Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 февраля 2018 года апелляционные жалобы представителя ООО «Экодолье-Шолохово» по доверенности ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Мытищинского городского суда Московской области от 09 июня 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО «Экодолье-Шолохово» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома,

заслушав доклад судьи Магоня Е.Г., объяснения представителя ООО «Экодолье-Шолохово» ФИО1

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО2 обратился в Мытищинский городской суд с исковым заявлением к ООО «Экодолье Шолохово», в котором просил признать за ним право собственности на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д. Шолохово, и жилой дом на этом земельном участке (<данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>) и взыскать с ответчика разницу в стоимости имущества, подлежащего передаче ФИО2 по договору в размере 104 318 рублей.

В период рассмотрения дела ФИО2 уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и уменьшить покупную стоимость данного земельного участка и жилого дома до 8 323 640, 32 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 09 сентября 2015 года с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО2-ПК5-046, им были выполнены условия данного договора, оплачена стоимость спорного имущества в размере 8 323 640,32 рублей, исходя из стоимости продажи дома, предусмотренной договором и дополнительным соглашением к нему в размере 8 823 640,32 рублей (л.д. 53), однако работы по возведению спорного жилого дома были выполнены ответчиком некачественно, фактическая площадь дома не соответствует проектной и сведениям, содержащимся в БТИ и ЕГРП, что ведет к уменьшению покупной стоимости данного имущества.

ФИО2 в судебное заседание не явился, представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Экодолье Шолохово» по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточненные требования ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 09 июня 2017 года исковые требования удовлетворены частично.

Признано право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>. В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 действуя через представителя по доверенности ФИО3, просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное в части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной стоимости.

ООО «Экодолье Шолохово» не согласившись с решением, подало апелляционную жалобу, в которой просит, об отмене решения, как необоснованного и незаконного.

Проверив материалы дела, согласно положениям ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», исходя из доводов апелляционной жалобы, пояснений явившихся лиц, судебная коллегия усматривает основания к отмене решения суда в части.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 198 ГПК РФ, решение суда является актом правосудия разрешающим дело по существу заявленных требований.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09 сентября 2015 года между ООО «Экодолье Шолохово» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО2-ПК5-046.

Как следует из п. 2.1 данного договора, ООО «Экодолье Шолохово» и ФИО2 обязуются на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем основной договор (договор купли-продажи жилого дома и придомового участка), предметом которого является: купля-продажа жилого дома и придомового участка, являющихся неотъемлемым элементом жилого комплекса ООО «Экодолье Шолохово» с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и при соблюдении условий основного договора и требований законодательства Российской Федерации.

Как следует из п. 3.1. данного договора, Предметом основного договора будут являться действия продавца по передаче в собственность покупателю следующих объектов:

- жилого дома с расположенными на земельном участке внутриплощадочными инженерными сетями;

- придомового земельного участка;

- а также действия покупателя по их принятию и оплате.

Как следует из п. 3.1.3 данного договора, с учетом дополнительного соглашения от 24.11.2015 года, цена приобретаемого по настоящему договору жилого дома и придомового участка - составляет сумму в размере 8 586 760 рублей.

Как следует из п. 4.1 данного договора, с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2016 года, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по заключению в будущем Основного договора Покупатель обязуется перечислить на банковский счет Продавца или указанного им лица Обеспечительный платеж в размере 8 823 640,32 рублей, который уплачивается Покупателем в следующем порядке:

- первая часть обеспечительного платежа - денежные средства в размере 5 800 136,99 рублей, перечисляются Покупателем на банковский счет Продавца не позднее 09.09.2015 г.;

- вторая часть обеспечительного платежа - денежные средства в размере 500 000,00 рублей, не позднее 09.10.2015 г.;

- третья часть обеспечительного платежа - денежные средства в размере 931 000,00 рублей, не позднее 29.02.2016 г.;

- четвертая часть обеспечительного платежа - денежные средства в размере 64 180,32 рублей, не позднее 04.03.2016 г.;

- пятая часть обеспечительного платежа - денежные средства в размере 1 528 323,01 рублей, не позднее 09.09.2016 г..

При этом из представленных платежных документов и дополнительных соглашений к договору следует, что истцом оплачено в адрес ответчика сумму в размере 8 323 640,32 рублей. Данный факт признается ответчиком, спора между сторонами по размеру оплаченной суммы не имеется.

Из статьи первой договора следует, что придомовой земельный участок означает земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 700 кв.м., имеющий адресные ориентиры <данные изъяты>, на котором будет расположен дом.

Из предоставленного ответчиком свидетельства о праве собственности следует, что на момент заключения 09 сентября 2015 года между ООО «Экодолье Шолохово» и ФИО2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО2-ПК5-046, право собственности ООО «Экодолье Шолохово» на земельный участок, поименованный в договоре, как придомовой, было зарегистрировано, запись о праве в ЕГРП № 50-50/014-50/014/001/2015-1248/1 от 05.02.2015 года. Сведения о земельном участке внесены в Кадастр, земельному участку присвоен кадастровый <данные изъяты>.

Таким образом, из содержания имеющегося в деле договора и других материалов дела усматривается, что заключенный между сторонами договор, хотя и поименован как предварительный договор купли-продажи, но по своей правовой природе представляет смешанный договор, содержащий в себе условия купли-продажи земельного участка с отсрочкой его передачи и подряда на строительство дома, указанного в договоре и приложениях к нему. Таким образом, предварительный договор содержит условия договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ) и купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ).

Данный вывод следует из того, что земельный участок, как объект правоотношений, на момент заключения предварительного договора, уже существовал, сведения о праве Продавца были внесены в ЕГРП, сведения о земельном участке содержались в кадастре. препятствий для его продажи на день заключения предварительного договора не существовало. Проект и технические характеристики дома, который должен был быть размещен на продаваемом земельном участке, согласовывался сторонами, что отражено в Приложениях к договору. Оплата в 100 % размере от продажной цены земельного участка и стоимости строительства дома должна была быть произведена истцом до заключения основного договора, оформляющего передачу права собственности на указанные в предварительном договоре купли-продажи объекты. Ответчик получил от истца денежные средства за земельный участок, строительство дома осуществлялось за счет полученных от истицы, в качестве обеспечительного взноса, денежных средств.

Поскольку по договору оплата была произведена в размере 8 323 640,32 рублей, что эквивалентно 94 % от общей стоимости договора, то истцом оплачен земельный участок, а строительные работы оплачены практически в полном объеме.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 61 постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г., если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно абз. 5 п. 5 постановления Пленума N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного постановления. При этом, предварительная оплата может быть как полной, так и частичной.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца о признании право собственности на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> и расположенный на нем жилой дом.

Так же, из материалов дела следует, что между сторонами, с участием подрядной организации, был подписан акт приема-передачи законченного строительством дома.

В данном акте истец отразил свои претензии по некачественному выполнению строительных работ.

15 декабря 2016 года истец обратился к ответчику с заявлением, которым просил произвести перерасчет денежных средств, подлежащих оплате в рамках основного договора, за вычетом суммы переплаченной им за площадь дома и стоимости работ, необходимость к проведению которых обусловлена, с учетом перерасчета подготовить основной договор к подписанию, уведомив его о дате и времени подписания основного договора.

Поскольку истец приобретал земельный участок и дом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то на взаимоотношения сторон распространяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона, потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при обнаружении в товаре недостатков предусмотрено также абз. 4 ч. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", статьями 723, 737 ГК.

Как следствие, требования истца о соразмерном уменьшении покупной стоимости были основаны на законе.

Ответчик, частично, признал факт наличия недостатков, что следует из его объяснений по делу и акта об устранении недостатков от 30.12.2016 года.

Вместе с тем, требования истца, ответчиком были проигнорированы и сочтены как злоупотребление, что следует из письменных возражений, несмотря на то, что ответчик счел возможным, самостоятельно устранить недостатки, в части, признаваемой им.

Из указанных обстоятельств, следует что, между сторонами возник спор по качеству выполненных работ в рамках подряда на возведение дома в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от 17 марта 2017 года по делу была назначена экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО Лига независимых экспертов и оценщиков «Вест- Эксперт».

Однако, вопрос о наличии недостатков на день рассмотрения спора и стоимости их устранения перед экспертами не ставился и не был разрешен судом, в связи с чем, в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции, судебной коллегией было принято решение о назначении дополнительной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Стройэкспертиза».

Из заключения экспертов следует что, на день обследования установлено наличие нарушений, стоимость устранения которых составляет 22 811 рублей.

Таким образом, несмотря на действия ответчика по устранению недостатков, таковые остались и на день проведения экспертизы, назначенной в суде апелляционной инстанции.

Экспертное заключение является полным, мотивированным, экспертиза проведена с соблюдением закона, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поэтому оснований не доверять выводам эксперта, который имеет соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт в данной области исследований, не имеется.

Оценивая данное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, с учетом содержания ст. 67 ГПК РФ судебная коллегия, делает вывод о соответствии данного заключения экспертизы требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в связи с чем оно принимается судом как доказательство по делу.

С учетом указанных обстоятельств, требования истца о соразмерном уменьшении покупной стоимости подлежат удовлетворению в части.

Разрешая вопрос о праве истца на дом, судебная коллегия принимает во внимание, что 19 декабря 2016 года на имя ответчика было зарегистрировано право собственности на спорный дом, запись о праве 50-50/012-50/012/003/2016-95/1, сведения о доме внесены в кадастр и ему присвоен кадастровый <данные изъяты>.

Так же судебная коллегия принимает во внимание, что ответчик, до момента исполнения законных требований истца, а равно, до момента устроения недостатков, в одностороннем порядке, принял решение о расторжении договора, о чем уведомил истца письмом исх. 441 от 28 декабря 2016 года. Таким образом, ответчик неправомерно уклонился от разрешения вопроса по выявленным недостаткам, и необоснованно отказался от передачи земельного участка и дома истцу.

При таких обстоятельствах, неполная оплата строительства дома, не может быть препятствием для возникновения у истца права собственности на земельный участок и жилой дом. Такой подход согласуется и с разъяснениями, данными в пунктах 2, 3, 5 и 8 постановления Пленума N 54, согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, т.е. для защиты нарушенного права и признания права собственности на объект предварительно оплаченный, оплата может быть как полной, так и частичной. Следовательно, судебная коллегия приходит к заключению о том, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца о признании права собственности на земельный участок, с расположенным на нем домом с кадастровым номером 50:12:0050303:612.

При этом, судебная коллегия отмечает, что вопрос о взыскании задолженности с потребителя в рамках взаимоотношений по строительному подряду, а равно вопрос об уклонении от передачи объектов ответчиком истцу, может быть разрешен в рамках самостоятельного спора.

В целом доводы, приведенные в жалобе представителя ООО «Экодолье-Шолохово» по доверенности ФИО1, не опровергают правильные выводы суда и не содержат ссылок на обстоятельства, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемого решения.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального права или процессуального закона, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы ООО «Экодолье-Шолохово» не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Таким образом, доводами указанной апелляционной жалобы правильность выводов суда по существу спора не опровергнута. Иных доводов, влекущих отмену решения, жалоба не содержит. Спор разрешен в соответствии с действующим законодательством. Материальный и процессуальный закон судом применен правильно.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома, и в этой части считает необходимым принять новое решение об удовлетворении исковых требований частично, путем уменьшения покупной стоимости земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером 50:120050303:330 по адресу: <данные изъяты> и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 50:12:0050303:612, до 8 800 829,3 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 09 июня 2017 года отменить части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной стоимости земельного участка и жилого дома, и в этой части принять новое решение об удовлетворении исковых требований частично, уменьшив покупную стоимость земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, до 8 800 829,3 рублей.

В остальной части решение Мытищинского городского суда Московской области от 09 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО «Экодолье-Шолохово» по доверенности ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 –без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: