Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Власовой А.С. дело по апелляционной жалобе представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска – ФИО1 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

Истец ссылается на то, что является собственником жилого дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 24.07.2013 года он обратился в Администрацию г. Новочеркасска с заявлением о передаче в собственность земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 682,0 кв.м, с приложением правоустанавливающих и иных необходимых документов. Считает, что непринятие решения о передаче ему в собственность данного земельного участка, а также неподготовка соответствующего проекта договора купли-продажи земельного участка нарушает право истца и является злоупотреблением правом со стороны ответчика. На основании изложенного, ФИО2 просил суд обязать КУМИ г. Новочеркасска подготовить и заключить с ним договор купли-продажи указанного выше земельного участка.

КУМИ Администрации г. Новочеркасска обратился в суд с иском к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска, Государственная жилищная инспекция по Ростовской области, указав, что спорный земельный участок передан ФИО2 по договору аренды земельного участка для размещения индивидуального жилого дома (без права содержания скота и птицы) по итогам аукциона. 04.07.2013 года ФИО2 зарегистрировал право собственности на жилой дом площадью 26,1 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Основаниями для регистрации прав на указанный дом послужил договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.12.2012 года и кадастровый паспорт объекта недвижимости от 17.06.2013 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. При проведении 16.08.2013 года внепланового обследования спорного земельного участка, являющегося предметом арендных отношений с ФИО2, при внешнем осмотре установлено, что данный объект к инженерным сетям не подключен, система вентиляции при внешнем осмотре не установлена, крыша накрыта рубероидом. Объект, на который зарегистрировано право собственности истца, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, в действительности, по своему назначению является нежилым. В результате обследования земельного участка установлено, что на нем расположено нежилое деревянное строение (по сути, объект незавершенного строительства), что является нарушением СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», цель предоставления земельного участка не достигнута. При таких обстоятельствах, КУМИ Администрации г. Новочеркасска просил суд признать недействительной запись в государственном кадастре недвижимости в части назначения объекта недвижимого имущества - жилой дом литер «А», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 26,1 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; признать отсутствующим за ФИО2 зарегистрированное право на данный жилой дом.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2013 года постановлено: исковые требования ФИО2 удовлетворить. Обязать КУМИ г. Новочеркасска подготовить и заключить договор купли-продажи с ФИО2 земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 682,0 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. КУМИ Администрации г. Новочеркасска в удовлетворении исковых требований к ФИО2 - отказать.

Не согласившись с постановленным решением, председатель КУМИ Администрации г. Новочеркасска - ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит об отмене состоявшегося решения.

Ссылаясь на доводы, указанные в обоснование заявленных требований, полагает что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апеллянт обращает внимание, что объект, на который зарегистрировано право собственности истца, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, и в действительности является нежилым. Учитывая, что цель предоставления в аренду земельного участка –размещение индивидуального жилого дома (без права содержания скота и птицы), полагает, что при наличии на участке нежилого деревянного строения, указанная цель не достигнута. Считает, что зарегистрированное право собственности ФИО2 на этот объект как на жилой дом, нарушает права КУМИ, поскольку обязывает орган местного самоуправления предоставить земельный участок в собственность истца, что ведет к утрате эффективного контроля за целевым использованием земельного участка, ограничивает администрацию города в праве свободно распоряжаться и пользоваться своим имуществом, препятствует эффективной градостроительной политике, проводимой администрацией города путем обеспечения соблюдения требований правил землепользования и застройки, градостроительных планов земельных участков при строительстве объектов.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя КУМИ Администрации г. Новочеркасска – ФИО3, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО2 – ФИО4, просившую оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом № АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 26,1 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 4.07.2013 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Дом расположен на земельном участке, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 682,0 кв.м, предоставленном КУМИ Администрации г. Новочеркасска по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 3.12.2012 года, для размещения индивидуального жилого дома (без права содержания скота и птицы), по итогам аукциона.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 130, 131 ГК РФ, ст.ст. 15, 35, 36, 42, 46 ЗК РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ» и от 04.12.2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства», Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года № 37, и исходил из того, что земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, равно как и спорный объект недвижимости, имеющий статус жилого дома, в связи с чем собственник расположенного на этом земельном участке строения не может быть ограничен в реализации установленного ст. 36 ЗК РФ исключительного права на получение в частную собственность земельного участка, отведенного в установленном порядке под строительство и эксплуатацию этого строения. При этом, суд ссылался на положения ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судебная коллегия, признавая исключительное право собственника строений на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены такие строения, как основанном на положениях действующего земельного законодательства, не соглашается с выводом суда о наличии такого права у ФИО2, поскольку, как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, им не достигнута цель предоставления в аренду земельного участка, возведение объекта завершенного строительства- здания с назначением «жилой дом». Сам факт того, что произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом, не может подтверждать такой статус данного строения.

Исходя из смысла ст. 20, во взаимосвязи со ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что основанием регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию которые соответствуют требованиям действующего законодательства, в случае же их несоответствия зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

В совместном Постановлении Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Основаниями для государственной регистрации прав на жилой дом является, в том числе, кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества ( ст.33 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости ( ст.14 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона).

Регистрация права собственности ФИО2 на вновь созданный объект недвижимости, жилой дом, была осуществлена на основании договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.12.2012г., и кадастрового паспорта объекта недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.06.2013г., что усматривается из материалов дела.

Согласно техническому паспорту МУП «ЦТИ», возведенный ФИО2 объект недвижимости по своему назначению относится к объекту завершенного строительства- жилому дому.

При этом, как следует из представленного суду апелляционной инстанции заключения МУП «ЦТИ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2.04.2014 года, техническая инвентаризация и паспортизация зданий была выполнена согласно действующему на тот момент Постановлению Правительства РФ от 04.12.2000 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства». Назначение зданий - жилые, указаны на основании проектной документации, в соответствии с пунктом 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства РФ.

В функции предприятия не входит определение соответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

В соответствии с частью 2 статьи 15, частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся, в том числе жилой дом, часть жилого дома.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Указанный порядок определен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства России от 28.01.2006 г. N 47, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение теплогенераторной.

В доме должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.( "СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N789).

Из имеющегося в материалах дела акта обследования земельного участка №13/во от 16.08.2013 года, и представленного суду апелляционной инстанции заключения МУП «ЦТИ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2.04.2014 года, следует, что в ходе обследования спорного объекта на месте, наличие в нем отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения не установлено. Из пояснений, данных суду первой инстанции кадастровым инженером [ФИО]8, следует, что технический план строения он составлял на основе данных технического паспорта МУП «ЦТИ». При этом установление назначения помещения (жилое либо не жилое), и степени готовности им не определяется. Представленные в материалы дела фото возведенного ФИО2 объекта также свидетельствуют о том, что он не подключен к каким-либо коммуникациям. Доказательств обратного ФИО2 не представил.

Коллегия не принимает во внимание представленное суду апелляционной инстанции заключение специалиста ИП [ФИО]9 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.03.2013 года, поскольку оно производилось без визуального исследования строения на месте, на основе технического паспорта МУП «ЦТИ» г. Новочеркасска и свидетельства государственной регистрации права выданного ФИО2 на жилой дом.

Вывод эксперта о том, что в жилом доме допускается отсутствие канализации и водоснабжения противоречит выше приведенным нормативным требованиям к жилому помещению и основан на неверном толковании норм права, регулирующих признание уже возведенного и эксплуатируемого жилого помещения непригодным в случае отсутствия его подключения к централизованной системе канализации и водоснабжения, что для данного спора не имеет правового значения и не исключает оснащение жилого дома системой водоснабжения и канализации в индивидуальном порядке.

Таким образом, указанные доказательства свидетельствуют о том, что объект недвижимости, возведенный ФИО2, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению. В результате чего он поставлен на государственный кадастровый учет и в отношении него произведена государственная регистрация права собственности за ФИО2 на основании документов (технического паспорта и плана), не соответствующих действительности и требованиям действующего законодательства. При таких обстоятельствах, зарегистрированное право на такой объект недвижимого имущества подлежит признанию отсутствующим.

Судом указанные обстоятельства были оставлены без внимания и не были установлены, несмотря на то, что они имели юридическое значение для правильного разрешения спора. В связи с чем, суд пришел к неправильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца ФИО2

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия находит обоснованными и заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о незаконности и необоснованности вынесенного решения суда, в том числе и о лишении органа местного самоуправления эффективного контроля за целевым использованием земельного участка, об ограничении его права свободно распоряжаться и пользоваться своим имуществом, осуществлять эффективную градостроительную политику. Исходя из норм ч.1 ст.330 ГПК РФ, постановленное судом решение подлежит отмене, с вынесением нового решения, которым в удовлетворении иска ФИО2 к КУМИ Администрации г. Новочеркасска об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка -отказать.

В свою очередь, иск КУМИ г. Новочеркасска к ФИО2, в части признания отсутствующим зарегистрированного за ним права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 26,1 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, требование КУМИ г. Новочеркасска о признании недействительной записи в ЕГРП не подлежит удовлетворению, поскольку как разъяснили Верховный суд РФ и Высший Арбитражный суд РФ в своем совместном Постановлении N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, отказать.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к ФИО2 удовлетворить частично. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности за ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 26,1 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска отказать.

Председательствующий

Судьи: