Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз» к Бартеневой Ю.С. о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз» и Бартеневой Ю.С. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 27 февраля 2015 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Совкича А.П., обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз» Грушкина В.В., действующего на основании доверенности от <дата>, поддержавшего доводы жалобы истца и возражавшего против доводов жалобы ответчика, объяснения представителя Бартеневой Ю.С. – Слепухина С.С., действующего на основании доверенности от <дата> серии <адрес>9, поддержавшего доводы жалобы ответчика и возражавшего против доводов жалобы истца, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз» (далее – ООО УК «Бульвар Роз») обратилось в суд с иском к Бартеневой Ю.С. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что <дата> между ООО УК «Бульвар Роз» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) Бартеневой Ю.С. (арендатор) был заключен договор аренды №, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное пользование нежилое помещение общей площадью 40 квадратных метров, расположенное в Торговом Центре «Бульвар Роз» (далее – ТЦ «Бульвар Роз») по адресу: <адрес> на первом этаже, сроком на три года. Передача помещения подтверждается актом приёма-передачи помещения. По условиям договора, арендатор обязан платить арендную плату, которая состоит из базовой и переменной частей. Арендатору начисляется базовая арендная плата за первые шесть месяцев с даты начала коммерческой деятельности арендатора в размере 1 300 рублей за 1 квадратный метр в месяц, а, начиная с седьмого месяца, – в размере 1 500 рублей за 1 квадратный метр в месяц, что составляет 60 000 рублей в месяц за всё помещение. Базовая арендная плата уплачивается арендатором с даты начала коммерческой деятельности путем предоплаты не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. Арендатор обязан ежемесячно перечислять арендодателю переменную арендную плату, состоящую из компенсации оплаты коммунальных услуг, потребляемых ТЦ «Бульвар Роз» и в помещении и оплачивается арендатором на основании счетов арендодателя до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Ответчик до июня 2014 года выполнял должным образом договорные условия по оплате базовой части арендной платы, а по оплате переменной части – по апрель 2014 года, однако прекратил выполнять свои обязанности, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 420 000 рублей по базовой арендной плате и в размере 29 845 рублей 42 копеек – по переменной части арендной платы. В декабре 2014 года Бартенева Ю.С. прекратила статус индивидуального предпринимателя.

В связи с этим ООО УК «Бульвар Роз» просило взыскать с Бартеневой Ю.С. задолженность по арендной плате в размере 449 845 рублей 42 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 27 февраля 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С Бартеневой Ю.С. в пользу ООО УК «Бульвар Роз» взыскана задолженность по арендной плате за период с апреля 2014 года по 10 ноября 2014 года в размере 170 424 рублей 23 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 608 рублей 48 копеек.

ООО УК «Бульвар Роз» подана апелляционная жалоба на указанное судебное постановление, в которой истец просит изменить решение суда, удовлетворив заявленные им требования в полном объёме. Считает, что судом не полностью исследованы доказательства и неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению истца, подлежат удовлетворению требования также за период с ноября 2014 года по январь 2015 года, а базовая часть арендной платы за октябрь-ноябрь 2014 года должна быть определена из расчета 60 000 рублей в месяц. Считает, что суд не установил обстоятельства по факту прекращения использования ответчиком помещения, а ответчиком не доказано неиспользование помещения в спорный период, не представлено акта возврата помещения или иных документов о возврате помещения. Кроме того указывает, что у ответчика имелась возможность при уклонении контрагента от регистрации договора произвести его принудительную регистрацию в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ. Считает, что ответчик обязан был досрочно в судебном порядке расторгнуть договор либо соблюсти срок уведомления истца о расторжении договора за шесть месяцев до расторжения договора. Указывает, что стороны не оспаривали факт пользования помещением, ответчик пользовался помещением и каких-либо претензий не заявлял. По истечении срока действия дополнительного соглашения базовая часть арендной платы начиная с 01 октября 2014 года должна исчисляться в соответствие с пунктом 6.3 договора в размере 60 000 рублей.

Бартеневой Ю.С. также подана апелляционная жалоба на указанное судебное постановление, в которой ответчик просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Считает, что суд не принял во внимание фактические обстоятельства дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права, установленные судом первой инстанции обстоятельства дела, не доказаны, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что обязанность по регистрации договора аренды в соответствии с его условиями возложена на арендодателя. В связи с тем, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, данный договор является незаключенным, следовательно, его условия не порождают правовых последствий для сторон. Считает, что судом необоснованно не приняты во внимание квитанции о приёме истцом денежных средств на сумму 107 000 рублей.

Ответчик Бартенева Ю.С. извещена о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала, в связи с чем, руководствуясь статьёй 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в её отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного постановления.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.

В силу статьи 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений статьей 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При буквальном толковании приведенной нормы материального права при расторжении договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического его возвращения арендодателю.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и было установлено судом первой инстанции, ООО УК «Бульвар Роз» зарегистрировано в качестве юридического лица, основным видом деятельности которого является предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом, а также дополнительным видом деятельности – сдача внаём собственного недвижимого имущества.

Согласно выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от <дата> Бартенева Ю.С. в период с <дата> по <дата> являлась индивидуальным предпринимателем, с основным видом экономической деятельности – розничная торговля в неспециализированных магазинах.

<дата> между ООО УК «Бульвар Роз» и ИП Бартеневой Ю.С. был заключен договор аренды №, по условиям которого, истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатор) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 40 квадратных метров, расположенное на первом этаже Торгового Центра «Бульвар Роз» по адресу: <адрес>, сроком на три года.

Пунктом 2.7 договора установлено, что его государственная регистрация в Управлении Росреестра по Саратовской области в соответствии с действующим законодательством и осуществляется арендодателем.

Согласно пункту 6.1 договора, арендатор обязан вносить арендную плату, состоящую из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Исходя из пункта 6.3 договора арендатору начисляется базовая арендная плата за первые шесть месяцев с даты начала его коммерческой деятельности в размере 1 300 рублей за 1 квадратный метр в месяц, а, начиная с седьмого месяца – в размере 1 500 рублей за 1 квадратный метр в месяц путем стопроцентной предоплаты не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендатор обязуется ежемесячно перечислять арендодателю переменную арендную плату, состоящую из компенсации оплаты коммунальных услуг, потребляемых в ТЦ «Бульвар Роз» и в помещении. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов арендодателя до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Пунктом 8.2 договора установлено, что арендатор вправе отказаться от пользования помещением и по собственной инициативе в одностороннем порядке расторгнут договор до истечения срока его действия, письменно предупредив об этом арендодателя за шесть месяцев путём направления письма по почте с уведомлением о вручении.

Сторонами были подписаны акты по переменной части арендной платы за период с июня 2013 года по сентябрь 2014 года включительно: № от <дата> за июнь 2013 год на сумму 3 647 рублей 60 копеек; № от <дата> за июль 2013 год на сумму 4 068 рублей 50 копеек; № от <дата> за август 2013 год на сумму 4 538 рублей 07 копеек; № от <дата> за сентябрь 2013 год на сумму 3 675 рублей 40 копеек; № от <дата> за октябрь 2013 год на сумму 5 671 рублей 50 копеек; № от <дата> за ноябрь 2013 год на сумму 5 436 рублей; № от <дата> за декабрь 2013 год на сумму 6 749 рублей 51 копеек; № от <дата> за январь 2014 год на сумму 6 917 рублей 41 копеек; № от <дата> за февраль 2014 год на сумму 7 254 рублей 97 копеек; № от <дата> за март 2014 год на сумму 6 031 рублей 84 копеек; № от <дата> за апрель 2014 год на сумму 5 006 рублей 94 копеек; № от <дата> за май 2014 год на сумму 3 679 рублей 30 копеек; № от <дата> за июнь 2014 год на сумму 3 442 рублей 68 копеек; № от <дата> за июль 2014 год на сумму 3 292 рублей 64 копеек; № от <дата> за август 2014 год на сумму 3 937 рублей; № от <дата> за сентябрь 2014 год на сумму 2 958 рублей 48 копеек.

Кроме того, акт № от <дата> за октябрь 2014 года на сумму 3 896 рублей 59 копеек и акт № от <дата> за ноябрь 2014 год на сумму 3 631 рублей 79 копеек ответчиком Бартеневой Ю.С. не подписаны, вместе с тем размер начислений не оспаривался.

Во исполнение договора аренды были оформлены акты допуска арендатора в помещение для обустройства от <дата>, акт приема-передачи помещения от <дата>, акт начала коммерческой деятельности в помещении от <дата>, заявление о допуске сотрудников для выкладки товара в помещении от <дата>, заявление о заезде автомобиля на территорию ТЦ «Бульвар Роз» для разгрузки торгового оборудования, полис страхования гражданской ответственности ИП Бартенева Ю.С. и полис по страхованию имущества арендатора от <дата>.

<дата> между ООО УК «Бульвар Роз» и ИП Бартенева Ю.С. было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым базовая арендная плата в период с <дата> по <дата> устанавливается в размере 30 000 рублей.

Дополнительным соглашением от <дата> было установлено, что базовая арендная плата в период с <дата> по <дата> составляет не менее фиксированной арендной платы из расчета 750 рублей за 1 квадратный метр и составляет 30 000 рублей.

Согласно представленным суду счетам постоянная часть арендной платы за период с октября 2013 года по март 2014 года составляла 30 000 рублей.

Как следует из актов № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, расчета задолженности за период с апреля по сентябрь 2014 года включительно размер начисляемой постоянной части арендной платы составлял 30 000 рублей.

<дата> Бартенева Ю.С. обратилась к ООО УК «Бульвар Роз» с заявлением о расторжении договора аренды от <дата> с <дата> и предложила принять помещение по акту приёма-передачи в трёхдневный срок с момента обращения.

Отзывом на заявление от <дата> ООО УК «Бульвар Роз» сообщило Бартеневой Ю.С. о возможности расторгнуть договор аренды с <дата> в соответствии с пунктом 8.2 договора.

Основываясь на обстоятельствах, установленных по делу, имеющихся в деле доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, сомнений в правильности которой, с учётом всех обстоятельств, установленных по делу, у судебной коллегии не имеется, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что между сторонами был заключён договор аренды и достигнуто соглашение об установлении арендной платы в размере 30 000 рублей в месяц, и учитывая, что ответчик свои обязательства по арендной плате надлежаще не исполнял, за ним образовалась задолженность в размере 170 424 рублей.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, так как государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора, любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, её отсутствие в силу закона само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение стороны в договоре.

Предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, стороны в силу статьи 310 ГК РФ приняли на себя обязательство, которое должно исполняться надлежащим образом и к которому должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

При этом, названный договор становится обязательным для сторон только в той части, в которой стороны согласовали все существенные условия и фактически исполняли его.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с определённым судом периодом задолженности с <дата> года по <дата> (фактический период пользования арендованным имуществом) и размером такой задолженности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к иному толкованию законодательства и иной оценке доказательств, аналогичны обстоятельствам, на которые стороны ссылались в суде первой инстанции в обоснование своих доводов и возражений, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности, оснований для переоценки которых не имеется.

С учётом приведённых обстоятельств постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 27 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз» и Бартеневой Ю.С. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: