Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе министерства строительства Самарской области на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 13 декабря 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования Михаленкова С.В., Меньших А.А. удовлетворить.

Признать за Михаленковым С.В. право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 1698,9 кв.м., основной площадью 603,5 кв.м., вспомогательной площадью 1095,4 кв.м., расположенное <адрес>

Признать за Меньших А.А. право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 1698,9 кв.м., основной площадью 603,5 кв.м., вспомогательной площадью 1095,4 кв.м., расположенное <адрес>

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Михайленков С.В. и Меньших А.А. к Администрации г.о. Самара, Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на реконструированное нежилое здание.

В обоснование исковых требований истцы Михайленков С.В. и Меньших А.А. указали, что им принадлежит земельный участок площадью 878 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г<адрес>, разрешенное использование: гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов. Также им на праве собственности принадлежит трехэтажное здание площадью 1349 кв.м., расположенное на указанном земельном участке. Указанное здание переведено в нежилое из жилого дома на основании распоряжения Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары от 28.08.2015 в целях использования в качестве гостиницы, дома приема туристов, центра обслуживания туристов. Здание было ими самовольно реконструировано, в результате чего общая площадь его увеличилась и составляет 1698,9 кв.м. В целях получения разрешения на реконструкцию здания, а также на ввод его в эксплуатацию, они обратились в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара, ответами которого им было разъяснено право на обращение в суд для признания за ними права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ. Поскольку здание возведено на принадлежащем им земельном участке, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, просят признать за ними право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 1698,9 кв.м., основной площадью 603,5 кв.м., вспомогательной площадью 1095,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе министерство строительства Самарской области просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. Указывает на то, что в соответствии с Законом Самарской области № 108-ГД от 25.10.2016 года «О внесении изменений в Закон Самарской области «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, Положением о Министерстве строительства Самарской области», утв. Постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 г. № 225, статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ, а также учитывая, что предметом спора является признание права собственности на нежилое здание площадью 1698,9 кв. м, состоящего из шести этажей, уполномоченным органом по выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию является Министерство строительства Самарской области, однако по вопросу ввода в эксплуатацию истцы в Министерство не обращались, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

В заседании судебной коллегии представитель Михалёнкова С.В. и Меньших А.А. – Макаров А.Л. возражал против доводов апелляционной жалобы.

Администрация г.о. Самара, министерство строительства Самарской области, Департамент градостроительства г.о. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции допущены.

Судом установлено, что истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов, площадью 989 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от № соответственно.

На основании договора купли-продажи от 29.05.2012 Михаленкову С.В. и Меньших А.А. принадлежит на праве собственности (доля в праве по 1/2), расположенный на земельном участке, дом площадью 1349 кв.м., находящийся <адрес>, кадастровый (или условный) номер №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №.

Решением Октябрьского районного суда от 10.03.2015 за Михаленковым С.В., Меньших А.А. признано право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на реконструированный объект недвижимости - жилой дом, литера А, общей площадью 1720,2 кв.м., расположенной <адрес>, общей площадью 1720,20 кв.м., жилой площадью 603,5 кв.м., подсобной площадью 1095,4 кв.м., площадью помещений вспомогательного значения – 21,3 кв.м.

Апелляционным определением судебном коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25.06.2015 указанное решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что жилое здание имеет этажность свыше трех этажей и на него необходимо проведение экспертизы проекта, которое истцами при обращении в суд представлено не было. Кроме того, расположенное на земельном участке здание на момент обращения в суд было жилым, в то время как разрешенное использование земельного участка предполагает размещение на нем нежилых помещений.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 28.08.2015 №РД-886, жилой дом, расположенный по <адрес>, общей площадью 1349 кв.м., переведен в нежилое здание в целях использования помещения в качестве гостиницы, дома приема гостей, центра обслуживания туристов.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 26.11.2015 №РД-1371 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес> с кадастровым номером № от 19.11.2004 с разрешенным видом использования под гостиницу.

Из заключения кадастрового инженера ООО Группа компаний «Бизнес-Гарант» от 08.06.2016г. следует, что в ходе подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета изменения объекта капитального строительства, установлено, что в здании с кадастровым номером № общей площадью 1349 кв.м. выявлена реконструкция. Реконструкция проводилась в соответствии с проектом ООО «Консоль», рабочая документация по объекту: «Гостиница, дом приема гостей, центр обслуживания туристов». Здание полностью достроено, процент готовности 100%, материал наружных стен бетонные, монолитные, внутренние перегородки каменные кирпичные, строительно-монтажные работы, разводка электрики и сантехники, выполнены полностью.

В результате реконструкции изменились характеристики объекта.

Из технической документации на реконструированное нежилое здание следует, что оно имеет следующие технические характеристики: площадь всех частей здания – 1720,20 кв.м., общая площадь 1698,9 кв.м., основная площадь 603,5 кв.м., вспомогательная 1095,4 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования 21,3 кв.м, этажность объекта 6 этажей, в том числе 1 подземный, что означает 5 этажей надземных, 1 подземный.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 13.07.2016 истцам отказано в признании за ними права общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание в связи с отсутствием экспертизы проекта спорного здания, а также отсутствием сведений об обращении истцов в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство спорного объекта. Судом также установлено нарушение истцами требований п. 5.10 СП 53.13330.2011 «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения», выразившееся в том, что здания и сооружения общего пользования должны отстоять от границ садовых участков не менее, чем на 4 м.

Постановляя решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 222, 263 Гражданского кодекса РФ, 1,48,49,51 Градостроительного кодекса РФ, пришёл к выводу о том, что реконструированное нежилое здание возведено на принадлежащем истцам на праве собственности земельном участке, за пределы земельного участка не выходит, его расположение согласовано с собственниками смежных земельных участков, разрешенное использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования здания, здание соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, строительным нормам и правилам, выполнено по проекту, прошедшему экспертизу в установленном законом порядке, органами муниципальной власти согласовано ГПЗУ под разрешенный вид использования здания и земельного участка.

При этом в качестве доказательств суд принял во внимание представленные истцами документы: заключение строительно-технической экспертизы №, выполненное ООО «ГОСТ», согласно которому несущие и ограждающие конструкции нежилого здания соответствуют исходному проекту, выполненная реконструкция обеспечивает конструктивную надежность и безопасность эксплуатации объекта в качестве гостинично-офисного здания, объемно-планировочное решение реконструируемого здания обеспечивает соблюдение требований действующих ГОСТ и СНиП и удовлетворяет требованиям конструктивной надежности; экспертное исследование № от 12.10.2015г., выполненное ИП ФИО1, из которого следует, что строительство нежилого здания гостиницы, с условием принятых и выполненных в проекте решений, не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, соответствует нормам НПБ, требованиям СанПИН; заключение №, выданное Самарским областным отделением ООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» о соответствии объемно-планировочных и конструктивных решений нежилого здания, требованиям пожарной безопасности, действующим на территории РФ; экспертное заключение ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита» от 17.05.2016 №, которым установлено, что нежилое помещение не противоречит требованиям ФЗ №52-ФЗ от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», действующих норм, правил и стандартов РФ;заключение экспертизы ООО «Научно-технический центр «Промбезопасность-Оренбург» №, согласно которому результаты инженерных изысканий соответствуют установленным требованиям технических регламентов. Проектная документация на реконструкцию объекта «нежилое здание – гостиница, дом приема гостей, центр облуживания туристов» <адрес>, соответствует требованиям технических регламентов, требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.

Судом также учтено, что спорное здание подключено к действующим системам инженерных сетей, газоснабжения, что подтверждается соответствующими договорами на обслуживание, в муниципальной собственности, собственности субъекта или РФ не числится, земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится вне водоохранной зоны, вне береговой полосы Саратовского водохранилища, не относится к землям лесного фонда и лесным участкам на землях иных категорий, из выписки из ИСОГД г.о. Самара следует, что земельный участок, на котором расположено здание, относится к территориальной зоне Р-1 – зона центра рекреационных территорий, по карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самаре, основным разрешенным видом использования земельных участков зоны Р1 являются в том числе гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов. Земельный участок к территории общего пользования не принадлежит, уполномоченным органом местного самоуправления утвержден градостроительный план земельного участка с разрешенным видом использования под гостиницу, нежилое здание не выходит за пределы принадлежащего истцам земельного участка, назначение нежилого здания соответствует разрешенному использованию земельного участка, собственники смежных земельных участков дали свое согласие на расположение спорного нежилого объекта.

При этом, суд указал, что истцы обращались в уполномоченный орган местного самоуправления с соответствующими заявлениями о выдаче им разрешения на строительство и разрешения на ввод здания в эксплуатацию, однако получили отказ, в связи с чем суд пришёл к выводу о том, что зарегистрировать право собственности на реконструированное нежилое здание в ином порядке для истцов не представляется возможным.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из положений статей 48, 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства, в том числе положительной экспертизы проектной документации.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса в объем полномочий органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности входит в том числе выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях, подведомственных органам местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

Исходя из указанных норм материального права, до начала реконструкции объекта истцы обязаны были обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на строительство и получить положительное заключение, поскольку разрешение на реконструкцию, согласно пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Установлено, что до начала реконструкции спорного объекта истцами разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства не получено.

Доказательств невозможности получения разрешения на реконструкцию спорного нежилого здания до её начала суду не представлено.

Как усматривается из материалов дела, с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцы обратились в Администрацию г.о. Самара 22.07.2016г., т.е. после постановления решения суда от 13.07.2016г.

В предоставлении государственной услуги отказано со ссылкой на то, что документы, подтверждающие выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Между тем, поскольку документы, подтверждающие выполнение данного требования, заявителями представлены не были, орган местного самоуправления отказал истцам в выдаче разрешения на ввод самовольно реконструированного нежилого здания в эксплуатацию.

Доказательств неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию не представлено.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 г. признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, суд не должен подменять своей деятельностью компетенцию иных органов государственной(муниципальной) власти и не может выносить решения, освобождающие участвующих в деле лиц от соблюдения установленного законом порядка реализации ими своих субъективных прав.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

25.10.2016 года принят Закон Самарской области № 108-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» и признании утратившим силу Закона Самарской области «О наделении органов местного самоуправления городского округа Самара Самарской области отдельными государственными полномочиями в сфере рекламы».

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 № 225 "Об утверждении Положения о министерстве строительства Самарской области" министерство выдает в случаях, установленных Законом Самарской области "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области", разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства (кроме объектов капитального строительства, в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации) в тех случаях, когда указанные разрешения в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации должны быть выданы органами местного самоуправления.

С учетом того, что предметом спора является признание права собственности на нежилое здание общей площадью 1 698,9 кв. м., состоящего из 6 этажей, то в силу статьи 49 Градостроительного кодекса РФ и вышеуказанных норм уполномоченным органом по выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию является министерство строительства Самарской области.

Вместе с тем, истцы в соответствии с приведённым законодательством в министерство строительства Самарской области в установленном законом порядке за получением разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не обращались.

Отсутствие доказательств принятия надлежащих мер для легализации самовольно реконструированного объекта не позволяет сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов истцов, что является обязательным условием для реализации права истцов на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку у суда первой инстанции не имелось установленных законом оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 13 декабря 2016 года отменить

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированное нежилое здание – оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: