен.

То, что акт приема-передачи о передаче Краус А.А. жилого помещения, квартиры №... расположенной в <...> был подписан в день заключения предварительного договора свидетельствует лишь, что Краус А.А. был передан объект незавершенного строительства.

На момент передачи Краус А.А. в жилом помещении отсутствовали перегородки, окна и двери, которые были установлены ответчиками позднее, на денежные средства истцов, что неоднократно заявлялось истцом в ходе рассмотрения искового заявления.

То, что жилой дом поставлен на кадастровый учет (...) и на него зарегистрировано (... право собственности на Мункоева Ч.Б. не подтверждает, что Мункоев Ч.Б. совместно с застройщиком исполнил свои обязательства в соответствии с заключенным предварительным договором и завершил строительство для Краус А.А. жилого помещения, площадью <...> кв.м.

Тем более, что в ходе рассмотрения исковых требований истца, ответчиком был представлен Акт, из которого следует, что фактически строительство жилого дома блокированной застройки было завершено в мае 2016 года, что подтверждает пояснения истца, данные в ходе рассмотрения настоящего спора.

С выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим способом защиты права собственника покупателя является требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю, также не согласен.

Истец лишен возможности требовать государственной регистрации перехода права собственности на имущество в судебном порядке, так как жилое помещение, переданное в собственность Краус А.А. в настоящее время не поставлено на кадастровый учет, сведения о нем отсутствуют в ЕГРН. То, что земельный участок на котором расположен жилой дом находится в залоге у третьего лица, ПАО «Байкалбанк», не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как силу п.2 ст.346 ГК РФ влечет иные последствия.

Представитель истцов по доверенности Будаева Э.Б.-Ж. в поданной апелляционной жалобе и дополнении к ней также просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела. Предметом предварительных договоров является участие истцов в долевом строительстве жилых помещений в малоэтажном жилом комплексе "<...>" по адресу: г.Улан-Удэ. ул. <...>

Поскольку заключенными истцами с ответчиками договорами были оформлены отношения сторон по участию истцов в долевом строительстве, к спорным правоотношениям применяются нормы ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Сторонами подписаны акты приема-передачи: от ... г. о передачеБаташеву Д.Н. жилого помещения, .... о передаче Александрову Д.М. жилого помещения, согласно которым в соответствии с договором продавец передал покупателям жилые помещения в том состоянии, в котором они находятся на день подписания настоящего акта. Жилые помещения истцам на ... были переданы в индивидуальном жилом доме, к которому не были подведены системы теплоснабжения, водоснабжения, канализации, кроме того, помещения были в черновом варианте (неоштукатуренные стены, отсутствовали перегородки в комнатах, не было санузлов, полов и потолков), без индивидуальной входной группы, дверей. Позже застройщиком были достроены входные группы, перегородки в жилом помещении, подведены системы технической инфраструктуры, то есть в индивидуальном жилом доме были произведены работы по переустройству и перепланировке. Таким образом, дом был приведен в соответствие с указанным в предварительных договорах назначением объекта «жилой дом блокированной застройки»

Жилой дом блокированной застройки и земельный участок, о признании права общей долевой собственности на которые просят истцы, находятся на территории, в отношении которой обществом "Особняк" осуществлялся единый проект комплексной застройки, в рамках которого единой строительной площадкой, транспортной и технической инфраструктурой (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, связь) объединены 8 (восемь) многоквартирных домов и 1 (один) жилой дом блокированной застройки.

При этом как денежные средства, полученные от участников долевого строительства в многоквартирных домах, так и денежные средства, полученные от истцов, также являющихся участниками долевого строительства, аккумулировались обществом "Особняк" и использовались для реализации проекта комплексной застройки именно как единого целого.

В обжалуемом решении суд принял во внимание, что между ПАО«Байкалбанк» и ООО «Особняк» был заключен кредитный договор на строительство малоэтажной застройки и посчитал, что спорный жилой дом построен на денежные средства, предоставленные банком, и не принял доводы истцов об их участии в финансировании строительства жилых помещений, в которых они проживают в настоящее время.

Вместе с тем, представленная ответчиком ООО «Особняк» в материалы дела Смета на строительство спорного объекта недвижимости, судом как доказательство подтверждения, что средств ПАО «БайкалБанка» было явно недостаточно для строительства малоэтажной застройки, не исследована, что, в конечном счете, повлияло на такой вывод суда.

Считает вывод суда, что ПАО «Байкалбанк» имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), выходит за пределы рассматриваемых исковых требований и не относится к заявленному иску, в связи с тем, что истцы в настоящем деле не заявляют исковых требований о признании залога недействительным или отсутствующим. Этот вопрос является предметом другого судебного спора.

Кроме того, истец не отрицал факта подписания дополнительного экземпляра договора не в дату заключения договора. В то же время истец подтверждает, что по факту передачи им денежных средств, Мункоевым Ч.Б. была выдана ему расписка именно ...., что исследовано судом и дана надлежащая оценка.

Судом не рассмотрены и не оценены доказательства, подтверждающие, что на .... на кадастровый учет был поставлен индивидуальный жилой дом, а не жилой дом блокированной застройки, что совершенно разные объекты недвижимого имущества.

Заемщиком кредитных средств по кредитному договору №... согласно которому передан в ипотеку спорный земельный участок, является не Мункоев Ч.Б., а ООО «Особняк», к которому Мункоев Ч.Б. отношения не имеет, не являлся ни учредителем, ни генеральным директором. Указанный земельный участок Мункоевым Ч.Б. был передан как третьим лицом в договорных отношениях ПАО «БайкалБанк» и ООО «Особняк». Поэтому вывод суда о неисполнении или ненадлежащем исполнении Мункоевым Ч.Б. кредитного договора основан на ошибочном исследовании данного договора.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель третьего лица ПАО «Байкалбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхования вкладов» - по доверенности Игумнова Т.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представители истцов Максимов Е.В. и Будаева Э.Б.-Ж. доводы поданных ими апелляционных жалоб, дополнений, поддержали. Просили решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив иск в полном объеме.

Представитель ООО «Особняк» и ответчика Мункоева Ч.Б. по доверенности Морозов А.В. также считал решение суда подлежащим отмене.

Представитель третьего лица ПАО «Байкалбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхования вкладов» - по доверенности Игумнова Т.Н. просила решение оставить без изменения, по основаниям изложенным в письменном возражении.

Истцы Александров Д.М., Баташев Д.Н. и Краус А.А., представитель Управления Росреестра в РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав участников судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Положение абзаца второго статьи 12 Гражданского кодекса РФ, закрепляющее признание права в качестве одного из основных способов защиты гражданских прав, направлено на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела следует, что .... между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Баташевым Д.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого продавец с использованием средств покупателя и силами ООО «Особняк» осуществляет строительство (создание) жилого помещения и передает его в собственность покупателя после ввода в эксплуатацию, а покупатель инвестирует строительство жилого помещения в порядке и сроки, установленные настоящим договором. Пунктом 2 договора определены характеристики жилого помещения, создаваемого с использованием финансирования покупателя согласно проектной документации: помещение, назначение: жилое. Приблизительная площадь: <...> жилого многоквартирного дома блокированной застройки. Адрес: <...>. Сумма денежных средств, подлежащих уплате покупателем, в счет возмещения затрат на создание жилого помещения и оплату услуг продавца составляет 5 500 000 руб. Расчет производится в день подписания настоящего договора. Пункт 4 договора предусматривает, что срок передачи продавцом жилого помещения покупателю и одновременно его прием покупателем – .... В п.5 указано, что жилой дом блокированной застройки находится на стадии строительства. Строительство осуществляется ООО «Особняк». В п.7 указано, что земельный участок с кадастровым номером ..., на котором осуществляется строительство, принадлежит продавцу на праве собственности с правом жилой застройки. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок, на котором осуществляется строительство, никому не продан, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, ограничений (обременений) не имеется. В п.8 оговорено, что настоящий договор перестает быть предварительным и приобретает силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю.

Согласно представленной расписке, .... Мункоев Ч.Б. получил от Баташева Д.Н. 5 500 000 руб. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от ....

... между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Баташевым Д.Н. (покупатель) подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <...>

Далее, <...>. между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Александровым Д.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 продавец с использованием средств покупателя и силами ООО «Особняк» осуществляет строительство (создание) жилого помещения и передает его в собственность покупателя после ввода в эксплуатацию, а покупатель инвестирует строительство жилого помещения в порядке и сроки, установленные настоящим договором. Пунктом 2 договора определены характеристики жилого помещения, создаваемого с использованием финансирования покупателя согласно проектной документации: помещение, назначение: жилое. Приблизительная площадь: общая ....м., строительный номер помещения 2 жилого многоквартирного дома блокированной застройки. Адрес: <...>. Сумма денежных средств, подлежащих уплате покупателем, в счет возмещения затрат на создание жилого помещения и оплату услуг продавца составляет 5 700 000 руб. Расчет производится в день подписания настоящего договора. Пунктом 4 договора установлен срок передачи продавцом жилого помещения покупателю и одновременно его прием покупателем – .... В п.5 указано, что жилой дом блокированной застройки находится на стадии строительства. Строительство осуществляется ООО «Особняк». В п.7 указано, что земельный участок с кадастровым номером ..., на котором осуществляется строительство, принадлежит продавцу на праве собственности с правом жилой застройки. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок, на котором осуществляется строительство, никому не продан, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. В п.8 оговорено, что настоящий договор перестает быть предварительным и приобретает силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю.

... г. Мункоев Ч.Б. получил от Александрова Д.М.. 5 700 000 руб. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от ... г., что следует из расписки.

... г. между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Александровым Д.М. (покупатель) подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <...>

Кроме того, .... между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Краус А.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 Продавец с использованием средств покупателя и силами ООО «Особняк» осуществляет строительство (создание) жилого помещения и передает его в собственность покупателя после ввода в эксплуатацию, а покупатель инвестирует строительство жилого помещения в порядке и сроки, установленные настоящим договором. Пунктом 2 определены характеристики жилого помещения, создаваемого с использованием финансирования покупателя согласно проектной документации: помещение, назначение: жилое. Приблизительная площадь: общая ... кв.м., строительный номер помещения 1 жилого многоквартирного дома блокированной застройки. Адрес: <...> Сумма денежных средств, подлежащих уплате Покупателем, в счет возмещения затрат на создание жилого помещения и оплату услуг продавца составляет 6 500 000 руб. Расчет производится в день подписания настоящего договора. Пунктом 4 договора установлен срок передачи продавцом жилого помещения покупателю и одновременно его прием покупателем – ... г. В п.5 указано, что жилой дом блокированной застройки находится на стадии строительства. Строительство осуществляется ООО «Особняк». В п.7 указано, что земельный участок с кадастровым номером ..., на котором осуществляется строительство, принадлежит продавцу на праве собственности с правом жилой застройки. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок, на котором осуществляется строительство, никому не продан, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.. В п.8 оговорено, что настоящий договор перестает быть предварительным и приобретает силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю.

.... Мункоев Ч.Б. получил от Краус А.А. 6 500 000 руб. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от ...., что следует из представленной раписки.

.... между Мункоевым Ч.Б. и ООО «Особняк» в лице Мункоева Б.Е. (продавец или застройщик) и Краус А.А. (покупатель) подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <...>

Согласно выводам эксперта, изложенных в заключении № <...> г., выполненного АНО «Томский центр экспертиз» (техническая экспертиза проведена на основании определения суда от ...):

1-2. Время изготовления одного из двух или обоих документов: предварительного договора купли-продажи квартиры от ...., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Баташевым Д.Н., и передаточного акта от ... г., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Баташевым Д.Н., не соответствует указанным в них датам: данные документы изготовлены в одно время (подряд) или с незначительным временным интервалом относительно друг друга.

Ответить на вопрос: «Соответствует ли время изготовления предварительного договора купли-продажи квартиры от ...., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Александровым Д.М., указанной в нем дате?» не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Ответить на вопрос: «Соответствует ли время изготовления передаточного акта от ...., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Александровым Д.М., указанной в нем дате?» не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Ответить на вопрос: «Соответствует ли время изготовления предварительного договора купли-продажи квартиры от ...., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Краус А.А., указанной в нем дате?» не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Ответить на вопрос: «Соответствует ли время изготовления передаточного акта от ...., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Краус А.А., указанной в нем дате» не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Второй лист предварительного договора купли-продажи квартиры от ... г., заключенного между Мункоевым Ч.Б. и Баташевым Д.Н., подвергался длительному или интенсивному световому воздействию, а также однократному кратковременному термическому воздействию: дополнительному прогону с оборотной стороны листа через узел термического закрепления тонера (фьюзер) лазерного принтера.

Представленные на экспертизу документы подвергались механическому воздействию (загрязнения, помятости, изгибы) и равномерному световому воздействию (слабое пожелтение бумаги), что могло произойти как в процессе длительного хранения и небрежной эксплуатации документов, так и в процессе искусственного ускоренного старения. Иных признаков агрессивного воздействия на документы с целью их искусственного старения не выявлено.

Проанализировав содержание указанного заключения, которое в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку мотивированно, обоснованно, неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не имеют места, районный суд обоснованно пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ... г. и передаточный акт от .... были заключены не ранее чем ....

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> правообладателем является Мункоев Ч.Б. с ...

Согласно выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером ..., с количеством 3 этажей, в том числе подземных 1, сведения о государственной регистрации права за Мункоевым Ч.Б. внесены ... г., кадастровый номер присвоен ...., назначение жилой дом. Согласно Распоряжения № 152-р от 16.03.2017 г. Администрации г.Улан-Удэ, вид разрешенного использования здания указан как малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Далее, судом было установлено, что .... в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №... (заключенному между ПАО «БайкалБанк» и ООО «Особняк» 17 апреля 2014г., в рамках которого заемщику предоставлены денежные средства на расходы, связанные со строительством малоэтажной жилой застройки в <...>» на земельных участках с кадастровыми номерами ...) между ПАО «БайкалБанк» и Мункоевым Ч.Б. был заключен договор № ... об ипотеке (залоге недвижимости), (в редакции дополнительных соглашении), согласно п. 1.3 которого в ипотеку передан - земельный участок (категория земель - под индивидуальное строительство), площадью ....м.. расположенный по адресу: <...>. Кадастровый №: .... Право залога распространяется на находящиеся (возведенные, возводимые) па вышеуказанном земельном участке здания/сооружения.

Ограничение в виде ипотеки в пользу ОАО АК «БайкалБанк» зарегистрировано ...

Согласно п.2.2. договора № ... об ипотеке. Залогодатель не вправе распоряжаться заложенным имуществом (продавать, менять, дарить, переуступать, и совершать иные сделки по отчуждению и внутренней перестройке помещений с изменением площади), а также передавать в залог (ипотеку), без письменного согласия Залогодержателя.

Между тем, в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, согласно п. 1, 2 ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение (п. 1). Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит пли целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (п. 2).

Таким образом, на момент заключения указанных предварительных договоров, залог Банка на земельный участок уже существовал.

Соответственно, обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным.

Доводы стороны истцов о толковании заключенных между сторонами предварительных договоров купли – продажи, как договоров участия в долевом строительстве, судебная коллегия находит несостоятельными.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает особые требования к застройщику и к форме договора участия в долевом строительстве. Так, согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Кроме того, соответствии со ст. 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ - Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Из данного Порядка следует, что здание, которое еще не образовано или не создано не может быть поставлено на кадастровый учет.

Доказательств тому, что на кадастровый учет был поставлен объект недвижимости незавершенного строительством, суду не представлено, такие сведения ЕГРН не содержит.

Судебная коллегия считает необходимым также отметить, что представительный договор купли – продажи и акт приема – передачи жилого помещения ответчиками были заключены: с истцом Баташевым Д.Н. (согласно выводов эксперта) не ранее ....; с истцом Краус А.А. – <...>.; с истцом Александровым Д.М. – <...>., то есть, как предварительные договоры купли- продажи, так и акты приема – передачи жилых помещений составлены в один день, что исключает возможность создания объекта недвижимости в указанный срок.

Следовательно, доводы жалобы о том, что денежные средства истцов были привлечены для строительства спорного объекта, судебной коллегией отклоняются, поскольку на дату заключения между сторонами предварительных договоров купли – продажи объект недвижимости с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...> уже существовал, ему был присвоен кадастровый номер.

Доводы жалоб о том, что истцам жилые помещения были переданы в черновом варианте (неоштукатуренные стены, отсутствовали перегородки в комнатах, не было санузлов, полов и потолков), без индивидуальной входной группы, дверей и позднее застройщиком были достроены входные группы, перегородки в жилом помещении, подведены системы технической инфраструктуры, то есть в индивидуальном жилом доме были произведены работы по переустройству и перепланировке на денежные средства истцов, не являются основаниями для отмены решения и удовлетворения требований истцов.

Так, из Актов приема- передачи помещений, подписанных сторонами следует, что помещения визуально осмотрены, недостатки или дефекты, препятствующие использованию жилых помещений по назначению не были установлены. Кроме того, из представленных материалов дела следует, что Банком были предоставлены денежные средства на подключение жилого дома к теплосетям на основании кредитного договора.

На .... на кадастровый учет был поставлен индивидуальный жилой дом, и то обстоятельство на основании распоряжения Администрации г.Улан-Удэ от 16.03.2017г. 152-р «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства по ул.<...> был изменен на условно разрешенный вид использования «малоэтажная жилая застройка», не свидетельствует о создании объекта недвижимости позднее даты постановки его на кадастровый учет, каких-либо допустимых доказательств свидетельствующих об обратном, суду представлено не было.

При этом, право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 30.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», то есть без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что не применимы в рассматриваемом случае в качестве основания для признания права положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1, ч.3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в предварительных договорах купли-продажи, заключенных между Мункоевым Ч.Б., ООО «Особняк» и Баташевым Д.Н., Александровым Д.М., Краус А.А. установлено, что предварительный договор перестает быть предварительным и приобретает силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю, соответственно предварительные договоры купли-продажи от .... подлежали государственной регистрации после подписания передаточных актов.

Из выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером ... расположенное по адресу: <...>, следует, что обременение в виде запрета регистрации зарегистрировано ...

Доводы апелляционных жалоб о том, что спорное жилое помещение было передано в фактическое владение истцов и до настоящего времени находится в их владении, что подтверждается передаточными актами, а также квитанциями об оплате коммунальных платежей, договорами на выполнение проектных работ и другими документами подтверждающими факт обустройства жилых помещений, не влекут отмену обжалуемого решения при обстоятельствах, установленных в судебном заседании.

Согласно условиям предварительных договоров, настоящие договоры перестают быть предварительными и приобретают силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю, Баташев начиная с ...., Александров начиная с ...., Краус начиная с .... знали или должны были знать о нарушении своего права. В то же время истцы никаких действий, направленных на защиту своих прав на указанный объект недвижимости не предпринимали.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что в предварительных договорах купли-продажи определен предмет договора – жилые помещения, продажа земельного участка под жилым помещением не оговорена, следовательно требования истцов о признании за ними права общей долевой собственности на земельный участок не обоснованны.

Решения Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от ... и от .... не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с принятым судом решением, и не содержат убедительных оснований влекущих отмену или изменение обжалуемого решения.

Таким образом, судебная коллегия оснований для отмены решения районного суда по доводам апелляционной жалобы не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 10 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: