Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Советского районного суда г. Томска от 21 апреля 2023 года

по делу № 2-396/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, ФИО2 его представителя ФИО3, возражавших против доводов жалобы,

установила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 с учётом заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: /__/ в размере 878 800 руб. из которых: 210 000 руб. задолженность по арендной плате, 15 000 руб. задолженность по охранной сигнализации, 4 200 руб. задолженность по коммунальным платежам, 579 600 руб. проценты за несвоевременную оплату по договору, 70 000 руб. неуплаченная арендатором по договору страховая сумма, являющаяся гарантией исполнения арендатором условий договора аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: /__/, общая площадь /__/ кв.м, кадастровый номер: /__/. 15.09.2022 между ФИО1 и ФИО2 заключён договор аренды № 1 на срок с 15.09.2022 по 14.08.2023. По договору истец обязался предоставить ответчику за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, для хранения личных вещей. Договором установлена арендная плата в размере 35 000 руб. за один месяц аренды, дополнительная плата за услуги охранной сигнализации в размере 2 500 руб., за коммунальные платежи в размере 700 руб., что в сумме составляет 38 200 руб. в месяц. Кроме того, ответчик обязался передать истцу 70 000 руб. в качестве страховой суммы по договору. Во исполнение договора составлен акт приёма-передачи имущества № 1. Ответчик обязался внести арендную плату в течение трёх дней, страховую сумму в срок до 01.10.2022. ФИО2 арендная плата за период с 15.09.2022 по 02.03.2023, страховая сумма по настоящее время не оплачены.

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчик, представители ответчика исковые требования не признали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явилась

Обжалуемым решением с учетом определения от 24.04.2023 об исправлении описки исковые требования удовлетворены частично: с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате в размере 19405,28 руб.; с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по охранной сигнализации в размере 2 250 руб., коммунальным платежам 630 руб.; с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана неустойка в размере 32794,45 руб.; в остальной части заявленных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение отменить.

В обоснование доводов жалобы указано, что договор аренды между истцом и ответчиком в письменном виде не расторгался, какого-либо уведомления истец от ответчика не получал, намерение расторгнуть договор стороны не изъявляли. Истец был вынужден приостановить доступ в арендованное помещение не с целью его ограничения или препятствия, а с целью получения арендной платы от ответчика по договору аренды, что являлось одним из способов защиты прав и законных интересов истца. Пунктом 4.4 договора аренды от 15.09.2022 прямо предусмотрено право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение. Арендная плата в период ограничения доступа взимается, поскольку имущество в указанный период не может использоваться арендодателем, вследствие чего арендодатель несет убытки, начисляется неустойка согласно п. 4.2. Договора.

Неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату.

Ответчик арендовал помещение в период с 15.09.2022 до 31.05.2023, где хранил вещи без каких-либо претензий, после чего передал помещение и ключи от помещения по акту приема – передачи, оплата истцу не передана. Суд неверно рассчитал размер неустойки, а также необоснованно снизил ее размер в три раза.

В соответствии с чч. 3, 4 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений к ней, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены решения не нашла.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.03.2012 серии /__/

15.09.2022 между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды № 1.

Арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование, принадлежащее арендодателю на праве собственности, нежилое помещение площадью /__/ кв.м в нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: /__/, и проходной коридор около /__/ кв.м, который арендатор может использовать для прохода или проезда, принадлежащий только к этому помещению, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию после проведения строительно-отделочных работ, монтажа электрических сетей и пожарно-охранной сигнализации (п. 1.1.).

Стороны определили срок аренды 11 месяцев (п. 1.3.).

Арендодатель обязался предоставить арендатору помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора по «акту приёмки-передачи» в двухдневный срок с момента заключения настоящего договора (п. 2.1.1.).

Согласно акту № 1 приёмки-передачи имущества от 15.09.2021 арендодатель передаёт, а арендатор принимает нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м и въездной-проходной коридор, который арендатор может использовать для прохода или проезда, принадлежащий только к этому помещению в состоянии, соответствующем условиям Договора.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата в месяц составляет 35000 рублей с дополнительной оплатой коммунальных платежей. Услуги охранной сигнализации 2500 рублей. Коммунальные платежи оплачиваются арендатором по решению ТСЖ данного дома 700 рублей в месяц.

В случае просрочки внесения арендной платы на срок более одного дня, арендодатель вправе расторгнуть данный договор или прекратить предоставление коммунальных услуг или доступ в помещение арендатору, либо все меры воздействия на своё усмотрение (п. 4.4.).

В соответствии с п. 5.12. договора арендатор перед передачей ему данного помещения указанного в п. 1.1. вносит в кассу арендодателя страховую часть в сумме, что составляет 70000 рублей. Данная сумма является гарантией исполнения обязательств арендатором. При расторжении или окончании срока действия данного договора указанная сумма возвращается после исполнения арендатором обязательств после приёмки помещения и переданного имущества.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 указал, что ФИО2 обязательства по внесению очередных платежей надлежащим образом не исполнял, страховую часть в размере 70000 рублей не внёс.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы, платы по коммунальным платежам, проведению текущего ремонта ответчиком своевременно исполнены не были.

С указанными выводами судебная коллегия согласилась, исходя из следующего.

Из п.3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3); правила, предусмотренные пп.2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п.4).

В абзаце третьем пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. N 54 разъяснено, что сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п.4 ст. 614 названного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Правила о расторжении договора путем заявления стороной одностороннего отказа от его исполнения предусмотрены законом, в том числе в п.1 ст. 328 ГК РФ, т.е. право на отказ кредитора от исполнения своего встречного обязательства, если должник не осуществляет свою первичную обязанность.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец ограничил доступ ответчику к арендуемому нежилому помещению, обосновав условиями Договора и неуплатой 1-го арендного платежа и страховой суммы, о чём ответчику стало известно 12.10.2022 при очередном посещении арендованного объекта недвижимости.

Из ответа ООО «ЧОП «Томский страж» следует, что ключом, закреплённым за ФИО2, последняя дата сдачи под охрану объекта по адресу: /__/, зафиксирована 30.09.2022.

Таким образом, ФИО1 обратился в охранное предприятие и дезактивировал электронные ключи, находящиеся у ответчика, т.е. с 12.10.2022 ограничил доступ арендатора в нежилые строения, расположенные по адресу: /__/.

Действительно, такое право предусмотрено п. 4.4 договора, согласно которому в случае просрочки внесения арендной платы на срок более одного дня арендодатель вправе расторгнуть данный договор или прекратить предоставление коммунальных услуг или доступ в помещение арендатору, либо все меры воздействия на своё усмотрение.

Однако, учитывая приведенные положения закона, такое право арендодателя не может быть безусловным, позволяющим ему, ограничивая доступ в предоставленные в аренду помещения, рассчитывать на получение со стороны арендатора арендной платы.

Следовательно, реализуя право на ограничение доступа арендатору, арендодатель должен понимать последствия такого ограничения, правильно выбирая способ защиты нарушенного права.

Таким образом, поскольку причина невозможности использования арендованного имущества возникла в виду конклюдентных действий арендодателя, т.е. по причине, за которую арендатор не отвечает, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию в пользу истца только за период с 15.09.2022 по 11.10.2022 включительно.

Вопреки доводам апеллянта о праве на получение арендных платежей в период ограничения в арендуемое помещение доступа, заключённый договор носит взаимный характер, невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату за тот период, в течение которого невозможно использовать арендованное имущество, следовательно, взысканию подлежит задолженность, образовавшаяся в период с 15.09.2022 по 11.10.2022 (27 дней).

Таким образом, с арендатора не подлежит взысканию арендная плата за период, в который он не имел невозможности пользоваться арендованным имуществом, а именно после 12.10.2022.

Доводы апеллянта со ссылкой на п.4.4 договора несостоятельны, поскольку из его содержания не следует, что при указанных в нем обстоятельствах арендатор обязан вносить арендную плату за помещение.

Действительно, довод истца о наличии арендных отношений между сторонами не может являться основанием для освобождения ответчика от ответственности. Между тем такой довод может служить аргументом только при доказывании размера упущенной выгоды при подтверждении фактических арендных отношений при отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя.

Указанный вывод согласуется с позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) (в.25).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Признав условие договора о предоставлении ответчику в аренду въездной-проходной коридора около /__/ кв.м, не принадлежащего истцу на праве собственности, ничтожным, суд произвел расчет подлежащей взысканию арендной платы пропорционально принадлежащего ФИО1 помещения площадью /__/ кв.м.

Более того, представитель собственников жилых помещений в многоквартирном доме указал ФИО2 о невозможности использования Арендодателем предоставленного ему по договору помещения по прямому назначению в связи с использованием транспортного средства для перевозки грузов, тогда как право проезда прямо предусмотрено договором (п. 1.1.).

С учётом вышеизложенного сумма арендной платы в месяц за вычетом площади помещения, не принадлежащего истцу на праве собственности, составила 21561,43 рубль, в связи с чем сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ответчика, за период с 15.09.2022 по 11.10.2022 (время пользования) - 19405,28 рублей.

Согласно п. 3.1. Договора услуги охранной сигнализации за месяц составляют 2500 рублей, коммунальные платежи 700 рублей в месяц из расчёта предоставленной площади, с учетом изложенного за 27 дней пользования арендованным нежилым помещением суд взыскал 2250 рублей и 630 рублей соответственно.

Правильность расчета за указанный временной период сторонами не оспаривается.

Разрешая требование истца о взыскании суммы в размере 70000 рублей, направленной на обеспечение договора, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платёж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Вместе с тем суд не нашел оснований для взыскания в пользу истца с ответчика денежной суммы в размере 70000 рублей, поскольку арендатору ограничен доступ к арендуемому нежилому помещению, а также существует объективная невозможность пользования им в связи с отсутствием согласия собственников дома на предоставление в аренду соответствующего проезда.

31.05.2023 договор между сторонами расторгнут.

Пунктом 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных обстоятельств по делу.

Пунктом 4.2 договора аренды №1 от 15.09.2022 предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы, арендатор обязан уплатить пеню в размере 3% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Установив факт нарушения обязательств арендатора по внесению арендной платы по договору аренды №1 от 15.09.2022, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 32794,45 руб., применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что договор аренды между истцом и ответчиком в письменном виде не расторгался, истец вынужденно приостановил доступ в арендованное помещение лишь с целью получения арендной платы, что являлось одним из способов защиты, предусмотренных п. 4.4 договора аренды от 15.09.2022, на правильность выводов не влияют, поскольку с учетом вышеизложенного основаны на неверном толковании закона.

Не могут повлечь отмену судебного акта и доводы о том, что ответчик арендовал помещение истца в период с 15.09.2022 до 31.05.2023, где хранил свои вещи без каких-либо претензий, после чего передал помещение и ключи от помещения по акту приема – передачи, оплата истцу не передана. Данные обстоятельства могут свидетельствовать лишь о наличии иного способа защиты нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно снизил размер неустойки, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушениями обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размере неустойки, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание, что расчетный размер неустойки, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства пришел к обоснованным выводам о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом доводов ответчика. Оснований для увеличения неустойки коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 21 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи