Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенного строительства,

самостоятельным требованиям третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о признании договоров договорами долевого участия, признании права собственности,

самостоятельным требованиям третьих лиц ФИО38, ФИО18 о признании права собственности на квартиру,

самостоятельным требованиям третьего лица ФИО35 о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО35 ФИО39 на решение Ленинского районного суда г.Томска от 07.06.2017,

заслушав доклад судьи Нечепуренко Д.В., объяснения представителя истца ФИО1 и третьих лиц ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО40, ФИО35, ФИО46 ФИО39, представителя третьих лиц ФИО45, ФИО44, ФИО43 ФИО47, представителя третьего лица ФИО26 ФИО48, третьих лиц ФИО46, ФИО49, представителей ответчика ООО «Базис» ФИО50 и ФИО51, представителя третьего лица ФИО7 ФИО52, представителя третьего лица ФИО53 ФИО54, третьих лиц ФИО13, ФИО34, ФИО27, ФИО55, ФИО6, ФИО14, ФИО37, ФИО56, ФИО3,

установила:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г.Томска с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис»), в котором просит обязать застройщика ООО «Базис» зарегистрировать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/; обратить взыскание на зарегистрированный объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, в сумме 1123494,74 руб.

В обоснование иска указал, что 27.11.2013 между ним и ООО «Базис» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /__/. Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, в связи с чем вступившими в законную силу решениями суда в пользу истца взысканы денежные средства в размере 1123494,74 руб. До настоящего времени задолженность не погашена.

Третье лицо ФИО35 обратился в суд с самостоятельными требованиями к ООО «Базис», в котором просит обязать застройщика общество с ограниченной ответственностью Базис» зарегистрировать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/, обратить взыскание на зарегистрированный объект незавершенного строительства, расположенный на указанном участке, в сумме 763561,74 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Ленинского районного суда г.Томска от 20.12.2016 с ответчика в его пользу взысканы 763 561 руб. в качестве неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства - квартир №/__/, /__/, /__/ в жилом доме по /__/ в /__/ и штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке. Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 ФИО17, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО36, ФИО37 обратились в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, с учетом уточнения требований просят признать заключенные с ними ООО «Базис» договоры в отношении квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: /__/ в /__/, договорами долевого участия в строительстве; признать их участниками долевого строительства; признать право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом по адресу: /__/; указать в решении суда, что оно является основанием для осуществления в органах государственной регистрации (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области) государственного учета объекта незавершенного строительства и государственной регистрации долей в праве собственности на указанный объект незавершенный строительством.

В обоснование иска указывают, что фактически заключенные с ними предварительные договоры купли-продажи и договоры займа являются договорами участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома, они оплатили ООО «Базис» денежные средства за строительство квартир. Заключенные с ООО «Базис» договоры по их смыслу являются договорами долевого участия и соответствуют требованиям, предъявляемым к таким договорам.

Третье лицо ФИО38 просит признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - квартиру № /__/ по адресу: /__/.

Третье лицо ФИО18 просит признать за ней право собственности на объект незавершенный строительством - квартиру №/__/ по адресу: /__/.

В обоснование требований указывают, что заключили с ООО «Базис» договоры на приобретение в собственность данных жилых помещений, оплатили денежные средства за строительство квартир, однако ответчик квартиры им не передал, в связи с чем за ними должно быть признано право собственности на квартиры.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО35 ФИО39 поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика ООО «Базис» ФИО57 в судебном заседании требования ФИО1, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО35 не признала, полагала их не подлежащими удовлетворению. Требования третьих лиц о признании предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве считала подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ФИО26, его представитель ФИО48, ФИО29, ФИО49, ФИО20 полагали требования ФИО1 и третьего лица ФИО35 подлежащими удовлетворению, возражали против удовлетворения требований третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования.

В судебном заседании третьи лица, заявляющие самостоятельные требования, ФИО37, ФИО6, ФИО2, ФИО4, ФИО14, ФИО13, ФИО15, ФИО27, ФИО56, ФИО5, ФИО31, ФИО30, ФИО19, ФИО25, ФИО23, ФИО12, представитель ФИО33 ФИО54, представитель ФИО7 ФИО52, представитель ФИО21 ФИО58 поддержали требования по основаниям, изложенным в заявлениях. Требования ФИО1 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО35 считали не подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО38, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО21, ФИО22, ФИО25, ФИО26, ФИО28, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36

Обжалуемым решением, с учетом определения об исправлении описки от 16.10.2017, в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Базис» о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенный строительством отказано.

Требования ФИО35 к ООО «Базис» о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенный строительством оставлены без удовлетворения.

Требования третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора о признании договоров договорами долевого участия и признании права собственности удовлетворены частично: предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 20.05.2016, заключенный ФИО2 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 21.12.2015, заключенный ФИО3 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 03.06.2016, заключенный ФИО4 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 01.10.2014, заключенный ФИО6 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 07.05.2015, заключенный ФИО7 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости /__/ от 23.08.2016 в отношении квартиры № /__/ по адресу: /__/, заключенный ФИО8 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 11.12.2014, заключенный ФИО9 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 10.02.2016, заключенный ФИО59 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 05.06.2015, заключенный ФИО11 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ в отношении квартиры № /__/ по адресу: /__/, от 27.10.2016, заключенный ФИО12 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.01.2016, заключенный ФИО13 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.12.2015, заключенный ФИО14 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 04.06.2015, заключенный ФИО15 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 22.07.2016, заключенный ФИО16 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.06.2016 в отношении квартиры № /__/ по адресу: /__/, заключенный ФИО17 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости №/__/ от 09.02.2015, заключенный ФИО19 с ООО «Базис», договор № /__/ от 30.01.2015, подписанный между ФИО21 и ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.08.2016, заключенный ФИО22 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 23.08.2016, заключенный ФИО23 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 24.12.2014, заключенный ФИО24 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.04.2016, заключенный ФИО25 с ООО «Базис», договор № /__/ от 20.05.2015, подписанный ФИО27 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости №/__/ от 31.07.2015, в отношении квартиры № /__/ по адресу: /__/, заключенный ФИО28 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.05.2016, заключенный ФИО30 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 10.12.2015, заключенный ФИО31 с ООО «Базис» предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 22.08.2015 в отношении квартиры № /__/, по адресу: /__/, заключенный ФИО32 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № 2/15/17,5 от 01.02.2016, заключенный ФИО53 с ООО «Базис», договор № /__/ от 13.10.2014, подписанный ФИО36 с ООО «Базис», предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.04.2015, заключенный Ширямовой Иной Владимировной с ООО «Базис», предварительный договор купли-продажи недвижимости № /__/ от 23.12.2014, заключенный ФИО5 с ООО «Базис», признаны договорами долевого участия в строительстве. В удовлетворении остальных требований указанных лиц отказано.

В удовлетворении требований третьих лиц ФИО18, ФИО38, ФИО34 отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО35 ФИО39 просит решение в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО35 отменить, принять в указанной части новое решение, которым данные требования удовлетворить.

Вывод суда о том, что исковые требования ФИО35 заявлены преждевременно, считает не основанным на законе. Указывает, что срок исполнения обязательства ООО «Базис» по передаче квартиры участнику долевого строительства ФИО35 установлен не позднее 01.10.2015, что подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Томска от 20.12.2016, следовательно шестимесячный срок, установленный ст.14 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, истек 01.04.2016. По истечении указанного срока ответчиком не исполнена обязанность по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, следовательно, у ФИО1 и ФИО35 появилось право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Оспаривая вывод суда об отсутствии у ФИО1 права на обращение в суд с рассматриваемым иском, указывает, что требование истца основано на неисполнении застройщиком обязанности по договору участия в долевом строительстве и подтверждено вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г. Томска, следовательно, ФИО1 вправе требовать обращения взыскания на предмет залога в целях получения от застройщика денежных средств, возврат которых обеспечен залогом в соответствии со ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО «Базис» ФИО50 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно п.32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалованию не подлежит.

В связи с наличием предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, ФИО42, ФИО44, ФИО43, ФИО40, ФИО45, ФИО46 ФИО41, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, которые вступившими в законную силу решениями судов признаны участниками долевого строительства спорного многоквартирного дома.

Руководствуясь ст. 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из дела следует, что 27.11.2013 ООО «Базис» (застройщик) и истец ФИО1 (участник долевого строительства) заключили договор /__/, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве следующего объекта: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: /__/, строящийся на земельном участке, кадастровый номер:/__/ (далее - объект). Доля участника долевого строительства, на которую у последнего возникает право собственности при условии выполнения им всех принятых на себя договорных обязательств по данному договору, определена в размере: 1-комнатной квартиры /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 1-ом этаже объекта; 1- комнатной квартиры № /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 1-ом этаже объекта. Цена договора составляет 1100 000 рублей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 4.3 договора от 27.11.2013 срок ввода в эксплуатацию вышеуказанного дома определен - 1 квартал 2015 года.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрено, что застройщик принимает на себя обязательство после окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение 6 (шести) месяцев передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру и все необходимые документы для ее оформления в собственность участника долевого строительства. При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче квартиры. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Договор долевого участия расторгнут на основании соглашения от 14.02.2016; запись о регистрации данного договора исключена из Единого государственного реестра недвижимости.

Денежные средства (1100000 руб.), уплаченные ФИО1 по указанному договору долевого участия, возвращены последнему 04.02.2016, что подтверждается расходным кассовым ордером от 04.02.2016 и не оспаривается сторонами.

Решениями Ленинского районного суда г.Томска от 11.12.2015, 26.05.2016 с ООО «Базис» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 11.12.2015 в размере 43560 руб. и штраф за нарушение прав потребителя – 21780 руб.; неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 11.12.2015 по 04.02.2016 – 40333,33 руб. и штраф за нарушение прав потребителя - 20166,67 руб. соответственно.

Решением Ленинского районного суда г.Томска 20.07.2016 с ООО «Базис» в пользу ФИО1 взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.11.2013 по 04.02.2016 в размере 644526,67 руб. и штраф за нарушение прав потребителя – 322263,34 руб.

Определениями Ленинского районного суда г.Томска от 15.04.2016, 21.07.2016, 19.12.2016 с ООО «Базис» в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя по указанным выше гражданским делам в общей сумме (12000+3864,73+15000) 30864,73 руб.

Заочным решением мирового судьи судебного участка №1 Ленинского судебного района г.Томска от 13.01.2017 с ООО «Базис» в пользу ФИО1 взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (денежными средствами, которые взысканы названными выше судебными постановлениями) по состоянию на 13.12.2016 в размере 17367,62 руб., а также проценты за пользование указанными денежными средствами в размере, определяемом исходя из ключевой ставки Банка России, начисляя их на остаток задолженности, начиная с 14.12.2016 по день уплаты задолженности.

Исходя из положений ст.12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, сумма задолженности, исполнение обязанности по возврату которой обеспечена залогом в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" составляет (43560 руб. + 21780 руб. + 40333,33 руб.+ 20166,67 руб.) 125 840 руб.

Доводы истца о том, что залогом обеспечено исполнение обязанности застройщика по выплате ему всех денежных сумм, взысканных перечисленными судебными постановлениями, в том числе судебных расходов, основаны на неверном толковании норм права.

Названными выше нормами установлено, что залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором, а также уплате неустойки и штрафа.

Между тем правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Из дела следует и подтверждается планом инвентаризации объекта, расположенного по /__/ в /__/, от 26.04.2017 (л.д. 87), объяснениями лиц, участвующих в деле, что в настоящее время многоквартирный дом (28 квартир) общей площадью 1063,3 кв.м (площадь квартир 920,8 кв.м) фактически выстроен; отсутствует подключение к коммуникациям; дом не введен в эксплуатацию, при этом часть квартир в данном доме имеет чистовую отделку и используется участниками долевого строительства и членами их семьи для проживания.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

