Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шайбнер С.Э. к администрации Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия и администрации Булуктинского сельского муниципального образования Республики Калмыкия о признании права собственности на имущество по апелляционной жалобе главы администрации Булуктинского СМО РК Данжинова В.Б. на решение Приютненского районного суда Республики Калмыкия от 12 марта 2015 года.

Заслушав доклад судьи Цакировой О.В., объяснения представителей администрации Булуктинского СМО РК Данжинова В.Б. и Мучеряевой С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истицы Шайбнер С.Э., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Шайбнер С.Э. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя следующим. 25 декабря 2007 г. между ней и СПК «Байн» Приютненского района РК заключен договор продажи недвижимости, по которому СПК продало ей помещение склада и ограждение стройчасти, состоящее из <…> п.м. железобетонных панелей, расположенных по адресу:<……..>, всего на общую сумму <……> руб. Указанное имущество состояло на балансе СПК «Байн», в списке основных средств значилось под № <..> – склад, № <..> – ограждение. Имущество СПК «Байн» было образовано путем вклада пайщиков СПК «Нарн» согласно договору уступки прав (цессии) от 28 октября 2000 г. В акте переданного имущества основных средств от СПК «Нарн» в СПК «Байн» по состоянию на 15 сентября 2000 г. склад значился под № <..>, ограждение – под № <..>. На помещение склада имеется технический паспорт, выданный Приютненским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РК от 26 августа 2008 г. № 247. СПК «Байн» ликвидировано по решению Арбитражного суда РК от 20 апреля 2010 г. В настоящее время она лишена возможности распоряжаться данным имуществом, поскольку не может зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке ввиду отсутствия у продавца - СПК «Байн» правоустанавливающих документов на недвижимость. Все условия договора, предусмотренные ГК РФ, сторонами исполнены. Денежные средства истица внесла в кассу СПК «Байн» наличными. «Байн» передал ей склад и ограждение из железобетонных плит по накладным и по акту приема-передачи. Кроме того, она ежегодно оплачивает налог на имущество. Просила признать за ней право собственности на помещение склада, общей площадью <…> кв.м и ограждение стройчасти, состоящее из <…> п.м. железобетонных панелей, расположенных по адресу: <……>.

В судебном заседании истица Шайбнер С.Э. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика - глава Булуктинского СМО РК Данжинов В.Б. исковые требования не признал, пояснив, что договор купли-продажи от 25 декабря 2007 г. подписан не Шайбнер С.Э. Переход права собственности на недвижимое имущество от СПК «Нарн» к СПК «Байн» не был зарегистрирован в предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право на спорное имущество за СПК «Байн» не было зарегистрировано. Следовательно, СПК «Байн» не был правообладателем и собственником имущества, переданного истице по договору от 25 декабря 2007 г. Кроме того, от бывших членов СПК «Байн», претендовавших на свои доли в кооперативе, поступают жалобы о том, что собственниками имущества СПК являются посторонние люди. На территории вокруг спорного ограждения из железобетонных плит планируется разбить парк отдыха для жителей п. Нарын.

Представитель третьего лица – Приютненского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Мукаев Б.В. полагал, что в удовлетворении иска надлежит отказать по тем основаниям, что в договоре купли-продажи от 25 декабря 2007 г. не отражены существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Акт приема-передачи имущества составлен позже, чем договор купли-продажи от 25 декабря 2007 г., так как дата внесения сведений в реестр недвижимого имущества ФГУП-Федеральное БТИ по РК указана на основании даты, указанной в техническом паспорте помещения склада 05 февраля 2008 г. Кроме того, СПК «Байн» не имело права заключать договор купли-продажи недвижимости, поскольку право собственности на это имущество не было зарегистрировано за СПК «Байн» в установленном законом порядке.

Представитель ответчика – администрации Приютненского РМО РК, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в суд не явился.

Решением Приютненского районного суда Республики Калмыкия от 12 марта 2015 года исковые требования Шайбнер С.Э. удовлетворены. За Шайбнер С.Э. признано право собственности на помещение склада, общей площадью <…> кв.м и ограждение стройчасти, состоящее из <…> железобетонных панелей, расположенных по адресу: <……….>.

В апелляционной жалобе глава администрации Булуктинского СМО РК ФИО1 просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что суд необоснованно не принял во внимание отсутствие у М. полномочий на подписание от имени СПК «Байн» договора купли-продажи недвижимости от 25.12.2007 г. Суд не обратил внимания на тот факт, что М. и ФИО2 являются родными сестрами, что свидетельствует о конфликте интересов. Суд не выяснил, имелось ли согласие пайщиков СПК «Байн» на продажу данных объектов недвижимости. Суд необоснованно решил, что сторонами не оспаривался спорный договор, поскольку ответчиком фактически заявлены требования о признании данной сделки незаключенной ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить предмет продажи в соответствии со ст. 554 ГК РФ. Суд не дал оценки доводам ответчика и третьего лица о том, что акт приема-передачи к договору от 25.12.2007 г. приобщенный истицей, составлен позже, чем договор купли-продажи, так как на момент реализации имущества отсутствовали технические документы на оспариваемые объекты с указанием описания, площади и местоположения объекта. Истица скрыла от суда тот факт, что у нее имеется акт № 1 приема-передачи от 25.12.2007 г., в котором не названы характеристики объектов. Полагает, что судом дана односторонняя оценка доказательств, в результате чего судом вынесено неправосудное решение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 12, 131, 213 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что представленные истицей ФИО2 доказательства достоверно свидетельствуют о приобретении ею оспариваемого помещения склада и ограждения стройчасти из <…> железобетонных панелей. Поскольку истица, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов, фактически является собственником спорного недвижимого имущества, несет бремя по его содержанию, исковые требования о признании за ней права собственности на это имущество подлежат удовлетворению.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку суд не применил нормы материального закона, подлежащего применению при рассмотрении данного дела.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998 г.) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, у СПК «Байн» не имелось правоустанавливающих документов на недвижимое имущество - помещение склада, общей площадью <…> кв.м и ограждение стройчасти, состоящее из <…> п.м. железобетонных панелей, расположенных по адресу: <……..>. Какие-либо вещные права на указанные объекты недвижимости за СПК «Байн» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были зарегистрированы.

Следовательно, СПК «Байн», не будучи собственником данного недвижимого имущества, неправомочен был отчуждать это имущество.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из материалов дела, в обоснование требований о признании права собственности на имущество, истица ФИО2 представила в суд договор, датированный 25 декабря 2007 г., заключенный между нею и СПК «Байн», следующего содержания: «Мы, нижеподписавшиеся, с одной стороны председатель СПК «Байн» М., действующий на основании Устава и ФИО2, паспорт <…..>, выдан <……>, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Сторона – 1 продает согласно протокола № 5 ограждение стройчасти <…> г. постройки по цене <….> руб. здание прорабской <….> г. постройки по цене <…..> руб. склада <….> года постройки по цене <……> руб. ФИО2 Продавец гарантирует, что данное имущество никому не продано, не обменено, иным образом не отчуждено, в споре и под запретом (арестом) не состоит, а также свободно от любых прав и претензий третьих лиц. Цена на указанное имущество настоящего договора установлена согласием сторон на основании акта рыночной оценки и составляет <……..> рублей в т.ч. за ограждение стройчасти <…> г. постройки <…..> руб. за здание прорабской <….> г. постройки <…..> руб. за склад <….> руб. наличными в кассу СПК «Байн».

В нарушение статьи 554 ГК РФ в данном договоре не указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже: местоположение (адрес) объектов, расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, технические характеристики объектов недвижимости, в том числе их площадь и составные части, этажность.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Соответственно, из такого договора право собственности истца на спорное нежилое помещение возникнуть не может.

Ссылку суда в обоснование вывода о соблюдении сторонами существенных условий договора на указание в приложенном к иску акте приема-передачи, датированному 25.12.2007 г., адреса и площади объектов недвижимости, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку в самом договоре купли-продажи недвижимости не соблюдены требования закона об обязательном указании сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество.

Более того, в приложенных к иску акте приема-передачи и накладных №№ 26 и 27 от 25.12.2007 г., счет-фактуре без номера от 25.12.2007 г. имеются противоречия.

Так, в акте приема-передачи к договору № 5 от 25.12.2007 г., датированном этой же датой, указано, что продавец СПК «Байн» передает, а покупатель ФИО2 принимает здание прорабской <….> года постройки, общей площадью <…> кв.м.; нежилое помещение склада <….> года постройки, общей площадью <…> кв.м. и ограждение, состоящее из <…> п.м. железо-бетонных панелей, смонтированных в<….>году вокруг данных зданий, расположенных по адресу: <………>.

Вместе с тем, в вышеназванных накладных и счет-фактуре указано ограждение стройчасти, состоящее из <…> железобетонных панелей.

Однако указанным противоречиям в приложенных к иску документах, о которых было заявлено ответчиком в суде первой инстанции, суд какой-либо оценки не дал.

Судебная коллегия также отмечает, что истицей ФИО2 заявлены требования о признании права собственности, в том числе на ограждение стройчасти, состоящее из <…> п.м. железобетонных панелей. В данном случае использованная аббревиатура «п.м.» обозначает единицу измерения длины «погонный метр».

Между тем, как в мотивировочной, так и в резолютивной части решения суд в описании технических характеристик ограждения железобетонные плиты указал не в единицах измерения длины, а в их количестве – <…> железобетонных плит.

Кроме того, судебная коллегия находит обоснованным довод жалобы о том, что суд не дал оценки и факту заключения данной сделки с нарушением установленного законом порядка совершения сделок с конфликтом интересов.

В соответствии с частью 4 статьи 38 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» сделка кооператива, второй стороной в которой выступают председатель кооператива или исполнительный директор кооператива, члены правления кооператива или наблюдательного совета кооператива, их супруги и ближайшие родственники либо владельцы пая, размер которого составляет более чем 10 процентов от паевого фонда кооператива, считается сделкой, в которой присутствует конфликт интересов. Такой сделкой признается и сделка, в которой не менее чем 10 процентов членов кооператива или не менее чем 20 процентов ассоциированных членов кооператива по их заявлениям в письменной форме усматривают имущественный интерес указанных лиц, не совпадающий с законными имущественными интересами кооператива.

Согласно части 6 статьи 38 указанного Федерального закона решения о совершении сделок кооператива, в которых присутствует конфликт интересов, принимаются на совместном заседании правления кооператива и наблюдательного совета кооператива единогласно и утверждаются общим собранием членов кооператива большинством не менее чем две трети голосов.

При заключении договора продажи недвижимости М. выступала от имени СПК «Байн», являясь его председателем.

Как видно из дела и подтверждено истицей ФИО2 и допрошенной судом в качестве свидетеля М., они являются родными сестрами. Следовательно, в спорном договоре продажи недвижимости от 25.12.2007 г., заключенном СПК «Байн» с родной сестрой председателя СПК ФИО2, присутствовал конфликт интересов.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ истицей не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение предусмотренной частью 6 статьи 38 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» процедуры заключения сделки с конфликтом интересов.

При таких данных требования истицы ФИО2 о признании права собственности на указанные объекты недвижимости как основанные на ничтожной сделке, удовлетворению не подлежали, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

Учитывая изложенное, ошибочным следует признать ссылку суда на факт неоспаривания договора продажи недвижимости в обоснование вывода о несостоятельности довода третьего лица о несоответствии договора продажи недвижимого имущества норме статьи 554 ГК РФ.

Ссылка истицы ФИО2 на те обстоятельства, что она за свой счет оформила кадастровый и технический паспорта, несет бремя содержания этого имущества, сами по себе правового значения для дела не имеют.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права собственности на спорное недвижимое имуществом.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

Решение Приютненского районного суда Республики Калмыкия от 12 марта 2015 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия и администрации Булуктинского сельского муниципального образования Республики Калмыкия о признании права собственности на недвижимое имущество - помещение склада, общей площадью <…> кв.м и ограждение стройчасти, состоящее из <…> п.м. железобетонных панелей, расположенных по адресу: <….>.

Апелляционную жалобу главы администрации Булуктинского сельского муниципального образования Республики Калмыкия ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий О.В. Цакирова

Судьи Н.А. Басангов

ФИО3