Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 07 августа 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «ДОН» об уменьшении цен договора участия в долевом строительстве и взыскании излишне уплаченной суммы

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Строительная компания «ДОН» отказано полностью.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Коробейниковой Л.Н., объяснения истца ФИО1, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчика ФИО2 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. сроком по ДД.ММ.ГГГГ.), просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ООО «СпецстройПроект» об уменьшении цены договора об участии в долевом строительстве соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства; взыскании с ответчика сумм, излишне уплаченных по данному договору, в размере <данные изъяты> рублей; взыскании с ответчика штрафа за неудовлетворение требования потребителя добровольном порядке. Свои требования ФИО1 обосновала тем, что между ней и ответчиком ООО «СпецстройПроект» в лице ООО «Комос-Строй» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. В соответствии с Договором истцу подлежал передаче объект долевого участия – <данные изъяты>, количество комнат – <данные изъяты>, с балконом, жилая площадь - <данные изъяты> общая площадь - <данные изъяты> кв.м., общая проектная площадь - <данные изъяты> кв.м. Цена договора была установлена в размере <данные изъяты> рублей, указанная сумма была уплачена истцом ответчику согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект недвижимости был передан ответчиком истцу на основании Акта передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Акт был подписан истцом с замечаниями в связи с тем, что истцом было установлено расхождение общей площади квартиры, установленной проектной документацией, и фактически сданным объектом, а также ряд других нарушений. Истцом ответчику были направлены две претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по техническому состоянию и площади Объекта долевого строительства с требованием вернуть излишне уплаченные по договору денежные средства.

В удовлетворении требований истца ответчиком отказано, в связи с тем, что выявленные недостатки не являлись нарушениями условий Договора. Также истец просила взыскать с ответчика штраф за неисполнение ответчиком в добровольном порядке требования истца в силу Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Определением суда от 21 апреля 2017 года была произведена замена ответчика на ООО «Строительная компания «ДОН» в связи с реорганизацией ООО «СпецстройПроект» в форме присоединения к ООО «Строительная компания «ДОН» (далее ООО «СК «ДОН»).

В судебном заседании истец свои требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительно пояснила, что при определении общей площади квартиры ответчиком необоснованно была учтена площадь балкона с коэффициентом 1,0, что противоречит положениям Жилищного кодекса РФ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв.Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г.№37), Своду правил 54.13330.2011. Площадь балкона подлежит исключению из общей площади квартиры, следовательно площадь переданного объекта долевого строительства получается меньше площади, установленной Договором на <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>.).

Представители ответчика ООО «Строительная компания «ДОН» и третьего лица ООО «Комос-Строй» в судебное заседание не явились. О времени и месте проведения судебного заседания были извещены надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили. Ответчик направил возражения на исковое заявление, в котором просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Пояснили, что площадь балкона была включена в общую площадь квартиры с коэффициентом 1,0 в соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Истцу был передан объект долевого строительства площадью <данные изъяты>.в.м.(<данные изъяты>.м. площадь квариры+<данные изъяты> кв.м. площадь балкона), вместо <данные изъяты> кв.м., установленных Договором, то есть на <данные изъяты> кв.м. больше.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие указанных лиц.

Судом было постановленное указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В качестве доводов жалобы указывает, что судом первой инстанции не были применены нормы законодательства, регламентирующие порядок определения площади жилого помещения. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации (утв.Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года №37) и Сводом правил 54.13330.2011 общая площадь квартиры складывается из суммы площадей её отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Договором от ДД.ММ.ГГГГг. не был определен порядок установления общей площади квартиры, а также не установлено определение площади балкона с коэффициентом 1,0. В связи с чем, ответчиком неправомерно была включена в общую площадь квартиры площадь балкона <данные изъяты> кв.м. В соответствии с положениями законодательства о защите прав потребителей в связи с несоответствием товара условиям, установленным договором, истец имеет право на соразмерное уменьшение цены договора.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции установлено, что Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг. содержит сведения о достижении сторонами соглашения по всем условиям, названным пунктами 1 -5 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона №214-ФЗ) существенными для данного вида договоров:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Договор заключен в установленной законом форме, следовательно, является заключенным.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами, содержащимися в указанном Кодексе.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора от ДД.ММ.ГГГГ.) определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом первой инстанции установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СпецстройПроскт» (Застройщик) и лице ООО «Комос-Строй» с ФИО1 (Участники) заключен договор № об участии в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик принял обязательство построить многоквартирный жилой дом <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. И после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику ФИО1 в собственность соответствующий Объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 Договора и входящий в состав Многоквартирного дома, а также долю в праве собственности на общее имущество Многоквартирного дома. Дольщик обязуется в порядке и на условиях предусмотренных Договором уплатить обусловленную Договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома принять соответствующий Объект долевого строительства (пункт 1.1 договора). Объектом долевого участия (далее по тексту: «Объект долевого участия», «Объект») является структурно обособленное помещение в Многоквартирном доме, имеющее следующие проектные параметры и характеристики: этаж - №, № квартиры - №, количество комнат - <данные изъяты>, наличие лоджии (балкона) - Балкон, жилая площадь <данные изъяты>, общая площадь - <данные изъяты>, общая проектная площадь - <данные изъяты>.

Договором установлены: «Общая площадь» - как сумма площадей помещений Объекта долевого участия, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий; «Общая проектная площадь» - как сумма площадей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе площадь лоджий с коэффициентом 1, определяемая по внутренним поверхностям наружных стен Многоквартирного дома и межквартирных стен. Площадь коммуникационных шахт и стояков систем жизнеобеспечения, предусмотренных проектной документацией, в общую площадь Объекта долевого строительства не входят. Проектная планировка Объекта долевого участия (Приложение 1) прилагается указанному договору и соответствует поэтажному плану Многоквартирного дома. Стороны признают, что указанная выше Общая площадь Объекта долевого строительства может отличаться от фактической площади установленной по результатам обмеров, проводимого органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда после окончания строительства Многоквартирного дома до 5%. Такие отличия не являются существенным изменением качественных характеристик Объекта долевого строительства (пункт 1.3 Договора).

Срок окончания строительства Многоквартирного дома - ДД.ММ.ГГГГ года (пункт 1.5 Договора). Пунктом 2.1.5 Застройщик принял обязательство обеспечить передачу Объекта долевого участия и доли в праве собственности на общее имущество Многоквартирного дома Участнику в срок до ДД.ММ.ГГГГ при условии своевременного и полного выполнения Участником всех своих обязательств по Договору, включая оплату Участником Цены Договора и оплату Участником пеней и штрафов по Договору (при наличии основания для их начисления).

Пунктом 3.1 Договора размер денежных средств, подлежащих уплате Участником (Цена договора) составляет <данные изъяты> рублей (л.д.8-17).

Договор зарегистрирован Управлением Росрестра по УР. Об исполнении Участником ФИО1 обязательства по уплате Застройщику (Ответчику) цены договора в установленном договором размере п полном объеме свидетельствует платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму <данные изъяты> рублей, согласно которому Плательщик - ФИО1, Получатель - ООО «Комос-Строй», основание платежа - договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ в Акте общего технического осмотра были указаны недостатки объекта - <адрес> по адресу <адрес> отсутствие тамбурной двери, близкое расположение к дверям квартиры стояков ливневой канализации и горячего водоснабжения, отсутствие электрической плиты, высота потолков <данные изъяты>.м.

Согласно Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГФИО3 ответчиком передан объект долевого строительства – квартира по адресу г<адрес>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м., балкон площадью <данные изъяты> кв.м. Помимо замечаний, перечисленных в акте от ДД.ММ.ГГГГ также было указано неверное выполнение расчета площади квартиры, неприменение понижающего коэффициента для расчета площади балкона.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 ответчику направлена претензия, согласно которой в числе прочих недостатков указано на определение указанной и передаточном акте общей площади квартиры без понижающего коэффициента для балконов 0,3, что нарушает требования нормативных документов (П.В2 СП 54.13330.2011 и инструкции о проведении учета жилого фонда в РФ №37 от 04.08.1998г.). Фактическая площадь балкона по самостоятельно выполненным замерам составляет <данные изъяты>.м. (<данные изъяты>.). Указанная в передаточном акте площадь других помещений <данные изъяты> кв.м. соответствует проведенным замерам. Таким образом, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты>. Исходя из общей проектной площади квартиры (<данные изъяты> и цены договора (<данные изъяты> рублей) стоимость 1 кв.м, составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты>. Следовательно, излишне уплаченная сумма по договору <данные изъяты> рублей <данные изъяты>), в связи с чем цена договора подлежит уменьшению на указанную сумму, которую просила перечислить на указанный в претензии счет (л.д.25-26, 29-30).

В ответном письме от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «СпецстройПроект» указывает, что показатели определения площади квартиры, установленные Инструкцией о проведении учета жилищного фонда (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №37), используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. В заключенном Договоре участия в долевом строительстве согласован порядок определения цены объекта недвижимости и порядок оплаты, цена договора определена за объект недвижимости целиком, т.е. с учетом всех его площадей. Ни в Федеральном законе №214-ФЗ, ни в других нормативных правовых актах не содержится положений, устанавливающих применение п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ при определении цены объекта недвижимости в качестве обязательного требования к договорам участия в долевом строительстве. Требование о применении к площади балкона коэффициента 0,3 неправомерно и не подлежит удовлетворению (л.д.31-32).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СпецстройПроект» в одностороннем порядке подписан акт передачи ФИО1 объекта долевого строительства (л.д.47).

ДД.ММ.ГГГГ Акт приема-передачи объекта долевого строительства ФИО1 подписан с замечаниями, в числе которых: «Неверно выполнен расчет площади квартиры, не применен понижающий коэффициент для расчета балкона» (л.д.33).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 повторно направила ответчику претензию, содержащую, в числе прочих требование об уменьшении цены договора на <данные изъяты> рублей (л.д.43-45).

Согласно заключению кадастрового инженера, при выполнении кадастровых работ по адресу: <адрес> выявлено несоответствие площади помещения, указанной в проектной документации на здание и общей площади помещения, определенной с учетом требований, установленных приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011г.№351. По проекту площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м., по результатам обследования <данные изъяты> кв.м. (л.д.34-39).

Указанные обстоятельтва подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исследовав доводы и возражения сторон, условия договора участия в долевом строительстве и другие представленные сторонами доказательства, исходил из того, что порядок определения общей площади объекта долевого участия без применения понижающих коэффициентов установленных законом или договором был согласован сторонами при заключении Договора, оснований для определения цены объекта долевого участия с включением в общую площадь квартиры площади балкона, рассчитанной с понижающим коэффициентом, не имеется.

Судебная коллегия изучив материалы дела, соглашается, что ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по заключенному сторонами Договору, передал истцу объект долевого строительства – квартиру, общей площадью, предусмотренной Договором. При этом, сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом балкона, материалы дела не содержат.

И учетом установленных обстоятельств дела, условия Договора не противоречат действующему законодательству, в том числе Федеральному закону РФ N 214-ФЗ, права ФИО1 как потребителя и участника долевого строительства застройщиком не нарушены, в связи с чем оснований для применения штрафных санкций, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» не имеется.

Приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы по существу представляют выраженное заявителем несогласие с выводами суда первой инстанции в части оценки обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, что не может служить основаниями к отмене или изменению обжалуемого решения.

Так, истец указывает, что судом необоснованно не были применены при разрешении спора положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ (утв.Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года №37) и СП 54.13330.2011.

Однако, как усматривается из текста самой Инструкции, она определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, её требования обязательны для всех организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Также и "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) устанавливает, что данный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий.

Таким образом, исходя из буквального толкования, указанные нормативные акты, которыми урегулирован порядок подсчета общей площади жилых помещений, регулируют порядок проектирования и строительства жилых зданий и осуществление государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Для отношений между дольщиками и застройщиками данные документы обязательного характера не носят.

В связи с чем, вывод суда первой инстанции о неприменении указанных нормативных документов к рассматриваемым отношениям является правильным.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1– без удовлетворения.

Председательствующий – п/п - М.Р.Константинова

Судьи - п/п - Л.Н.Коробейникова, Л.А.Шалагина

Копия верна: судья Л.Н.Коробейникова