С учетом названных положений гражданского права, действующих в неразрывном системном единстве с конституционными предписаниями, в том числе со статьей 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц и которая в силу статьи 15 (часть 1) Конституции Российской Федерации, как норма прямого действия, подлежит применению судами при рассмотрении ими гражданских дел в целях достижения баланса интересов, при котором равному признанию и защите подлежит как право одного лица, обладающего правом обращения взыскания на предмет залога, в обеспечение исполнения обязательства по уплате неустойки, так и право других лиц на завершение строительства спорного многоквартирного дома и получение квартир, судебная коллегия, учитывая размер обеспеченного залогом права требования ФИО1 и количества квартир в незавершенном строительством доме, пришла к выводу об отказе в удовлетворении иска об обращении взыскания на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по /__/ в /__/.

Поскольку обязанность застройщика зарегистрировать право на объект незавершенного строительства законодателем связана с возникновением оснований для обращения взыскания на предмет залога, а в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет залога отказано, следовательно, требование о регистрации объекта незавершенного строительства также подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая аналогичные требования третьего лица ФИО35, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении их без удовлетворения по тем же основаниям.

Так, из дела следует, что 13.11.2013 и 25.11.2013 между третьим лицом ФИО35 и ООО «Базис» заключены договоры участия в долевом строительстве №/__/ и №/__/, в соответствии с которыми ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом /__/ и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в течение шести месяцев передать участнику долевого строительства для оформления в собственность объекты долевого строительства - однокомнатные квартиры /__/, /__/ и /__/, соответственно площадью /__/ кв.м каждая в срок до 01.10.2015.

Вступившим в законную силу решениями Ленинского районного суда от 20.12.2016 и от 30.08.2017 с ООО «Базис» в пользу ФИО35 взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 509043,67 руб. и штраф за нарушение прав потребителя – 254517,33 руб.; неустойка – 258854,4 руб., штраф – 129427,2 руб. соответственно.

Таким образом, право, за защитой которого обратился ФИО35, так же как у истца ФИО1, выражается во взыскании неустойки, взыскание которой, в свою очередь, является способом обеспечения надлежащего исполнения обязанности застройщика по передаче квартиры в установленный договором срок. В этой связи удовлетворение требований об обращении взыскания на незавершенный строительством дом, в целях обеспечения исполнения застройщиком обязанности по выплате неустойки, приведет к нарушению баланса интересов участников долевого строительства.

Разрешая требования третьих лиц о признании договоров, заключенных между ними и ООО «Базис», договорами долевого участия в строительстве, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из дела видно, что ООО «Базис» было выдано разрешение на строительство от 31.10.2013, на основании которого последнее начало строительство спорного многоквартирного дома. В период действия данного разрешения ООО «Базис» заключило договоры долевого участия в строительстве данного многоквартирного дома с истцом ФИО1, третьими лицами ФИО35, ФИО26, ФИО41 были заключены договоры долевого участия в строительстве, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от 18.02.2014 названное разрешение отменено.

05.09.2016 ООО «Базис» выдано новое разрешение на строительство многоквартирного дома по /__/ в /__/.

В период действия данного разрешения между ООО «Базис» и ФИО56 (до брака ФИО61) (/__/), ФИО37 (/__/), ФИО28 (183/496 долей в /__/), ФИО4 (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО8 (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО16 (/__/ долей в праве на квартиру /__/), ФИО3 (174/496 долей в праве на квартиру /__/), ФИО23 (165/343 долей в квартире /__/), ФИО15 (183/662 долей в праве собственности на квартиру /__/), ФИО11 (183/662 долей в праве собственности на квартиру /__/), ФИО5 (/__/), ФИО19 (148/662 долей в квартире /__/), ФИО33 (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО30 (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО32 (175/334 долей в праве на квартиру /__/), ФИО22, (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО10 (175/340 долей в праве на квартиру /__/), ФИО9 (148/662 долей в праве собственности на квартиру /__/), ФИО7 (148/496 долей в праве собственности на квартиру /__/), ФИО25 (175/334 долей в праве на квартиру /__/), ФИО12 (квартира /__/), ФИО14 (квартира /__/), ФИО31 (165/343 долей в квартире /__/), ФИО13 (183/662 долей в праве собственности на квартиру /__/), ФИО2 (165/343 долей в квартире /__/) заключены договоры, которые поименованы как предварительные договоры купли-продажи недвижимости.

По условиям этих договоров стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договоров купли-продажи квартир в доме по адресу: /__/, определили характеристики квартир в строящемся доме, подлежащих передаче покупателям квартир, их стоимость и иные существенные условия, предусмотренные ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Также в этих договорах указано, что расчет между сторонами производится в день подписания основного договора либо путем зачета долга по договорам займа.

Из дела видно, что в день подписания данных предварительных договоров между теми же сторонами подписаны договоры займа, на сумму, эквивалентную стоимости оговоренных квартир. В кассу ООО «Базис» внесены денежные средства по данным договорам займа, что подтверждается квитанциями ООО «Базис», данные обстоятельства лица, участвующие в деле, не оспаривали.

ООО «Базис» с ФИО36 (договор № /__/ от 13.10.2014, 187/343 долей в праве на квартиру /__/), ФИО27 (договор №/__/ от 22.05.2015, /__/), ФИО6 (договор №/__/ от 01.10.2014, /__/), ФИО21 (договор №/__/ от 30.01.2015, /__/), ФИО17 (договор №/__/ 148/662 долей в праве на квартиру /__/) заключены договоры, предметом которых являются порядок и условия участия сторон в строительстве спорного многоквартирного дома. Данным договором определен объект, на который после ввода дома в эксплуатацию у участника долевого строительства возникает право собственности; цена договора и иные существенные условия, предусмотренные ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При этом в разделе 5 этих договоров установлено, что в данном договоре определены все условия договора, который будет заключен в будущем, срок заключения основного договора - не позднее 2 полугодия 2015 г.

Оплата по данным договорам произведена в кассу ООО «Базис», что подтверждается квитанциями ООО «Базис».

В соответствии с п.2 ст. 170 ГК Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3).

Вышеназванные предварительные договоры и договоры являются ничтожными (притворными) сделками, поскольку их содержание, а также действия сторон данных договоров, свидетельствуют о том, что в действительности ими имелись в виду договоры участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования третьих лиц о признании предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве фактически являются требованиями о применении последствий ничтожных (притворных) сделок (договоров займа и предварительных договоров), которые подлежат удовлетворению, соответственно, перечисленные договоры могут быть признаны договорами долевого участия в строительстве.

Разрешая самостоятельные требования третьих лиц о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на доли в праве на незавершенный строительством многоквартирный дом и на квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данные требования удовлетворению не подлежат.

Так, из заявлений третьих лиц, а также их объяснений, данных в ходе апелляционного производства, следует, что требования о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте и на квартиры в незавершенном строительством доме заявлены ими исключительно с целью защиты их прав требований от обращения взыскания на незавершенный строительством объект по иску ФИО1 и самостоятельным требованиям ФИО35 Поскольку требования последних об обращении взыскания на предмет залога оставлены без удовлетворения, следовательно, угроза нарушения прав перечисленных выше третьих лиц устранена.

ООО «Базис» с ФИО18 заключен договор №2/12/17,5 от 13.08.2015, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве спорного многоквартирного дома. Данным договором определен объект - 175/334 долей в праве на квартиру /__/, на который после ввода дома в эксплуатацию у участника долевого строительства возникает право собственности; цена договора и иные существенные условия, предусмотренные ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При этом в разделе 5 этих договоров установлено, что в данном договоре определены все условия договора, который будет заключен в будущем, срок заключения основного договора - не позднее 2 полугодия 2015.

Решением Ленинского районного суда от 07.08.2017 договор №/__/ от 13.08.2015 признан договором долевого участия в строительстве.

ООО «Базис» с ФИО38 заключен договор №/__/ от 27.04.2015, который поименован как предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор займа №17 от 27.04.2015.

Решением Ленинского районного суда г.Томска от 22.08.2017 названный договор №/__/ от 27.04.2015 признан договором долевого участия в строительстве, ФИО38 признан участником долевого строительства спорного многоквартирного дома.

Свои требований о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством доме ФИО18 и ФИО38 мотивировали необходимостью защиты их прав от обращения взыскания на незавершенный строительством объект по иску ФИО1 и самостоятельным требованиям ФИО35 Поскольку требования последних об обращении взыскания на предмет залога оставлены без удовлетворения, следовательно, угроза нарушения прав третьих лиц ФИО18 и ФИО38, которая являлась основанием иска, устранена.

ООО «Базис» с ФИО34 заключен договор №/__/ от 02.02.2015, который поименован как предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор займа №/__/ от 02.02.2015.

Решением Ленинского районного суда от 25.10.2017 требования ФИО34 о признании указанного предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании ее участником долевого строительства спорного многоквартирного дома удовлетворены.

В силу ст.220 ГПК Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

В этой связи производство по делу в части требований ФИО34 к ООО «Базис» о признании договора займа №/__/ и предварительного договора №/__/ от 02.02.2015 договором долевого участия в строительстве подлежит прекращению.

Требование ФИО34 о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством доме удовлетворению не подлежит, поскольку угроза нарушения ее права, указанная в ее заявлении устранена путем отказа в удовлетворении иска ФИО1 и самостоятельных требований ФИО35

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» резолютивная часть апелляционного определения, вынесенного по результатам рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации, должна в силу части 4 статьи 330 ГПК Российской Федерации содержать указание на отмену судебного постановления суда первой инстанции, вывод суда апелляционной инстанции по заявленным требованиям (удовлетворение или отказ в удовлетворении заявленных требований полностью или в части, прекращение производства по делу или оставление заявления без рассмотрения полностью или в части).

Руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Томска от 07.06.2017 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенный строительством отказать.

В удовлетворении требований ФИО35 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о понуждении к регистрации объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенный строительством отказать.

Требования третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 20.05.2016, заключенный ФИО2 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 21.12.2015, заключенный ФИО3 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 03.06.2016, заключенный ФИО4 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 01.10.2014, заключенный ФИО6 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 07.05.2015, заключенный ФИО7 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости /__/ от 23.08.2016, заключенный ФИО8 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 11.12.2014, заключенный ФИО9 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 10.02.2016, заключенный ФИО59 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 05.06.2015, заключенный ФИО11 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.10.2016, заключенный ФИО12 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.01.2016, заключенный ФИО13 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.12.2015, заключенный ФИО14 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 04.06.2015, заключенный ФИО15 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 22.07.2016, заключенный ФИО16 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.06.2016, заключенный ФИО17 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 09.02.2015, заключенный ФИО19 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать договор № /__/ от 30.01.2015, подписанный между ФИО21 и ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.08.2016, заключенный ФИО22 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 23.08.2016, заключенный ФИО23 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 24.12.2014, заключенный ФИО24 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.04.2016, заключенный ФИО25 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать договор № /__/ от 20.05.2015, заключенный ФИО27 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 31.07.2015, в отношении квартиры № /__/ по адресу: /__/, заключенный ФИО28 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 13.05.2016, заключенный ФИО30 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 10.12.2015, заключенный ФИО31 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 22.08.2015, в отношении квартиры № /__/, по адресу: /__/, заключенный ФИО32 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 01.02.2016, заключенный ФИО53 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать договор № /__/ от 13.10.2014, подписанный ФИО36 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли - продажи недвижимости № /__/ от 27.04.2015, заключенный Ширямовой Иной Владимировной с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости № /__/ от 23.12.2014, заключенный ФИО5 с ООО «Базис», договором долевого участия в строительстве.

В удовлетворении остальных самостоятельных требований третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 ФИО17, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО56, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО36, ФИО37 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о признании права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом и о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством жилом доме отказать.

В удовлетворении самостоятельных требований третьих лиц ФИО18, ФИО38, ФИО34 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством жилом доме отказать.

Прекратить производство по делу в части самостоятельных требований ФИО34 к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» о признании договора займа №/__/ и предварительного договора №/__/ от 02.02.2015 договором долевого участия в строительстве.

Председательствующий

Судьи: