Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СППБ «Крастек», обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности предоставить необходимые для государственной регистрации документы, признании отношений, подпадающими под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Томска от 20 ноября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Кребеля М.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СППБ «Крастек» (далее – ООО «СППБ «Крастек»), обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» (далее – ООО «СУ-13»), в котором просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный 22.07.2008 между ООО «СППБ «Крастек» и ООО «СУ-13», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации; возложить на ООО «СУ-13» обязанность предоставить необходимые документы для государственной регистрации указанного договора; признать отношения, сложившиеся между ФИО2 и ООО «СУ-13», подпадающими под действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В обоснование указала, что 22.07.2008 ООО «СУ-13» и ООО «СППБ «Крастек» заключили предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома (строительный адрес: /__/), по которому стороны приняли на себя обязательство заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома (основной договор) не позднее 90 дней с момента получения ООО «СППБ «Крастек» уведомления о его заключении. Кроме того, ООО «СППБ «Крастек» (участник) обязался осуществить финансирование строительства, а ООО «СУ-13» (заказчик) – осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: /__/ выделить в натуре и передать участнику его долю в виде однокомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м, на /__/ этаже в /__/ подъезде в /__/ этажной части /__/ этажного /__/ подъездного кирпичного жилого дома. ООО «СППБ «Крастек» оплатил определенную указанным соглашением цену основного договора в размере /__/ руб.

28.11.2008 между истцом и ООО «СППБ «Крастек» заключен договор уступки права требования от ООО «СУ-13» заключения и государственной регистрации основного договора, о чем должник был уведомлен. Цена уступаемого права оплачена ФИО1 в полном размере в сумме /__/ руб.

Несмотря на то, что в предварительном договоре ориентировочный срок передачи квартиры – 4 квартал 2010 года, до настоящего времени жилой дом застройщиком ООО «СУ-13» не построен, квартира истцу не передана.

В связи с начатой в отношении застройщика процедурой банкротства ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Томской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «СУ-13». Определением Арбитражного суда Томской области требование истца включено в третью очередь указанного реестра.

Решением Департамента Архитектуры и строительства Томской области от 30.09.2014 истцу отказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, вследствие непредставления документа, подтверждающего возникновение правоотношений между истцом и застройщиком, предметом которого является передача жилого помещения.

В указанной связи, принимая во внимание то, что в предварительном договоре содержатся все существенные условия договора участия в долевом строительстве жилого дома, полагает, что восстановить нарушенные права истца возможно лишь посредством признания предварительного договора основным.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СППБ «Крастек» ФИО3, действуя в пределах предоставленных полномочий, иск признал.

Представитель ответчика ООО «СУ-13» ФИО4 исковые требования считал обоснованными в части признания отношений, сложившихся между ФИО2 и ООО «СУ-13», подпадающими под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В остальной части иск не признал, пояснив, что администрацией Томской области в связи с отсутствием у ООО «СУ-13» прав на земельный участок принято решение о прекращении строительства дома по адресу: /__/. Отметил, что в настоящее время земельный участок продан на торгах другому лицу.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1

Обжалуемым решением на основании ст. 1, 9, 153, 154, 420-425, 429, 432, 434, 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 56, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск удовлетворен частично. Суд постановил признать отношения, возникшие между ФИО1 и ООО «СУ-13» при заключении с ООО «СППБ «Крастек» договора уступки права требования от 28.11.2008 однокомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м, расположенной на втором этаже в четырнадцатом подъезде кирпичного жилого дома по строительному адресу: /__/, подпадающими под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда в части отказа в признании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве отменить, принять новое решение – об удовлетворении иска в указанной части.

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), выражает несогласие с отказом в удовлетворении иска в части признания предварительного договора основным договором участия в долевом строительстве.

Полагает, что при вынесении решения суд не принял во внимание то, что в предварительном договоре содержатся все существенные условия договора участия в долевом строительстве, а также признание ООО «СУ-13» в определении Арбитражного суда Томской области от 13.10.2011 застройщиком.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы.

Поскольку доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным, судебная коллегия с учетом положений ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для проверки законности решения в полном объеме и рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Отказывая в удовлетворении искового требования о признании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ООО «СУ-13» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, то заявленные ФИО2 требования в указанной части не основаны на законе.

С указанным выводом судебная коллегия не может согласиться.

Так, судом первой инстанции установлено, из материалов дела следует, что 22.07.2008 между ООО «СУ-13» и ООО «СППБ «Крастек» заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить не позднее 90 дней с момента получения ООО «СППБ «Крастек» уведомления о заключении основного договора договор участия в долевом строительстве жилого дома (основной договор), по которому ООО «СППБ «Крастек» (участник) обязуется осуществить финансирование строительства, а ООО «СУ-13» (заказчик) обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: /__/ (строительный адрес), /__/

Как следует из содержания указанного предварительного договора, ООО «СУ-13» и ООО «СППБ «Крастек» при его заключении согласовали следующие условия:

в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора сторонами определен конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику – однокомнатная квартира (строительный номер /__/) общей площадью /__/ кв.м на /__/ этаже в /__/ подъезде в /__/ этажной части /__/ этажного /__/ подъездного кирпичного жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: /__/ (строительный адрес), /__/

пунктом 1.2 предварительного договора определен ориентировочный срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 4 квартал 2010 года;

стороны определили цену основного договора в размере /__/ рублей, которая полностью оплачена ООО «СППБ «Крастек» (п. 2.1 договора).

Разрешая требования истца в указанной части, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства, правомерно распространив на истца действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В то же время вывод суда об отказе в признании предварительного договора основным не обоснован.

Между тем согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, разрешая требование о признании предварительного договора основным, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Оценивая установленные судом юридически значимые обстоятельства в совокупности с приведенными нормами права, судебная коллегия полагает, стороны при заключении предварительного договора согласовали все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве: договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры, начиная с момента заключения договора, поименованного предварительным договором участия в долевом строительстве.

В указанной части вывод судебной коллегии согласуется с позицией представителя ООО «СППБ «Крастек» ФИО3, который в суде первой инстанции признал исковые требования в полном объеме, согласившись с обстоятельствами, изложенными истцом.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент привлечения денежных средств для строительства жилья ООО «СУ-13» соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам пунктом 1 статьи 2 и частью 1 статьи 3 вышеназванного Закона.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 3 Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

К тому же определением Арбитражного суда Томской области от 13.10.2011 ООО «СУ-13» признан застройщиком, в отношении него постановлено применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.

Таким образом, предварительный договор участия в долевом строительстве содержит все условия обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве, а СУ-13, привлекший денежные средства для строительства, соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам.

При таких обстоятельствах имеются все основания для признания предварительного договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Такой вывод судебной коллегии согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, где указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) вышеназванного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п.9).

28.11.2008 между ФИО2 и ООО «СППБ «Крастек» заключен договор уступки права требования от ООО «СУ-13» заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на строительство однокомнатной квартиры (строительный № /__/) общей площадью /__/ кв.м на /__/ этаже в /__/ подъезде в /__/ этажной части /__/ этажного /__/ подъездного кирпичного жилого дома № /__/ очередь, а также государственной регистрации указанного договора. Цена уступаемого права определена сторонами в размере /__/ рублей, которая полностью оплачена истцом 19.01.2009.

Согласно ч.1 ст.382 ГК РФ право ( требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке( уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Таким образом, для установления объема прав, перешедших по сделке ФИО1, следует установить объем прав, которые имел ООО «СППБ «Крастек» к моменту заключения такой сделки.

Основанием возникновения прав ООО «СППБ «Крастек» является предварительный договор от 22.07.2008, заключенный ООО «СППБ «Крастек» и ООО «СУ-13».

В материалы дела такой договор представлен.

Соответствующее уведомление об уступке указанного права направлено и получено ООО «СУ-13» 19.01.2009.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что исковые требования о признании названного предварительного договора основным договором долевого участия в строительстве и о его государственной регистрации, о чем фактически заявлено истцом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По изложенным мотивам в связи с допущенным судом нарушением норм материального права постановленное по делу решение подлежит отмене в части отказа в признании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований истца в указанной части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз.6 п.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Россреестра по Томской области.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 20 ноября 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СППБ «Крастек», обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, отменить, приняв в указанной части новое решение.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве, заключенный 22.07.2008 между ООО «СУ-13» и ООО «СППБ «Крастек» основным договором участия в долевом строительстве.

Апелляционное определение является основанием для осуществления государственной регистрации предварительного договора от 22.07.2008 между ООО «СУ-13» и ООО «СППБ «Крастек» в Управлении Росреестра по Томской области в качестве договора участия в долевом строительстве.

В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 20 ноября 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: