Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 5 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе АО «Строгановский посад» в лице арбитражного управляющего Кобелева А.Ю. на решение Пермского районного суда Пермского края от 26 января 2017 года, которым постановлено:

исковые требования Никитина Сергея Викторовича удовлетворить.

Признать за Никитиным Сергеем Викторовичем право собственности на индивидуальный жилой дом 2-х этажный общей площадью 117,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, площадью 785 кв.м. по адресу: ****.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., объяснения представителя АО «Строгановский посад» в лице арбитражного управляющего Кобелева В.Ю.- Саркисян Ю.К., представителя АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Белозерова А.В., представителей истца Никитина С.В.- Элмасяна С.С., Никитиной С.П., истца Никитина С.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Никитин С.В. обратился в суд с иском к АО «Строгоновский посад» и АО «Россельхозбанк» о признании права собственности на жилой дом, определении порядка пользования земельным участком и возложении обязанности зарегистрировать право собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что на основании договора купли-продажи № ** от 23 марта 2012г. им (Покупателем) у АО «Строгановский Посад» (Продавец, Ответчик) (ранее ЗАО «Строгановский Посад») был приобретен земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью 785 кв.м, кадастровый номер **, по адресу: **** (далее - земельный участок).

Стоимость земельного участка составляла 455 300 рублей и была полностью оплачена им на основании п/п № ** от 23.03.2012г.

Земельный участок был передан ему на основании Акта приема-передачи от 23.03.2012г. Государственная регистрация в территориальных органах Росреестра перехода права собственности на земельный участок произведена не была.

Указанный земельный участок был приобретен им с целью строительства жилого дома.

Впоследствии с этой целью между ним и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в дальнейшем ЗАО «Строгановский посад») (Подрядчик) был заключен Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома № ** от 23.03.2012 года (далее - Договор подряда). В соответствии с условиями Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома № ** от 23.03.2012 года ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (Подрядчик) взяло на себя обязательство по строительству в коттеджном поселке «Строгановский посад» индивидуального жилого дома, имеющего характеристики, определенные в приложениях к договору подряда. При этом строительство осуществлялось согласно Генеральному плану застройки коттеджного поселка «Строгановский посад», являющемуся приложением к договору подряда. Стоимость работ по строительству жилого дома в соответствии с п. 2.1. договора подряда составляла 3 144 700 рублей и подлежала оплате в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей.

Стоимость работ по строительству жилого дома была внесена им 23.03.2012 года на основании платежного поручения № **.

Однако в связи с неоднократным нарушением Подрядчиком обязательств по строительству жилого дома, он (Истец) и Подрядчик пришли к соглашению расторгнуть договор подряда. По условиям Соглашения о расторжении от 01.08.2014 года он на основании актов выполненных работ принял фактически выполненные Подрядчиком работы, стоимость которых в соответствии со Справкой от 31.12.2013 года, составляла 2 058 471,95 рублей; указанные работы были оплачены им в полном объеме, сумма задолженности Подрядчика после подписания данного соглашения о расторжении составила 1 453 201 руб., данная сумма ему возвращена частично.

В связи с ненадлежащим исполнением договора подряда, заключенного между ним и ЗАО «Строгановский посад», он для завершения строительства жилого дома был вынужден привлечь нового подрядчика - ООО «Конкорд». В соответствии с условиями Договора № ** от 04.08.2014г. ООО «Конкорд» (Новый подрядчик) взял на себя обязательство по достройке в коттеджном поселке «Строгановский посад» индивидуального жилого дома истца. Стоимость работ по строительству жилого дома в соответствии с п. 5.1 договора подряда составляла 2 197 225 рублей и подлежала оплате в соответствии с согласованными сторонами условиями оплаты. Стоимость работ по строительству жилого дома была им полностью оплачена.

Новый подрядчик в соответствии с условиями договора подряда надлежащим образом и в срок выполнил работы по окончательному строительству жилого дома; сторонами бы подписан Акт сдачи-приемки оконченного строительством объекта от 31.10.2014г.

В настоящее время индивидуальный жилой дом имеет стопроцентную готовность.

Продавец земельного участка (АО «Строгановский Посад») до настоящего времени от регистрации перехода права собственности на земельный участок к нему (истцу) уклоняется, несмотря на добросовестное исполнение им (истцом) обязательств по оплате и на фактическую передачу земельного участка ему (истцу) на основании акта приема-передачи. До настоящего времени его (истца) право собственности на земельный участок государственную регистрацию не прошло, в связи с чем в силу действующего гражданского законодательства он собственником земельного участка не является, при этом указанный земельный участок был передан продавцом во владение и пользование в добровольном порядке. Кроме того, указанный земельный участок является частью коттеджного поселка «Строгановский Посад», застройкой которого занимался непосредственно АО «Строгановский Посад», каких - либо препятствий для строительства жилого дома истца продавец не чинил, требований о возврате переданного земельного участка и сносе самовольной постройки не заявлял. По ставшим известным ему сведениям, приобретенный последним земельный участок находится в залоге у ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (в настоящее время - АО «Россельхозбанк») (Залогодержатель), в связи с заключением АО «Строгановский Посад» договора ипотеки в счет обеспечения обязательств по кредитному договору. Условиями указанного кредитного договора предусматривалось предоставление АО «Строгановский Посад» денежных средств для осуществления строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке «Строгановский Посад». Следовательно, указанный кредит был целевым и предполагал должную осведомленность Залогодержателя о планируемой застройке обремененного залогом земельного участка. При этом, определяя предмет залога, Залогодатель и Залогодержатель указали только земельные участки в коттеджном поселке «Строгановский Посад» без указания жилых домов, которые в последствии будут на нем возведены. В связи с чем в силу положений пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 20, а также статей 64 и 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека на жилой дом истца не возникла. В настоящее время собственником жилого дома и собственником земельного участка являются разные лица. Ипотека в отношении вновь созданного истцом жилого дома не могла возникнуть, поскольку государственная регистрация залога в силу закона носила заявительный характер, а банк (залогодержатель) не предпринял действий, направленных на регистрацию ипотеки строений; данная регистрация не может быть произведена, так как в залог передаются здания и сооружения, находящиеся на земельном участке, которые являются собственностью залогодателя, тогда как жилой дом, возведенный АО «Строгановский Посад» за счет денежных средств истца, является собственностью истца, с момента подписания акта приема-передачи работ. В связи с тем, что создаваемые на заложенном земельном участке жилые дома не являются предметом договора залога, обращение взыскания на указанные жилые дома является неправомерным, что также находит отражение в Законе об ипотеке (ст. 64). Кроме того ст. 66 Закона об ипотеке устанавливает, что, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Принимая во внимание, что по договору залога предметом ипотеки являлся земельный участок, а вновь созданный истцом жилой дом предметом указанного договора не являлся, по смыслу п. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка, внесенная в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом. До настоящего времени, по независящим от него причинам, его права на приобретенный им земельный участок, в компетентном органе по регистрации прав на недвижимое имущество надлежащим образом не зарегистрированы. По указанной причине он в силу норм действующего законодательства, не вправе произвести государственную регистрацию прав на вновь созданный на соответствующем земельном участке индивидуальный жилой дом.

Он пытался по упрощенной системе зарегистрировать право собственности на жилой дом, но ему было отказано согласно решению Росреестра от 12.09.2016 г.

Так же истцом с АО «Строгановский Посад» был заключен договор аренды земельного участка № ** от 01.10.2015г., согласно которого истец арендовал участок, общей площадью 785 кв.м, кадастровый номер **, по адресу: ****; данный договор не подлежит регистрации, так как заключен на срок менее года. Одним из способов защиты нарушенного гражданского права в соответствии со ст. 12 ГК РФ является - признание права. В связи с чем он (истец), являясь добросовестным приобретателем земельного участка, и лицом, осуществившим за свой счет строительство индивидуального жилого дома в соответствии с требованиями действующих строительных правил и норм, в качестве способа защиты нарушенного права использует данный способ защиты нарушенного права.

Истец просил признать право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, 2 этажа, общей площадью 117,6 кв.м (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный номер 29274), расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящийся по адресу: ****; определить порядок пользования частью земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящегося по адресу: ****, путем предоставления части земельного площадью 91 кв.м (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный номер 29274), находящегося непосредственно под 2-х этажным индивидуальным жилым домом площадью 117,6 кв.м в пользование истцу, на праве бессрочного пользования, как объекта, неразрывно связанного с вновь созданным индивидуальным жилым домом и необходимым для обеспечения его пользования.

17.01.2017 г. истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил признать право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, 2 этажа, обшей площадью 117,6 кв.м (согласно технического паспорта от 07.04.2016г. инвентарный номер 29274), расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящимся по адресу: ****; определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящимся по адресу: ****, путем предоставления земельного участка в безвозмездное пользование; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, 2 этажа, обшей площадью 117,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящимся по адресу: ****.

В обосновании уточненных требований указал на то, что не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как не является собственником земельного участка; на сегодняшний день у него отсутствуют документы, подтверждающие право пользования, владения, распоряжения земельным участком, в связи с этим единственный способ легализации объекта недвижимости - это признание права в суде. У него имеется информация, что проект планировки коттеджного поселка «Строгановский посад» утвержден постановлением администрации Култаевского сельского поселения от 23.11.2011г. № 419. Поселок изначально формировался для выполнения программы «Жилье для Российской семьи», что подтверждается протоколом № 2 от 13.11.2014г. В силу требований ст. 260, 263 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе, сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Истец – Никитин С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании отказался от части исковых требований, а именно от определения порядка пользования земельным участком и возложении обязанности провести регистрацию права. На остальных требованиях о признании права собственности на жилой дом настаивал.

Определением Пермского районного суда от 26.01.2017г. принят частичный отказ от исковых требований об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером **, общей площадью 785 кв.м, находящимся по адресу: ****, путем предоставления земельного участка в безвозмездное пользование и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: ****. Производство по делу в указанной части прекращено.

Представитель ответчика - Конкурсного управляющего АО «Строгановский посад» - Саркисян Ю.К. в судебном заседании исковые требования не признала.

Ответчик - АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, с исковыми требованиями был не согласен.

Третье лицо – Управление Росреестра по Пермскому краю Пермский отдел о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражало против удовлетворения искового заявления.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева А.Ю.

Приводит обстоятельства спорных правоотношений и довод о том, что 28.06.2011 г. между заявителем и соответчиком (АО «Российский Сельскохозяйственный банк») был заключен договор об ипотеке земельных участков. По условиям договора заявитель (залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 28.06.2011 г. передал в залог Соответчику (залогодержателю) принадлежащие Заявителю на праве собственности земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером **. Вышеназванным договором об ипотеке, в том числе предусмотрено ограничение права распоряжения Заявителем заложенными земельными участками. Заявитель не вправе без согласия Соответчика каким-либо способом отчуждать земельные участки. Приведенное условие корреспондирует с нормой, предусмотренной п. 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя.

23 марта 2012 г. между Заявителем и Истцом был заключен договор № ** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **. Данный договор в нарушение указанных выше требований закона и договора об ипотеке, предусматривал отчуждение земельного участка в пользу Истца без согласия Соответчика (залогодержателя). Переход права собственности на земельный участок к Истцу зарегистрирован не был.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 марта 2016 г. по делу № А50-19240/2015 АО «Строгановский посад» (Заявитель) было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Требования Соответчика на общую сумму 119 466611,93 руб. были включены в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Строгановский посад» на основании определения Арбитражного суда Пермского края от 25 января 2016 г. по делу № А50-19240/2015 в качестве требований, обеспеченных залогом имущества, в том числе, по договору об ипотеке № ** от 28 июня 2011 г.

В соответствии с п. 1 статьи 131 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В рамках проведения инвентаризации имущества АО «Строгановский посад» в соответствии с п. 2 статьи 129 Закона о банкротстве земельный участок с кадастровым номером ** включен в конкурсную массу должника, поскольку право собственности на земельный участок на дату открытия конкурсного производства зарегистрировано за АО «Строгановский посад». По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона. По смыслу статьи 263 ГК РФ здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. № 153). Земельный участок с кадастровым номером ** находится в собственности АО «Строгановский посад»; каких-либо прав истца или обременений в пользу истца относительно данного земельного участка в предусмотренном Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке не зарегистрировано. Право собственности на объект незавершенного строительства, возведенный по договору подряда, также за истцом не зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом приобретение права собственности на данный земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенный на нем, в период после введения процедуры конкурсного производства в силу указанных выше норм законодательства о банкротстве не представляется возможным.

Суд не принял во внимание вышеизложенные доводы, а также установленный пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу требований ст. 35 ЗК РФ признание права собственности истца на жилой дом автоматически влечет отчуждение части принадлежащего заявителю земельного участка с кадастровым номером **, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35, требования кредиторов по неденежным обязательствам (о передаче имущества в собственность, выполнении работ, оказании услуг), возникшие до возбуждения дела о банкротстве, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в рамках дела о банкротстве; указанные требования рассматриваются по правилам, установленным статьей 100 Закона о банкротстве. Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что требование истца о передаче ему в собственность жилого дома, равно как и связанное с ним обязательство по передаче земельного участка (прав на земельный участок, необходимый для использования жилого дома), возникло до возбуждения дела о банкротстве заявителя. Руководствуясь приведенными нормами, истец был вправе предъявить денежное требование заявителю, вытекающее из обязательств последнего по передаче истцу жилого дома. Исходя из изложенного, заявитель считает, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права, а обжалуемое решение суда вынесено с нарушением норм материального права. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой Верховного Суда РФ.

В силу абз. 2 ч. 3 статьи 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку возможно только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Вместе с тем, как очевидно следует из обстоятельств дела, никакими правами в отношении земельного участка с кадастровым номером ** истец не обладал, поскольку на его отчуждение (продажу, передачу в аренду) не было предоставлено согласия соответчика (залогодержателя). Вместе с тем, как следует из п. 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, с иском о признании права собственности вправе обратиться лишь правообладатель земельного участка; застройщик, в свою очередь, вправе требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Исходя из данной правовой позиции, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом её осуществившим только тогда, когда оно одновременно является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, гражданское законодательство устанавливает приоритет прав владельца земельного участка над правами лиц, осуществивших строительство.

Изложенные нормы судом первой инстанции во внимание не приняты. При этом, ссылка суда первой инстанции на п. 26 указанного совместного Постановления несостоятельна, поскольку разъясняет возможность признания права собственности на самовольную постройку только в случае отсутствия разрешения на строительство и при отсутствии иных оснований отказа. В рассматриваемом же споре, как указано выше, имеются иные основания для отказа в признании права собственности, главным образом - отсутствие у истца прав на земельный участок.

Также заявитель отмечает то обстоятельство, что в рассматриваемом случае истец, руководствуясь п. 25 приведенного постановления Пленума, вправе был, как изложено выше, предъявить денежное требование заявителю, подлежащее включению в реестр требований кредиторов, основанное на сумме понесенных истцом затрат на строительство жилого дома. В силу п. 1 статьи 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на возведенные на земельном участке здания и сооружения (п. 1 статьи 65 Закона). Приводя данные нормы права в тексте обжалуемого решения, суд первой инстанции, тем не менее, приходит к выводу о том, что созданный истцом жилой дом предметом ипотеки не является. Указанный вывод суда не соответствует изложенным в решении обстоятельствам, что является основанием для отмены обжалуемого решения в апелляционном порядке.

Считает, что судом первой инстанции не учтено до обстоятельство, что наличие у истца необременного залогом права собственности на возведенный на являющемся предметом ипотеки земельном участке жилой дом и вытекающее из этого обстоятельства право пользования таким земельным участком, необходимым для эксплуатации жилого дома, фактически приводит к утрате обеспечения, что нарушает в том числе и права соответчика, являющегося залогодержателем в отношении земельного участка.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда; от АО «Российский Сельскохозяйственный банк» также поступил отзыв на апелляционную жалобу АО «Строгановский посад», в котором указано об обоснованности апелляционной жалобы заявителя.

В суде апелляционной инстанции представитель АО «Строгановский посад» Саркисян Ю.К., представитель АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Белозеров А.В. настаивали на отмене решения суда; представители истца Никитина С.В.- Элмасян С.С., Никитина С.П., истец Никитин С.В. просили оставить жалобу заявителя без удовлетворения.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

При рассмотрении дела судом установлено и следует из материалов дела, что ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 785 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.12.2016г. 30.10.2012г. зарегистрировано обременение - Ипотека в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (л.д.66).

Договором купли-продажи земельного участка № ** от 23.03.2012г. ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» продало Никитину С.В. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 785 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: **** (л.д.9-14).

Договором подряда на строительство индивидуального жилого дома № ** от 23.05.2012 г. Никитин С.В. поручил подрядчику строительство индивидуального жилого дома на земельному участке с кадастровым номером **, площадью 785 кв.м, по адресу: ****; стоимость работ составила 3 144 700 рублей (л.д.22-34).

Платежными поручениями №** и №** от 23.03.2012г. подрядчику - ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» перечислены денежные средства за покупку земельного участка и денежные средства по договору подряда в сумме 455 300 рублей и 3 144 700 рублей (л.д.45-46).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2016 г. установлено, что Никитин С.В. включен в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве ЗАО «Строгановский посад» (ранее ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН») (л.д.89-92).

Согласно справке от 08.08.2014 г. ЗАО «Строгановский посад» работы по строительству были произведены в сумме 2 058 471,95 рублей. Готовность объекта 65% (л.д.35).

Соглашением от 01.08.2014 г. о расторжении договора подряда на строительство индивидуального жилого дома № ** от 23.03.2012г. на момент заключения настоящего соглашения Подрядчик имеет обязательство перед Никитиным С.В. (заказчиком) по возврату суммы в размере 1 136 228 рублей (л.д.36-37).

В деле имеется договор строительного подряда № ** от 04.08.2014г., заключенный между ООО «Конкорд» и Никитиной С.П., о проведении строительных работ по строительству индивидуального жилого дома по адресу: ****. Стоимость работ по договору составляет 2 197 225 рублей (л.д.38-42).

В материалы дела также представлен Генеральный план застройки коттеджного поселка «Строгановский посад» (л.д.20-21).

Предоставленным техническим паспортом домовладения подтверждается, что по адресу: ****, расположен жилой дом, завершенным строительством (л.д.47-55).

Согласно заключению ООО «Финист» от 24.01.2017 г. завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ****, отвечает требованиям надежности и безопасности эксплуатации, установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» ( приложение к гражданскому делу).

Информацией, представленной УФРС по Пермскому краю Пермский отдел, подтверждается, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится сведений о зарегистрированных правах на 2-х этажный жилой дом 117,6 кв.м, по адресу: **** 21.

Разрешая спор, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что за истцом необходимо признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ. При этом суд учитывал, что спорный объект недвижимости обладает признаками капитального объекта недвижимого имущества; его возведение осуществлено на отведенном для этой цели земельном участке, с разрешения собственника; объект возводился в соответствии с разрешением на строительство, проектом и расположен в границах, предоставленного земельного участка, площадью 785 кв.м; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям надежности и безопасности эксплуатации, установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (заключение ООО «Проектно-строительной фирмы «ФИНИСТ» по техническому обследованию жилого дома по адресу ****), не нарушает прав и законных интересов других лиц; предметом ипотеки является объект недвижимости - земельный участок, а жилой дом, вновь созданный истцом, предметом договора залога не является; по смыслу п.1 ст.65, ст.69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом. Кроме того судом учитывалось, что истцом предпринимались попытки к легализации спорного строения и невозможность такого урегулирования послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Судебная коллегия не находит достаточных оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Довод заявителя жалобы о невозможности отчуждения предмета залога – земельного участка с кадастровым номером ** судебной коллегией отклоняется. Нормами действующего законодательства об ипотеке, общими положениями о залоге имущества предусмотрены специальные правовые последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя. Положения ст.37-39 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г., ст.352-353 ГК РФ предусматривают, что право требовать признания такой сделки недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ, принадлежит Залогодержателю. Сведений о том, что залогодержатель – соответчик - АО «Российский сельскохозяйственный банк» воспользовался этим правом, материалы дела не содержат. В соответствии с правовой позицией, сформированной в п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" само по себе отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не может являться надлежащим основанием для данного довода жалобы. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Также не является основанием для отмены решения довод жалобы о невозможности рассмотрения спора вне рамок дела о банкротстве. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника. Как указывается в самой жалобе, спорное имущество является самовольной постройкой, которая в силу прямого указания закона, не может являться предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований судом первой инстанции само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Соответственно, отсутствуют основания, предусмотренные законом (абз.7 п.1 ст.126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)») для отнесения рассмотренного спора к специальной подведомственности арбитражного суда (ст.33 АПК РФ).

Также не является основанием для отмены решения факт включения в реестр требований кредиторов требования Никитина С.В. Данное требование основано на ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств перед истцом и не находится в прямой правовой связи с настоящим спором.

Довод жалобы, основанный на произвольном толковании ответчиком положений законодательства, реализующих принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, судебной коллегией во внимание принят быть не может. Положения п.5 ст.1, ч.1 ст.35 Земельного Кодекса РФ, ст.273, 552 ГК РФ в их системной взаимосвязи предположения заявителя жалобы опровергают.

Оценивая в совокупности доводы жалобы о том, что здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке, являются составной частью земельного участка; что спорное здание является самовольной постройкой; что спорный жилой дом подлежит включению в конкурсную массу и в состав заложенного по договору ипотеки имущества, судебная коллегия отмечает их внутреннюю противоречивость и взаимоисключающий характер. В конечном итоге, выдвигая данные доводы, заявитель жалобы указывает на якобы имеющую место предопределенность перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:32:3250001:2436 к истцу в силу вынесенного судебного решения. Однако в силу прямого указания закона ст.38 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.353 ГК РФ приобретение лицом, за которым признано право собственности на здание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика – должника в конкурсном производстве, так и прав залогодержателя.

Судебная коллегия полагает, что вышеприведенные доводы не имеют правового значения для рассматриваемого спора, поскольку требования в отношении земельного участка истцом не заявлялись, от требований об определении порядка пользования земельным участком истец отказался.

Следующие действия ответчика, установленные судом первой инстанции, – заключение договора купли-продажи земельного участка и договора подряда единовременно 23.03.2012 г., получение по ним оплаты в полном объеме в день заключения договоров, отсутствие уведомления о наличии прав третьих лиц на земельный участок в соответствии с требованиями п.1 ст.460 ГК РФ, последующая, после отчуждения земельного участка и получения оплаты от истца по договору от 23.03.2012 г., передача земельного участка с кадастровым номером ** в залог АО «Россельхозбанк» по договору об ипотеке (залоге) земельных участков от 22.10.2012 г., ссылка ответчика - стороны сделки по отчуждению земельного участка, на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, не могут квалифицироваться судебной коллегией, как разумные, а само АО «Строгановский Посад» (ранее ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН») - добросовестным участником гражданского оборота. Учитывая установленные признаки заведомо недобросовестного осуществления ответчиком гражданских прав, в том числе действия, представляющего интересы ответчика в споре конкурсного управляющего, предпринятые вопреки требованиям ст.20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», судебная коллегия в соответствии с п.2 ст.10 ГК РФ считает возможным отказать в защите принадлежащих АО «Строгановский Посад» прав.

Помимо вышеуказанного, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, постольку признание за истцом права собственности на него не лишает ответчиков возможностей реализации их прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством. В связи с чем судебная коллегия не усматривает правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст.330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Пермского районного суда Пермского края от 26 января 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Строгановский посад» в лице арбитражного управляющего Кобелева А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: