Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:

исковые требования ИП ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО1 заключить с ИП ФИО2 договор найма жилого помещения № № расположенного по <адрес>, на следующих условиях:

1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА.

НАЙМОДАТЕЛЬ - индивидуальный предприниматель ФИО2, ИНН № ОГРН ИП № НАНИМАТЕЛЬ - ФИО1

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

2.1 Наймодатель передает в срочное возмездное владение и пользование Нанимателю и членам его семьи долю в размере <данные изъяты> в жилом помещении № №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., далее - жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для проживания НАНИМАТЕЛЯ и членов его семьи.

2.2 Совместно с НАНИМАТЕЛЕМ будут проживать следующие граждане: супруга ФИО31, дочь ФИО32, дочь ФИО33.

2.3 Срок действия договора настоящего договора: пять лет с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.

3. ОПЛАТА НАЙМА.

НАЙМОДАТЕЛЕМ в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения к настоящему договору, при этом НАЙМОДАТЕЛЬ уведомляет о предстоящем изменении стоимости найма жилья за 10 календарных дней до даты изменения. Уведомление НАНИМАТЕЛЯ осуществляется путём опубликования изменённой стоимости найма в объявлении, вывешенном в подъезде дома по <адрес>.

3.2 Оплату коммунальных услуг НАНИМАТЕЛЬ обязуется производить в соответствии с представляемыми НАЙМОДАТЕЛЕМ счетами, которые начисляются согласно Постановлению Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"

3.3 Общая сумма, подлежащая оплате НАНИМАТЕЛЕМ по данному договору, отражается в счёте-квитанции на оплату, предъявляемой НАЙМОДАТЕЛЕМ НАНИМАТЕЛЮ в бухгалтерии НАЙМОДАТЕЛЯ.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ИП ФИО2 расходы по уплате госпошлины <данные изъяты>.

Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Опалева О.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА: ИП ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении заключить договор найма жилого помещения.

Свои требования мотивировал тем, что является собственником большинства помещений в здании по <адрес>, в том числе и жилого помещения № № площадью <данные изъяты> кв.мна 2-м этаже в доме по <адрес>. Также ИП ФИО2 является обслуживающей организацией по содержанию и ремонту дома по <адрес>. Ответчик является нанимателем и проживает в комнате № № (этот номер является внутренним учётным номером, по техническим данным комната входит в состав доли в размере <данные изъяты> в помещении № №) в указанном доме на условиях коммерческого найма. Вопреки требованиям ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения в письменной форме между собственником ИП ФИО2 и нанимателем ФИО1 не заключен. Истцом был направлен в адрес ответчика договор найма в письменной форме и предложение заключить такой договор. Ответчик не ответил на предложение, письмо вернулось. Поскольку истцом была направлена нанимателем оферта, а акцепта не последовало, истец имеет право обратиться в суд с требованием к нанимателю об обязании заключить предлагаемый договор на его условиях. В случае, если ответчик не согласен на заключение договора, то ему необходимо освободить занимаемое помещение. Условия предлагаемого договора, такие как: стоимость найма жилья, стоимость ремонта и содержания жилья, срок действия договора найма (максимальный - 5 лет) не противоречат действующему законодательству и являются законными и обоснованными. Указанные расценки являлись предметом неоднократных проверок Региональной службой по тарифам Кировской области, нарушений не выявлено.

Просил обязать ФИО1 заключить с ИП ФИО2 договор найма жилого помещения № №, расположенного по <адрес>, на следующих условиях:

1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА.

НАЙМОДАТЕЛЬ - индивидуальный предприниматель ФИО2, ИНН № ОГРН ИП №

НАНИМАТЕЛЬ - ФИО1

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

2.1 Наймодатель передает в срочное возмездное владение и пользование Нанимателю и членам его семьи долю в размере <данные изъяты> в жилом помещении № №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, далее - жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для проживания НАНИМАТЕЛЯ и членов его семьи.

2.2 Совместно с НАНИМАТЕЛЕМ будут проживать следующие граждане:

Супруга ФИО40 - <дата> года рождения;

Дочь ФИО41 - <дата> года рождения;

2.3. Срок действия договора настоящего договора: пять лет с момента подписания настоящего договора.

3. ОПЛАТА НАЙМА.

3.1 За пользование указанным в пункте 2.1 настоящего договора жилым помещением НАНИМАТЕЛЬ ежемесячно до 25-го числа месяца, следующего за истекшим, вносит плату НАЙМОДАТЕЛЮ в следующем размере: найм жилья - <данные изъяты> рублей за квадратный метр с общей площади; содержание и текущий ремонт помещения - <данные изъяты> за квадратный метр с общей площади. Стоимость найма жилья, указанная в настоящем пункте договора, может быть изменена НАЙМОДАТЕЛЕМ в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения к настоящему договору, при этом НАЙМОДАТЕЛЬ уведомляет о предстоящем изменении стоимости найма жилья за 10 календарных дней до даты изменения. Уведомление НАНИМАТЕЛЯ осуществляется путём опубликования изменённой стоимости найма в объявлении, вывешенном в подъезде дома по <адрес>.

3.2 Оплату коммунальных услуг НАНИМАТЕЛЬ обязуется производить в соответствии с представляемыми НАЙМОДАТЕЛЕМ счетами, которые начисляются согласно Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

3.3 Общая сумма, подлежащая оплате НАНИМАТЕЛЕМ по данному договору отражается в счёте-квитанции на оплату, предъявляемой НАЙМОДАТЕЛЕМ НАНИМАТЕЛЮ в бухгалтерии НАЙМОДАТЕЛЯ.

В ходе рассмотрения дела представитель истца - ФИО3 исковые требования уточнил, просил внести дополнения в п. 2.2 договора, поскольку совместно с нанимателем также будет проживать и старшая дочь ФИО42 Дополнительно пояснил, что ИП ФИО2 приобрел указанное здание у ООО <данные изъяты>. В договоре купли-продажи указано об обременении в связи с заключенными договорами найма по данному адресу. Реестр договоров найма и сами договоры найма переданы ООО <данные изъяты> ИП ФИО2 Такие договора найма ИП ФИО2 после перехода права собственности не менялись. С ФИО1 договора найма у ООО <данные изъяты> не имелось. Здание по <адрес> относится к частному жилищному фонду коммерческого использования. Данный объект используется собственником ИП ФИО2 в качестве объекта предпринимательской деятельности.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Считает, что при принятии решения судом были неправильно определены об_стоятельства, имеющие значение для дела.Представлен_ными документами подтверждается проживание ФИО1 на указанной в решении суда жилой площади на законных основаниях с 1995 года, без заключения договора коммерческого найма, 12 лет до того момента, когда жилое помеще_ние перешло в собственность ИП ФИО2, который, являясь правопреемником предыдущих собственников помещения по <адрес>, обязан заключить с гражданами, проживавшими в общежитии до его появ_ления, договоры на условиях, которые не должны ухудшать положение граждан и соответствовать положениям ч. 2 ст.675 Гражданского ко_декса Российской Федерации. Проживание заявителя должно осуществляться на условиях ранее действующего договора от 01.05.2001, который является договором социального найма. При вселении граждан в общежитие в 1995 году, до изменения жилищного законодательства и положений Гражданского кодекса Российской Федерации, понятие лю_бого найма в общежитии вообще отсутствовало. Общежитие не являлось объектом извлечения прибыли, а было предназначено исключительно для проживания граждан - работников Облпотребсоюза и других соци_альных и государственных работников и служащих.Судом также не были применены нормы ч.2 ст.422 и ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неправильно применены положения ст.682 Кодекса. В соответствие с Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.10.1996 г. №17-П общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, обратной силы не имеет. Права и обязанности сторон определяются исходя из об_щих начал и смысла жилищного законодательства и требований добро_совестности, гуманности, разумности и справедливости.Закон не допускает одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, а суд, включив в договор пункт об одностороннем изменении пла_ты наймодателем, дает разрешение истцу на полную свобо_ду действий. Условия договора коммерческого найма, предложенного ИП Шиш_киным П.П., ухудшают положение заявителя.Ответчик в ходе рассмотрения дела ссылок на постановление Совмина РСФСР №328-1988 г. не приводил, данный нормативный акт утратилсилу, указание в решении суда на такие доводы ответчика необоснованно.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФИО2 - ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, указывая на необоснованность приведенных в жалобе доводов.

Заслушав ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, представителя ИП ФИО2 - ФИО3, просившего об оставлении решения суда без изменения, проверив материалы дела, ознакомившись с доводами жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с положениями ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 проживает в жилом помещении № № (этот номер является внутренним учётным номером, по техническим данным эти комнаты входят в состав доли в размере <данные изъяты> в помещении № №), расположенном на 2 этаже в здании по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Совместно с ним проживают: жена ФИО43 (без регистрации) и дочь ФИО44 <дата> года рождения.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 25.09.2007 года № № собственником жилого помещения № № на 2 этаже здания, расположенного по адресу <адрес>, является ФИО2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.08.2007 года. При этом ограничений или обременений права не зарегистрировано. Указанное помещение № № на 2 этаже в доме по адресу: <адрес>, включающее в себя жилое помещение, в котором проживает ответчик с женой и двумя дочерьми, является частным жилищным фондом коммерческого использования, и является объектом предпринимательской деятельности ИП ФИО2

С целью установления прав и обязанностей ответчика ФИО1 как нанимателя указанного жилого помещения, и истца ИП ФИО2 как наймодателя этого помещения, последний направлял 20.10.2011 в адрес ФИО1 предложение о заключении договора найма жилого помещения с приложением проекта указанного договора, которое не было принято ответчиком.

Принимая во внимание, что между собственником жилого помещения ИП ФИО2 и ФИО1 сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ФИО1 и члены его семьи продолжают пользоваться принадлежащим истцу на праве собственности жилым помещением, не имея намерения его освобождать, судебная коллегия полагает, что в данном случае обязанность ответчика заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 об обязании ответчика заключить договор найма указанного жилого помещения.

При этом суд верно определил спорные условия договора, в частности, относительно размера платы за жилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную ответчиком в ходе рассмотрения дела позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает. В решении приведены нормы права, на основании которых сделаны выводы по делу, и оснований считать, что они неправильно применены или истолкованы, не имеется.

Судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, так как выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального закона соблюдены и правильно применены, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Кирова от 11 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: