Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 14 ноября 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 , ФИО2 к ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 , ФИО2 о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, передаче ключей, обеспечении доступа в квартиру

по апелляционной жалобе ФИО1 , ФИО2 на решение Курганского городского суда Курганской области от 10 августа 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Обязать ФИО1 , ФИО2 не чинить препятствий ФИО3 в пользовании жилым помещением № в <адрес> в <адрес>, передать включи от входных устройств, обеспечивающих доступ в указанную квартиру».

Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., пояснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО4, истца ФИО2, ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО5, заключение прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.

В обоснование исковых требований указывали, что им на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес>. В сентябре 2014 года ФИО3 вселена в данное жилое помещение и зарегистрирована в нем по месту жительства. В феврале 2017 года ФИО3 из квартиры выехала, однако принадлежащие ей крупногабаритные вещи не вывезла, обязательства по оплате за жилье и коммунальные услуги не выполняет. 15.04.2017 в присутствии участкового уполномоченного полиции ФИО3 в письменном виде дала обязательство о выселении и освобождении квартиры от вещей в срок до 21.04.2017. Добровольно сняться с регистрационного учета ФИО3 отказывается, чем создает собственникам жилого помещения препятствия в осуществлении их прав.

Просили суд прекратить право пользования ФИО3 жилым помещением и снять ответчика с регистрационного учета по адресу: <адрес>

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, передаче ключей, обеспечении доступа в квартиру.

В обоснование встречных требований указывала, что является матерью ФИО1 В июле 2014 года ФИО1 и ФИО2 обратились к ней с просьбой оказать содействие в приобретении жилья по адресу: <адрес>. Для приобретения жилья Алексеевы денежных средств не имели, намеревались использовать средства материнского капитала. Для оплаты первоначального взноса за квартиру 31.07.2014 ФИО1 заключила с ООО «ХКФ Банк» кредитный договор № на сумму 209400 рублей. 21.08.2014 между ФИО1, ФИО2 и ОАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор № на сумму 1206000 рублей, в котором она выступила созаемщиком. За оказание содействия в приобретении квартиры ФИО1 обещала ей регистрацию в приобретаемом жилом помещении с правом постоянного проживания.

23.08.2014 ФИО1 и ФИО2 прибрели указанную квартиру, после чего вселили и зарегистрировали ее в данном жилом помещении в качестве члена семьи собственника. В апреле 2017 года ФИО1 стала чинить препятствия в пользовании квартирой, сменила замки на входной двери, вывезла ее вещи и вселила квартирантов.

Ссылаясь на положения ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации), полагала, что вселена в спорное жилое помещение в качестве члена семьи своей дочери ФИО1 То обстоятельство, что они не вели общее хозяйство не свидетельствует о прекращении семейных отношений между дочерью и матерью.

Просила суд возложить на ФИО1 и ФИО2 обязанность не чинить препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>, передать ключи от входных устройств, обеспечивающих доступ в квартиру.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по устному ходатайству ФИО5 с исковыми требованиями Алексеевых не соглашались, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица ООО «УК «Солнечный дворик» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещался надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.

Прокурор, участвовавший в рассмотрении дела, в заключении полагал, что между сторонами сложились правоотношения по договору коммерческого найма. Поскольку срок договора сторонами не установлен, то он считается заключенным на пять лет. С момента вселения ответчика (сентябрь 2014 года) данный срок не истек. Оснований для удовлетворения исковых требований Алексеевых не имеется. Встречные требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят решение суда отменить и принять новое решение, которым заявленные ими требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Соглашаясь с выводом суда о квалификации сложившихся между сторонами правоотношений по пользованию спорным жилым помещением как договора коммерческого найма, считают незаконным и необоснованным вывод суда о заключении такого договора с 01.09.2014 на пятилетний срок. Полагают, что суд вышел за пределы как первоначальных, так и встречных исковых требований.

Считают, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что именно ФИО3 инициировала расторжение договора коммерческого найма, отказавшись от его дальнейшего исполнения: внесения платы за наем жилья и оплаты коммунальных услуг. В соответствии с п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) 15.04.2017 ФИО3 распиской уведомила наймодателя о расторжении договора найма и освобождении квартиры в срок до 21.04.2017. В свою очередь истцы в связи с расторжением договора просили ФИО3 сняться с регистрационного учета по адресу: <адрес> На данную просьбу ответчик потребовала вывести ее из числа созаемщиков по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России» для приобретения спорного жилого помещения. После выполнения данного требования и изменения кредитного договора ФИО3 отказалась сниматься с регистрационного учета.

Кроме того, в период с 15.04.2017 по 21.04.2017 ФИО3 причинила значительные повреждения имуществу истцов: оборвала натяжные потолки в спорной квартире, вырвала встроенный шкаф, потолочный ящик (антресоль), оборвала электропровода и вырвала розетки. В связи с этим они вынуждены были заменить замок входной двери квартиры.

Считают также, что ФИО3 действовала недобросовестно и злоупотребила своим правом, заключив в период рассмотрения настоящего спора сделку по отчуждению единственного принадлежащего ей жилого помещения (доли в праве собственности на дом) в <адрес>.

Вновь указывают, что ФИО3 членом их семьи не является, более 15 лет они совместно не проживают, общее хозяйство не ведут, в спорном жилом помещении никогда совместно не проживали. Согласия на постоянное проживание ФИО3 в квартире по адресу: <адрес> ни в письменной, ни в устной форме не давали. Вывод суда о ежемесячной уплате ФИО3 денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России» не обоснован, повторят субъективную позицию ответчика. Фактически ФИО3 уплачивала денежные средства в счет найма спорного жилья. Считают, что судом необоснованно не указано на возмездный характер проживания ответчика в спорном жилом помещении.

Полагают, что оспариваемым решением нарушены права и законные интересы административного органа (УВМ УМВД России по Курганской области), на который в случае удовлетворения заявленных ими требований возлагается обязанность по снятию ФИО3 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО1 и ее представитель ФИО4, истец ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по устному ходатайству ФИО5 выразили согласие с постановленным решением, просили в удовлетворении жалобы отказать.

Прокурор прокуратуры Курганской области в заключении полагал, что решение суда является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Руководствуясь ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации).

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК Российской Федерации и ч.ч. 1, 2 ст. 30 ЖК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.ст. 301, 304 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Размер платы за жилое помещение согласно п.п. 1, 2 ст. 682 ГК Российской Федерации устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 3 ст. 678 ГК Российской Федерации).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела установлено, что истцам ФИО1 и ФИО2 на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от 23.08.2014 принадлежит квартира общей площадью 30,5 кв.м по адресу: <адрес> (л.д. 8, 28-30).

Квартира приобретена истцами за счет кредитных средств и средств материнского (семейного) капитала. Для оплаты стоимости первоначального взноса на покупку жилого помещения ФИО1 31.07.2014 заключила с ООО «ХКФ Банк» кредитный договор № на сумму 209400 рублей. 21.08.2014 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (созаемщики) заключен кредитный договор № о получении денежных средств для приобретения объекта недвижимости по адресу: <адрес> в сумме 1206000 рублей. Обеспечением исполнения данного договора является залог (ипотека) приобретаемого жилого помещения. Частичное погашение основного долга и процентов по кредитному договору от 21.08.2014 № в сумме 429408 рублей 50 копеек осуществлено истцами за счет средств материнского (семейного) капитала (л.д. 37-39, 22-24, 32).

На основании письменных материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что в сентябре 2014 года ФИО1 и ФИО2 предоставили приобретенное жилое помещение по адресу: <адрес> в пользование ФИО3 на условиях коммерческого найма.

Такой вывод суда первой инстанции ФИО3 не оспаривала, в суде апелляционной инстанции подтвердила, что между ней и Алексеевыми действительно существовали правоотношения по коммерческому пользованию спорным жилым помещением с оплатой найма путем исполнения кредитных обязательств истцов.

В начале 2017 года из-за возникших между нанимателем и наймодателями разногласий по поводу исполнения договорных обязательств произошел конфликт. ФИО3 отказалась оплачивать наем жилого помещения. 15.04.2017 ответчик написала письменное обязательство об освобождении спорного жилого помещения 21.04.2017, вывозе своих вещей и передаче его собственникам в состоянии, существовавшем на момент вселения. Одновременно указала, что произведенный в квартире ремонт оставляет в счет задолженности за квартиру (л.д. 132).

Как следует из пояснений сторон, ФИО3 принятое на себя обязательство исполнила, из квартиры Алексеевых выехала в апреле 2017 года.

По требованию ответчика 19.05.2017 истцы заключили дополнительное соглашение к кредитному договору от 21.08.2014 №, которым исключили ФИО6 из числа созаемщиков по данному договору (л.д. 21, 140-142).

Отказывая в удовлетворении иска Алексеевых и удовлетворяя встречные требования ФИО3, суд исходил из того, что срок договора коммерческого найма сторонами не согласован, следовательно, договор заключен на пять лет (с 01.09.2014) и срок действия договора не закончился, порядок расторжения договора найма истцами не соблюден, а ответчик расторгать договор не намерена, ее выезд из спорной квартиры носит вынужденный характер, поэтому правоотношения сторон по договору коммерческого найма квартиры продолжаются. Оснований для признания ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учета по адресу: <адрес> не имеется. Созданные Алексеевыми препятствия к пользованию ФИО3 спорным помещением подлежат устранению.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом приведенных положений закона следует понимать и норму п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации, согласно которой в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 687 ГК Российской Федерации возможность одностороннего отказа наймодателя от договора не предусмотрена. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в судебном порядке (при наличии предусмотренных законом оснований для этого). Пунктом 1 названной статьи наниматель жилого помещения наделен правом с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Кроме того, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации).

При разрешении спора судом не учтено, что в апреле 2017 года ФИО3 не только дала письменное обязательство об освобождении квартиры, но и фактически освободила спорную квартиру, реализовав тем самым свое право на расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. Наймодатели против расторжения договора коммерческого найма до истечения срока его действия не возражали. То есть договор найма квартиры № в доме № по <адрес> был расторгнут сторонами.

При этом ссылка ответчика на принуждение к расторжению договора со стороны истцов, а также вывод суда о вынужденном выезде ФИО3 из квартиры ввиду конфликта с наймодателями не имеют правового значения для разрешения спора и не свидетельствуют о продолжении договорных отношений между Алексеевыми и ФИО3

Действия наймодателей Алексеевых, направленные на односторонний отказ от договора, в силу положений ст. 687 ГК Российской Федерации не являлись обязательными для нанимателя ФИО3, которая вправе была настаивать на исполнении договора до окончания срока его действия.

Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что, несмотря на высказанные со стороны ФИО1 претензии о ненадлежащем исполнении договора найма ФИО3 и предложение наймодателей о расторжении договора, такое расторжение фактически состоялось по соглашению сторон, поскольку одностороннее волеизъявление истцов для ответчика не было обязательным.

При таком положении вывод суда первой инстанции о продолжении между сторонами отношений по коммерческому найму спорного жилого помещения нельзя признать верным.

Право пользования квартирой № в доме № по <адрес> у ответчика прекратилось в соответствии со ст.ст. 687, 688 ГК Российской Федерации. Встречное требование ФИО3, не являющейся собственником или нанимателем спорного жилого помещения, об устранении препятствий в пользовании квартирой не основано ни на законе, ни на договоре.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 о прекращении у ФИО3 права пользования жилым помещением и удовлетворения встречного иска ФИО3 о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, передаче ключей, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 о прекращении права пользования ФИО3 жилым помещением по адресу: <адрес> и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3

Требование Алексеевых о снятии ФИО3 с регистрационного учета по адресу: <адрес> не подлежит удовлетворению, поскольку в силу ст. 7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением. Настоящее апелляционное определение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета в спорной квартире.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 10 августа 2017 года отменить в части, изложив резолютивную часть решения в новой редакции:

Иск ФИО1 , ФИО2 удовлетворить частично.

Прекратить право пользования ФИО3 жилым помещением по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 , ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 , ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, передаче ключей отказать.

Судья-председательствующий

Судьи: