Гражданский кодекс часть 1

оставлены без удовлетворения исковые требования Администрации МО «Чемальский район» к ФИО2 о признании недействительным заключенного дополнительного соглашения от <дата> к договору аренды земельного участка № от <дата> года, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за регистрационным номером № от <дата> о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1187 квадратных метров для строительства жилого дома, расположенного в <адрес>.

Заслушав доклад судьи Черткова С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Чемальского района обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным заключенного дополнительного соглашения от <дата> к договору аренды земельного участка № от <дата> и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком <дата> заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1187 кв.м., с местоположением: <адрес>, категории земель населенных пунктов, для строительства жилого дома сроком на 3 года. Дополнительным соглашением от <дата> в договор аренды внесены изменения, согласно которым его срок действия был продлен по <дата>. Поскольку при заключении дополнительного соглашения было допущено нарушение ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, регламентирующей процедуру предоставления земельных участков, администрацией Чемальского района <дата> приняты постановления № об отмене дополнительного соглашения и № о расторжении договора аренды № от <дата>. Однако <дата> дополнительное соглашение было зарегистрировано по одностороннему заявлению ответчика в Управлении Росреестра по Республике Алтай. Так как, действие первоначального договора аренды земельного участка прекращено <дата> в связи с истечением срока, на который он был заключен, <дата> в газете <данные изъяты> администрацией района опубликовано информационное сообщение о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на 5 лет. С заявлением о приобретении этого участка обратились ФИО2 и ФИО1 В настоящий момент администрация района не может осуществить действия по предоставлению земельного участка в аренду с соблюдением процедуры, установленной Земельным Кодексом РФ. Полагает, поскольку ст. 30.1 Земельного кодекса РФ не предусмотрено продление ранее заключенного договора аренды, то в силу ст. 166, 168 ГК РФ сделка является недействительной.

<дата> судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Алтай.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого и отказе в удовлетворении исковых требований просит в апелляционной жалобе ФИО1 (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора), указывая, что в период действия договора аренды, до истечения его срока, дополнительное соглашение на государственную регистрацию сторонами в установленном порядке не представлялось, по истечению срока договора аренды не регистрировалось более 5-ти месяцев, и согласно статей 433 и 609 ГК РФ не считалось заключённым. Наличие принятых судом обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай совершать регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером №, не препятствовало ФИО2, как заинтересованной стороне сделки, своевременно, до истечения срока аренды подать заявление о государственной регистрации данного дополнительного соглашения. В отсутствие каких-либо действий для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения со стороны ФИО2, и в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, договор аренды №, заключённый на 3 года, с указанием даты его окончания – <дата>, в силу ст.610 ГК РФ прекратил своё действие в связи с истечением его срока с <дата>. В связи с этим, Администрацией МО «Чемальский район» <дата> приняты постановления № об отмене дополнительного соглашения к договору аренды № от <дата>, и № о расторжении договора аренды со ФИО2 № от <дата>, в связи с окончанием срока аренды. Принятие данных постановлений, является не расторжением договора в одностороннем порядке, а обычной административной процедурой, подтверждающей факт прекращения аренды и расторжения договора в соответствии с гражданским законодательством по окончанию указанного в нём срока, поскольку заключению договора аренды № от <дата>, также предшествовало принятие соответствующего постановления. ФИО2 злоупотребил правом и скрыл от государственного регистратора факт отмены дополнительного соглашения и расторжения аренды в связи с окончанием её срока. В рамках рассмотрения данного дела №, судом исследовались эти постановления, имеющиеся в материалах дела №, в котором ФИО2 также являлся ответчиком. При этом, имевшаяся в ЕГРП запись за рег.№ от <дата> об аренде, существовавшей до истечения срока договора, осталась непогашенной. Погашение в ЕГРП записей об аренде, в том числе в связи с прекращением договора аренды, осуществляется в заявительном порядке, а заявление о погашении записи об аренде может быть подано в любое время, в том числе одновременно с заявлением о регистрации нового договора аренды с иным арендатором. Судом не приняты во внимание положения ст. 39.6 ЗК РФ. В данном случае, аренда была прекращена и договор со ФИО2 расторгнут, в связи с окончанием его срока, и отсутствием по состоянию на <дата> сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения от <дата> года. Дополнительное соглашение имеется в распоряжении суда, и оно было зарегистрировано в ЕГРП зарег.№ только <дата>. Подписанным сторонами, но незарегистрированным и незаключенным до <дата> дополнительным соглашением от <дата> предусматривалось изменение условий договора, в том числе его срока, и такого существенного (с <дата>) условия договора, как размер арендной платы. Поэтому вывод суда о продлении договора на прежних условиях в связи с регистрацией дополнительного соглашения от <дата>, которым были изменены его условия не соответствует обстоятельствам дела. ФИО2 по истечению срока договора аренды (с <дата>) не представил в администрацию никаких документов, свидетельствующих об использовании им земельного участка для строительства жилого дома, он фактически не пользовался арендуемым земельным участком по его целевому назначению. В связи с этим, у администрации, как арендодателя, возникли возражения в возобновлении договора аренды на тех же условиях, как это предусмотрено п.2 ст.621 ГК РФ. Земельным и гражданским законодательством установлены случаи и возможности расторжения заключенных договоров аренды, в том числе в одностороннем порядке. Но, отмена подлежащего государственной регистрации, и незарегистрированного своевременно, а следовательно, не заключенного дополнительного соглашения от <дата> года, не является расторжением договора в одностороннем порядке. Срок аренды определяется договором, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, подписание сторонами дополнительного соглашения об изменении срока аренды и других условий договора, в отсутствие его своевременной государственной регистрации, не является фактом заключения нового договора, либо фактом изменения договора. Дополнительное соглашение к действовавшему договору аренды подлежало государственной регистрации, но не было реализовано - не было своевременно представлено на государственную регистрацию, срок договора аренды истек, в связи с чем, аренда была прекращена, а договор был расторгнут. В данной ситуации право аренды земельного участка должно было предоставляться посредством проведения аукциона.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшего жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного постановления по доводам жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между Администрацией Чемальского района (Арендодатель) и ФИО2(Арендатор) заключен договор аренды №, согласно которого последнему предоставлен сроком по <дата> в целях для строительства жилого дома земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1187 кв.м., с местоположением: <адрес>. Договор аренды и обременение права зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, между истцом и ответчиком по делу возникли правоотношения по аренде земельного участка.

Пунктом 7.1 Договора аренды от <дата> предусмотрено, что договор может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации и Договором.

Любые изменения и дополнения к договору оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации (п. 7.2 Договора аренды).

Постановлением <данные изъяты> от <дата>№ спорному земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>.

ФИО2 выдано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на срок до <дата>.

До истечения срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды №. Факт обращения ФИО2 с указанным заявлением стороной истца не оспаривался.

Дополнительным соглашением от <дата> стороны изменили условие о сроке аренды, предусмотрев его по <дата>, а также внесли в изменение о размере арендной платы и порядке ее уплаты. Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что арендные отношения между сторонами не прекращены, непосредственно договор аренды не оспаривается, земельный участок из пользования ответчика не изъят. Также суд исходил из того, что отмена дополнительного соглашения путем вынесения Главой Чемальского района Постановления от <дата>№, противоречит положениям ст. 450 ГК РФ, поскольку изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены значимые для рассмотрения дела обстоятельства. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами дела.

При этом, исходя из положений ст.ст. 25, 26 ЗК РФ, ст. ст. 131, 164, ст. 609 п. 2 ГК РФ, ст.ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации при заключении договора аренды земельного участка на срок более одного года, подлежит именно ограничение (обременение) права, то есть сам договор.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 ГК РФ). В данном случае соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Администрация Чемальского района и ФИО2, как арендодатель и арендатор свободны в заключении, продлении, возобновлении договора аренды земельного участка, они добровольно выразили свое намерение изменить условия договора аренды сроком в соответствии с гл. 29 ГК РФ, что и было сделано сторонами при заключении дополнительного соглашения, которое зарегистрировано в установленном законом порядке, как и сам договор аренды земельного участка.

Законом не установлен срок, в течение которого правообладатель обязан осуществить действия по регистрации сделки. Предполагается, что он в любое время вправе обратиться с таким требованием в регистрирующий орган. В статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ содержится закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

Следовательно, зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды в Управлении федеральной регистрационной службы ответчик мог в течение всего срока договора, т.е. до <дата>.

ФИО2 в пределах срока, обозначенного дополнительным соглашением обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Обращение ответчика в Управление Росреестра с дополнительным соглашением от <дата> о государственной регистрации данного соглашения после <дата> не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события, в связи с чем прекратились публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка и возникли иные отношения, связанные с владением и пользованием земельным участком на основании самостоятельной гражданско-правовой сделки. Порядок прекращения обязательственных отношений регламентируется нормами гражданского законодательства, в которых не предусмотрена возможность использования административного ресурса органа местного самоуправления.

Вопреки доводам жалобы, процедура отмены муниципальных правовых актов предусмотрена ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и не распространяется на договорные отношения, чем нарушены права ответчика, как арендатора земельного участка.

Оснований для вывода о ничтожности сделки в силу ее несоответствия требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), не имеется.

Учитывая названные выше обстоятельства, судебная коллегия находит, что применительно к данному делу предъявление органом местного самоуправления настоящего иска свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ), поскольку закон не позволяет в одностороннем административном порядке изменять и прекращать договорные отношения.

Напротив, администрация Чемальского района, заведомо зная о наличии арендных отношений со ФИО2 в отношении спорного земельного участка, публикует сообщение о предстоящем предоставлении в аренду данного земельного участка, чем нарушает права третьих лиц, – в данном случае ФИО1

Указанное обстоятельство, тем не менее, не свидетельствует о нарушении оспариваемым решением прав и законных интересов ФИО1, поскольку она стороной арендных отношений не являлась.

Не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы о том, что арендатор не приступил к использованию земельного участка в соответствии с его назначением, поскольку указанные обстоятельства правового значения для рассматриваемого спора не имеют, так как, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не являются юридически значимыми, поскольку вопрос о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком в связи с неиспользованием земельного участка не был предметом рассмотрения суда первой инстанции, законность выводов которого проверяется судом апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанций полно и всесторонне, выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны, нормы материального и процессуального права не нарушены, в том числе, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, которые являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий – И.В. Солопова

Судьи – С.А. Шинжина

С.Н. Чертков