Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 9 декабря 2014 года гражданское дело по иску И.К.Е. к И.Е.К., Н.М.Ю., В.Ю.В. о признании права, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, признании сделки недействительной, прекращении права собственности

по апелляционной жалобе И.К.Е. на решение Курганского городского суда Курганской области от 1 сентября 2014 года, которым постановлено:

отказать в удовлетворении исковых требований И.К.Е. к И.Е.К., Н.М.Ю., В.Ю.В. о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи <...> доли квартиры по адресу: <адрес>, заключенному между И.Е.К. и Н.М.Ю. <...> г., прекращении права собственности В.Ю.В. на <...> доли квартиры по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца по доверенности Б.С.С., возражения против доводов апелляционной жалобы ответчика Н.М.Ю., представителя ответчика В.Ю.В. по доверенности С.Н.В., судебная коллегия

установила:

И.К.Е. обратился в суд с иском к В.Ю.В., И.Е.К. о признании недействительным договора купли-продажи <...> доли квартиры <адрес>.

Впоследствии после неоднократных изменений исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации И К.Е. предъявил иск к Н.М.Ю., И.Е.К., В.Ю.В. о признании за ним преимущественного права покупки и переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <...>, заключенному между И.Е.К. и Н.М.Ю., в отношении <...> доли однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>; о признании ничтожной сделки купли-продажи от <...> в отношении <...> доли указанной квартиры, заключенной между Н.М.Ю. и В.Ю.В.

Исковые требования основаны на том, что <...> по договору № бесплатной передачи в собственность граждан И.К.Е. и его сын И.Е.К. стали собственниками по <...> доле каждый однокомнатной <адрес> по адресу: <адрес>. Истец постоянно проживает в спорной квартире с Б.С.С. Отношений с сыном истец не поддерживает.

В <...> года И.К.Е. от В.Ю.В. узнал, что она является собственником <...> доли спорной квартиры. <...> между И.Е.К. и Н.М.Ю. заключен договор купли-продажи <...> доли указанной однокомнатной квартиры. <...> Н.М.Ю. продал <...> долю квартиры В.Ю.В.

Истец считал, что действиями ответчиков грубо нарушены его права собственника общей долевой собственности, поскольку о сделке купли-продажи от <...> его никто не уведомлял. Своего согласия на совершение данной сделки он не давал. Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» считал, что по сделке от <...> имеются все основания для признания нарушения его преимущественного права на покупку доли квартиры.

Договор купли-продажи доли квартиры от <...> И.К.Е. просил признать ничтожной сделкой по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку у продавца не имелось полномочий по распоряжению имуществом.

В судебном заседании истец И.К.Е. и его представители по доверенностям Г.В.В., Б.С.С. настаивали на удовлетворении заявленного иска, пояснили, что истец о сделке купли-продажи ничего не знал, пока В.Ю.В. не заявила в <...> года, что <...> доля спорной квартиры принадлежит ей.

Представитель ответчика В.Ю.В. по доверенности С.Н.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, считая сделки законными.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик Н.М.Ю. и его представитель по ордеру М.С.В. с иском не согласились, мотивируя тем, что истец был извещен о предстоящей сделке надлежащим образом. Нотариус направляла в его адрес уведомления, поэтому нарушений прав истца не имеется.

В качестве третьего лица нотариус М. в суде первой инстанции возражала против иска, указывала, что <...> к ней обратился И.Е.К. с просьбой об уведомлении И.К.Е. о продаже <...> доли квартиры по адресу: <адрес>. Заявление по адресу истца направлено почтой, в подтверждение получения которого поступило уведомление с его подписью.

Ответчик И.Е.К. в судебное заседание не являлся, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласился истец И.К.Е., представил апелляционную жалобу с просьбой об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда о его надлежащем уведомлении до заключения договора купли-продажи от <...>, как лица, имеющего преимущественное право покупки.

Указывает, что уведомления не получал. Свидетельство, вынесенное исполняющей обязанности нотариуса Г.М.В. от <...> о том, что <...> истец уведомлен о преимущественном праве покупки квартиры по договору купли-продажи между И.Е.К. и Н.М.Ю., не может служить подтверждением уведомления истца, поскольку договор купли-продажи был заключен <...> то есть за два месяца до уведомления. О договоре купли-продажи от <...> между Н.М.Ю. и В.Ю.В., где истец также имел преимущественное право покупки, он узнал в двадцатых числах <...> года.

Выражает несогласие с выводом суда о пропуске специального срока исковой давности, так как <...> истцом подано ходатайство о его восстановлении, которое было необоснованно проигнорировано судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца И.К.Е. по доверенности Б.С.С. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Н.М.Ю. выразил несогласие с доводами жалобы, пояснив, что о продаже доли квартиры по договору от <...> истцу было известно уже в <...> года, что подтвердил истец в суде первой инстанции.

Представитель ответчика В.Ю.В. по доверенности С.Н.В. считала решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – не подлежащими удовлетворению.

Ответчик И.Е.К., в качестве третьего лиц нотариус М. в суд апелляционной инстанции не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Сведений об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не представлено, как и ходатайств об отложении судебного заседания. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, с учетом мнения сторон, определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность судебного решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

На основании статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Так, п. 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По делу установлено, что объектом спора является <...> доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно договору № бесплатной передачи жилого помещения в общую долевую собственность граждан Российской Федерации от <...> в долевую собственность И.К.Е., И.Е.К. по <...> доле передана однокомнатная квартира по адресу: <адрес>.

<...> по договору купли-продажи квартиры И.Е.К. продал Н.М.Ю. принадлежащую ему <...> долю в указанной однокомнатной квартире за <...> руб.

Обращаясь в суд с иском, И.К.Е. указал, что данный договор купли-продажи оформлен в отсутствие надлежащего отказа другого участника долевой собственности от преимущественного права покупки.

Суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из соблюдения участником общей долевой собственности И.Е.К. требований Гражданского кодекса Российской Федерации об извещении в письменной форме второго участника долевой собственности И.К.Е. о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом, в качестве доказательства соблюдения названных требований, установленных ст. 250 ГК РФ, суд, согласившись с ответчиком, указал, что о соблюдении прав И.К.Е., как второго участника долевой собственности, свидетельствует направленное в его адрес сообщение, удостоверенное нотариусом нотариального округа города Кургана М. от <...> о предстоящей продаже <...> доли вышеуказанной квартиры за <...> руб.

Факт направления названного уведомления в адрес истца подтвержден материалами дела. В качестве доказательства вручения И.К.Е. сообщения нотариуса представлено почтовое уведомление с подписью истца о получении сообщения <...>. Судом отмечено, что подпись в почтовом уведомлении истцом не оспорена.

При оценке и исследовании представленных спорящими сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательств, судом установлено, что соответствующее уведомление направлено по месту жительства И.К.Е., получено им, после чего каких-либо действий об использовании своего преимущественного права покупки со стороны истца не предпринято. Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллеги не имеется.

Проанализировав даты направления уведомления о продаже доли и заключения договора купли-продажи, судебная коллегия не находит оснований для вывода о нарушении ответчиками требований ст. 250 ГК РФ.

По правилам п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от <...> № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - <...>.

Поскольку спорный договор купли-продажи был подписан сторонами в <...> г., зарегистрирован <...>, на него распространяется требование о его государственной регистрации и условие о признании его заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из основ гражданского законодательства, незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей у сторон.

По смыслу положений п. 1 ст. 131, ст. 164, п. 2 ст. 223, п. ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого помещения, так и переход права собственности на продаваемый объект.

Таким образом, к моменту направления нотариусом в адрес истца И.К.Е. уведомления о продаже И.Е.К. принадлежащей ему на праве собственности доли квартиры, договор купли-продажи от <...> не считался заключенным.

С учетом приведенных норм права довод апелляционной жалобы истца о заключении договора купли-продажи <...> за два месяца до направления ему уведомления, не свидетельствует о нарушении его прав, так как регистрация договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Курганской области произведена только <...>, то есть после истечения срока, указанного нотариусом в уведомлении о продаже доли квартиры.

Судом обоснованно учтено, что в силу ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности в течение месяца должен либо отказаться от преимущественного права покупки либо приобрести долю, а истцом не было направлено в адрес ответчика И.Е.К. сообщения о своих намерениях относительно доли спорной квартиры, что в данном случае не препятствовало И.Е.К. продать принадлежащую ему долю. В установленный срок И.К.Е. не принимались иные меры, направленные на приобретение спорного жилья, денежные средства для осуществления перевода прав покупателя в размере <...> руб. размещены истцом на депозите нотариуса только в период рассмотрения спора <...>.

Отказывая в удовлетворении заявленных И.К.Е. требований, суд указал также на пропуск истцом установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока для обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку истцом заявлены данные требования только <...>, в том числе и после неоднократного изменения исковых требований (первоначально <...> заявлен иск о признании договора купли-продажи недействительным).

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По правовой природе этот трехмесячный срок, в течение которого сособственник может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на себя, носит специальный характер и так же, как и общий срок исковой давности, он является сроком, установленным для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Из объяснений истца следовало, что об отчуждении объекта долевой собственности ему стало известно в 20 числах мая 2014 года, после чего он <...> обратился в суд с исковым заявлением.

Вместе с тем, как верно указал суд, при получении уведомления от И.Е.К. о намерении продать свою долю квартиры, истец знал, что срок совершения сделки указан в уведомлении как <...>. Зная о намерении ответчика реализовать имущество, истец не предпринял мер для покупки квартиры.

Таким образом, истец при должной осмотрительности имел возможность своевременно выяснить обстоятельства отчуждения И.Е.К. принадлежащей ему <...> доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости. Надлежащее уведомление истца о предстоящей сделке подтверждено допустимыми и достаточными доказательствами.

Поскольку о совершении сделки между И.Е.К. и Н.М.Ю. истец должен был узнать <...> в момент получения уведомления о продаже доли, а с иском о признании недействительным договора купли-продажи и переводе прав и обязанностей покупателя обратился только <...>, при этом не представил доказательств уважительности причин пропуска трехмесячного срока для обращения за судебной защитой, суд правомерно пришел к выводу о пропуске истцом срока для обращения что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся <...>, истец И.К.Е. подтвердил, что в <...> г. он знал о праве собственности Н.М.Ю. на <...> долю спорной квартиры.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

И.К.Е. заявлены требования о признании недействительным в силу ст. 168 ГК РФ договора купли-продажи от 07.05.2014, заключенного между Н.М.Ю. и В.Ю.В., в отношении 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес> за <...> руб. При этом истец указывал, что ответчик Н.М.Ю., достоверно зная о нарушении прав истца, распорядился имуществом без каких-либо полномочий на это.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от <...> № 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи доли спорной квартиры от <...> соответствует требованиям закона, поскольку доказательств обратного истцом не представлено. Истец основывал требования о признании указанной сделки недействительной, исходя из нарушения его прав при совершении договора купли-продажи доли квартиры от <...>, чего установлено в судебном заседании не было.

С учетом изложенного, суд обоснованно отказал истцу в иске к ответчикам.

Выводы суда мотивированы, построены на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах, сделаны при верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции и по вышеизложенным мотивам не опровергают изложенные значимые для разрешения спора обстоятельства и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения. Довод о нарушении преимущественного права истца при отчуждении доли квартиры по договору купли-продажи от <...> предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлся, поскольку заявлен только в апелляционной жалобе, и не может быть принят в качестве основания для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, не может быть отменено по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые направлены на переоценку выводов суда и исследованных в судебном заседании доказательств, а также основаны на неверном толковании закона.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 1 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.К.Е. - без удовлетворения.

Судья-председательствующий Н.В. Шарыпова

Судьи Н.А. Чернова

Д.В. Пшеничников